ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-16172/2022

Дело № А41-64268/19

21 сентября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 сентября 2022 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи  Шальневой Н.В.

судей  Епифанцевой С.Ю., Терешина А.В.  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии в судебном заседании:

от  ППК «Фонд развития территорий» - ФИО2 по доверенности от 03.02.2022 №08-3/18;

от конкурсного управляющего ООО «Компания Оргстройинвест» - ФИО3 по доверенности от 07.02.2022;

от ФИО4- ФИО5 по доверенности №50 АБ 7526657 от 16.08.2022;

ФИО6 лично;

ФИО7 лично;

ФИО8 лично;

ФИО9 лично;

ФИО10 лично;

ФИО11 лично;

ФИО12 лично;

ФИО4 лично;

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрел в судебном  заседании апелляционную  жалобу ППК «Фонд развития территорий» на определение Арбитражного суда Московской области от 14.07.2022 по делу  № А41-64268/19

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2019 по делу №А40-309725/18 ООО «Компания Оргстройинвест» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден член НПС СОПАУ «Альянс управляющих» ФИО13. Кроме того, указанным судебным актом при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Компания Оргстройинвест» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Сообщение об открытии процедуры банкротства в отношении должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» 08.05.2019.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.06.2019 по делу №А40-309725/18 дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «Компания Оргстройинвест» передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Московской области.

В рамках дела о банкротстве ООО «Компания Оргстройинвест» 25.10.2021 ППК «Фонд развития территорий» (прежнее наименование – ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», далее – Фонд) обратилась в арбитражный суд с заявлением о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем земельного участка с кадастровым номером 50:14:004:0328:1718 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) в случае выплаты возмещения участникам строительства.

В ходе рассмотрения указанных требований конкурсным управляющим ФИО13 заявлено о разрешении разногласий с Фондом относительно обязания Фонда осуществить выплаты возмещения некоторым участникам строительства, включенным в реестр требований кредиторов должника

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.07.2022 удовлетворено заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ООО «Компания Оргстройинвест» на земельный участок с кадастровым номером 50:14:004:0328:1718 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, а именно объектами незавершенного строительства корпусами № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 68 и № 69, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Суд обязал ППК «Фонд развития территорий» выплатить денежные компенсации по денежным обязательствам третьей очереди удовлетворения следующим участникам строительства, включенным в реестр требований кредиторов ООО «Компания Оргстройинвест»: ФИО9, ФИО14, ФИО15, ФИО25, ФИО16, ФИО12, ФИО17, ФИО23, ФИО18, ФИО19, ФИО7, ФИО20, ФИО4, ФИО21, ФИО10, ФИО11, ФИО22 и ФИО6.

Не согласившись с указанным судебным актом, ППК «Фонд развития территорий» обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил изменить определение в части обязания выплатить денежные средства физическим лицам.

В судебном заседании представитель ППК «Фонд развития территорий» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил изменить обжалуемое определение.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 223, 266, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя конкурсного управляющего, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно п. 1 ст. 201.15 Закона о банкротстве в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства, или прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, строительство которых завершено, требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены участниками строительства и (или) третьими лицами в порядке, установленном настоящей статьей.

Исходя из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении (далее - заявитель), расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями либо стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

В силу п. 8 ст. 201.15.1 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Таким образом, из буквального толкования абз. 2 п. 2 ст. 201.15 и п. 8 ст. 201.15.1 Закона о банкротстве следует, что подлежат погашению Фондом расходы конкурсного управляющего по текущим платежам, определяемые в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве на дату направления Заявления ППК "Фонд развития территорий" о намерении в арбитражный суд.

Согласно пункту 6 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

Суд первой инстанции обязал Фонд выплатить денежные компенсации по денежным обязательствам третьей очереди удовлетворения следующим участникам строительства, включенным в реестр требований кредиторов ООО «Компания Оргстройинвест»: ФИО9, ФИО14, ФИО15, ФИО25, ФИО16, ФИО12, ФИО17, ФИО23, ФИО18, ФИО19, ФИО7, ФИО20, ФИО4, ФИО21, ФИО10, ФИО11, ФИО22 и ФИО6.

В ходе проведения процедуры конкурсного производства в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Компания Оргстройинвест» были включены требования физических лиц, чьи денежные средства застройщик привлекал для строительства жилого комплекса по договорам долевого участия: 134 квартиры площадью 5 621,70 кв. м., оплаченной стоимостью 237 349 374,25 руб., из которых 29 денежных требований участников строительства на сумму 50 716 371 руб. и 105 требований о передаче жилых помещений, площадью 4 407,30 кв. м.

Во исполнение решений собрания участников строительства, земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040328:1134 площадью 223 052 кв. м. был разделен на два земельных участка:

- с кадастровым номером 50:14:0040328:1718 площадью 38 338 кв. м. на котором располагаются объекты незавершенного строительства (корпуса/дома №№ 1-9, 68, 69 с наибольшей степенью готовности), права требования помещений в которых были переданы физическим лицам участникам долевого строительства, чьи денежные средства застройщик использовал для строительства жилого комплекса;

- с кадастровым номером 50:14:0040328:1717 площадью 184 714 кв. м. Фондом было принято решение о выплате компенсаций гражданам 04 октября 2021 г.

На данный момент Фондом выплачена компенсация большинству участников строительства ООО «Компания Оргстройинвест».

Конкурсным управляющим составлен перечень граждан, в отношении которых Фондом в данный момент не принято решение о выплате компенсаций. Указанные граждане условно разделены на три группы:

- граждане, которые приобрели жилые помещения, находящиеся на земельном участке, в отношении которого Фондом решение о передаче принято не было, и расторгли договоры долевого участия в строительстве до признания должника банкротом в судебном порядке: ФИО18 (решение Измайловского районного суда от 19 декабря 2018 г. № 2-3960/18), ФИО7 (решение Пресненского районного суда г.Москвы от 11 декабря 2018 г. № 2-6540/2018), ФИО10 (решение Пресненского районного суда г. Москвы от 22 февраля 2018 г. № 2-1312/18), ФИО11 (решение Пресненского районного суда г. Москвы от 23 января 2018 г. № 2-846/2018), ФИО22 (решение Пресненского районного суда г. Москвы от 22 февраля 2018 г. № 2-1312/18), ФИО4 (решение Щелковского городского суда Московской области от 11 января 2018 г. № 2-110/18);

- граждане, которые приобрели жилые помещения, находящиеся на земельном участке, в отношении которого Фондом решение о передаче принято не было, но с которыми по различным причинам не смогли заключить дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве, изменяющие характеристики объекта долевого строительства, или дополнительное соглашение было заключено после принятия решения Фондом: ФИО23, ФИО20, ФИО21, ФИО17, ФИО19, ФИО6;

- граждане, заключившие договор уступки прав требований (цессии) с ООО «Градокомплекс» в отношении прав на жилые помещения после признания ООО «Компания «Оргстройинвест» банкротом: ФИО24, ФИО14, ФИО15, ФИО25, ФИО16, ФИО12

В отношении первой группы граждан арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

ФИО18 с должником был заключен договор долевого участия № 30/18 от 25 июля 2015 г. для приобретения трёхкомнатной квартиры в доме № 18 с условным номером 30, расположенной на 1 этаже в 3 подъезде, площадью 88,50 кв. м. Стоимость договора – 3 628 500 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО18 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 3 628 500 руб.

ФИО7 с должником был заключен договор долевого участия № 55/26 от 17 апреля 2015 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 26 с условным номером 55, расположенной на 4 этаже в 4 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора – 1 734 300 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования

ФИО7 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 734 300 руб.

ФИО10 с должником был заключен договор долевого участия № 11/26 от 29 сентября 2016 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 26 с условным номером 11, расположенной на 4 этаже в 1 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора – 1 818 900 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО10 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 818 900 руб.

ФИО11 с должником был заключен договор долевого участия № 42/26 от 29 сентября 2016 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 26 с условным номером 42, расположенной на 4 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 367 400 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО11 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 367 400 руб.

ФИО22 с должником был заключен договор долевого участия № 65/26 от 17 ноября 2015 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 26 с условным номером 65, расположенной на 4 этаже в 5 подъезде, площадью 38,70 кв. м. Стоимость договора – 1 625 400 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО22 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 625 400 руб.

ФИО4 с должником был заключен договор долевого участия № 57/18 от 17 ноября 2015 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 18 с условным номером 57, расположенной на 4 этаже в 5 подъезде, площадью 38,80 кв. м. Стоимость договора – 1 629 600 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО4 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 629 600 руб.

ФИО18, ФИО7 ФИО10, ФИО11, ФИО22, ФИО4 приобретали квартиры в корпусах/домах № 26 и № 18, строительство которых должником начато не было, то есть денежные средства указанных физических лиц были направлены на строительство корпусов/домов, передаваемых Фонду, так как корпуса/дома №№ 1-9, 68, 69 выполнены с наибольшей степенью готовности.

В отношении второй группы граждан арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

03 апреля 2015 г. был заключен договор долевого участия № 36/17 между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 17 с условным номером 36, расположенной на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора – 1 776 600 руб., оплачена в полном объеме. 08 февраля 2016 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования по договору долевого участия № 36/17 ФИО20 Требования ФИО20 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 776 600 руб.

Дополнительное соглашение с ФИО20 заключено не было по причине отсутствия аналогичного жилого помещения в домах, передаваемых Фонду.

03 апреля 2015 г. был заключен договор долевого участия № 8/26 между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 26 с условным номером 8, расположенной на 3 этаже в 1 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора – 1 776 600 руб., оплачена в полном объеме. 19 ноября 2015 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования по договору долевого участия № 36/17 ФИО26 Требования ФИО26 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 776 600 руб. Дополнительное соглашение с ФИО26 заключено не было по причине отсутствия аналогичного жилого помещения в домах, передаваемых Фонду.

15 апреля 2015 г. был заключен договор долевого участия № 54/18 между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО19 для приобретения однокомнатной квартиры в доме 18 с условным номером квартиры № 54, расположенной на 3 этаже в 5 подъезде, площадью 38,80 кв. м. Стоимость договора – 1 590 800 руб., оплачена в полном объеме. 02 ноября 2021 г. между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО19 было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия № 54/18 от 15 апреля 2015 г., в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру с условным номером 2, расположенную в 8 корпусе, на 1 этаже, площадью 38,6 кв. м. Кроме этого, ФИО19 в адрес конкурсного управляющего направил заявление о переводе его требований в денежный реестр требований кредиторов участников строительства. Требования ФИО19 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 590 800 руб.

09 февраля 2017 г. был заключен договор долевого участия № 43/21 между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО23 для приобретения однокомнатной квартиры в доме 21 с условным номером 43, расположенной на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 367 400 руб., оплачена в полном объеме. 21 сентября 2021 г. между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО23 было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия № 43/21, в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру с условным номером 43, расположенную в 69 корпусе, на 3 этаже, площадью 31,80 кв. м. Требования ФИО23 включены в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении указанного жилого помещения.

21 февраля 2016 г. был заключен договор долевого участия № 21/18 между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО17 для приобретения однокомнатной квартиры в доме 18 с условным номером 21, расположенной на 2 этаже в 2 подъезде, площадью 42,10 кв. м. Стоимость договора – 1 600 010 руб., оплачена в полном объеме. 10  октября 2021 г. между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО17 было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия № 21/18, в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на двухкомнатную квартиру с условным номером 4, расположенную в 6 корпусе, на 1 этаже, площадью 46,10 кв. м. Требования ФИО17 включены в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении указанного жилого помещения.

21 июля 2015 г. ФИО6 заключил с должником договор займа, в соответствии с которым он предоставил ООО «Компания Оргстройинвест» денежные средства в размере 900 000 руб., а ООО «Компания Оргстройинвест» обязалось вернуть сумму займа и уплатить 15 % годовых за пользование суммой займа не позднее 21 января 2016 г. Перечисление денежных средств подтверждается платежным поручением № 12367 от 21 июля 2015 г. Согласно дополнительному соглашению к договору займа от 21 января 2016 г. стороны установили, что заем предоставлен в новой сумме и на новый срок, на новых условиях (в сумме 968 424,66 руб. под 21 % годовых на срок до 21 декабря 2017 г.)

21 декабря 2017 г. между ФИО6 и ООО «Компания Оргстройинвест» было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору займа от 21 июля 2015 г., согласно которому заемщик не выплачивает сумму займа и проценты по займу, а взамен передает право на получение у заемщика в собственность не позднее четвертого квартала 2018 г. жилого помещения (квартиры), расположенной по строительному адресу: Московская обл., Щелковский р-н, с. Анискино, корп. 66, имеющего следующие характеристики: количество комнат 1 (одна), условный номер в соответствии с проектом 21 (двадцать один), расположенное на 1 (первом) этаже, подъезд 2, общей проектной площадью 31 кв. м. 29 декабря 2021 г. между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО6 было подписано дополнительное соглашение в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру с условным номером 11, расположенную в 3 корпусе, на 1 этаже, площадью 31 кв. м. Требования ФИО6 включены в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении указанного жилого помещения.

В отношении третьей группы граждан арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 02 мая 2015 г. был заключен договор № 11/69 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 69, условный номер квартиры 11, расположенная на 3 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 335 600 руб. Оплата по договору долевого участия № 11/69 осуществлялась следующим образом:

27 октября 2016 г. был расторгнут договор № 23/12 от 03 апреля 2015 г., денежные средства были перечислены в счет оплаты договора 11/69. Договор долевого участия № 23/12 от 03 апреля 2015 г. был оплачен платежным поручением № 138 от 02 июня 2015 г. в размере 500 000 руб., платежным поручением № 1 от 12 января 2016 г. в размере 31 800 руб., частично возращенными денежными средствами по договору № 6/18 от 10 декабря 2014 г. в размере 803 800 руб. Договор долевого участия № 6/18 был оплачен платежным поручением № 186 18 декабря 2014 г. в размере 1 303 800 руб.

Между ФИО16 и ООО «Градокомплекс» 29 мая 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 11/69. Предметом данного договора являлась однокомнатная квартира в доме № 69, условный номер квартиры 11, расположенная на 3 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре № 11/69, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась следующим образом: первоначальный взнос 500 000 руб., а также последующие равные аннуитетные платежи в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО27 представлены следующие платежные документы: платежное поручение № 1710 от 30 мая 2015 г. в размере 500 000 руб., а также выписки по расчетному счету, в соответствии с которыми, гражданин вносил денежные средства в период с 26 июня 2015 г. по 24 апреля 2019 г. ежемесячно в размере 24 138 руб. и 28 мая 2019 г. в размере 25 386,10 руб.

05 ноября 2019 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО16 В соответствии с п. 3.1 данного договора, с учетом рассрочки, ООО «Градокомплекс» установил, что ею к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме.

В период с 30 мая 2015 г. по 28 мая 2019 г. ФИО16 по предварительному договору купли-продажи, заключенному с ООО «Градокомплекс» было оплачено 1 659 872,10 руб.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 24 июля 2015 г. был заключен договор № 24/17 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 17 с условным номером 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 335 600 руб. Оплата по договору № 24/17 осуществлялась следующим образом:

27 октября 2016 г. был расторгнут договор № 33/3 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 335 600 были зачтены в счет оплаты по договору № 24/17. Договор № 33/3 был оплачен платежнымы поручениями № 184 от 28 июля 2015 г. в размере 800 000 руб., № 201 от 27 августа 2015 г. в размере 100 000 руб., № 218 от 30 сентября 2015 г. в размере 369 200 руб., № 244 от 25 ноября 2015 г. в размере 100 000 руб.

Между ФИО25 и ООО «Градокомплекс» 24 июля 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 24/17. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 17, условный номер квартиры № 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре №24/17, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась равными аннуитетными платежами в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО25 представлены платежные документы на сумму 907 224 руб.

30 января 2020 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО25 В соответствии с п. 3.2 данного договора, с учетом рассрочки, ООО «Градокомплекс» установило, что ею выполнены обязательства в размере 682 268 руб.

21 июня 2021 г. между ФИО25 и ООО «Компания Оргстройинвест» на основании решения собрания кредиторов, было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру в доме № 68, условный номер квартиры 27, расположенную на 3 этаже, площадью 31,80 кв. м.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 02 июня 2015 г. был заключен договор № 24/18 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 18, условный номер квартиры 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 42,10 кв. м. Стоимость договора – 1 768 200 руб. Оплата по договору № 24/18 осуществлялась следующим образом:

- платежным поручением № 271 от 24 декабря 2015 г. в размере 33 900 руб.;

- 12 марта 2015 г. был расторгнут договор № 39/17 от 26 декабря 2014 г.

Соглашением от 10 мая 2015 г. денежные средства в размере 1 734 300 были зачтены в счет оплаты по договору № 24/18. Договор № 39/17 был оплачен платежными поручениями № 203 от 30 декабря 2014 г. в размере 54 300 руб., № 199 от 29 декабря 2014 г. в размере 500 000 руб., № 197 от 26 декабря 2014 г. в размере 1 000 000 руб., № 20 от 26 января 2015 г. в размере 180 000 руб.

Между ФИО12 и ООО «Градокомплекс» 21 ноября 2014 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 24/18. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 18, условный номер квартиры 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 42,10 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре № 24/18, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась следующим образом: первоначальный взнос в размере 400 000 руб., а также последующие равные аннуитетные платежи в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО12 были представлены платежные документы на сумму 1 534 306 руб. 

26 марта 2020 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО12 В соответствии с п. 3.1 договора, с учетом рассрочки, ООО «Градокомплекс» установило, что ею к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме, что не соответствует действительности (оплачено 1 534 306 руб.).

