ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

14.03.2023                                                                          Дело № А40-59289/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2023

Постановление в полном объеме изготовлено 14.03.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ООО "СЗ "Олимп": не явился, извещен,

от Управления Росреестра по Москве: ФИО1 по дов. от 24.01.2023,

от ИП ФИО2: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022 по делу № А40-59289/2022

по заявлению ООО "СЗ "Олимп"

к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконными действия

третье лицо: ИП ФИО2 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Олимп" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление), выразившихся в приостановлении (уведомление № КУВД-001/2021-53141978/1 от 24.12.2021) и отказе (уведомление № КУВД-001/2021-53141978/8 от 22.03.2022) в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.08.2021 к договору участия в долевом строительстве № ЗМ-ЛПД/07-16 от 18.07.2016 и об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП ФИО2.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022, заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Заявитель и третье лицо своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие. 

Заявитель направил через систему «Мой Арбитр» письменный отзыв.

 Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представитель Управления доводы и требования кассационной жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.07.2016 между ООО "Бизнесстройгрупп" и ООО "Лидер Подряд" заключен договор № 3МЛПД/07-16 участия в долевом строительстве (далее - договор) в отношении объектов долевого строительства - квартир, указанных в пункте 1.2 договора, в строящемся 7-секционном 6 - 19-этажном жилом доме по строительному адресу: г. Москва, Марушкинское поселение, дер. Марушкино (площадка № 1) на земельном участке с кадастровым номером 50:26:170505:37.

10.07.2017 между ООО "Лидер Подряд" и ООО "НПО "Завод химических реагентов" заключен договор уступки № НПО-3М/07-17-Л права требования по договору № 3М-ЛПД/07-16 участия в долевом строительстве от 18.07.2016 (далее - договор уступки), в отношении объектов долевого строительства, указанных в пункте 2.5 договора уступки.

30.06.2020 между ООО "НПО "Завод химических реагентов" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор переуступки № БИЮ50/07-20 прав и обязанностей по договору № 3М-ЛПД/07-16 участия в долевом строительстве от 18.07.2016 (далее - договор переуступки), в отношении объектов долевого строительства - квартир, с характеристиками, указанными в пункте 2.5 договора переуступки.

Договор № 3М-ЛПД/07-16 участия в долевом строительстве от 18.07.2016, договор уступки № НПО-3М/07-17-Л от 10.07.2017, договор переуступки №БИЮ50/07-20 от 30.06.2020 зарегистрированы в установленном порядке, обязательства по оплате исполнены в полном объеме.

Таким образом, индивидуальный предприниматель ФИО2 с 30.06.2020 является участником долевого строительства по договору №3МЛПД/07-16 от 18.07.2016, заключенному с ООО "Бизнесстройгрупп".

Решением единственного участника № 1/2018 от 12.02.2018 ООО "Бизнесстройгрупп" реорганизовано в форме выделения из состава ООО "Бизнесстройгрупп" следующих обществ: ООО "ОЛИМП", ООО "АНТЕЙ", ООО "МИЛЛЕНИУМ", которым переданы права и обязанности на основании передаточного акта.

В отношении ООО "ОЛИМП" 08.08.2018 в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица в соответствии с реорганизацией в форме выделения.

Все права и обязанности по объекту строительства: 7-секционный жилой дом по адресу: г. Москва, поселение Марушкинское, д. Марушкино, кадастровый номер земельного участка 50:26:0170505:37, ООО "Бизнесстройгрупп" передало на основании передаточного акта ООО "ОЛИМП".

В настоящее время строительство указанного многоэтажного многоквартирного жилого дома осуществляется заявителем, что подтверждается разрешением на строительство, выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) 11.11.2019 № 77-237-000-018558-2019.

Ввиду переноса срока передачи объекта долевого строительства, в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 20.08.2021 заявитель и третье лицо заключили дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в соответствии с пунктом 2 которого стороны установили новый срок передачи квартиры - 30.06.2024.

Данная информация также была отражена в проектной декларации, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

С целью регистрации данного дополнительного соглашения к договору Заявитель совместно с ИП ФИО2 обратились в Управление с заявлением от 10.12.2021 о регистрации дополнительного соглашения от 20.08.2021 к договору участия в долевом строительстве.

Уведомлением от 24.12.2021 № КУВД-001/2021-53141978/1 Управление сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации в отношении указанного дополнительного соглашения, указав при этом: земельный участок с кадастровым номером № 50:26:0170505:37, по адресу: г. Москва, поселение Марушкинское, д. Марушкино, предоставлен в аренду ООО "ОЛИМП" на основании договора аренды земельного участка № М-11-500812 от 02.08.2004, в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2004, срок действия которого истек 02.08.2016; отсутствует заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ; Согласно информации в Единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС) сроки передачи объектов перенесены, уведомление Москомстройинвеста о соответствии данных сроков передачи в Управление не поступало (в ЕИСЖС не размещено).

В связи с истечением 22.03.2022 срока приостановления, указанного в уведомлении от 24.12.2021 № КУВД-001/2021-53141978/1 о приостановлении государственной регистрации прав и не устранением причин приостановки, Управлением принято решение об отказе государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.08.2021 к договору участия в долевом строительстве (уведомление № КУВД-001/2021-53141978/8 от 22.03.2022). Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке. В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Довод Управления о том, что земельный участок с кадастровым номером № 50:26:0170505:37, по адресу: г. Москва, поселение Марушкинское, д. Марушкино, предоставлен в аренду заявителю на основании договора аренды земельного участка № М-11-500812 от 02.08.2004, в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2004, срок действия которого истек 02.08.2016 правомерно отклонен судом первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 01.03.2015, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель на основании договора аренды, заключенного до 02.08.2016, использовал земельный участок с кадастровым номером 50:26:0170505:37, предназначенный под строительство многоэтажной застройки.

После истечения срока договора аренды № М-11-500812 при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Департамента городского имущества г. Москвы заявитель продолжил использовать этот участок.

Действие договора аренды земельного участка № М-11-500812 от 02.08.2004, в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2004, в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2015, а также в редакции дополнительного соглашения от 21.03.2020, подтверждается письмами Департамента городского имущества города Москвы от 01.04.2021 № ДГИ-Э-29847/21-1, от 12.07.2021 № ДГИЭ-78632/21-1.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Довод Управления о том, что у застройщика отсутствует заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ, судом не принят по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Кроме того, согласно пункту 9 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик при наличии у него выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федерального закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

Права и обязанности по объекту строительства: 7-секционный 6 - 19-этажный жилой дом по адресу: город Москва, поселение Марушкинское, д. Марушкино, кадастровый номер земельного участка 50:26:0170505:37, ООО "Бизнесстройгрупп" передало заявителю на основании передаточного акта.

При универсальном правопреемстве в результате реорганизации путем выделения права и обязанности должника переходят к вновь созданному юридическому лицу на основании закона.

Таким образом, заявителем не были нарушены требования Закона № 214-ФЗ при заключении дополнительного соглашения к ранее заключенному договору участия в долевом строительстве в части изменения срока передачи объекта.

Кроме того, нормы Закона № 214-ФЗ регламентируют выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям части 1.1 и 2.3 статьи 3, статьи 3.2, 20, 21 вышеуказанного закона, до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, что имело место быть до реорганизации ООО "Бизнесстройгрупп".

Довод Управления о том, что согласно информации в ЕИСЖС сроки передачи объектов перенесены, уведомление Москомстройинвеста о соответствии данных сроков передачи в Управление не поступало (в ЕИСЖС не размещено), отклонен как несостоятельный в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.2.4 договора участия в долевом строительстве застройщик (заявитель) обязуется передать участнику долевого строительства (ИП ФИО2) квартиру по акту приема-передачи в срок до 30.09.2019.

Ввиду переноса срока передачи объекта долевого строительства 20.08.2021 заявитель и третье лицо заключили дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым стороны установили новый срок передачи квартиры - 30.06.2024.

Данная информация также отражена в проектной декларации № 77-001807, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства.

Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом предметом договора участия в долевом строительстве являются не только действия застройщика по созданию объекта недвижимости, но целый комплекс действий, связанных с получением разрешения на строительство, вводом дома в эксплуатацию и передачей объекта долевого строительства заказчику и исполнение других обязательств.

Договор участия в долевом строительстве действует до полного исполнения сторонами всех, предусмотренных договором обязанностей.

Это означает, что исполнение одной или части обязательств по договору, не свидетельствует об исполнении договора в целом.

Пункт 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ введен абзацем 5 подпункта "а" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом на основании абзаца 5 подпункта "ж" пункта 2 статьи 1 Закона № 175-ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона о долевом строительстве, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Из части 7 статьи 8 Закона № 175-ФЗ следует, что положения статьи 3 Закона о долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных Законом № 218-ФЗ и Законом № 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Вместе с тем, части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Закона № 175-ФЗ не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

С учетом получения разрешения на строительство застройщиком 29.12.2011 указанная норма не подлежит применению к заявителю.

Следовательно, положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, являющими производными от части 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, не распространяют свое действия на заявителя.

При этом привлечения денежных средств участника долевого строительства застройщиком в случае заключения дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия, в части изменения срока передачи объекта, не происходит.

Соответственно, совершение действий по регистрации дополнительного соглашения не влечет изменений прав и обязанностей сторон по договору участия в долевом строительстве.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявителем были представлены все необходимые документы, отвечающие требованиям Закона № 218-ФЗ, и удовлетворил требования заявителя в полном объеме, а также применил пункт 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав, что в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя возлагает обязанность на ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. 

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями  284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022 по делу № А40-59289/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                                      С.В. Краснова

 

Судьи:                                                                                                         З.А. Аталикова

 

Л.В. Федулова