ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело № А55-2271/2018

г. Самара

04 октября 2018 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 27 сентября 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2018 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от заявителя апелляционной жалобы - ИП ФИО2 – представитель ФИО3 по доверенности от 16.07.2018 г., 

от ответчика - ИП ФИО4 – представитель ФИО5 по доверенности от 25.07.2018 г., 

от третьих лиц: от Межрайонной ИФНС России №8 по Самарской области – представитель ФИО6 по доверенности №03-018/04965 от 11.07.2018 г.,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 сентября 2018 года в зале № 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июля 2018 года по делу № А55-2271/2018 (судья Богданова Р.М.),

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314637714100018, ИНН 

<

***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 307637735900021, ИНН 

<

***>), 

третьи лица - 1 - Межрайонная ИФНС России №8 по Самарской области,

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

о признании договора не заключенным,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО4 о признании договора купли - продажи административного здания от 14.03.2014 не заключенным.

ИП ФИО4 обратился в Арбитражный суд Самарской области с встречным исковым заявлением к ИП ФИО2 о признании договора купли-продажи административного здания от 14.03.2014 недействительным.

Определением арбитражного суда от 17.05.2018 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области и Межрегиональная ФНС № 8 по Самарской области.

Ответчик в судебном заседании заявил ходатайство об отказе от встречного искового заявления.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 июля 2018 года по делу № А55-2271/2018 в утверждении мирового соглашения, представленного сторонами в судебном заседании 05.07.2018 года и представленного в новой редакции отказано. По первоначальному иску - в иске отказано. По встречному иску - принят отказ от встречного иска. Производство по встречному иску прекращено.           

Не согласившись с принятым  судебным актом, ИП ФИО2 обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение изменить путем внесения в мотивировочную часть решения суда по установлению факта отсутствия оплаты истца ответчику суммы 40 000 000 руб.по договору купли-продажи административного здания от 14.03.2014 общей площадью 1223,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. Кадастровый (или условный) номер: 63:27:0704015:887, в остальной части решение просит оставить без изменения.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель истца и ответчика  апелляционную жалобу поддержали, решение суда считают незаконным и необоснованным, просили его изменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель третьего лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители третьего лица  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны не представили возражений против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи административного здания от 14.03.2014 г., согласно которому в собственность Истца передавался объект недвижимого имущества: административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 1223,7 кв.м., инв. № 0007018, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. Кадастровый (или условный) номер: 63:27:0704015:887.

По мнению истца, ответчик, заключая договор, не был намерен создать соответствующие правовые последствия, что подтверждается следующими обстоятельствами.

На основании вышеуказанного договора ФИО2 должна была оплатить ФИО4 40 000 000 руб. 00 коп.

Не имея финансовой возможности собственными средствами погасить задолженность по договору купли-продажи, Истец обратился в кредитное учреждение с заявлением на выдачу кредита. В залог по кредитным обязательствам планировалось передать приобретаемое здание. Для этой цели, по договоренности сторон, в договоре купли-продажи было указано, что расчет между сторонами произведен полностью и залог недвижимого имущества в пользу «ПРОДАВЦА» (Ответчика) не возникает. 14.03.2014 года был составлен Акт приема-передачи имущества. 14.03.2014 года между ФИО2 и ФИО4 подписано Дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи административного от 14.03.2014, на основании которого первый платеж по договору в размере 2 000 000,00 руб., по инициативе Ответчика, перенесен на март 2017г., окончательный платеж на ноябрь 2026 г.

По устной договоренности, до оплаты первого платежа административное здание будет находиться в пользовании и управлении Ответчика, т.е., фактически, как указывает ФИО2, здание истцу передано не было и использовалось Ответчиком в своих целях под офисные помещения для организаций, в которых он является учредителем. Управление имуществом велось на основании доверенности, выданной истцом представителю Ответчика.

В договоре купли - продажи административного здания от 14.03.2014 сторонами не были указаны данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Кроме того, Ответчик в договоре не указал, что земельный участок на котором расположено административное здание не принадлежит ему на праве собственности, а используется Ответчиком на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 166/2007 от 24.12.2007года. Стоимость арендной платы за земельный участок так же в договоре была не указана.

Согласно абз. 2 ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Семнадцатого марта две тысячи шестнадцатого года Истец получила претензионное письмо от Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области с требованием оплатить до 15 апреля 2016 года неосновательное обогащение за пользование земельным участком в период с 17.04.2014 г. по 20.02.2016 г. в размере 4 397 123 руб.

Согласно полученных истцом сведений из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.04.2016 года № 63/188/700/2016-1105 (прилагается) земельный участок с кадастровым номером: 63:27:0704015:445, площадью 2 574 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование -для строительства административного здания, обременен правом аренды в пользу ФИО4 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 166/2007 года и договора о передаче(уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 166/2007 от 24.12.2007.

Истцом 18.04.2016 г. направлено требование (претензия) Ответчику о погашении задолженности по аренде земельного участка, либо пересмотреть стоимость административного здания в договоре купли-продажи от 14.03.2014г. Ответ от ФИО4 получен не был.

Истец в иске ссылается, что до момента наступления срока первого платежа, согласно условиям Дополнительного соглашения от 15.03.2014г. № 1 к договору купли - продажи административного здания от 14.03.2014г., соглашение по существенному условию как цена выкупа административного здания в связи с переходом обязанности по аренде земельного участка под административным зданием, между Истцом и Ответчиком достигнуто не было. 

То есть, по вышеуказанному Договору не достигнуто соглашение по существенному, в соответствии п. 1 ст. 555 ГК РФ, условию сделки, что дает право Истцу, в соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ, признать договор не заключенным.

На основании этого Истцом было принято решение о не выполнении условий по оплате задолженности и расторжении договора купли-продажи административного здания от 14.03.2014 г. Ответчик так же не требовал от Истца исполнение условий договора.

Истец считает, что поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к договору, он не может быть признан заключенным.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции отказал в утверждении мирового соглашения, представленного сторонами в судебном заседании 05.07.2018 года и представленного в новой редакции. По встречному иску - принял отказ от встречного иска. Производство по встречному иску прекратил.  В данной части решение суда первой инстанции не обжалуется, следовательно апелляционным судом не проверяется законность и обоснованность решения суда в данной части.

Заявитель жалобы  просит изменить обжалуемый судебный акт путем внесения в мотивировочную часть решения суда по установлению факта отсутствия оплаты истца ответчику суммы 40 000 000 руб. по договору купли-продажи административного здания от 14.03.2014 общей площадью 1223,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. Кадастровый (или условный) номер: 63:27:0704015:887.

Суд апелляционной инстанции проверив законность и обоснованность решения только в обжалуемой части приходит к следующему.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 432, 554, 555, 424, 486, Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске, указав, что правовых оснований для признания договора купли - продажи административного здания от 14.03.2014 не заключенным не имеется.

 Судом установлено, и материалами дела подтверждено, что договор купли - продажи административного здания от 14.03.2014 подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке. 

При государственной регистрации права собственности проводится правовая экспертиза представленных документов. По результатам правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, у регистрирующего органа замечаний не возникло, была проведена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Спорный договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного истцом и ответчиком, что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В договоре указана цена продаваемого объекта недвижимости - 40 000 000 руб. 00 коп. Поэтому доводы истца об отсутствии в договоре существенного условия о цене продаваемого имущества являются несостоятельными.

Передача объекта недвижимости подтверждена актом приема - передачи от 14.03.2014, подписанным истцом без замечаний и возражений.

Из материалов дела не усматривается, что на момент заключения договора купли - продажи имелись какие - либо разногласия относительно предмета договора.

Соответственно, доводы жалобы относительно того, что спорный объект фактически никогда не передавался, являются несостоятельными и противоречащими материалам дела. 

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении требований истца о признании договора незаключенным судом первой инстанции отказано правомерно. 

Однако, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что материалами дела подтвержден факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения оплаты договора купли-продажи, поскольку в договоре указано -  (расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора). 

