Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции 

Дело № А32-9130/2020

г. Краснодар                                 “ 07 ” сентября 2020г.

Резолютивная часть решения объявлена 07.09.2020. Полный текст решения изготовлен 07.09.2020.

Арбитражный суд Краснодарского края

в составе судьи Н.В. Петруниной 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи, Краснодарского края к ООО «Стройуниверсал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи, Краснодарского края, ООО «Горный Кластер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Москва, третье лицо: Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края по городу Сочи, г. Сочи, Краснодарского края о сносе самовольно возведенного объекта, по встречному иску ООО «Стройуниверсал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи, Краснодарского края к администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи, Краснодарского края о признании права собственности

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 30.12.2019,

от ответчика – ООО «Стройуниверсал»: ФИО2 – представитель по доверенности от 11.03.2020,

от ответчика – ООО «Горный Кластер» и третьего лица – не явились 

установил:

Администрация города Сочи, г. Сочи, Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Стройуниверсал», г. Сочи, Краснодарского края и ООО «Горный Кластер», г. Москва и просит:

1) обязать ООО «Стройуниверсал» и ООО «Горный Кластер» за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2, расположенный по адресу: город Сочи, 

<

...> путем сноса капитального объекта незавершенного строительства, и привести земельный участок в первоначальное состояние с вывозом бытовых отходов;

2) взыскать с ООО «Стройуниверсал» и ООО «Горный Кластер» в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение решения суда по 10000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения;

3) обратить решение к немедленному исполнению при вынесении решения и в случае удовлетворения иска администрации г. Сочи.

Определением суда от 03.07.2020 к производству принят встречный иск ООО «Стройуниверсал» к администрации города Сочи о признании права собственности на объект капитального строительства, назначение объекта: нежилое здание; наименование объекта гостиница апартаментного типа со встроенными нежилыми помещениями; площадь застройки 3543,1 кв.м; строительный объем всего 50568,0 куб.м, в том числе подземной части 10996,9 куб.м; общая площадь здания, определенная согласно требованиям Приказа Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016 15630,1 кв.м; общая площадь здания, определенная как сумма всех помещений в здании 14156,8 кв.м; общая площадь балконов, лоджий, веранд и террас 550,5 кв.м, в том числе общая площадь балконов, лоджий, веранд и террас в апартаментах 482,2 кв.м; общая площадь нежилых помещений в здании (за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас) 13606,3 кв.м; общая площадь нежилых помещений в здании (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас) 14156,8 кв.м, из них общая площадь нежилых помещений коммерческого назначения 1666,9 кв.м, общая площадь нежилых помещений иного назначения 5954,5 кв.м, количество нежилых помещений - апартаментов / общая площадь нежилых помещений апартаментов (включая площадь балконов, лоджий, веранд террас) 162 /6535,4 кв. м, в том числе 1-комнатных апартаментов 103 / 3417,1 кв.м; 2-комнатных апартаментов 55 / 2755,7 кв.м; 3-комнатных апартаментов 4 / 362,6 кв.м; количество этажей 7, в том числе, подземных 1; год постройки 2013; материалы фундаментов: монолитный железобетон; материал стен: монолитный железобетон, керамзитобетонный блок, газобетонный блок; материалы кровли: неэксплуатируемая скатная кровля из мягкой черепицы; количество лифтов 2; количество пандусов 1.

Определением суда от 14.07.2020 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО Строительно-коммерческая фирма «Новелла» (352800, 

<

...>), эксперту ФИО3.

В адрес суда поступила судебная строительно-техническая экспертиза.

Ответчик – ООО «Горный Кластер» и третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом с учетом ст.ст. 121, 123 АПК РФ и п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".

В ходе судебного заседания истец поддержал исковые требования по основному иску в полном объеме и возражает в удовлетворении требований встречного иска.

Ответчик – ООО «Стройуниверсал» поддержал требования встречного иска, в удовлетворении основного просит отказать и заявил о применении срока исковой давности.

Заявление о применении срока исковой давности ответчика принято судом к рассмотрению.

Для подготовки истцом своей позиции по заявлению о применении срока исковой давности в судебном заседании 31.08.2020  судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 07.09.2020 в 10-00 час. Информация об объявлении перерыва в судебном заседании была размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседания было продолжено в отсутствие представителей сторон и третьего лица. 

От ответчика – ООО «Стройуниверсал» поступило заявление о применении срока исковой давности, направленное посредством электронной связи.

Иных дополнительных документов и ходатайств в материалы дела не поступило.

Спор рассматривается по правилам ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон и третьего лица по имеющимся материалам дела. Аудиозапись судебного заседания не велась.

Изучив материалы дела суд установил, что 06.02.2019 между ООО «Стройуниверсал» и ООО «Горный Кластер» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 23:49:0000000:5121 - «Спортивно-оздоровительный комплекс», процент готовности - 70, назначение: нежилое, площадь: общая площадь застройки 3598,40 кв.м, инвентарный номер: нет, литер: А, количество этажей - 6, кроме того подземный этаж - 1, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется регистрационная запись от 07.02.2019 № 23:49:0000000:5121­23/050/2019­6.

Спорный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420022:2, в категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса», общей площадью - 10793 кв.м, земельный участок находится по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>. 

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и ООО «Стройуниверсал» 28.02.2019 заключено дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 05.06.2017 № 4900010462, по которому арендатором земельного участка стало ООО «Стройуниверсал», о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется регистрационная запись от 13.03.2019 № 23:49:0420022:2-23/050/2019-12.

В ходе проведения муниципального земельного контроля управлением по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства администрации города Сочи составлен акт визуального осмотра спорного объекта от 06.11.2019, на основании которого контролирующим органом сделан вывод о том, что в отношении объекта осуществляется строительство (реконструкция) капитального объекта незавершенного строительства с возведением металлоконструкций 6 этажа, то есть при отсутствии разрешения на строительство, либо уведомления о планируемом  строительстве (реконструкции). 

Изложенные обстоятельства послужили основанием администрации города Сочи для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском в суд.

Наличие объекта незавершенного строительством с признаками самовольной постройки нарушает п. 1.3. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2 и толкуется администрацией города Сочи как самовольное занятие земельного участка.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что заявленные требования по первоначальному иску  не подлежат отклонению, а требования встречного иска – удовлетворению в виду нижеследующего.

Как следует из материалов дела строительство спорного объекта осуществлялось предыдущим правообладателем земельного участка (ООО «Эдази») на основании разрешения на строительство от 23.05.2013 № RU 23309-2687, выданного администрацией города Сочи, как продление прежнего разрешения в виде постановления Главы города Сочи от 22.08.2000 № 627/1 сроком с мая по август 2013 года для завершения фасадных работ на основании положительного заключения негосударственной экспертизы ООО «Центр Архитектурно-Строительного Надзора» от 09.04.2013 № 2-1-1-0010-13, проектной документации ООО «СОЧИАРХПРОЕКТ» и градостроительного плана земельного участка от 26.12.2012 № 23 RU233090000-000000000005580, послужившего основанием для проектирования, а также технических условий о возможности подключения объекта к сетям. 

Согласно сведениям публичной кадастровой карты  незавершенный строительством объект с кадастровым номером 23:49:0000000:5121 поставлен на государственный кадастровый учет 24.10.2013 с процентом готовности – 70 (ранее присвоенный номер 23-23-22/073/2008-223).

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

 Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

В пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) установлено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. 

Согласно пункту 2 части 1 и пункту 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права. 

В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В пункте 24 постановления № 10/22 разъяснено, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. 

В абзаце 2 пункта 24 постановления № 10/22 указано, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

При рассмотрении настоящего спора суд учитывает следующую правовую позицию (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2001 N 13-П).

Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).

В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления Пленума N 10/22).

Для разрешения спора по существу судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО Строительно-коммерческая фирма «Новелла» (352800, 

<

...>), эксперту ФИО3 и на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

Построен ли спорный объект, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2 в соответствии с проектной документации ООО «СОЧИАРХПРОЕКТ», положительным заключением негосударственной экспертизы ООО «Центр Архитектурно-Строительного Надзора» от 09.04.2013 № 2-1-1-0010-13 и разрешением на строительство от 23.05.2013 № RU 23309-2687? 

Каковы технико-экономические показатели спорного объекта, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2 на основании которых возможно проведение его кадастрового учета? 

Соответствует ли спорный объект, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2, требованиям градостроительных и технических регламентов, правилам пожарной безопасности, санитарным и иным нормам, соблюдение которых обеспечит безопасную эксплуатацию спорного объекта? 

Соответствует ли спорный объект, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2, требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, на котором они расположены, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования, генеральному плану город-курорт Сочи? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. 

Соответствует ли спорный объект требованиям экологической безопасности, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, иным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды и здоровья человека?

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы возведенное строение представляет собой многофункциональный комплекс, включающий апартаменты различного уровня комфортности, торговые залы с комплексом помещений складского, служебного и бытового назначения, фитнес клуб, СПА комплекс с бассейном и купелью, помещения бытового обслуживания.  

Изучив материалы проектной документации ООО «СОЧИАРХПРОЕКТ», проведя обследование объекта, эксперт делает заключение, что объект, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2 построен в соответствии с проектной документацией ООО «СОЧИАРХПРОЕКТ», положительным заключением негосударственной экспертизы ООО «Центр Архитектурно-Строительного Надзора» от 09.04.2013 № 2-1-1-0010-13 и разрешением строительства от 23.05.2013№ RU23309-2687. 

  По объемно-планировочному решению и набору помещений построенный объект  может эксплуатироваться, как «Гостиница апартаментного типа со встроенными нежилыми помещениями». 

Технико-экономические показатели построенного объекта расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2 на основании которых возможно проведение его кадастрового учета составляют: площадь застройки -3543,1 кв.м, строительный объем всего - 50568,0 куб.м, в том числе подземной части 10996,9 куб.м, общая площадь здания, определенная согласно требованиям Приказа Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016: 15630,1 кв.м, общая площадь здания, определенная как сумма всех помещений в здании составляет 14156,8 кв.м;  общая площадь балконов, лоджий, веранд и терасс - 550,5 кв.м, в том числе общая площадь балконов, лоджий, веранд и террас в апартаментах - 482,2 кв.м; общая площадь нежилых помещений в здании (за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас) - 13606,3 кв.м;  общая площадь нежилых помещений в здании (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас) - 14156,8 кв.м, из них общая площадь нежилых помещений коммерческого назначения - 1666,9 кв.м, общая площадь нежилых помещений иного назначения - 5954,5 кв.м, количество нежилых помещений – апартаментов 162, общая площадь нежилых помещений апартаментов 6535,4 кв.м, в том числе 1-комнатных апартаментов - 103/3417,1 кв.м; 2-комнатных апартаментов - 55/2755,7 кв.м; 3-комнатных апартаментов - 4/362,6 кв.м; количество этажей - 7, в том числе подземных 1 этаж. 

Проектная документация объекта капитального строительства: «Спортивно-оздоровительный комплекс (Гостиница апартаментного типа с нежилыми помещениями)  расположенного по адресу: г. 

<

...> выполнялась в соответствии с нормативно-правовыми актами: Градостроительным Кодексом РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ; Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; Распоряжением правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р «Перечнем национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиям к содержанию». Основным нормативным документов на период проектирования  являлся  СНиП 2.08.02-89* - Общественные здания и сооружения.

