АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

 

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-23838/2017                                                                                                                                    

«25» мая 2020г.

 

Решение в полном объеме изготовлено 25 мая 2020 года 

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола открытого судебного заседания секретарь судебного заседания Бондаренко О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

к обществу с ограниченной ответственностью «ВудСервис-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж

при участии третьего лица: Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж

о взыскании 5 358 572 руб. 60 коп. по договору аренды земельного участка №4342-17/гз от 02.03.2017

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности №116 от 28.10.2019, паспорт,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 09.06.2018, паспорт,

от третьего лица: не явилось, о месте и времени рассмотрения дела надлежаще извещено,

у с т а н о в и л:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту – истец по делу) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВудСервис-1» (далее по тексту – ООО «ВудСервис-1» ответчик по делу) о взыскании 3 537 510 руб. 62 коп. задолженности по пени по договору аренды от 02.03.2017 №4342-17/гз за период с 15.03.2017 по 02.11.2017, 937 568 руб. 23 коп. задолженности по процентам за пользование чужими денежными средствами, начисленными в соответствии со статьей 317.1 Гражданского кодекса РФ по договору аренды от 02.03.2017 № 4342-17/гз за период с 15.03.2017 по 02.11.2017, 883 493 руб. 75 коп. задолженности по процентам за пользование чужими денежными средствами, начисленными в соответствии со статей 395 ГК РФ, по договору аренды от 02.03.2017 №4342-17/гз за период с 15.03.2017 по 02.11.2017.

Определением суда от 22.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж  (далее по тексту – третье лицо). 

Третье лицо о времени и месте судебного заседания надлежаще извещено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие третьего лица.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании объявлялись перерывы: с 28.01.2020 до 04.02.2020, с 04.02.2020 до 11.02.2020, с 11.02.2020 до 18.02.2020 и с 18.02.2020 до 25.02.2020.

Из материалов дела следует, что 02.03.2017 между Департаментом имущества области (арендодатель) и ООО «ВудСервис-1» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области №4342-17/гз, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды  сроком на 5 лет земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью          269274 кв.м., в том числе охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения общей площадью 7343 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>  для комплексного освоения территории (пункты 1.1., 2.1. договора).

По акту приема – передачи земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 23.03.2017 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) сделана запись регистрации 36:34:0348001:2-36/030/2017-1.

Согласно пункту 3.2. договора размер ежегодной арендной платы устанавливается на основании статьи 432 Гражданского кодекса РФ, статей 39.11, 65 Земельного кодекса РФ и постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349 «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», исходя из кадастровой стоимости 506 081 633 руб. 82 коп., арендной ставки 3% и составляет 15 182 449 руб. 01 коп. в год.

При этом, в силу пункта 3.7. договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими  величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. 

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 3.6., с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора (пункт 3.8. договора).

Письменное уведомление арендатора не требуется в случае официального опубликования в средствах массовой информации соответствующего нормативного акта. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного настоящим договором. 

В связи с неуплатой ответчиком арендного платежа за первый год аренды в установленные сроки, истец начислил на сумму несвоевременного платежа пени в соответствии с пунктом 6.3. договора за период с 15.03.2017 по 30.10.2017 в размере 3 021 307 руб. 35 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 317.1 Гражданского кодекса РФ за период со 02.03.2017 по 30.10.2017 в размере 923 975 руб. 21 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ за период с 15.03.2017 по 30.10.2017 в размере 873 198 руб. 80 коп. и направил в адрес ответчика уведомление-предупреждение от 31.10.2017 №52-17-14996з с предложением в течение 5-ти календарных дней с момента получения уведомления погасить имеющуюся сумму задолженности.

Уведомление-предупреждение также содержит указание на то, что в случае его неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием основного долга,  пеней и всех процентов по день исполнения обязательства.

Уведомление-предупреждение с приложением расчета задолженности по арендным платежам и пеням направлено по юридическому адресу ответчика, однако оставлено без удовлетворения.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга послужила основанием для обращения Департамента имущества области в суд с настоящим иском.

В обоснование иска Департамент имущества области ссылается на то, что употребленные в договоре понятия «первый арендный платеж» и «арендная плата за первый год аренды» не идентичны, ввиду чего  внесенный платежным поручением №32839 от 06.02.2017 задаток за участие в аукционе в сумме 26 580 000 руб. засчитывается в счет «первого арендного платежа» в таком же размере, а «арендная плата за первый год аренды» в сумме 15 185 449 руб. 01 коп. должна была быть внесена ООО «ВудСервис-1» сверх «первого арендного платежа» в 7-дневный срок с момента подписания договора. Поскольку данный платеж был совершен Обществом только 03.11.2017 (платежное поручение №123), ООО «ВудСервис-1» считается просрочившим данный арендный платеж и подлежит привлечению за это  к ответственности.

Возражая против требований Департамента, ООО «ВудСервис-1» ссылается на полное отсутствие у него задолженности по «арендной плате за первый год аренды», своевременное внесение соответствующих платежей и, соответственно, отсутствие оснований для привлечения его к ответственности.

Поскольку ни в аукционной документации, ни в условиях заключенного договора аренды нет четкого, прямого указания на то, что «первый арендный платеж» начисляется сверх (отдельно от) предусмотренной договором ежегодной арендной платы или указания на конкретный период пользования земельным участком, за который уплачивается первый арендный платеж, ООО «ВудСервис-1» полагает, что в рассматриваемой ситуации  «первый арендный платеж» является той самой «арендной платой за первый год аренды», оплачиваемой арендатором единовременно и подлежащей зачету за счет задатка за участие в аукционе.

