ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А40-100832/18-172-725

31 мая 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2019 года 

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи Паньковой Н.М., (единолично)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тереховым А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску ПАО БАНК "ЮГРА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 101000, 

<

...>, дата регистрации 23.07.2002 г.)

к ООО "РЕНТ ЭСТЕЙТ ГРУПП" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 127411, 127411, 

<

...>, дата регистрации 14.08.2008 г.)

третье лицо: АО "Бизнес Центр "Михайловский", ООО "Белопан"

об обращении взыскания на предмет залога

при участии:

от истца –  Зима М.А. доверенность от 08.02.2019;

от ответчика – ФИО1 доверенность от 05.07.2018;

от третьих  лиц: 

от АО "Бизнес Центр "Михайловский" – ФИО2  доверенность от  19.04.2018;

от ООО "Белопан" – не явился, извещен;

эксперт ООО «Профессиональный центр оценки и экспертиз» – ФИО3  лично (паспорт);

УСТАНОВИЛ:

ПАО БАНК "ЮГРА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО "РЕНТ ЭСТЕЙТ ГРУПП"  об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное ООО «Рент Эстейт Групп» по Договору ипотеки № 035/ИП-13 от 14.02.2013 г.:

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001008:4356, путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 43 760 000,00 рублей;

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001008:4353, путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 280 000,00 рублей;

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001008:4356, путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 229 360 000,00 рублей;

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001008:4324, путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 78 960 000,00 рублей;

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001008:4357, путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 8 560 000,00 рублей.

За счет стоимости указанного недвижимого имущества удовлетворить требования Публичного акционерного общества Банк «ЮГРА» в лице конкурсного управляющего «Агентство по страхованию вкладов» по Кредитному договору № 

<

***> от 25.12.2012 г. по состоянию на 30.09.2018 г. в размере 344 895 408,01 рублей, из которых: 207 521 368,00 рублей - задолженность по основному долгу; 29 064 362,55 рублей - задолженность по процентам; 108 309 677,46 рублей - неустойка за неисполнение обязательства по Кредитному договору № 

<

***> от 25.12.2012 г.

Представитель истца в судебном заседании исковое требование поддержал,  просил иск удовлетворить в  полном объеме с учетом уточнения; возражал против ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель ответчика  в судебном заседании с иском не согласился, просил в иске отказать; возражал против результатов проведенной экспертизы, поддержал ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель третьего лица в судебном заседании с иском не согласился, просил в иске отказать; возражал против результатов проведенной экспертизы, просил его исключить из числа доказательств, поддержал ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 819 ГК РФ, по кредитному договору Банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

На основании пункта 1 статьи 349 ГК РФ требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Как следует из материалов дела, 25.12.2012 между Публичным акционерным обществом Банк «ЮГРА» (далее -ПАО Банк «ЮГРА», Банк, Истец) и Акционерным обществом «Бизнес Центр «Михайловский» (далее - АО «БЦ «Михайловский», Заемщик) заключен Кредитный договор № 

<

***> от 25.12.2012 (далее - Кредитный договор), в соответствии с условиями которого Банк принял на себя обязательство предоставлять Заемщику кредит частями в рамках установленного лимита кредитования в срок до 31.12.2022.

В соответствии с п.п. 1, 2.8 Кредитного договора Заемщик принял на себя обязательство предоставленные Банком денежные средства возвратить не позднее 31.12.2022, а также оплатить Банку проценты за пользование денежными средствами по процентной ставке 12,00 % годовых.

Согласно п. 2.10 Кредитного договора проценты за пользование кредитными средствами Заемщик перечисляет ежемесячно не позднее последнего рабочего дня текущего месяца, а за последний месяц пользования кредитными средствами, начисление процентов за пользование кредитными средствами производится на фактическую сумму задолженности по кредиту, начиная со следующего дня после выдачи кредита Заемщику и по дату его полного погашения включительно. При исчислении процентов за пользование кредитом и штрафных санкций количество дней в году принимается за 365 (366), в месяце - за количество календарных дней.

В соответствии с п. 5.1 Кредитного договора в случае просрочки возврата суммы кредита, оплаты процентов за пользование Банк имеет право взыскивать с Заемщика неустойку в размере 0,15 процента от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Банк надлежащим образом исполнил свое обязательство по Кредитному договору по предоставлению Заемщику денежных средств, однако Заемщик свое обязательство по Кредитному договору перед Банком исполнять прекратил. По состоянию на 19.12.2017 задолженность Заемщика перед Банком по Кредитному договору составляет 229 155 794,69 рублей, а именно:

- 207 521 368,00 рублей - просроченный основной долг;

- 9 619 894,65 рублей - начисленные проценты за пользование кредитом;

- 12 014 532,04 рублей - неустойка за неисполнение обязательства по Кредитному договору.

Согласно п. 3.2.4 Кредитного договора Банк имеет право потребовать досрочного возврата кредита с одновременной уплатой начисленных процентов и иных платежей, предусмотренных Кредитным договором, в том числе, в случае несвоевременной оплаты Заемщиком процентов за пользование кредитом, невозврата кредита, неуплаты иных платежей, предусмотренных Кредитным договором, когда нарушение Заемщиком срока исполнения обязательства составляет более 10 дней, либо если эти нарушения имели место более 2-х раз.

В связи с тем, что Заемщик прекратил исполнение обязательств по Кредитному договору, 16.10.2017 Банк направил в адрес Заемщика требование о досрочном погашении задолженности по Кредитному договору, которое оставлено без исполнения.

15.02.2018 Банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АО «БЦ «Михайловский» о взыскании задолженности, в том числе, по Кредитному договору в размере 270 539 031,44 рублей. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2018 по делу № А40-28804/2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2019, исковые требования удовлетворены.

С Акционерного общества «Бизнес Центр «Михайловский» в пользу публичного акционерного общества Банк «ЮГРА» взыскана задолженность по кредитному договору 

<

***> от 25.12.2012 по состоянию на 19.12.2017 в размере 217 715 488,49 руб., из которых: 207 521 368 руб. – просроченный основной долг; 9 619 894,65 руб. – начисленные проценты за пользование кредитом; 574 225,84 руб. – неустойка за неисполнение обязательства по кредитному договору 

<

***> от 25.12.2012; задолженность по кредитному договору № 

<

***> от 21.06.2013 по состоянию на 19.12.2017 в размере 52 823 542,95 руб., из которых: 50 440 000 руб. – просроченный основной долг; 2 225 289,91 руб. – начисленные проценты за пользование кредитом; 128 253,03 руб. – неустойка за неисполнение обязательства по кредитному договору № 

<

***> от 21.06.2013, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору между ПАО Банк «ЮГРА» и Обществом с ограниченной ответственностью «Рент Эстейт Групп» (далее - ООО «Рент Эстейт Групп», Ответчик, Залогодатель) 14.02.2013 был заключен Договор ипотеки № 035/ИП-13 от 14.02.2013 в соответствии, с условиями которого Залогодатель предоставил Банку в залог принадлежащее Залогодателю на праве собственности нижеуказанное недвижимое имущество (далее - Предмет залога):

1) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:04:0001008:4356, с залоговой стоимостью 63 149 472,75 рублей (п. 2.1.1. Договора ипотеки);

2)нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:04:0001008:4355, с залоговой стоимостью 2 350 831,50 рублей (п. 2.1.2. Договора ипотеки);

3)нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:04:0001008:4353, с залоговой стоимостью 357 855 834,75 рублей (п. 2.1.3. Договора ипотеки);

4)нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:04:0001008:4324, с залоговой стоимостью 172 219 576,50 рублей (п. 2.1.4. Договора ипотеки);

5)нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:04:0001008:4357, с залоговой стоимостью 18 674 284,50 рублей (п. 2.1.5. Договора ипотеки).

В соответствии с п. 6.1.2. Договора ипотеки Банк вправе досрочно обратить взыскание на предмет ипотеки в случаях несвоевременной уплаты Заемщиком процентов за пользование кредитом, невозврата части кредита, неуплаты иных платежей, предусмотренных Кредитным договором, в том числе неустоек, когда нарушение срока исполнения обязательства составляет более 10 дней, либо если эти нарушения имели место более 2-х раз.

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по Кредитному договору, у Истца возникли основания для обращения взыскания на недвижимое имущество, заложенное по Договору ипотеки.

В отношении довода Ответчика о том, что Истцом в материалы дела не представлено Дополнительное соглашение № 4 к Договору ипотеки № 035/ИП-13 от 14.02.2013 г. истцом представлены объяснения, принятые судом как обоснованные.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора и признание его ничтожным.

Вместе с тем Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (п. 5 ст. 3) установил, что правила о государственной регистрации ипотеки, содержащиеся в том числе в Законе об ипотеке, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть после 01.07.2014), и тем самым отменил требование об обязательности государственной регистрации договоров ипотеки.

Однако, принимая во внимание, что Договор ипотеки заключен 14.02.2013 г., государственная регистрация дополнительного соглашения к Договору ипотеки являлась обязательной. Поскольку государственная регистрация данного дополнительного соглашения не осуществлялась, данное Дополнительное соглашение является ничтожным. Данным обстоятельством объясняется непредставление Дополнительного № 4 в материалы дела.

Ответчик со ссылкой на ч. 1 ст. 50 Закона об ипотеке указывает, что при расхождении условий Договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Между тем, как установлено выше, Дополнительное соглашение № 4 от 28 марта 2017 года является ничтожным. Следовательно, в Договоре ипотеки отсутствует условие о процентной ставке за пользование кредитом в размере 9,25% годовых. В Кредитном договоре такое условие также отсутствует. Таким образом, истцом при расчете размера основного обязательства верно применена процентная ставка за пользование Кредитом в размере 12% годовых, какое-либо расхождение в содержании основного и обеспечительного обязательств отсутствует.

Ответчик указывает, что Договором ипотеки также не предусмотрена неустойка за просрочку обязательства Заемщика по возврату сумм кредита и просрочки уплаты процентов за пользование кредитом в размере в размере 0,15%, ввиду чего данная неустойка не подлежит применению.

Между тем, данная штрафная санкция предусмотрена пунктом 5.1. Кредитного договора. Согласно п. 3.12. Договора ипотеки, ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в каком они будут находиться к моменту их удовлетворения за счет предмета ипотеки, включая, помимо прочего, суммы неустоек, предусмотренных Кредитным договором. Кредитный договор в его первоначальной редакции заключен 25.12.2012 года. Ответчик имел возможность ознакомиться со всеми условиями Кредитного договора и, подписывая Договор ипотеки в феврале 2013 года, выразил согласие отвечать за неисполнение основным должником обязательства по уплате, в том числе, неустойки.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что денежные средства в разной валюте являются различными объектами гражданских прав, в связи с чем имела место новация денежного обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ, обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Таким образом, новация представляет собой соглашение, по которому стороны заменяют одно связывающее их обязательство каким-либо другим, новым обязательством.

В соответствии с п. 2 информационного письма от 21.12.2005 N103 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации", обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством.

Вместе с тем конвертация долга из одной валюты в другую не может быть признано новацией, так как происходит изменение порядка (способа) возврата кредита, а не  замена кредитного обязательства новым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статьей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного суда от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу валютой долга и валютой платежа является рубль (пункт 1 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, согласование сторонами кредитного договора в дополнительном соглашении рублевой валюты долга по кредитному договору не изменяет существо кредитных отношений и не является новацией.

В силу пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе судебного разбирательства ответчиком  было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости  заложенного имущества. 

В целях выполнения требований ст. 82 АПК РФ, а также руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд запросил в экспертных учреждениях, предложенных сторонами, а также в иных экспертных учреждениях по выбору суда,  сведения о возможности проведения судебной оценочной экспертизы, сведения об эксперте (экспертах), которым может быть поручено проведение экспертизы (квалификация, стаж работы), о размере вознаграждения эксперту (экспертам) и сроках проведения экспертизы, о документации необходимой для проведения экспертизы. 

ООО "РЕНТ ЭСТЕЙТ ГРУПП" внесены денежные средства на депозит суда в общей сумме 140 000 руб.

С учетом поступивших ответов из экспертных организаций о стоимости проведения экспертизы, ее сроков, а также документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, а также положений Федерального закона «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок», производство судебной экспертизы поручено экспертному учреждению: ООО «Профессиональный центр оценки и экспертиз»  (115054, 

<

...>, тел. 

<

***>, 769-44-77, +7 (499) 746-90-55, 746-91-55);  эксперт: ФИО3

На разрешение экспертизы поставлены  следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость на дату оценки недвижимого имущества, переданного ПАО БАНК "ЮГРА"  по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №035/ИП-13 от 14.02.2013:

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4356;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4355;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4353;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4324;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4357.

Экспертное  заключение поступило в суд.

Согласно проведенному исследованию эксперт пришел к выводу, что по состоянию на  дату оценки (01.02.2019) составляет 452 400 000 руб., в том числе:

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4356 – 54 700 000 руб.;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4355 – 1 600 000 руб.;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4353 – 286 700 000 руб.;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4324 – 98 700 000 руб.;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4357 – 10 700 000 руб.

Ответчик и третье лицо выводы  к которым пришел эксперт оспорили.

Эксперт ФИО3 была опрошена в судебном заседании,  ответила на вопросы лиц, участвующих в деле, а также представила письменные пояснения.

Ответчиком и третьим лицом заявлены ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, а также заявлено об отводе эксперта.

По результатам рассмотрения заявленных ходатайств, оснований для отвода эксперта ФИО3 суд не установил о чем вынесено  соответствующее определение.

Исследовав материалы дела, оценив экспертное заключение, проверив доводы и возражения, приведенные представителями ответчика и третьего лица, заслушав эксперта ФИО3 оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы суд не установил.

Ответчик выразил несогласие с Заключением эксперта, указывая три основания, которые не соответствуют действительности.

В качестве возражений  указанно на существенные нарушения экспертом Федерального закона "О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 №73-ФЗ (далее - Закон об экспертизе), выразившиеся в ненадлежащем порядке проведения осмотра объектов недвижимости.

В соответствии с положениями Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ":

"Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных" (статья 8);

"Государственные судебно-экспертные учреждения одного и того же профиля осуществляют деятельность по организации и производству судебной экспертизы на основе единого научно-методического подхода к экспертной практике, профессиональной подготовке и специализации экспертов" (статья 11).

Основным документом, определяющим общепринятый порядок проведения оценки недвижимости, является Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", в п.2 которого указано: "Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости. "

Согласно п. 5 ФСО № 7: "При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра."

В ходе производства судебной  экспертизы Эксперт ФИО3 ё.А. 04.02.2019 ходатайствовала об обеспечении возможности осмотра недвижимого имущества.

Как следует из пояснений  эксперта, в соответствии с общепринятой методикой (ФСО № 7) осмотр был осуществлен представителем - ФИО4, действующим на основании трудового договора с экспертным учреждением.

К помещениям общей площадью 3 252,7 кв. м доступ не был обеспечен, вместе с тем с учетом совокупности доступной информации и наличия технических документов эксперт счел, что осмотр и фотофиксация были проведены в объеме, достаточном для определения рыночной стоимости объекта оценки, соответствующие материалы и выводы представлены в Заключении эксперта.

Осмотр и фотофиксация не являются предметом экспертизы и могут быть проведены представителем оценщика, что закреплено в общепринятой и обязательной к применению субъектами оценочной деятельности методологии (п.5 ФСО № 7), на основании чего проведение осмотра было поручено лицу, имеющему трудовые отношения с экспертной организацией. Составление Акта осмотра не является ни предметом, ни этапом проведения экспертизы, поэтому его отсутствие не может являться основанием для признания результатов экспертизы ненадлежащими.

Таким образом, осмотр выполнен в надлежащем объеме в соответствии с методикой, результаты его проведения зафиксированы в Заключении эксперта.

Также судом отклоняется довод ответчика о том, что экспертная организация состоит в договорных отношениях с банком и/или с экспертной организацией.

В данном случае суд исходит из того, что экспертная организация является оценочной организацией и оказывает услуги по независимой оценке различным потребителям. Оказание услуг по независимой оценке регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее - Закон об оценке)

Согласно положениям ст. 16 Закона об оценке «Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор»:

"Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом., имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица -заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Особенности применения предусмотренных настоящей статьей правил независимости оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, при определении кадастровой стоимости устанавливаются федеральным стандартом оценки."

Таким образом, факт оказания услуг по независимой оценке не ставит экспертную организацию в какую-либо зависимость от заказчика таких услуг.

Кроме того, государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" создана на основании Федерального закона от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» и в вопросах банкротства кредитных организаций представляет публичные интересы.

При этом суд не может принять во внимание представленный ответчиком Анализ Заключения эксперта № 3-190123/1 от 07.03.2019, подготовленного ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз, так как, содержащиеся в нем  выводы являются частным мнением лица, выполнившего этот анализ.

Из заключения эксперта следует, что им был проведен анализ рынка с использованием общедоступных аналитических данных и справочных материалов. Соответствующие материалы, использованные при проведении оценки, и указание на источники их получения содержатся в Разделе 6 Приложения к Заключению эксперта. 

Кроме того, данное замечание о необходимости использования результатов самостоятельного исследования без указания на источники рыночных данных прямо противоречит требованиям п. 11 и п.13 ФСО № 3, согласно которым: "В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете...", а также "В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)".

 В замечании  указано на то, что Эксперт отказался учитывать при расчетах морозильное оборудование, что привело к существенному занижении стоимости производственно-складских помещений. Между тем,  оценка морозильного оборудования не относится к предмету проводимой экспертизы - оценке недвижимости. По этому поводу на стр.38-39 Заключения эксперта указано: "Поскольку морозильное оборудование не является недвижимым имуществом, в рамках оценки наличие морозильных камер не учитывалось как фактор стоимости объекта оценки."

В замечании  указано на несопоставимость аналогов с объектом оценки, использование которых привело к погрешности при расчете стоимости. Между тем, в соответствии с порядком применения метода корректировок (п.22д ФСО № 7) на стр.66-71 представлено подробное обоснование (с указанием источников информации и расчетами значений) всех корректирующих поправок. Согласно п.22д ФСО № 7, "При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта."

Как следует из пояснений эксперта, в данном сегменте рынка (в отличие от жилой недвижимости) не представляется возможным подобрать идентичные (не требующие введения поправок) объекты сравнения, таким образом.

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования поправки на торг. Так, в соответствии с п. 5, 11, 13 ФСО № 3 используемое значение поправки со ссылкой на соответствующие рыночные данные представлено на стр.66, анализ рынка - в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования поправки на местоположение. Так как в соответствии с п.5, 11, 13 ФСО № 3 расчет используемых значений поправки со ссылками на соответствующие рыночные данные представлен на стр.66-67, анализ рынка - в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. 

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие обоснования корректировки на тип объекта, так как в соответствии с п.5, 11,13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведено обоснование поправки и ссылка на источник используемых значений (стр. 67). а также Таблица 57, где приводятся результаты опубликованных исследований. 

