ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-130/2017

г. Самара

24 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С., 

судей Корнилова А.Б., Рогалевой Е.М., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

с участием: 

от общества с ограниченной ответственностью «Параглайдинг «Вектор-Самара»-   ФИО2 (доверенность от 28.12.2017),

от Управления Росреестра по Самарской области  - представитель не явился, извещено,

от  ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области  - представитель не явился, извещено,

от   ПАО «Банк АВБ» - представитель не явился, извещено,

от ООО «Энергосервис» - представитель не явился, извещено,

от  ООО «Изумрудный» - представитель не явился, извещено,

от ООО «АльфаСтрахование-Жизнь» - представитель не явился, извещено,

от ФИО3 - представитель не явился, извещен,

от ФИО4  - представитель не явился, извещен,

от  ООО «Авиационные технологии» - представитель не явился, извещено,

от  ООО «АльфаМедПроект» - представитель не явился, извещено,

от ФИО5  - представитель не явился, извещен,

от ООО «Компания Альп-Высотка»- представитель не явился, извещено,

от ООО «Страховое общество «Сургутнефтегаз» - представитель не явился, извещено,

от ФИО6 - представитель не явился, извещена,

от ФИО7- представитель не явился, извещена, 

от ФИО8 - представитель не явился, извещен,

от ФИО9- представитель не явился, извещен, 

от ФИО10 - представитель не явился, извещен, 

от ООО «Приоритет» - представитель не явился, извещено, 

от ФИО11- представитель не явился, извещен, 

от ФИО12- представитель не явился, извещен, 

от ФИО13 - представитель не явился, извещен,

от ФИО14- представитель не явился, извещена, 

от ФИО15- представитель не явился, извещена, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.07.2018 по делу №А55-130/2017 (судья Кулешова Л.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Параглайдинг «Вектор-Самара», г. Самара, 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, 

третьи лица: 

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, г. Самара,

ПАО «Банк АВБ», Самарская область, г. Тольятти, 

ООО «Энергосервис», г. Самара,

ООО «Изумрудный», г. Самара,

ООО «АльфаСтрахование-Жизнь», г. Москва, 

ФИО3, г. Самара,

ФИО4, Самарская область, г. Нефтегорск, 

ООО «Авиационные технологии», г. Самара,

ООО «АльфаМедПроект», г. Самара,

ФИО5, г. Самара,

ООО «Компания Альп-Высотка», г. Москва, 

ООО «Страховое общество «Сургутнефтегаз», г. Сургут, 

ФИО6, г. Самара,

ФИО7, г. Москва, 

ФИО8, г. Самара,

ФИО9, г. Самара,

ФИО10, г. Самара,

ООО «Приоритет», г. Самара,

ФИО11, г. Самара,

ФИО12,  г. Самара,

ФИО13, г. Самара,

ФИО14,  г. Самара,

ФИО15, г. Самара,

о признании недействительными ненормативных правовых актов, об обязании, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:569 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/26) площадью 9,9 кв.м., расположенное на 13 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157, выраженного в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – регистрирующий орган) от 30.09.2016 № 63/001/328/2016-9787; обязании Управление Росреестра по Самарской области внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении права собственности на указанное нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.07.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.12.2017 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом в постановлении суда кассационной инстанции указано, что суду необходимо исследовать вопрос о правильности избранного Обществом способа защиты, имеющего цель обеспечить достоверность публичного реестра; доказанность отнесения спорного помещения к общему имуществу здания, включая оценку технической и кадастровой документации; установить необходимость в привлечении всех собственников самостоятельных помещений, а также определить возможность объединения дел для установления круга всех значимых обстоятельств.

При новом рассмотрении дела, во исполнение указаний суда кассационной инстанции, судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, поскольку они являются собственниками нежилых помещений в здании по указанному адресу.

Определением суда по делу № А55-130/2017 были объединены в одно производство дела № А55-130/2017 (настоящее дело), № А55-132/2017, № А55-134/2017, № А55-135/2017, № А55-136/2017, № А55-138/2017 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А55-130/2017.

В связи с объединением дел в одно производство предметом рассмотрения дела являются следующие требования:

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 № 63/001/328/2016-9787 в государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:569 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/26) площадью 9,9 кв.м., расположенное на 13 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 № 63/001/328/2016-9783 в государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:597 площадью 139,2 кв.м., расположенное на 6 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 № 63/001/328/2016-9790 в государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:602 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/53) площадью 6,2 кв.м., расположенное на 6 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 № 63/001/328/2016-9781 в государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:604 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/55) площадью 9,4 кв.м., расположенное на 6 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 № 63/001/328/2016-9793 в государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:605 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/43) площадью 9,4 кв.м., расположенное на 6 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 № 63/001/328/2016-9777 в государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:805 площадью 99,4 кв.м., расположенное на 13 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в течение месяца с даты вступления настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем проведения государственной регистрации прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Параглайдинг «Вектор-Самара» на объекты недвижимого имущества: на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:569 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/26) площадью 9,9 кв.м., расположенное на 13 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:597 площадью 139,2 кв.м., расположенное на 6 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:602 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/53) площадью 6,2 кв.м., расположенное на 6 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:604 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/55) площадью 9,4 кв.м., расположенное на 6 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:605 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/43) площадью 9,4 кв.м., расположенное на 6 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:805 площадью 99,4 кв.м., расположенное на 13 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.07.2018 заявленные требования удовлетворены. 

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что решение суда первой инстанции является неправильным и подлежит отмене. Какие-либо дополнительные доводы регистрирующий орган не представил.

В судебном заседании представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.  

Из материалов дела следует, что 29.03.2011 закрытое акционерное общество «Эл-Траст» (далее - ЗАО «Эл-Траст») и ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю имущество (45 объектов) и долю в праве общей долевой собственности (1/2 доли в праве общей собственности) на 3 нежилых помещения, находящиеся в офисном центре, расположенном по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

На момент рассмотрения данного дела в суде первой инстанции реестр прав на недвижимость содержит записи о праве собственности ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» на нежилое помещение общей площадью 9,9 кв.м (этаж 13; номера на поэтажном плане: 5, 6) с кадастровым номером 63:01:0509001:569; на нежилое помещение площадью 139,2 кв.м с кадастровым номером 63:01:0509001:597 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/27); на нежилое помещение площадью 6,2 кв.м с кадастровым номером 63:01:0509001:602 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/53); на нежилое помещение общей площадью 9,40 кв.м (этаж 6; номера на поэтажном плане: 4, 5, 6, 7) с кадастровым номером 63:01:0509001:604; на нежилое помещение общей площадью 9,40 кв. м (этаж: 6; номера на поэтажном плане: 8, 9, 10, 11) с кадастровым номером 63:01:0509001:605; на нежилое помещение общей площадью 99,40 кв. м (этаж: 13) с кадастровым номером 63:01:0509001:805, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 157. Данные записи о регистрации были внесены в реестр на основании договора купли-продажи от 29.03.2011, заключенного между ЗАО «Эл-Траст» и ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара».

Кроме того, в реестре в отношении указанных объектов недвижимого имущества имеется актуальная запись об ипотеке, внесенная на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 21.11.2011 № 996-0309-11-3-1 (запись регистрации от 23.12.2011 № 63-63-01/270/2011-622); залогодержателем является ОАО «АВТОВАЗБАНК».

ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» является собственником нежилых помещений, в том числе также и помещений площадью 9,9 кв.м с кадастровым номером 63:01:0509001:569, площадью 139,2 кв.м с кадастровым номером 63:01:0509001:597, площадью 6,2 кв.м с кадастровым номером 63:01:0509001:602, площадью 9,40 кв.м с кадастровым номером 63:01:0509001:604, площадью 9,40 с кадастровым номером 63:01:0509001:605, площадью 99,40 кв. м. с кадастровым номером 63:01:0509001:805, расположенных на 6-ом и 13-м этажах здания по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 157, в отношении которого Общество заявляло иск о признании права отсутствующим по делу № А55-17937/2015. В удовлетворении иска было отказано.

