АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-15462/2020

г. Краснодар

14 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 06.07.2020г.

Полный текст решения изготовлен 14.07.2020г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску федерального государственного бюджетного учреждения «Сочинский национальный парк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – истец, учреждение) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Мика-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354065, Краснодарский край, г. сочи, ул. Егорова (Центральный р-н),  (далее – ответчик, ООО «Мика-Сервис», общество)

Третье лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – Управление Росимущества)

о расторжении договора аренды земельного участка 

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Рак М.В. – представитель, по доверенности;

от 3-го лица: ФИО2 – представитель, по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

ФГБУ  «Сочинский национальный парк» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Мика-Сервис» с иском о расторжении договора аренды от 09.08.1999 и возврате учреждению по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:1004, площадью 3,4 га, расположенного в Мацестинском участковом лесничестве в квартале 90, выделах 8, 9, 10, 11. 13.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росимущества.

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание с участием представителей ответчика и третьего лица.

Истец в предварительное судебное заседание не явился, возражений относительно рассмотрения дела в его отсутствие не заявил. 

На основании пункта 4 статьи 137 АПК РФ суд в отсутствие возражений сторон завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора аренды.

Третье лицо в судебном заседании документально обоснованных возражений на иск не представил.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 09.08.1999 учреждение (арендодатель) и ООО «Мика-сервис» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 3,4 га, расположенного в Мацестинском лесничестве в квартале 90, выдела 3, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14 для строительства  гостинично-туристического комплекса на срок 49 лет.

Договор прошел государственную регистрацию в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи (03.09.1999  регистрационный № 1081).

18 июня 2004 года учреждение и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 09.08.1999.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 дополнительного соглашения к договору в аренду обществу предоставлен земельный участок площадью 3,4 га, расположенного в Мацестинском лесничестве в квартале 90, выдела 3, 5, кадастровый номер 23:49:0509090:0003 на срок до 09.08.2048 для обустройства и эксплуатации гостинично-туристического комплекса коттеджного типа.

Пунктом 3.3.3 дополнительного соглашения к договору предусмотрено право арендодателя  расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды в случае несоблюдения арендатором условий договора.

Согласно пункту 8.1 договора в редакции дополнительного соглашения                           от 18.06.2004 договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случаях:

неуплаты арендатором арендной платы; 

неисполнения условий пунктов 4.1.10 и 4.1.15 договора;

использования земельного участка в целях, не предусмотренных пунктом 2.3 договора (нецелевое использование);

нарушения сроков государственной регистрации, установленных пунктом 4.1.8 договора. При этом договор считается расторгнутым  с момента, указанного арендодателем в его уведомлении, направленном арендатору заказным письмом не менее чем за 10 дней до расторжения договора.

Пунктом 9.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.06.2004 установлены сроки для проектирования и утверждения арендатором проектной документации – один год с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Фактическая передача участка в аренду обществу подтверждается актом приема-передачи от 18.06.2004, из пункта 2 которого следует, что участок передан арендатору  с 09.08.1999.

В соответствии с дополнительным соглашением от 10.02.2016 к договору аренды от 09.08.1999, в связи с проведением лесоустройства территории Сочинского национального парка предметом договора аренды является земельный участок площадью 3,4 га, расположенный в Мацестинском участковом лесничестве ФГБУ «Сочинский национальный парк» в квартале 90, выделах 8, 9, 10, 11, 13, кадастровый номер 23:49:0303017:0004.

24 января 2019 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 09.08.1999, в соответствии с которым пункты 7.1, 10.4, 10.5, 3.2.3, 4.1.12, 4.1.16, 5.2, 5.3, 9.2 договора исключены.

Пункт 8.1 договора изложен в следующе редакции:

«Настоящий договор подлежит досрочному расторжению по соглашению сторон, а также может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случаях:

неуплаты арендатором арендной платы за два расчетных периода; 

использования земельного участка в целях, не предусмотренных пунктом 2.3 договора (нецелевое использование).».

Пункт 9.1 договора изложен в следующей редакции: «Соглашением сторон устанавливаются следующие сроки для проектирования и утверждения арендатором проектной документации – 12 месяцев с момента государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения в регистрирующем органе».

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды истец направил 27.12.2019 ответчику претензию от 26.12.2019 № 01-13/4488, которая оставлена без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. 

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Названное положение, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2                    статьи 450 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В рассматриваемом случае учреждение в качестве оснований для досрочного расторжения договора указывает на невыполнение обществом мероприятий, предусмотренных приказом Минприроды России от 03.04.2019 № 215, и нарушение арендатором пункта 9.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.01.2019 (разработка и утверждение проектной документации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон об особо охраняемых природных территориях) земельные участки, которые находятся в федеральной собственности и расположены в границах соответствующих функциональных зон национальных парков, могут предоставляться в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной, гражданам и юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством.

В силу пункта 4 статьи 17  Закона об особо охраняемых природных территориях граждане и юридические лица, которым земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, предоставлены в аренду, обязаны ежегодно проводить мероприятия по обеспечению предотвращения вреда животным, растениям и окружающей среде, соблюдения режима особой охраны территорий национальных парков, согласованные с федеральным государственным бюджетным учреждением, осуществляющим управление национальным парком. Перечень таких мероприятий утверждается федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находятся национальные парки.

Такой перечень утвержден приказом Минприроды России от 03.04.2019                        № 215, который вступил в силу 03.09.2019. 

