АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-9135/2023

г. Чебоксары

14 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.04.2024.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марасановой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Холдинговая компания "Голицын", ИНН:

<

***>, ОГРН:

<

***>, 429950, 

<

...>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ИНН:

<

***> ОГРНИП:

<

***>, г. Новочебоксарск Чувашской Республики, 

о признании договоров купли-продажи расторгнутыми,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью "Партнер", 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

при участии:

от истца ФИО2 по доверенности от 14.03.2024,

от ответчика ФИО3 по доверенности от 14.06.2022,

установил:

закрытое акционерное общество "Холдинговая компания "Голицын" (далее – ЗАО "ХК "Голицын") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО4) о признать расторгнутыми договоров купли-продажи имущества ЗАО "ХК "Голицын" от 08.02.2022 № Л-1, от 08.02.2022 № Л-2 (Приложения 4, 5), права и обязанности покупателя по которым были переведены на ИП ФИО4, аннулировав при этом соответствующие записи о государственной регистрации перехода прав в ЕГРН на 1/2 доли объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности – 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070 и 1/2 доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м кадастровый номер 21:02:010217:65 по договорам купли-продажи от 08.02.2022 № Л-1, от 08.02.2022 № Л-2, поскольку перерегистрация спорных объектов на ответчика произошла без факта оплаты ею как покупателем спорных объектов в установленный договорами срок.

Исковые требования обоснованы положениями статей 450 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы  несвоевременным исполнением ответчиком обязательства по оплате переданного по договорам имущества.

Определением от 27.11.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Партнер", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление).

В судебном заседании представитель истца уточнил требования, просил признать договоры расторгнутыми с 22.07.2023. Заявил ходатайства об истребовании доказательств от третьего лица Управления.

Представитель ответчика иск не признал, представил отзыв. 

Третьи лица, надлежаще извещенные, не явились.

Ранее, третье лицо Управление в письменных пояснениях указало на следующие обстоятельства. В Едином государственном реестре недвижимости 13.07.2023 зарегистрировано право собственности  ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 21:02:000000:2070, участок находится в 10 м по направлению на запад от ориентира на здания от торгового центра "Новый континент" расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, и на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010217:65, расположенный по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи от 22.02.2017, определения Арбитражного суда Чувашской Республики по делу А79-10955/2018 от 25.10.2019, договора купли-продажи №Л-1, Л-2 от 08.02.2022, решения Арбитражного Суда Чувашской Республики по делу № А79-4758/2022 от 13.03.2023. Заявляя требование о расторжении вышеуказанных договоров купли-продажи, истец не определяет юридическую судьбу вышеуказанных земельного участка и объекта незавершенного строительства, не указывает, в чьей собственности будут находиться спорные 1/2 доли в праве общей собственности на вышеуказанное имущество после расторжения договора купли-продажи. При этом, в отношении вышеуказанных объектов недвижимости ЕГРН содержит записи о государственной регистрации запретов на совершение действий по регистрации на имущество ФИО1, 1/2 долю в праве общей собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства - культурно-развлекательного комплекса, а также запрет на совершение сделок и регистрационных действий, направленных на отчуждение вышеуказанных объектов недвижимости. В связи с этим, в случае удовлетворения иска решение суда будет не исполнимо до снятия вышеуказанных запретов. Просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

            В соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

            Ходатайства истца об истребовании доказательств судом рассмотрены и отклонены протокольными определениями ввиду отсутствия процессуальных оснований для их удовлетворения.

            Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

            Вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.03.2023 по делу № А79-4758/2022 установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости собственником ? доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности  - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070 и ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65 ФИО1.

            На основании определения Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.10.2019 по делу №А79-10955/2018 собственником оставшейся ? доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности  - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070 и ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65 с 31.10.2019 являлось ЗАО "ХК "Голицын".

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.11.2019 по делу №А79-2538/2019 должник ЗАО "ХК "Голицын" признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен ФИО2.

Согласно объявлениям о банкротстве в газете "Коммерсантъ" №16030367716 (стр. 192/124 (7086) от 17.07.2021, №16030371133 (стр.193/№159 (7121) от 04.09.2021, №16030375186 (стр.202/№199 (7161) от 30.10.2021 организатор торгов – конкурсный управляющий ЗАО "ХК "Голицын" сообщил о проведении электронных торгов по продаже имущества ЗАО "ХК "Голицын", в том числе объект незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности  - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070 (лот 1) и земельный участок общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65 (лот 2). Проведение торгов первоначально назначено  на 25.08.2021, в последующем на 13.10.2021, 07.02.2022.

 В целях принятия участия в торгах, 04.02.2022 ООО "Партнер" (принципал) заключило агентский договор с ООО "Типография "Новое время" (агент), по условиям которого принципал поручает, а агент обязуется за вознаграждение совершать от имени и за счет принципала фактические и юридические действия, направленные на приобретение принципалом имущества, реализуемого на торгах: должник ЗАО "Холдинговая компания "Голицын" – лот 1 ? доли объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности  - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070, адрес местонахождения: 

<

...>; лот 2 - ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65.

Платежными поручениями №1 от 03.02.2022 на сумму 800 100 руб. №2 от 03.02.2022 на сумму 314 100 руб. ООО "Партнер" внесены денежные средства в качестве задатка для участия в торгах лот 1, лот 2. 

По итогам проведенных торгов общество с ограниченной ответственностью "Партнер" признано победителем торгов, с кем в последующем заключены договоры купли – продажи №Л-1 от 08.02.2022, №Л-2 от 08.02.2022.

Согласно условиям договора №Л-1 от 08.02.2022, заключенного между ЗАО "Холдинговая компания "Голицын" (продавцом) и ООО "Партнер" (покупателем), продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора ? доли земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания и завершения строительства объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательного комплекса, общая площадь 4800 кв.м., кадастровый номер 21:02:010217:65.

Общая стоимость имущества составляет 3 142 000 руб. (пункт 3.1 договора).

08.02.2022 между сторонами подписан акт приема-передачи, которым продавец передал покупателю ? доли земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания и завершения строительства объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательного комплекса, общая площадь 4800 кв.м., кадастровый номер 21:02:010217:65.

По условиям договора №Л-2 от 08.02.2022 заключенного между ЗАО "Холдинговая компания "Голицын" (продавцом) и ООО "Партнер" (покупателем), продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора ? доли объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности  - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070, адрес местонахождения: 

<

...>.

Общая стоимость имущества составляет 8 110 000 руб. (пункт 3.1 договора).

08.02.2022 между сторонами подписан акт приема-передачи, которым продавец передал покупателю ? долю объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности  - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070, адрес местонахождения: 

<

...>.

            Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

            При этом, в рамках дела № А79-4758/2022 определением от 31.01.2023 на основании заявления ИП ФИО4 приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение сделок, направленных на отчуждение спорного имущества, а также запрета на совершение в отношении него регистрационных действий. Определением от 27.02.2023 ИП ФИО4 предложено представить встречное обеспечение путем внесения на депозитный счет суда денежных средств в размере 11 252 000 руб. Платежным поручением №41 от 27.02.2023 ИП ФИО4 внесла на депозитный счет суда денежные средства в размере 11 252 000 руб.

Решением суда от 13.03.2023 по указанному делу, оставленным без изменений постановлениями Первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 и Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.09.2023, на ИП ФИО4 переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022, заключенному между ЗАО "ХК "Голицын" и ООО "Партнер" в отношении ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65, а также права и обязанности покупателя по договору купли-продажи № Л-2 от 08.02.2022, заключенному между ЗАО "ХК "Голицын" и ООО "Партнер" в отношении ? доли объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательный комплекс, степень готовности  - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070.

            27.06.2023 конкурсным управляющим ЗАО "ХК "Голицын" в адрес ИП ФИО4 направлено требование об исполнении данного решения суда. При этом указано, что неисполнение решения будет расценено в качестве отказа от приобретения имущества на условиях, изложенных в судебном акте.

            Требование управляющего было получено ИП ФИО4 согласно информации с сайта Почты России 14.07.2023.

            Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости 13.07.2023 было зарегистрировано право собственности ИП ФИО4 на имущество, указанное в договорах купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022 и № Л-2 от 08.02.2022. 

В рамках дела № А79-8336/2023 ООО "Партнер" обратилось в суд с иском к ИП ФИО4 о взыскании 11851883 руб. расходов по приобретению ? доли земельного участка общей площадью 4800 кв.м. кадастровый номер 21:02:010217:65, а также расходов по приобретению ? доли объекта незавершенного строительства -культурно-развлекательный комплекс, степень готовности - 95%, кадастровый номер 21:02:000000:2070, в связи с вынесением Арбитражным судом Чувашской Республики решения от 13.03.2023 по делу №А79-4758/2022.

Определением суда от 31.10.2023 по указанному делу приняты обеспечительные меры в виде запрета ИП ФИО4 совершать сделки, прямо или косвенно направленные на отчуждение объектов недвижимости: ? доли объекта незавершенного строительства - культурно-развлекательный комплекс с кадастровым номером 21:02:000000:2070, степень готовности - 95%, расположенного по адресу: 

<

...> доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для содержания и завершения строительства объекта - незавершенного строительства – культурно-развлекательного комплекса, общей площадью 4800 кв.м., с кадастровым номером 21:02:010217:65; запрета Управлению Росреестра по Чувашской Республике совершать регистрационные действия по отчуждению в отношении следующих объектов: ?  доли объекта незавершенного строительства - культурно-развлекательный комплекс с кадастровым номером 21:02:000000:2070, степень готовности - 95%, расположенного по адресу: 

<

...> доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для содержания и завершения строительства объекта - незавершенного строительства – культурно-развлекательного комплекса, общей площадью 4800 кв.м., с кадастровым номером 21:02:010217:65.

Определением суда от 23.10.2023 по делу № А79-4758/2022 отказано в удовлетворении ходатайств ИП ФИО4 и ООО "Партнер" о перечислении внесенных ИП ФИО4 денежных средств в размере 11 252 000 руб. с депозитного счета суда на расчетный счет ООО "Партнер".

Определением суда от 23.10.2023 по делу № А79-4758/2022 удовлетворено ходатайство ИП ФИО4 о перечислении с депозитного счета Арбитражного суда Чувашской Республики на её расчетный счет денежных средств в сумме 11 252 000 руб.

Платежным поручением от 14.11.2023 № 268 ИП ФИО4 перечислила ООО "Партнер" 11252000 руб. в счет возмещения стоимости имущества, указанного в договорах купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022 и № Л-2 от 08.02.2022.

Определением суда от 26.02.2024 по делу № А79-8336/2023 иск оставлен без рассмотрения, отменены обеспечительные меры, принятые определением суда от 31.10.2023.

06.03.2024 ИП ФИО4 обратилась в рамках дела № А79-4758/2022 в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер, принятых по указанному делу, указав, что решение в настоящее время исполнено, право собственности на указанные объекты недвижимости за истцом зарегистрировано, в связи с чем, необходимость в принятых мерах по обеспечению иска отпала.

Определением суда от 19.03.2024 по делу № А79-4758/2022 обеспечительные меры, принятые определением суда от 31.01.2023, отменены.

Полагая, что неисполнение ответчиком в течение 30-дневного срока (т.е. до 21.07.2023) со дня оглашения резолютивной части постановления апелляционного суда по делу № А79-4758/2022 требования истца от 27.06.2023 свидетельствует о ненадлежащем исполнении ИП ФИО4 своих обязательств по оплате как покупателя имущества, указанного в договорах купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022 и № Л-2 от 08.02.2022, то эти договоры следует считать расторгнутыми с 22.07.2023, что и послужило основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 3.3. договоров купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022 и № Л-2 от 08.02.2022 предусмотрено, что за вычетом суммы задатка покупатель должен оплатить стоимость приобретаемого имущества в течение 30 дней со дня подписания договора.

В пункте 5.2. договоров купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022 и № Л-2 от 08.02.2022 указано условие о договоренности сторон считать непоступление денежных средств в счет оплаты имущества в сумме и сроки, указанные в пункте 3.3. договоров, отказом покупателя от исполнения обязательств по оплате имущества, в этом случае продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по договору, письменно уведомив покупателя от расторжения договора. В этом же пункте договоров также указано, что договор считается расторгнутым с момента направления продавцом указанного уведомления, при этом покупатель теряет право на получение имущества и утрачивает внесенный задаток, в таком случае оформление сторонами дополнительного соглашения о расторжении договора не требуется.

Однако в ходе судебного разбирательства по настоящему делу истец подтвердил, что ООО "Партнер" после заключения договоров купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022 и № Л-2 от 08.02.2022 уплатило продавцу (ЗАО "ХК "Голицын") полную стоимость имущества, данные денежные средства поступили в конкурную массу должника ЗАО "ХК "Голицын".

Изложенное позволяет суду прийти к выводу о надлежащем исполнении покупателем своих обязательств по оплате имущества, приобретаемого по договорам купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022 и № Л-2 от 08.02.2022.

После принятия судом решения по делу № А79-4758/2022 о переводе прав и обязанностей покупателя на ИП ФИО4 у неё возникает обязанность не по оплате имущества продавцу, а по возмещению ООО "Партнер" стоимости этого имущества.

В любом случае, в рамках настоящего дела истец, требуя признать договоры купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022 и № Л-2 от 08.02.2022 расторгнутыми в одностороннем порядке, не представил доказательств направления уведомления покупателю об одностороннем отказе от договоров.

            Таким образом, суд соглашается с возражениями ответчика против иска и отказывает в его удовлетворении в полном объеме.

            Доводы истца о недобросовестном поведении ответчика и злоупотреблении им своим правом не подтверждены какими-либо доказательствами.

            Ссылки истца на неправомерную регистрацию за ответчиком права собственности на имущество, указанное в договорах купли-продажи № Л-1 от 08.02.2022 и № Л-2 от 08.02.2022, в период действия принятых судом обеспечительных мер, отклоняются как не имеющие значения для разрешения спора.

            Расходы по государственной пошлине относятся на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

Б.Н. Филиппов