17.08.2016 ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о прекращении права собственности на нежилые помещения с кадастровым номером 63:01:0509001:569, с кадастровым номером 63:01:0509001:597, с кадастровым номером 63:01:0509001:602, с кадастровым номером 63:01:0509001:604, с кадастровым номером 63:01:0509001:605, с кадастровым номером 63:01:0509001:805.

В регистрирующий орган были представлены следующие документы: доверенность от 05.08.2016, удостоверенная нотариусом; письмо в Управление Росреестра по Самарской области от 17.08.2016 № б/н, в котором сообщалось о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:569 является санузлом и не имеет самостоятельного назначения; письмо в Управление Росреестра по Самарской области от 17.08.2016 № б/н, в котором сообщалось о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:597 является коридором и не имеет самостоятельного назначения; письмо в Управление Росреестра по Самарской области от 17.08.2016 № б/н, в котором сообщалось о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:602 является помещением уборочного инвентаря и не имеет самостоятельного назначения; письмо в Управление Росреестра по Самарской области от 17.08.2016 № б/н, в котором сообщалось о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:604 является санузлом и не имеет самостоятельного назначения; письмо в Управление Росреестра по Самарской области от 17.08.2016 № б/н, в котором сообщалось о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:605 является санузлом и не имеет самостоятельного назначения; письмо в Управление Росреестра по Самарской области от 17.08.2016 № б/н, в котором сообщалось о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:605 является санузлом и не имеет самостоятельного назначения, данными помещениями пользуются собственники других помещений, входящих в состав нежилого здания, в качестве вспомогательных, а, следовательно, они относятся к общему имуществу здания; технический паспорт помещения от 30.01.2009; решение единственного участника от 27.01.2016.

Кроме того, в тот же день заявитель подал в Управление Росреестра по Самарской области аналогичное заявление № 63/001/328/2016-9777, к которому был приложен рабочий проект от 01.01.2006 № 1-11/05-Р; в составе указанного рабочего проекта содержатся поэтажные планировки типовых этажей здания с 3 по 10 и с 11 по 14.

26.08.2016 регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации, ссылаясь при этом на необходимость одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на нежилые помещения произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество.

30.09.2016 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» на нежилые помещения с кадастровым номером 63:01:0509001:569, с кадастровым номером 63:01:0509001:597, с кадастровым номером 63:01:0509001:602, с кадастровым номером 63:01:0509001:604, с кадастровым номером 63:01:0509001:605, с кадастровым номером 63:01:0509001:805, входящие в состав нежилого здания, расположенного по адресу Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

В сообщениях об отказе в государственной регистрации от 30.09.2016 № 63/001/328/2016-9787, № 63/001/328/2016-9783, № 63/001/328/2016-9790, № 63/001/328/2016-9781, № 63/001/328/2016-9793, № 63/001/328/2016-9777 регистрирующий орган в качестве причин отказа в государственной регистрации прекращения права указал следующие основания: заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на данный объект недвижимости от иных собственников нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...>, с приложением решения суда о признании права общей долевой собственности на общее имущество, в Управление Росреестра по Самарской области не поступали; согласие залогодержателя на прекращение права собственности заявителя на указанный объект недвижимости в связи с отказом от права на государственную регистрацию не представлено.

Названные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Общество обратилось в Управление Росреестра по Самарской области за регистрацией прекращения права собственности на нежилые помещения в связи с тем, что они относятся к общему имуществу здания.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 64) к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на спорные помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Пунктами 3-5 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Возможность определения доли в праве долевой собственности установлена статьей 245 ГК РФ. Определяя долю в помещении, суд должен исходить из пропорции площади, принадлежащей истцу на праве собственности, к общей площади здания.

В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ.

В силу приведенных норм собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Как правильно указал суд первой инстанции, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (абзац 4 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 64).

Кроме того, судом первой инстанции приняты во внимание положения п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64, в соответствии с которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 64).

В материалы дела представлен технический паспорт на спорное помещение, который изготовлен и в котором указаны назначения данного объекта.

Как установлено судом первой инстанции, в представленных на государственную регистрацию технических паспортах, изготовленных ГУП «Центр технической инвентаризации», в отношении спорных шести нежилых помещений указаны их назначение и расположение в составе здания (т. 5 л.д. 107 на обороте): помещение с КН 63:01:0509001:0:2/26 (в настоящее время 63:01:0509001:569) - санузел на 13 этаже; помещение с КН 63:01:0509001:0:2/27 (в настоящее время 63:01:0509001:597) - коридор на 6 этаже; помещение с КН 63:01:0509001:0:2/53 (в настоящее время 63:01:0509001:602) - помещение на 6 этаже «помещение уборочного инвентаря»; помещение с КН 63:01:0509001:0:2/55 (в настоящее время 63:01:0509001:604) - санузел на 6 этаже; помещение с КН 63:01:0509001:0:2/43 (в настоящее время 63:01:0509001:605) - санузел на 6 этаже; помещение с КН 63:01:0509001:0:2/17 (в настоящее время 63:01:0509001:805) -коридор на 13 этаже.

Из содержания кадастровой выписки следует, что на 6 этаже расположено 12 помещений, из них 4 спорных, а на 13 этаже - 16 помещений, из них 2 спорных, всего в состав здания включено 60 помещений, из которых 6 являются предметом оспариваемых отказов.

Указанные выше объекты отражены в техническом паспорте как вспомогательные, т.е. принадлежат к общему имуществу нежилого здания.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что Общество является собственником спорных нежилых помещений, расположенных на 6 и 13 этажах здания, при этом помещения предназначены для обслуживания нескольких помещений, следовательно, должны принадлежать всем собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности.

При этом суд указал, что целью обращения заявителя является исключение (погашение) записи из реестра о регистрации права индивидуальной собственности на спорное имущество в здании.

Как было указано выше, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре прав. При переходе права собственности на нежилое помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве собственности на общее имущество независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Общество указывает, что не обладает какими-либо самостоятельными помещениями в здании вследствие их продажи и отсутствия иных принадлежащих заявителю помещений к новому собственнику перешла и доля на общее имущество в здании, в том числе и спорные помещения, которые не имеют самостоятельного назначения, однако на указанные объекты право индивидуальной собственности было ошибочно зарегистрировано за ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара».

Удовлетворяя заявленные требования, судом первой инстанции принято во внимание то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением по делу № А55-22588/2016 в удовлетворении заявления ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» о признании незаконными действий регистрирующего органа по регистрации права собственности заявителя на спорные помещения было отказано по мотиву пропуска срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

После совершения сделки по купле-продаже объекта недвижимого имущества от 29.03.2011 ЗАО «Эл-Траст» (ОГРН 

<

***>) изменило свое фирменное наименование на ЗАО «Толиман».

Между тем в настоящее время продавец - ЗАО «Толиман» (ОГРН 

<

***>) ликвидировано определением Арбитражного суда Самарской области от 11.06.2014 по делу № А55-4782/2013. Поэтому заявитель лишен возможности оспорить либо расторгнуть сделку в части приобретения нежилых помещений, относящихся к объектам общего пользования.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения Общества с заявлением от 17.08.2016 о государственной регистрации прекращения права индивидуальной собственности на объекты общего пользования, используемого всеми собственниками помещений, расположенных в здании.