Таким образом, возможность проведения таких мероприятий возникла у арендатора только с даты вступления в законную силу вышеуказанного приказа. Перечень проводимых на арендованном участке мероприятий должен быть согласован с учреждением как того требует пункт 4 статьи 17 Закона об особо охраняемых природных территориях. При этом ни Закон об особо охраняемых природных территориях, ни условия договора аренды от 09.08.1999 не возлагают на арендатора обязанности по разработке такого перечня и направления его на согласование арендодателю.

Учитывая периодичность проведения таких мероприятий (ежегодно), на момент обращения учреждения в суд с иском и на дату рассмотрения спора по существу срок их проведения, исходя из даты вступления  в действие приказа Минприроды России от 03.04.2019 № 215, не истек.

Также следует учитывать, что условиями спорного договора на арендатора не возложена обязанность по согласованию и проведению на арендованном земельном участке мероприятий, указанных в пункте 4 статьи 17 Закона об особо охраняемых природных территориях.

Из материалов дела следует, что обществом в пределах установленного пунктом 9.1 срока заключены следующие договоры:

на выполнение проектных работ от 10.07.2019 № 19/07/19 с ООО «АД проект»;

на выполнение проектных работ от 14.10.2019 № 24-10/2019 с ООО «Земельно-архитектурная мастерская»;

на выполнение инженерных изысканий от 16.03.2020 № 032020 с                               ООО «Спецгеоюг».

При этом соблюдение сроков разработки и утверждения проектной документации                 (пункт 9.1), а также выполнение перечня мероприятий не отнесены к существенным условиям договора аренды от 09.08.1999, поименованным в разделе V договора. Также указанные случае не указаны в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в пункте 8.1 договора в действующей редакции.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований доказательства, суд полагает, что из поведения арендатора признаков недобросовестного поведения не усматривается, обществом не нарушены существенные условия договора. Кроме того, договор заключен в 1999 году сроком на 49 лет. К моменту предъявления учреждением настоящих требований прошло более 20 лет. В этой связи истцом также не доказано, что ответчиком систематически нарушались условия договора за период длящихся арендных отношений.

Истец в обоснование иска также ссылается на нарушение порядка заключения договора аренды от 09.08.1999 (минуя конкурсные процедуры в отсутствие соответствующей лицензии).

Согласно статье 17 Закона об особо охраняемых природных территориях организация рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, на территории национальных парков осуществляется с соблюдением режима особой охраны национальных парков. В целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, земельные участки в соответствующих функциональных зонах могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством. Порядок подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах соответствующих функциональных зон, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок предоставления земельного участка на территории национального парка в аренду на момент заключения спорного договора аренды от 09.08.1999 регулировался Положением о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926 (далее –  Положение).

В соответствии с пунктом 2 указанного Положения земельные участки, природные объекты, здания и сооружения на территориях национальных парков, намечаемые для использования в целях регулируемого туризма и отдыха, предоставляются в пользование на основании договора аренды при наличии лицензии на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, выдаваемой дирекцией национального парка.

Пунктом 5 Положения определено, что предоставление земельных участков, природных объектов в аренду для целей, связанных с обеспечением регулируемого туризма и отдыха, может осуществляться на срок до 50 лет.

В соответствии с пунктом 6 Положения земельные участки, природные объекты предоставляются в аренду по результатам конкурса или аукциона. 

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды                       от 09.08.1999 ООО «Мика-Сервис» обладало лицензией на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории Сочинского национального парка от 17.06.1999 серия NP № 000093 (срок действия до 16.06.2002), выданной Федерально службой лесного хозяйства.

Согласно протоколу заседания комиссии Сочинского нацпарка по проведению конкурса на аренду земельных участков от 12.07.1999 № 1 обществу предоставлен в аренду на 49 лет участок площадью 3,4 га квартал 90 выдела 3, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14 в Мацестинском лесничестве.

Пунктом 8 вышеуказанного Положения предусмотрено, что победитель конкурса или аукциона заключает с национальным парком договор аренды.

По результатам конкурса, оформленного протоколом от 12.07.1999 № 1 между ФГБУ «Сочинский национальный парк» и ООО «Мика-Сервис» заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка от 09.08.1999.

Истец в нарушение статьи 65 АПК РФ указанные обстоятельства не опроверг надлежащими доказательствами.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015                 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса введены в действие на основании Закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

В силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ нормы Гражданского кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, суд полагает, что в данном случае, действующее гражданское законодательство (в развитие института добросовестности, направленного на защиту сторон сделки) закрепило подход, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда РФ от 18.11.2019 № 308-ЭС19-20472 по делу № А32-51835/2018.

В рассматриваемом случае договор аренды заключен 09.08.1999.

Даже если исходить из позиции учреждения об имеющихся  нарушениях в процедуре предоставления земельного участка (минуя публичные процедуры), то данные предположительные нарушения не могут иметь негативные последствия для добросовестного арендатора, которым является  ООО «Мика-Сервис».

Договор действовал с 1999 года и исполнялся сторонами более 20 лет, претензий со стороны учреждения к арендатору на протяжении указанного периода времени, в том числе и по порядку заключения договора, не имелось. Доказательств обратного в материалы дела истцом не представлено.

Согласно пункту 1 постановления Пленума № 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса).

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что отсутствуют основания для констатации недействительности (ничтожности) договора аренды от 09.08.1999. 

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования учреждения удовлетворению не подлежат.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины следует возложить на истца.

Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 137, 156, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко