АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А31-7136/2022

26 сентября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20.09.2024.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

 

при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома»:

ФИО1 (доверенность от 19.01.2024),

от Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы:

ФИО2 (доверенность от 29.12.2023  № 28)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы 

Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы и

общества с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома» 

 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024

по делу № А31-7136/2022,

 

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома» 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) 

 

о взыскании задолженности и пеней

 

и   у с т а н о в и л : 

 

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском (с учетом его уточнения) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома» (далее – ответчик, Общество) 566 835 рублей 32 копеек задолженности по арендной плате в период с 01.10.2020 по 30.06.2022 за пользование земельным участком по адресу 

<

...>, с кадастровым номером 44:27:060301:14 площадью 627,51 квадратного метра, предоставленного на основании договора аренды земли от 24.10.2001 № Д-2594, а также 162 511 рублей 79 копеек пеней, начисленных с 22.12.2020 по 31.03.2022 в связи с просрочкой внесения арендной платы. 

Заявленное требование основано на статьях 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по уплате арендных платежей.

Решением арбитражного суда Костромской области от 18.09.2023 требование Управления удовлетворены.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 08.05.2024 решение первой инстанции изменил и принял новый судебный акт об удовлетворении требования Управления к Обществу частично.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор аренды считается заключенным в порядке переоформления Обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, в связи с чем согласно пункту 2 статьи 3 Вводного закона размер арендной платы не может превышать 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Управление и Общество не согласились с принятым судебным актом и обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просили их отменить.

Управление в кассационной жалобе указывает, что поскольку договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и Земельного кодекса Российской Федерации и не во исполнение обязанности, установленной пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, предусматривающим частный случай переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поэтому оснований для расчета арендной платы в льготном порядке не имеется.

Кроме того, право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было прекращено Администрацией города Костромы путем признания утратившим силу постановления Администрацией города Костромы от 11.11.1996 № 3385, предоставляющего спорный земельный участок в бессрочное пользование открытому акционерному обществу «Инторг» (далее – ОАО «Инторг»), и указанный участок передан в аренду в соответствии с нормами действовавшего на тот период законодательства, поэтому право постоянного (бессрочного) пользования на участок к Обществу не перешло.

При приобретении лицом объекта недвижимости с использованием действующего на тот момент механизма оформления прав на земельный участок предусматривалось право выбора на каком виде права им будет оформлен земельный участок под приобретенным объектом недвижимости. Общество не было лишено права оформить спорный земельный участок в постоянное бессрочное пользование, однако, выбрало иное основание пользования и получило данный участок в аренду, тем самым Общество само определило дальнейшие правоотношения, связанные с использованием участка, поэтому у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для расчета арендной платы в льготном размере, составляющем 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Также, по мнению Учреждения, суд апелляционной инстанции неправомерно пересчитал задолженность по арендной плате за 2022 год, применив кадастровую стоимость, равную 508 000 рублей, тогда как с 01.02.2022 подлежит применению кадастровая стоимость в размере 777 535 рублей 09 копеек.

В кассационной жалобе и дополнении к ней, Общество выразило несогласие с размером пеней, подлежащих взысканию за просрочку уплаты арендной платы. Просило рассмотреть вопрос о возможности уменьшения неустойки с учетом соразмерности основного долга.

Общество в письменном отзыве доводы кассационной жалобы Управления отклонило, просило оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие. 

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационных жалобах доводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Администрации от 03.10.1996 № 2992 и постановления Администрации от 11.11.1996 № 3385 расположенный по адресу: 

<

...>, земельный участок общей площадью 26 192,95 квадратного метра был предоставлен в бессрочное пользование ОАО «Инторг», в связи с чем Администрацией выдано свидетельство от 11.11.1996 № А-752 на право бессрочного (постоянного) пользования землей.

По договору купли-продажи от 12.01.2001 ОАО «Инторг» продало Обществу расположенный на спорном земельном участке склад.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) 16.02.2001 внесена запись о праве собственности Общества на приобретенную недвижимость. 

Постановление Администрации от 01.10.2001 № 3506 признано утратившим силу ранее принятое постановление № 3385, а образованные в результате размежевания земельные участки, расположенные по адресу 

<

...>, предоставлены в аренду ОАО «Инторг» (площадь 21 804,67 квадратных метра) и Обществу (площадь 627,51 квадратных метра). 

В связи с этим Администрация и Общество 24.10.2001 заключили договор аренды, согласно которому арендодатель передал арендатору земельный участок для эксплуатации склада, используемого для оптовой торговли. 

В соответствии с пунктом 2.6 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2009 (далее – Дополнительное соглашение № 1) размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области. 

Согласно пункту 2.8 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1) арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом. 