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на площадь, так как в соответствии с п.5, 11.13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 67-68), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на "красную линию", так как в соответствии с п.5, 11, 13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведено обоснование поправки и ссылка на источник используемых значений (стр. 68). анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на материал стен, так как в соответствии с п.5, 11. 13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 68-69), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. Также Ответчиком без ссылок на источники информации приведена информация об отличии в стоимости возведения 1 кв. м кирпичных и металлических стен, без анализа влияния этого отличия в удельную цену объектов недвижимости на рынке (с учетом соотношения площади стен и общей площади, вклада прочих конструктивных элементов и коммуникаций, стоимости прав на земельный участок в стоимости недвижимости). 

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на высоту потолков, так как в соответствии с п.5, 11,13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 69), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. 

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки "на земельный участок", так как в соответствии с п.5, 11, 13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 69-70), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. Также Ответчиком указано на использование кадастровой стоимости земельного участка при расчете поправки и наличие практики оспаривания кадастровой стоимости, которая в результате оспаривания снижается "в среднем на 35%". В этой связи следует отметить, что Ответчик не указывает на факт завышения или занижения конкретной кадастровой стоимости участка относительно рыночной. Практика оспаривания кадастровой стоимости земель в г. Москве путем установления ее на уровне рыночной стоимости - является действующим механизмом устранения искажений результатов кадастровой оценки и только подтверждает правильность применения действующих показателей кадастровой стоимости для целей расчета величин поправок, связанных с земельным участком.

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на плотность застройки, так как в соответствии с п.5. 11,13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 70-71). анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. 

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на то, что офисные и производственно-складские помещения в составе объекта оценки должны были оцениваться отдельно. Также указано на наличие "существенного занижения стоимости путем расчета стоимости исходя из подобранных складских помещений", что не соответствует содержанию Заключения эксперта.

Так,  по результатам подробного описания характеристик объекта оценки и структуры оцениваемых помещений, в том числе по назначению (стр.37-42), локальном расположении и окружении (стр.36, 42), Экспертом сформулирован вывод о  наиболее  эффективном использовании  объекта оценки  в  качестве "производственно-складских и офисных помещений на территории промбазы". (стр.59). Согласно п. 15 ФСО № 7 "Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода".

Руководствуясь положениями п. 15 ФСО № 7, Эксперт при расчетах в качестве аналогов выбрал комплексы, включающие как производственно-складские, так и офисные (административные) и бытовые помещения (стр.64). При этом доля административных помещений у 3 из 4 объектов-аналогов превышает долю административных помещений в составе объекта оценки. Анализ структуры площадей по назначению и расчет соответствующих поправок представлен на стр.68.

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на несопоставимость аналогов с объектом оценки при расчете стоимости доходным подходом, использование которых привело к погрешности при расчете стоимости. Данное суждение Рецензента не имеет оснований, поскольку в соответствии с порядком применения метода корректировок (п.22д ФСО № 7) на стр.74-76 представлено подробное обоснование (с указанием источников информации и расчетами значений) всех корректирующих поправок. Согласно п.22д ФСО № 7, "При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта." В данном сегменте рынка (в отличие от жилой недвижимости) не представляет возможным подобрать идентичные (не требующие введения поправок) объекты сравнения, таким образом, замечание является необоснованным.

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования поправки на торг в рамках доходного подхода. В соответствии с п.5. 11,13 ФСО № 3 используемое значение поправки со ссылкой на соответствующие рыночные данные представлено на стр.74, анализ рынка - в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования поправки на местоположение в рамках доходного подхода. В соответствии с п.5, 11, 13 ФСО № 3 расчет используемых значений поправки со ссылками на соответствующие рыночные данные представлен на стр.74, анализ рынка - в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. Что касается суждения о некорректности использования средних цен на жилую недвижимость, то оно в свою очередь  ничем не подтверждается, а на стр.66 Заключения эксперта приведено соответствующее пояснение и обоснование наличия корреляции относительного изменения цен на жилую и производственно-складскую недвижимость в зависимости от ее местоположения со ссылкой на опубликованные независимые аналитические материалы.

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на площадь в рамках доходного подхода, так как в соответствии с п.5, 11, 13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 67, 75), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. 

