АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-27208/2022

г. Краснодар

15 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Артамкиной Е.В. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шадриной А.Г., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видео-конференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от истца – общества с ограниченной ответственностью «Товары для населения» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ? ФИО1 (доверенность от 09.06.2022), от ответчика ? департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ? ФИО2 (доверенность от 27.01.2023), в отсутствие третьего лица: муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства Первомайского района» города Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 по делу № А53-27208/2022, установил следующее.

ООО «Товары для населения» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) о признании незаконным отказа от 01.08.2022 № 59.30-16020/15 в выкупе арендованного имущества нежилого помещения общей площадью 1200,4 кв. м, коматы № 1, 8, 9, 17х, 18х, 19х, 4, 10, 11, расположенного на 1-м и 2-м этажах здания по адресу: 

<

...>, литера А, с кадастровым номером 61:44:0020604:3935 (далее – нежилое помещение), о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения. 

Впоследствии общество обратилось в суд с иском к департаменту, МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства Первомайского района» города Ростова-на-Дону (далее – учреждение) о признании отсутствующим зарегистрированного права оперативного управления, о погашении записи (с учетом уточнения). Иск мотивирован тем, что 01.12.2022 в ЕГРН зарегистрировано право оперативного управления учреждения в отношении нежилых помещений (запись от 01.12.2022 № 61:44:0020604:3935-61/183/2022-8), делу присвоен № А53-42568/2022. 

Протокольным определением от 16.12.2022 производство по рассматриваемому  делу объединено с делом № А53-42568/2022, объединенному делу присвоен № А53-27208/2022. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением суда от 17.01.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.03.2023, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемые решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. По мнению заявителя, судебные акты являются незаконными и необоснованными. Действующее законодательство не предполагает возможность принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям. В настоящее время в ЕГРН в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право оперативного управления за учреждением. Выкупная стоимость спорного нежилого помещения, определенная экспертом по делу, является заниженной.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, представитель департамента доводы жалобы поддержал. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела видно и судами установлено, что учреждение и общество заключили договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 11.04.2018 № 196-4 для коммерческой деятельности (магазин, офис, аптека). 

На основании дополнительного соглашения от 28.12.2020 № 58 права и обязанности арендодателя по договору аренды с 15.12.2020 перешли к муниципальному казенному учреждению «Управление казной города Ростова-на-Дону». 

В адрес департамента как субъекта, осуществляющего функции по реализации полномочий по проведению единой политики в области управления и распоряжения муниципальной собственностью, земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» от общества направленно заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

На момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения им соблюдены все условия, установленные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). 

Департамент в удовлетворении заявления письмом от 01.08.2022 № 59.30-16020 отказал со ссылкой на следующие обстоятельства: наличие в представленных документах противоречивых сведений об объекте и (или) субъекте (заявителе) правоотношений; указанный в заявлении объект не соответствует указанному в договоре аренды, а также сведениям, содержащимся в ЕГРН и реестре муниципального имущества; указанный в заявлении расчетный счет юридического лица не соответствует двадцатизначному значению, утвержденному Положением Банка России от 27.07.2017 № 579-П; дата выдачи листа записи ЕГРЮЛ указана неверно; нарушены требования по заверению копий документов, установленных пунктом 2.17.2 регламента. Кроме того, в качестве основания для отказа указано, что нежилое помещение на основании муниципального контракта № 1-2012 приобретено муниципальным образованием «Город Ростов-на-Дону» для решения вопросов местного значения. В соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-11 отсутствует возможность принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектами малого и среднего предпринимательства, но необходимых для решения вопросов местного значения.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд с заявлением. 

В процессе рассмотрения дела распоряжением департамента от 21.11.2022 № 2083 спорные нежилые помещения закреплены на праве оперативного управления за учреждением. 

Основанием для вынесения указанного распоряжения послужило письмо учреждения от 17.11.2022 № 59.626/4995 с просьбой закрепить на праве оперативного управления спорное нежилое помещение для использования в уставных целях. 

17 ноября 2022 года администрация Первомайского района города Ростова-на-Дону письмом № 59.26/916 ходатайствовала перед департаментом о закреплении на праве оперативного управления данного имущества за учреждением. 

Управлением Росреестра по Ростовской области произведена государственная регистрация права оперативного управления 01.12.2022 по заявлению департамента, поданного 22.11.2022 через МФЦ Ленинского района. 

В данном случае, как установлено судами, закрепление имущества в оперативное управление учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества. Таким образом, у учреждения возникли правомочия по владению и пользованию недвижимым имуществом, которые уже ранее переданы по договору аренды обществу, что привело к возникновению права владения и пользования одним и тем же имуществом одновременно у двух лиц – заявителя и учреждения. Нахождение арендованного имущества в оперативном управлении учреждения также препятствует в реализации права общества приобрести арендованное имущество на условиях, предусмотренных Законом № 159-ФЗ, поскольку действие этого Закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления (пункт 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действующей в спорный                      период) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением                           субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ),                                          и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1                                      статьи 9 Закона № 159-ФЗ;  сведения о субъекте малого и среднего                           предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или                    среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3                                 Закона № 159-ФЗ требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3                Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества,                         указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным                             Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134                                      «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях                    отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

На основании статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Условия договора, по которым имеются разногласия, определяются судом в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения сторон, принимая во внимание поведение сторон спорных правоотношений, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, установив, что общество отвечает всем требованиям и полностью соответствует условиям, перечисленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества. Суды установили, что общество включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.03.2018. Арендуемое нежилое помещение находится во временном владении общества с 11.04.2018. Суды квалифицировали действия департамента в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по закреплению спорного помещения на праве оперативного управления за учреждением как направленные на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях определения рыночной стоимости нежилого помещения суд первой инстанции определением от 06.10.2022 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Новая экспертиза» ФИО3. По результатам исследования установлена рыночная стоимость нежилого помещения – 38 304 764 рубля.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что судебное экспертное заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, имеет обоснованные выводы по поставленным вопросам, соответствует требованиям статьи 86 Кодекса, статей 8, 16 и 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит сведения об эксперте, оценку результатов исследования и обоснование выводов по поставленным вопросам. Суды не установили оснований для признания заключения эксперта сомнительным или противоречивым, в связи с чем правильно посчитали данное заключение достоверным доказательством по делу. 

С учетом изложенного правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки представленных в материалы дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется; доводов, опровергающих сделанные судами выводы, заявитель в кассационной жалобе не привел. Несогласие заявителя кассационной жалобы с судебными актами не может служить основанием для их отмены, поскольку свидетельствует о необходимости иной оценки доказательств по делу, что в соответствии со статьей 286 Кодекса к компетенции суда кассационной инстанции не относится.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку судов в оспариваемых судебных актах, в связи с чем признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 по делу № А53-27208/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                    И.И. Фефелова

Судьи                                                                                                                   Е.В. Артамкина

                                                                                                                             А.В. Садовников