В связи с наличием у Общества задолженности по арендной плате за пользование земельным участком Управление обратилось в суд с иском.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационных жалоб, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

Согласно части 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками, а согласно пунктам 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, в связи с чем при продаже недвижимости, которая находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. 

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации сохраняется.

Таким образом, до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ законодательство допускало возможность перехода к приобретателю недвижимости (здания, строения, сооружения) права постоянного (бессрочного пользования) земельным участком.

Как следует из материалов дела и установлено судами, спорный земельный участок являлся частью прежнего земельного участка, который был предоставлен ОАО «Инторг» на праве постоянного (бессрочного) пользования. 

В ЕГРН 16.02.2001 внесена запись о праве собственности Общества на склад, расположенного спорном земельном участке, а потому с указанной даты к Обществу перешло и право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка.

Постановление Администрации от 01.10.2001 № 3506, которым земельный участок предоставлен ОАО «Инторг» в бессрочное пользование, признано утратившим силу спустя семь месяцев с момента внесения записи в ЕГРН о переходе права собственности на склад к Обществу, следовательно, к указанному моменту Общество уже обладало правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Законом № 137-ФЗ с 30.10.2001 введен в действие Земельный кодекс Российской Федерации, закрепивший основные принципы земельного законодательства, к которым относится принцип платного использования земли, в том числе в форме арендной платы (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 и статья 65 данного кодекса). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в изначальной редакции) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. 

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Если определенный уровень размера арендной платы за пользование публичными земельными участками установлен законом, например, Законом № 137-ФЗ, такие ставки являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос № 7)). 

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ закреплено правило об определении арендной платы всех публичных земель в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. 

В Земельном кодексе Российской Федерации и Законе № 137-ФЗ отсутствуют нормы, ограничивающие права арендаторов публичных земельных участков на применение льготной платы, установленной данным Законом, в зависимости от срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Следовательно, льготный размер арендной платы распространяется на всех лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации или после. 

Иной подход, в нарушение приведенных выше принципов недопущения ухудшения экономического состояния и запрета необоснованных предпочтений, ставил бы в неравное положение субъектов экономической деятельности, у которых право постоянного (бессрочного) пользования возникло в один и тот же период, а переоформлено в разные сроки (до и после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации). 

Суд апелляционной инстанции, применив положения земельного законодательства, пришел к выводу о том, что размер арендной платы в спорном периоде за пользование земельным участком, предоставленным в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не должен превышать двух процентов кадастровой стоимости указанного участка.

Как установлено судом апелляционной инстанции, согласно постановлению Администрации от 22.12.2014 № 543-а (далее – Постановление Администрации № 543-а) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 составляла 3 253 558 рублей 85 копеек, но решением областного суда по инициативе Общества она установлена в размере его рыночной стоимости – 508 000 рублей (на период по 31.12.2022) и при этом указано, что датой подачи Обществом соответствующего заявления следует считать дату обращения Общества 21.12.2021 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в силу пункта 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании (но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания). 

В связи с этим, учитывая, что заявление было подано Обществом 21.12.2021, установленная решением областного суда кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 01.01.2021. 

Поэтому сумма годовой арендной платы за 2020 год подлежит определению с учетом 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, которая была утверждена Постановлением Администрации № 543-а (3 253 558 рублей 85 копеек), а суммы годовой арендной платы за 2021 и 2022 годы должны определяться исходя из 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, которая была внесена в ЕГРН на основании решения областного суда (508 000 рублей).

Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно определил размер задолженности Общества по арендной плате за 2020 – 2022 годы в сумме 31 507 рублей 80 копеек.

На сумму долга суды начислили неустойку за нарушение срока внесения арендной платы по договору из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, что, как правильно указал суд, не выше ставки согласованной сторонами сделки в пункте 5.3 договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения № 1) и соответствует волеизъявлению арендодателя, предъявившего иск исходя из указанного размера пени.

Довод кассационной жалобы Общества о необходимости снижения размера неустойки судом кассационной инстанции отклоняется. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указал, что основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 кодекса, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 кодекса, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 кодекса, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления (пункт 72). 

Таких оснований кассационная жалоба не содержит. Определение конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права.

Суд округа считает нужным отметить, что из материалов дела не усматривается, что ответчик просил о снижении размера пеней на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в судах нижестоящих инстанций, вследствие чего согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск несовершения соответствующих процессуальных действий. 

С учетом изложенного и исходя из доводов кассационных жалоб, окружной суд полагает, что оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку аргументы заявителей основаны на ошибочном толковании норм материального права, не опровергают выводов суда апелляционной инстанции, сделанных на основании установленных по делу обстоятельств, исследованных доказательств и норм права. Переоценка доказательств и установленных судами предыдущих инстанций фактических обстоятельств дела, в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024 по делу № А31-7136/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы и общества с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

Судьи

 

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов