﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-27292/2020

г. Краснодар

06 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Азова, ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Глобал СтройИнвест-Юг» (ИНН 6163135566, ОГРН 1146195004890) в лице конкурсного управляющего Байрамбекова М.М., лица, не привлеченного к участию в деле, общества с ограниченной ответственностью «Трест Южстальконструкция» (ИНН 0572003880, ОГРН 1130572000382), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу, поданную обществом с ограниченной ответственностью «Трест Южстальконструкция» в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2021 по делу № А53-27292/2020, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Азова (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «ГСИ-Юг» (далее – общество) о взыскании 4 267 760 рублей 60 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 28.07.2017 № 2489 за период с 17.07.2019 по 01.06.2020 и 531 139 рублей 35 копеек неустойки за период с 21.07.2019 по 01.06.2020.

Решением от 25.11.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.01.2021, иск удовлетворен в полном объеме. Судебные акты мотивированы тем, что во исполнение договора аренды от 28.07.2017 № 2489 департамент предоставил обществу земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000307:96 площадью 25 864,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Азов, ул. Ленина, 279, тогда как арендатор обязательства по оплате аренды надлежащим образом не исполнил. Определением от 09.08.2019 по делу № А53-31899/2017 в отношении общества введена процедура банкротства – наблюдение, решением от 17.01.2020 по данному делу общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, следовательно, взыскиваемая сумма арендной платы относится к текущим платежам. Доказательства погашения задолженности отсутствуют, расчет истца проверен судами и признан выполненным верно. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, отклонив довод ООО «Трест Южстальконструкция» об отсутствии оснований для взыскания арендной платы после прекращения действия договора аренды от 28.07.2017 № 2489 как несостоятельный; не усмотрев и оснований для снижения заявленной неустойки.

В кассационной жалобе, поданной в порядке статьи 42 Кодекса, ООО «Трест Южстальконструкция» просит решение от 25.11.2020 и апелляционное постановление от 27.01.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что на основании определения от 05.08.2020 по делу № А53-31899/2017 ООО «Трест Южстальконструкция» является конкурсным кредитором общества, поэтому вправе обжаловать судебные акты по настоящему делу. Срок аренды земельного участка по договору от 28.07.2017 № 2489 истек 16.07.2019 (пункт 2.1 договора). Земельный участок предоставлялся для завершения строительства многоэтажных жилых домов. После прекращения действия договора аренды от 28.07.2017 № 2489 общество было не вправе осуществлять строительство на земельном участке с кадастровым номером 61:45:0000307:96, поэтому основания для взыскания арендной платы в заявленный период, отсутствовали. Довод о явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства отклонен апелляционным судом неправомерно.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий общества пояснил, что договор аренды от 28.07.2017 № 2489 не расторгнут, на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, зарегистрированный за обществом, просил рассмотреть кассационную жалобу без его участия.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации города Азова от 17.04.2017 № 841 «О заключении нового договора аренды с ООО "ГСИ-Юг" на земельный участок по ул. Ленина, 279 в г. Азове» департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды 28.07.2017 № 2489, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000307:96 площадью 25 864 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Азов, Ленина, 279, под строительство многоэтажных жилых домов (пункт 1.1); срок действия договора установлен до 16.07.2019 (пункт 2.1). Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.07.2017; договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 10 – 13).

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, пропорционально количеству дней в месяце, не позднее 20-го числа отчетного месяца.

Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю (пункт 3.4).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,08% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 09.08.2019 по делу № А53-31899/2017 (резолютивная часть от 07.08.2019), в отношении общества введена процедура наблюдения; решением от 17.01.2020 (резолютивная часть от 13.01.2020) по названному делу общество признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

В письме от 19.06.2020 № 50/14.01-11.01/1562 департамент предложил обществу погасить текущую задолженность по договору аренды за период с 17.07.2019 по 01.06.2020 и уплатить неустойку за период с 21.07.2020 по 01.06.2020 (л. д. 24 – 27). Неисполнение требования в добровольном порядке послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

Положениями приведенного Кодекса установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614). В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, – в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 1, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, суды указали, что общество, получившее в аренду земельный участок для строительства многоэтажных домов, в спорный период обязательства по оплате аренды не исполняло. Представленный департаментом расчет задолженности и неустойки проверен судебными инстанциями, признан арифметически и методологически выполненным правильно. Доказательства погашения задолженности материалы дела не содержат, иск заявлен правомерно.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что по истечении срока действия договора аренды от 28.07.2017 № 2489 начисление арендной платы необоснованно, был предметом исследования в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку. На земельном участке с кадастровым номером 61:45:0000307:96 находится недостроенный многоквартирный дом, права собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано за обществом.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В то же время по смыслу данной правовой нормы в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 24 постановления № 73, истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Аргумент о явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства начисленной неустойки, подлежит отклонению, так как определение конкретного размера неустойки является вопросом факта, следовательно, вопрос о ее снижении относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 № 303-ЭС15-14198).

Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2021 по делу № А53-27292/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Е.Г. Соловьев