Таким образом, целью обращения заявителя в регистрирующий орган является установление определенности в вопросе отнесения спорных помещений к имуществу, не имеющему самостоятельного назначения. Указанные объекты изначально были предназначены для пользования всеми собственниками, что также подтверждается техническими паспортами и данными кадастрового учета.

Как правильно указал суд первой инстанции, из п. 2 ст. 290 ГК РФ и ч. 4 ст. 37 ЖК РФ вытекает неразрывная связь между помещением в многоквартирном доме и общим имуществом в данном доме: судьба общего имущества следует судьбе помещения. Указанные нормы являются специальными по отношению к положениям ст. 135 ГК РФ и не допускают гражданский оборот помещений здания в отрыве от общего имущества здания, предназначенного для обслуживания данных помещений.

Поэтому общее имущество нежилого здания в силу ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не может являться самостоятельным предметом ипотеки, так как в этом случае невозможно исполнить договор залога в части обязательств по обращению взыскания на заложенное имущество.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением № 12 к договору залога стороны ипотеки (ПАО Банк АВБ и заявитель) внесли изменения в части состава предмета ипотеки. В состав предмета ипотеки остались включены только помещения, относящиеся к общему имуществу нежилого здания, обращение взыскания на которые в отрыве от иных помещений нежилого здания невозможно в силу единства судьбы общего имущества здания и судьбы имеющих самостоятельное назначение помещений данного здания.

С учетом изложенного судом первой инстанции отклонен довод регистрирующего органа о том, что ипотека является препятствием для прекращения права собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

По общим правилам, поскольку целью обращения в суд одного из собственников помещений в здании является изменение сведений в реестре о праве индивидуальной собственности в связи с принадлежностью их в силу закона к долевой собственности, надлежащим способом защиты должен признаваться иск о признании права, решение, принятое по такому иску, будет признаваться основанием для внесения записи в реестр.

В данном случае такой иск иными собственниками или собственником одного нежилого помещения не заявлен. В ходе рассмотрения дела возражения относительно регистрации прекращения права собственности заявителя на помещения, относящиеся к общему имуществу, не заявлены.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 № 8557/13 разъяснено о невозможности признать право общей долевой собственности на общее имущество здания лишь за частью собственников помещений в доме.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 310 -КГ17-2466 отмечено, что в случае, если запись о собственности нарушает чьи-либо права, не может быть использован иск о признании права долевой собственности в отсутствие доказательств законности приобретения такого права у ответчика.

Надлежащим способом защиты нарушенного права истца является предъявление требования о признании отсутствующим незаконно зарегистрированного права.

Между тем судебными актами по делу № А55-17937/2015 ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» было отказано в иске о признании права на спорные помещения отсутствующим, при этом судебные инстанции установили, что избранный способ защиты не соответствует характеру нарушенных прав.

Иск о признании права долевой собственности может предъявляться лицами, обладающими такой долей в имуществе, к ответчику, признаваемому участником долевой собственности.

В случае, если Общество не имеет в собственности самостоятельных помещений, оно не вправе предъявлять иск о признании права долевой собственности к другим собственникам, поскольку не имеет доли в спорных помещениях, относящихся к общему имуществу.

Также суд первой инстанции указал, что Общество также лишено возможности предъявлять иск о признании права отсутствующим как лицо, которое не претендует на долю в спорном объекте, поскольку ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым такое право зарегистрировано.

Однако в рассматриваемом случае Общество оспаривает регистрацию собственного титула, ссылаясь на принадлежность спорного объекта к общему имуществу, в связи с чем также лишен возможности предъявления такого иска (п. 53 Постановления Пленума № 10/22).

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции сделан верный вывод, что у Общества отсутствуют иные способы защиты нарушенных прав в целях достижения принципа достоверности публичного реестра, что явилось основанием для удовлетворения заявленных требований.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Самарской области от 12.07.2018 по делу №А55-130/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                 Т.С. Засыпкина

СудьиА.Б. Корнилов

Е.М. Рогалева