Первый арендный платеж является частью арендной платы по договору аренды, в противном случае, условия договора аренды противоречили бы нормам действующего законодательства.

Ответчик    также    указывает   на то, что помимо внесения 06.02.2017 задатка за 

участие в аукционе в сумме 26 580 000 руб., 09.03.2017 им было уплачено          7 591 224 руб. 50 коп. (50% от годовой арендной платы) залога (платежное поручение №5) по договору о комплексном освоении территории от 02.03.2017 №4342-17/гз/КО, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области №4342-17/гз от 02.03.2017 (пункт 10.2. договора аренды).

При условии необходимости внесения дополнительного к задатку  «первого арендного платежа», указанная сумма, по мнению Общества, должна быть зачтена в счет «арендной платы за первый год аренды».

Кроме того, по мнению ООО «ВудСервис-1», одновременное взыскание с него пеней по договору, а также процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ противоречит действующему законодательству, на что прямо указано в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств».

Помимо изложенного, ООО «ВудСервис-1» просит суд снизить взыскиваемую неустойку, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно   статье   8   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации  (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Земельный кодекс РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ).

Подпунктом  7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка, в силу чего к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации – «Аренда».

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Пунктом 15 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ установлено, что в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка является размер первого арендного платежа, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 3.1. договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области №4342-17/гз от 02.03.2017 предусмотрено, что  первый арендный платеж по договору на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе №48 от 01.02.2017 составляет 26 580 000 руб.

Задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона в сумме 26 580 000 руб. засчитывается в счет первого арендного платежа.

Первый арендный платеж, за вычетом суммы задатка, арендатор обязан перечислить на расчетный счет, указанный в пункте 3.4. договора, в течение 7 банковских дней с даты подписания договора.  

В соответствии с пунктом 3.5. договора арендную плату за первый год аренды арендатор также обязан перечислить на расчетный счет, указанный в пункте 3.4. договора в течение 7 банковских дней с даты подписания договора.

Арендную плату за последующие годы, арендатор обязуется вносить поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункт 3.6. договора).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из анализа совокупности вышеприведенных положений законодательства и буквального прочтения условий рассматриваемого договора понятия «первый арендный платеж» и «арендная плата за первый год аренды» не могут быть разграничены, поскольку в противном случае пропадает смысл самого понятия  «первый арендный платеж».

Если «первый арендный платеж» не является в том числе и  «платежом за первый год аренды», то определение данного понятия, а также того, за что он вносится, должно содержаться в договоре, однако, такое определение в договоре отсутствует и в ходе судебного разбирательства установлено, что каждая из сторон понимает его по-своему. 

В договор не были введены такие понятия, как плата за право на заключение договора, единовременный платеж за пользование участком и пр.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) – пункт 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ.

В рассматриваемой ситуации становится очевидно, что воля ООО «ВудСервис-1» не была направлена на внесение дополнительных, помимо арендной платы, платежей за пользование спорным земельным участком, из условий договора это также прямо не следует. 

Условие о необходимости внесения «первого арендного платежа» сверх «арендной платы за первый год аренды» отсутствует и в аукционной документации, что подтверждается протоколом №48 от 01.02.2017 рассмотрения заявок на участие в аукционе.

При этом судом учтено, что пунктами 3.1. и 3.5. договора установлении единый срок для уплаты как «первого арендного платежа», так и «арендной платы за первый год аренды» - в течение 7 банковских дней с даты подписания договора.

Суд соглашается с доводом истца о том, что «первый арендный платеж» безусловно является составной частью именно арендных платежей по договору и по сути покрывает «арендную плату за первый год аренды».

Ввиду того, что задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона в сумме 26 580 000 руб. засчитывается в счет первого арендного платежа (пункт 3.1. договора), «арендный платеж за первый год аренды» внесен ООО «ВудСервис-1» без нарушений установленных сроков. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по  делу.  Лица,  участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения 

или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Департаментом имущества области не представлены доказательства несвоевременного внесения ООО «ВудСеривс-1» платежа за первый год аренды.

Согласно    пункту    1    статьи    329    Гражданского    кодекса   РФ (в редакции, действовавшей   на   момент   возникновения  спорных   правоотношений)   исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Применение  мер  гражданско-правовой  ответственности является последствием  ненадлежащего исполнения обязательств.

Поскольку факт ненадлежащего неисполнения ответчиком обязательства по внесению «арендного платежа» за первый год аренды не подтвержден материалами дела, требование о взыскании санкций заявлено истцом неправомерно.

При таких обстоятельствах исковые требования Департамента имущества области о взыскании с ООО «ВудСервис-1» 3 537 510 руб. 62 коп. пеней по договору аренды от 02.03.2017 №4342-17/гз за период с 15.03.2017 по 02.11.2017, 937 568 руб.    23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными в соответствии со статьей 317.1 Гражданского кодекса РФ за период с 15.03.2017 по 02.11.2017 и 883 493 руб. 75 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными в соответствии со статей 395 Гражданского кодекса РФ за период с 15.03.2017 по 02.11.2017.

В силу части статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, однако он в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310,614 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

            Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

 

Судья                                                                                                         М.С.Есакова