Исходя из приложения 3* СНиП 2.08.02-89* Основные технико-экономические показатели объекта с учетом его вида, функционального назначения и характерных особенностей составляют: площадь участка строительства 10793,00 кв.м; площадь застройки 3598,40 кв.м. В данную площадь входит и площадь застройки зданий и сооружений вспомогательного назначения, площадь которых составляет 55,30 кв.м.  Заявленная площадь застройки 3543,10 кв.м соответствует фактической площади застройки спорного здания. Количество этажей - 7. Строительный объем здания - 50123,17 куб.м, в том числе подземной части - 9847,50 куб.м. Общая площадь здания 14735,63 кв.м без учета площади открытых неотапливаемых помещений. Общая площадь открытых неотапливаемых помещений - 541,80 кв.м. Общая площадь закрытых отапливаемых помещений - 13510,10 кв.м. Всего общая площадь здания, с учетом открытых неотапливаемых площадей - 15277,42 кв.м. Полезная площадь здания 13162,10 кв.м.  Расчетная площадь здания - 11025,00 кв.м.  Высота здания - 24,05 метров. Количество апартаментов – 163 шт. В процессе проведенной внутренней перепланировки помещения (объединение двух апартаментов), которое не затрагивает несущие конструкции и не требует разрешения на строительства, два апартамента (5-02 и 5-03) объединены и присвоен инвентарный номер 5-02-03.

В соответствии с методикой подсчета площадей согласно (приложение Г) СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»  проемы в перекрытиях, а также лифтовые и другие шахты следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.   Кадастровый учет объекта недвижимости производится в соответствии с требованиями приложения № 2 Приказа Минэкономразвития № 90 от 01.06.2016, где в площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажей, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).    

По кадастровому учету: всего общая площадь здания, с учетом открытых неотапливаемых площадей составляет - 15630,10 кв.м, разница между площадью, определенной  по СНиП 2.08.02-89* и площадью, определенной согласно приложения № 2 к приказу Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90 составляет 352,68 кв.м, которая возникла  из-за разности методик подсчета площадей.  

В соответствии части 6.2 статьи 55 Главы 6 Градостроительного Кодекса РФ, «Различие данных о площади объекта капитального строительства, указанной в техническом плане такого объекта, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство».

В отношении соответствия спорного объекта требованиям градостроительных и технических регламентов эксперт поясняет, что выполнив обследование строительных конструкций, элементов благоустройства, инженерных сетей и анализируя представленную   проектную документацию, делается заключение: спорный объект, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2, соответствует требованиям градостроительных и технических регламентов, правилам пожарной безопасности, санитарным и иным нормам, соблюдение которых обеспечит безопасную эксплуатацию спорного объекта. Стальной каркас и монолитные железобетонные конструкции возведены с соблюдением технологии строительства с учетом сейсмичности строительной площадки 8 баллов. Надежность строительных конструкций и оснований здания обеспечена при изготовлении его конструктивных элементов и при его строительстве. Принятые проектные и фактически исполненные конструктивные решения обоснованы результатами поверочного расчета по предельным состояниям, их конструктивных элементов и соединений с учетом сейсмичности района строительства 8 баллов. Спорный объект, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2, запроектирован согласно Градостроительного плана земельного участка № RU233090000-000000000003087 от 24.04.2009, утвержденного распоряжением Главы города Сочи от 02.08.2006 № 272-р  соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, на котором объект  расположен. 

Градостроительный регламент на момент проектирования не установлен. Фактически исполненные конструктивные решения обоснованы результатами поверочного расчета по предельным состояниям, их конструктивных элементов и соединений с учетом сейсмичности района строительства 8 баллов. Относительно соседних объектов недвижимости построенный объект не оказывает негативного влияния. По градостроительному плану № RU233090000-000000000003087 предельное количество этажей – 7 (семь). Предельная высота зданий, строений, сооружений – 30 метров. Максимальный процент застройки в границах земельного участка – 74,8 %.  Фактически:  количество построенных этажей – 7 (семь). Предельная высота здания – 24,05 метра. Максимальный процент застройки в границах земельного участка – 33%. Нарушений требований градостроительного плана земельного участка при строительстве объекта не выявлено.

Кроме того, обследуемый объект соответствует требованиям экологической безопасности, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, иным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды и здоровья человека. Воздействие на поверхностные и подземные воды при нормальном режиме работы построенного объекта и с учетом проведения природоохранных мероприятий отсутствует. В период эксплуатации отходы будут вывозится на полигоны. Имеющихся потенциально опасных и вредных технологических установок, материалов и изделий на построенном объекте нет. Анализ показал, что по всем возможным факторам уровень негативного воздействия на окружающую среду не превысит допустимых нормативов. Построенный объект обеспечен хозяйственно-бытовой канализацией, подключен ко всем инженерным сетям водоснабжения, канализации,  электроснабжения и газоснабжения.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Как следует из части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, сторонами не оспорены, ходатайств о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы сторонами не заявлено.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы, выполненное ООО Строительно-коммерческая фирма «Новелла» (352800, 

<

...>), экспертом ФИО3 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу

Таким образом, основываясь на выводах эксперта, суд установил, что спорный объект по своим архитектурно-планировочным решениям соответствует градостроительному плану земельного участка, действующим противопожарным нормам и правилам, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, разрешению на строительство, имеет высокую сейсмостойкость и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что исключает в нем наличие признаков самовольной постройки.

Согласно пункту 29 постановления Пленума № 10/22 положения статьи 222 Кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. 

Имеющаяся в распоряжении исходно-разрешительная документация (правоустанавливающие документы на землю, проектная документация, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации и разрешение на строительство), отсутствие со стороны органа осуществляющего государственный строительный надзор замечаний к застройщику и учитывая выводы судебной строительно-технической экспертизы, которые в совокупности подтверждают отсутствие в спорном объекте признаков самовольной постройки, поскольку в результате проводимых работ ответчиком  ООО «Стройниверсал» новый объект создан не был.

Кроме того, если объект недвижимости возведен застройщиком на принадлежащем ему земельном участке с соблюдением вида его разрешенного использования и необходимых норм и правил, то на требование о сносе такого объекта должен распространяться общий срок исковой давности, равный трем годам. В противном случае, нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки (п. 7 Обзора судебной практики ВАС РФ по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143). 

Спорный объект завершен строительством в 2013 году, что подтверждает постановка его на кадастровый учет при 70% готовности, вплоть до крыши и ее покрытия. Оставшиеся ремонтные и отделочные работы не могут толковаться как строительные работы. Данный объект находился в указанном виде в период организации и проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 в городе Сочи. 

Муниципальное образование город Сочи, в лице соответствующих административных органов, в период с 2013 по 2016 год не ставило под сомнение строительство спорного здания и не заявляло соответствующих исков о признании объекта самовольной постройкой.

При таких обстоятельствах, подача иска в 2020 года за пределами срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении такого иска в связи с пропуском срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не закреплено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Ответчик по первоначальному иску (ООО «Стройуниверсал») стал собственником  спорного объекта в феврале 2019 года, что следует из материалов дела, т.е. по истечении 5,5 лет с момента окончания срока действия последнего разрешения на строительство. 

В силу п. 8 ч. 21.15 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство, является основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.

Следует признать обоснованными доводы истца по встречному иску, что данные обстоятельства, в силу объективных причин исключили возможность для ООО «Стройуниверсал» поставить вопрос о продлении срока действия разрешения на строительство. В тоже время, ответчик по первоначальному иску приступил к внутренним отделочным и фасадным работам, а также работам по благоустройству территории, т.е. к работам по капитальному ремонту.

В соответствии  п. 3.8. Постановления Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 (ред. от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004..») к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели».

Согласно п. 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства.