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на высоту потолков в рамках доходного подхода, так как в соответствии с п.5, 11,13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 69, 76), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. 

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на отсутствие анализа рынка и обоснования ставки капитализации. Также этот показатель ошибочно назван корректировкой и в нарушение п. 23в ФСО № 7 указано на необходимость ее расчета. В соответствии с п.23в стоимость объекта оценки определена методом прямой капитализации "путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту". Вывод о величинах ставок капитализации сформулирован на стр.57 в разделе 6 (анализ рынка, к которому относится объект оценки), в котором содержатся ссылки на соответствующие источники информации. На стр.77 также представлен диапазон рыночных значений ставок капитализации и обоснование выбора конкретного значения для расчета.

Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой  на то, что в рамках доходного подхода офисные и производственно-складские помещения в составе объекта оценки должны были оцениваться отдельно. Также указано на наличие "существенного занижения стоимости путем расчета стоимости исходя из подобранных складских помещений", что не соответствует содержанию Заключения эксперта.

Так, во-первых, по результатам подробного описания характеристик объекта оценки и структуры оцениваемых помещений, в том числе по назначению (стр.37-42), локальном расположении и окружении (стр.36, 42), Экспертом сформулирован вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки в качестве "производственно-складских и офисных помещений на территории промбазы". (стр.59). Согласно п. 15 ФСО № 7 "Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода".

Руководствуясь положениями п. 15 ФСО № 7, Экспертом при расчетах была введена поправка на наличие административно-офисной части (стр.74), доля которой составляет только 10% обшей площади объекта оценки. Анализ структуры площадей по назначению и расчет соответствующих поправок представлен на стр.75-76.

Рассчитанная экспертом и использованная в расчетах стоимости рыночная ставка аренды для комплекса помещений объекта оценки составила 7 165 руб./кв. м и находится на уровне фактической арендной ставки оцениваемых помещений согласно Договору аренды нежилого помещения № РЭГ-БЦМ-2019 от 01.09.2018 - 7 200 руб./кв. м/год с НДС, без учета расходов на электроэнергию (указано на стр. 76 Заключения эксперта). Исходя из этого, суждения о некорректности расчетов также являются необоснованными. 

Довод ответчика, что эксперт произвел оценку недвижимого имущества как комплекс, а не каждое здание по отдельности, что уменьшает итоговую  стоимость, судом отклоняется, так как  экспертное заключение содержит  указание, на выводы как стоимости всех объектов в месте, так и каждого из них по отдельности. 

Таким образом, замечания ответчика и третьего лица, возражающих против, проверены судом в полном объеме, однако они своего подтверждения относимыми и допустимыми доказательствами не нашли, в связи с чем не влекут выводов суда о  том, что проведенное экспертное исследование является ненадлежащим и о наличии оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

В совокупности установленных обстоятельств, требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 334, 348 - 350 ГК РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», руководствуясь ст.ст. 65, 101, 102, 106, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обратить взыскание  на недвижимое имущество, заложенное ООО "РЕНТ ЭСТЕЙТ ГРУПП" по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №035/ИП-13 от 14.02.2013:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4356 путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 43 760 000 руб.;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4355 путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 280 000 руб.;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4353 путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 229 360 000 руб.;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4324 путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 78 960 000 руб.;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4357 путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 8 560 000 руб.

За счет стоимости от реализации указанного недвижимого имущества удовлетворить требование ПАО БАНК "ЮГРА" по кредитному договору 

<

***> ОТ 25.12.2012 по состоянию на 30.09.2018 в общем размере 344 895 408 руб. 01 коп. в том числе: 207 521 368 руб. – сумма основного долга, 29 064 362 руб. 55 коп. – задолженность по процентам, 108 309 677 руб. 46 коп. - - неустойка за неисполнение обязательства по кредитному договору. 

Взыскать с ООО "РЕНТ ЭСТЕЙТ ГРУПП"  в пользу ПАО БАНК "ЮГРА"  6 000 руб. – государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                           Н.М. Панькова