Как следует из искового заявления и материалов дела требования основаны на договоре купли-продажи нежилого здания  от 14 марта 2014 года, то есть фактически между сторонами сложились отношения, которые регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно пункту 1 статьи 454 названного Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара (статья 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации расчеты между юридическими лицами и расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, совершаются в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут осуществляться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Условия договора купли-продажи товара считаются согласованными, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 данного Кодекса). По смыслу приведенных норм под договором купли-продажи понимаются обязательства одной стороны передать товар другой стороне, которая, в свою очередь, обязана его оплатить. Данные статьи подлежат применению и при наличии факта передачи одной стороной вещи (товара) и принятия его другой без наличия письменного договора.

Имеющийся в материалах дела договор купли-продажи и акт приема-передачи, свидетельствуют о наличии между сторонами отношений, возникших из сделки купли-продажи. При этом, договор является заключенным, так как стороны согласовали наименование и количество товара, которое отражено в акте приема-передачи.

Однако, доказательств оплаты ответчиком в материалы дела не представлено.

Стороны в судебном заседании отрицали факт получения оплаты по договору купли-продажи нежилого здания  от 14 марта 2014 года.

Учитывая вышеизложенное, указание в пункте 3 договора о произведенной оплате денежной суммы без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи истцом денежных средств ответчику, не является безусловным основанием считать исполненной обязанность покупателя по оплате приобретенного товара. Поэтому факт исполнения обязательства по купле-продаже истцом подлежит доказыванию путем представления документа о производстве расчета.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 06 декабря 2011 года № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" все хозяйственные операции, проводимые организацией, подтверждаются первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Данные первичных документов, составляемых при совершении хозяйственной операции, должны соответствовать фактическим обстоятельствам.

Согласно статье 5 ФЗ "О бухгалтерском учете" от 06 декабря 2012 года № 402-ФЗ объектами бухгалтерского учета экономического субъекта являются: 1) факты хозяйственной жизни; 2) активы; 3) обязательства; 4) источники финансирования его деятельности; 5) доходы; 6) расходы; 7) иные объекты в случае, если это установлено федеральными стандартами.

Таким образом, надлежащими доказательствами передачи денежных средств юридическому лицу могут являться только бухгалтерские и кассовые документы.

Бухгалтерских документов подтверждающих факт произведенной оплаты истцом суду не представлено. 

При этом суд отмечает, что договор купли-продажи не является первичным бухгалтерским и кассовым документом, доказывающим факт совершения денежных расчетов и передачу денежных средств.

Сложившаяся в гражданском обороте практика заключения аналогичных договоров действительная воля сторон на включение в Договор третьего предложения в пункт 3 («Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора») могла быть обусловлена именно целями осуществления государственной регистрации права собственности на проданное имущество без обременения, поскольку в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его полной оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца.

При таких обстоятельствах наличие пункта 3 в договоре от 14 марта 2014 года указания на оплату товара полностью, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции в виду отсутствия первичных бухгалтерских документов подтверждающих факт оплаты товара истцом.

Кроме того, заключая дополнительное соглашение № 1 от 25.02.2014 к договору купли-продажи недвижимости согласовали, что первый платеж «Покупатель» обязуется осуществить в марте 2017 года, т.е. через три года после заключения договора, а окончательный платеж в ноябре 2026 года. 

Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 апреля 2018 года по делу № А64-2996/2017; Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02 июня 2016 года по делу № А19-5841/2015).

В то же время, данное обстоятельство не повлияло на законность принятого судебного акта и не является безусловным основанием для его отмены.

Учитывая, что обжалуемым решением арбитражного суда первоначальный иск оставлен без удовлетворения, арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 35 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", считает возможным, изменив мотивировочную часть решения, оставить резолютивную часть решения суда первой инстанции без изменения, указав в резолютивной части постановления на изменение мотивировочной части решения, апелляционную жалобу удовлетворить.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика. 

 

Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июля 2018 года по делу № А55-2271/2018 - оставить без изменения, изменив мотивировочную часть решения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.

 

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий                                                                            С.Ш. Романенко 

 

Судьи                                                                                                                        Е.М. Балакирева

 

                                                                                                                        Н.Ю. Пышкина