ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-15991/2023

г. Воронеж

26 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2024 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                        Кораблевой Г.Н.,

судей

                        Поротикова А.И.,

                        Бумагина А.Н.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зверевой М.А.,

 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Арт Строй Дом»: ФИО1, представителя по доверенности №1/09 от 08.09.2023;

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.04.2024 по делу № А14-15991/2023 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Арт Строй Дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды от 18.03.2019 №5749-19/гз, 

третье лицо: администрация городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Арт Строй Дом» (далее - ООО «Арт Строй Дом», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Минимущества ВО, истец) о расторжении договора аренды от 18.03.2019 № 5749-19/гз.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.04.2024 по делу № А14-15991/2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Минимущества ВО обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.04.2024 по делу № А14-15991/2023, в связи с чем просила его отменить и принять по делу новый судебный акт. 

ООО «Арт Строй Дом» представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Арт Строй Дом» возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.04.2024 по делу № А14-15991/2023 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 18.03.2019 Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (в настоящее время Минимущества ВО, арендодатель) и ООО «Арт Строй Дом» (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона от 31.01.2019 №31 заключен договор аренды земельного участка № 5749-19/гз, разрешенное использование земельного участка - сельскохозяйственные здания и сооружения, сельскохозяйственные объекты.

Истец, узнав о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, согласно которым на арендованном земельном участке не предусмотрено возведение капитальных объектов, 07.06.2023 обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 18.03.2019 № 5749-19/гз. 

Отказ ответчика в письме от 12.07.2023 от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения ООО «Арт Строй Дом» в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Согласно Градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 36:34:0355001:151 № RU36302000-0000000000010733, подготовленного управлением главного архитектора городского округа город Воронеж и выданного 12.12.2018 (решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-П «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж»), действующего на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды имел следующие виды разрешенного использования: Основные виды разрешенного использования земельного участка в зоне С1: отделения, участковые пункты пожарной охраны; ветлечебницы с содержанием животных; гостиницы, приюты животных; линейные объекты (ЛЭП, кабели, теплотрассы и т.д.); газораспределительные пункты (ГРП, ШРП), линейные объекты (инженерные коммуникации газоснабжения); антенны сотовой радиорелейной и спутниковой связи; гидранты, резервуары, пожарные водоемы; оранжереи, ботанические сады, зоопарки, садово-парковые комплексы, зимние сады, тематические парки; сельскохозяйственные здания и сооружения, сельскохозяйственные объекты; тепличные хозяйства; транспортно-пешеходные и пешеходно-транспортные улицы; пешеходные улицы и дороги, парковые дороги, проезды, велосипедные дорожки. 

Условно разрешенные виды использования земельного участка в зоне С1: предприятия автосервиса, мойки, шиномонтажи; промышленные предприятия и коммунально-складские организации III-V классов вредности; объекты складского назначения III-V классов вредности, оптовые базы и склады, мелкооптовые базы и склады, логистические центры, терминалы; общественные туалеты; вертолетные площадки. 

Вспомогательные виды использования земельного участка в зоне С1: стоянки (гаражи) индивидуальных легковых автомобилей подземные; стоянки (гаражи) индивидуальных легковых автомобилей встроенные или встроенно-пристроенные; платные стоянки индивидуальных легковых автомобилей подземные; платные стоянки индивидуальных легковых автомобилей встроенные или встроенно-пристроенные; парковки индивидуальных легковых автомобилей; элементы благоустройства, малые архитектурные формы; автотранспортные предприятия: стоянки, гаражи ведомственных легковых автомобилей специального назначения, гаражи легковых автомобилей такси и проката, грузовых автомобилей, автобусные парки, автостоянки для временного хранения грузовых автомобилей; котельные, бойлерные, центральные распределительные подстанции (ЦРП)-насосные станции водоснабжения, (ПНС); распределительные подстанции (РП), трансформаторные подстанции (ТП); резервуары для хранения воды, канализационные насосные станции; очистные сооружения; линейные объекты (инженерные коммуникации водоснабжения, водоотведения); дворовые постройки (мастерские, сараи, теплицы, бани и пр.). 

ООО «Арт Строй Дом» в целях получения земельного участка в аренду для использования в соответствии с разрешенным видом использования приняло участие в аукционе, по результатам которого на основании протокола о результатах аукциона от 31.01.2019 № 31 Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО «Арт Строй Дом» заключен договор аренды земельного участка от 18.03.2019 №5749-19/гз с разрешенным использованием земельного участка: сельскохозяйственные здания и сооружения, сельскохозяйственные объекты. 

Согласно пунктам 1.1, 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2019 № 5749-19/гз арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 36:34:0355001:151 площадью 10 000 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, сроком на 7 лет. 

В силу пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2019 №5749-19/гз размер ежегодной арендной платы составляет 618 260 руб. 

ООО «Арт Строй Дом» в целях использования земельного участка обратилось в проектную организацию ООО «Архгруппа» «КУБ-32, которое подготовило проект здания упаковки и хранения сельскохозяйственной продукции с холодильной камерой, расположенного по адресу: 

<

...>. Также ООО «Арт Строй Дом» обратилось в проектную организацию ООО «Архитектурная студия Контраст», которое подготовило проект ангара по ремонту и обслуживанию сельскохозяйственной техники, расположенного по адресу: 

<

...>. 

ООО «Арт Строй Дом» и филиалом ПАО «Россети Центр» Воронежэнерго заключен договор № 3600/00165/23 (42323569) об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям по адресу: 

<

...>. 

ООО «Арт Строй Дом» 20.03.2023 обратилось в администрацию городского округа город Воронеж с заявлением о предоставлении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 36:34:0355001:151 с целью подготовки документов для получения разрешения на строительство здания упаковки и хранения сельскохозяйственной продукции с холодильной камерой, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Согласно предоставленному 06.04.2023 градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 36:34:0355001:151 № РФ-36-2-02-0-00-2023-0181 указанный земельный участок имеет следующие виды разрешенного использования: Основные виды разрешенного использования: 1.1 Растениеводство, 1.2 Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, 1.3 Овощеводство, 1.5 Садоводство, 1.12 Пчеловодство, 1.14 Научное обеспечение сельского хозяйства, 1.19 Сенокошение, 1.20 Выпас сельскохозяйственных животных. Условно разрешенные виды использования: 1.4 выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур. Вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка: 11.1 общее пользование водными объектами.

Письмом от 23.01.2024 № 23152816 управление главного архитектора администрации городского округа город Воронеж на обращение истца сообщило, что возведение сельскохозяйственных зданий, сооружений и сельскохозяйственных объектов на земельном участке кадастровый номер 36:34:0355001:151 не представляется возможным. 

В силу пункта 5.2 договора аренды земельного участка от 18.03.2019 №5749-19/гз арендатор обязан при использовании земельного участка обеспечивать соблюдение порядка требований санитарно-эпидемиологического надзора, экологического надзора, Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, иных требований, установленных договором и действующим законодательством. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ). 

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Из системного толкования положений статей 611 и 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от него обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

В соответствии с пунктом 4 пункта 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. 

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053). 

Согласно новой редакции градостроительного плана арендуемого истцом земельного участка № РФ-36-2-02-0-00-2023-0181, утвержденного решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V, возведение каких-либо объектов недвижимости (сельскохозяйственных зданий и сооружений) на предоставленном арендатору земельном участке невозможно. 

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. 

Поскольку арендатор лишен возможности использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0355001:151 в соответствии с видом его разрешенного использования и целями - возведение объекта недвижимости, для которых данный участок получен в аренду, арбитражный суд области правомерно расторг договор аренды земельного участка от 18.03.2019 № 5749-19/гз. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что проведенные торги не были оспорены истцом, договор аренды земельного участка от 18.03.2019 № 5749-19/гз подписан без разногласий, следовательно, Минимущества ВО, предоставив земельный участок в пригодном для строительства состоянии, обязательства арендодателя исполнило надлежащим образом.

Также заявитель жалобы обращает внимание на наличие у истца возможности обратиться в уполномоченный орган с целью внесения изменений в положения градостроительного регламента правил землепользования и застройка городского округа город Воронеж.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 №305-ЭС20-7170 отражено, что юридической невозможностью использовать имущество, которая в силу пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ подлежит отнесению к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, является ситуация, когда публично-правовое образование, реализуя в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Вопреки утверждению ответчика у истца отсутствуют основания для оспаривания торгов на получение права аренды спорного земельного участка, поскольку юридическая невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0355001:151 в соответствии с видом его разрешенного использования и целями - возведение объекта недвижимости, для которых данный участок получен в аренду, возникла после заключения договора аренды земельного участка от 18.03.2019 №5749-19/гз в связи с изменением градостроительного плана арендуемого истцом земельного участка № РФ-36-2-02-0-00-2023-0181, утвержденного решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V.

При этом с учетом распределения бремени доказывания в порядке статьи 65 АПК РФ Минимущества ВО не доказано принятие им всех мер для надлежащего исполнения своего обязательства по предоставлению земельного участка в целях осуществления на нем строительства ООО «Арт Строй Дом» сельскохозяйственных зданий и сооружений, проявления для этого необходимой заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.04.2024 по делу № А14-15991/2023 не имеется.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.04.2024 по делу № А14-15991/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья 

Г.Н. Кораблева

 

судьи       

А.И. Поротиков

 

А.Н. Бумагин