Как следует из материалов дела, ООО «Стройунивесрал» обращалось в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи с заявлением от 24.01.2020 о согласовании  эскизных предложений по приведению спорного объекта к надлежащему архитектурному облику и ответом от 05.02.2020 № 21 01-13/2705 получил согласование на внешний вид объекта, который надлежит сделать именно в результате ремонтных работ, для проведения которых не требуется специального разрешения, а сами работы согласованы с уполномоченным органом истца по настоящему делу.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. 

Согласно пункту 29 постановления Пленума № 10/22 положения статьи 222 Кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Факт отсутствия нового объекта подтвержден судебной строительно-технической экспертизой. 

Суд полагает, что действия (ремонтные работы) ООО «Стройуниверсал» следует рассматривать как принятие к мер к легализации спорного объекта, а именно подготовка объекта недвижимости к получению разрешения на ввод его в эксплуатацию, которая формальной подачей искового заявления в суд о сносе самовольной постройки было прекращена. 

Таким образом, в результате действий администрации города Сочи у ООО «Стройуниверсал» в качестве способа защиты права, вынуждено определен судебный порядок, путем подачи встречного искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права как способ защиты гражданских прав, применяется в случаях отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем возник или может возникнуть спор о праве, или правовой неопределенности в наличии права.

Иск о признании права - требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права на спорное имущество.

Иск о признании права собственности является вещно-правовым иском и необходимость в таком способе защиты возникает именно тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспариванию, а также применяется в случаях отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем возник или может возникнуть спор.

Таким образом, единственным препятствием для государственной регистрации права собственности на спорное имущество является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которого истец по встречному исковому заявлению предпринял все необходимые меры.

В этой связи, оценив в совокупности имеющиеся доказательства в порядке статей 65, 71 АПК РФ, с учетом вышеуказанных правовых позиций Верховного Суда РФ, принимая во внимание, что спорный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, построен на основании разрешения на строительство и факт принятия ООО «Стройуниверсал» мер к легализации спорного объекта, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ и пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, суд приходит к выводу об удовлетворении иска о признании за ООО Стройуниверсал» права собственности на спорную постройку.

Также суд считает необходимым указать, что в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако не изменяет установленного законом порядка такого учета и государственной регистрации.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на истца по встречному иску.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

По основному иску:

В иске отказать.

По встречному иску:

Признать право собственности ООО «Стройуниверсал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи, Краснодарского края на нежилое здание: наименование объекта: гостиница апартаментного типа со встроенными нежилыми помещениями; площадь застройки 3543,1 кв.м; строительный объем всего 50568,0 куб.м, в том числе подземной части 10996,9 куб.м; общая площадь здания, определенная согласно требованиям Приказа Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016: 15630,1 кв.м; общая площадь здания, определенная как сумма всех помещений в здании 14156,8 кв.м; общая площадь балконов, лоджий, веранд и террас 550,5 кв.м, в том числе общая площадь балконов, лоджий, веранд и террас в апартаментах 482,2 кв.м; общая площадь нежилых помещений в здании (за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас) 13606,3 кв.м; общая площадь нежилых помещений в здании (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас) 14156,8 кв.м, из них общая площадь нежилых помещений коммерческого назначения 1666,9 кв.м, общая площадь нежилых помещений иного назначения 5954,5 кв.м, количество нежилых помещений - апартаментов / общая площадь нежилых помещений апартаментов (включая площадь балконов, лоджий, веранд террас) 162 /6535,4 кв. м, в том числе 1-комнатных апартаментов 103 / 3417,1 кв.м; 2-комнатных апартаментов 55 / 2755,7 кв.м; 3-комнатных апартаментов 4 / 362,6 кв.м; количество этажей 7, в том числе, подземных 1; год постройки 2013; материалы фундаментов: монолитный железобетон; материал стен: монолитный железобетон, керамзитобетонный блок, газобетонный блок; материалы кровли: неэксплуатируемая скатная кровля из мягкой черепицы; количество лифтов 2; количество пандусов 1.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                Н.В. Петрунина