29 декабря 2021 г. между ФИО12 и ООО «Компания Оргстройинвест» на основании решения собрания кредиторов, было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым произведена замена жилого помещения на двухкомнатную квартиру в доме № 2, условный номер квартиры 9, расположенную на 3 этаже, площадью 55,40 кв. м.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 02 мая 2015 г. был заключен договор № 39/12 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 12, условный номер квартиры 39, расположенная на 2 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 335 600 руб. Оплата по договору № 39/12 осуществлялась следующим образом:

19 сентября 2016 г. был расторгнут договор № 4/8 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 335 600 руб. зачтены в счет оплаты договора № 39/12. Договор № 4/8 был оплачен платежными поручениями № 9 от 28 января 2016 г. в размере 100 000 руб., № 8 от 26 января 2016 г. в размере 100 000 руб., № 2 от 12 января 2016 г. в размере 100 000 руб., № 249 от 04 декабря 2015 г. в размере 1 766 400 руб.

Между ФИО14 и ООО «Градокомплекс» 03 апреля 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 39/12. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 12, условный номер квартиры 39, расположенная на 2 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре №24/17, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась в соответствии с п. 3.1 данного договора, а именно: платеж 490 000 руб. в течение трех дней с момента подписания договора, платеж 510 000 руб. – не позднее 31 декабря 2017 г., платеж 383 300 руб. – не позднее 31 декабря 2018 г. В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО14 было представлено платежное поручение № 86217 от 03 апреля 2015 г. в размере 490 000 руб.

26 марта 2020 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО14 В соответствии с п. 3.2 данного договора, ООО «Градокомплекс» установило, что ею выполнены обязательства в размере 490 000 руб.

21 июня 2021 г. между ФИО14 и ООО «Компания Оргстройинвест» на основании решения собрания кредиторов, было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру в доме № 68, условный номер квартиры 38, расположенную на 2 этаже, площадью 31,80 кв. м.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 10 июля 2015 г. был заключен договор № 43/5 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 5, условный номер квартиры 43, расположенная на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 335 600 руб. Оплата по договору № 43/5 осуществлялась следующим образом:

- платежным поручением № 125 от 01 ноября 2016 г. в размере 79 800 руб.;

- 27 октября 2016 г. был расторгнут договор № 5/6 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 255 800 были зачтены в счет оплаты договора № 39/12. Договор № 5/6 был оплачен платежными поручениями № 183 от 28 июля 2015 г. в размере 800 000 руб. и № 198 от 27 августа 2015 г. в размере 455 800 руб.

Между ФИО15 и ООО «Градокомплекс» 10 июля 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 43/5. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 5, условный номер квартиры 43, расположенная на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. то есть квартира, указанная в договоре № 11/69, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставление рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась равными аннуитетными платежами в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО15 были представлены платежные документы на общую сумму 1 655 634 руб. 26 марта 2020 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО15 В соответствии с п. 3.1 данного договора, с учетом рассрочки, ООО «Градокомплекс» установило, что им к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 10 августа 2015 г. был заключен договор № 7/2 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 2, условный номер квартиры 7, расположенная на 2 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 335 600 руб. Оплата по договору № 7/2 осуществлялась следующим образом:

27 октября 2016 г. был расторгнут договор № 33/3 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 33 600 руб. были зачтены в счет оплаты договора № 7/2. Договор № 33/3 был оплачен платежными поручениями № 184 от 28 июля 2015 г. в размере 800 000 руб., № 201 от 27 августа 2015 г. в размере 100 000 руб., № 218 от 30 сентября 2015 г. в размере 369 200 руб., № 244 от 25 ноября 2015 г. в размере 100 000 руб.

27 октября 2016 г. был расторгнут договор № 7/25 от 03 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 302 000 руб. были зачтены в счет оплаты по договору № 7/2. Договор № 7/25 был оплачен платежными поручениями № 261 от 21 декабря 2015 г. в размере 20 000 руб., № 175 от 16 июля 2015 г. в размере 11 000 руб., № 185 от 15 декабря 2014 г. в размере 1 000 000 руб., № 190 от 24 декабря 2014 г. в размере 271 000 руб.

Между ФИО9 и ООО «Градокомплекс» 10 августа 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 7/2. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 2, условный номер квартиры 7, расположенная на 2 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре № 11/69, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставление рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась следующим образом: первоначальный взнос 380 000 рублей, а также последующие равные аннуитетные платежи в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО9 были представлены платежные документы на общую сумму 1 437 000 руб.

26 марта 2020 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО9 В соответствии с п.3.1 данного договора, с учетом рассрочки, ООО «Градокомплекс» установило, что ею к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме.

По состоянию на 2015 г. ООО «Компания Оргстройинвест», ООО «Градокомплекс», ООО «Оргстройпроект», ООО «Оргстройсервис» являлись взаимозависимыми аффилированными компаниями: 100 % в уставном капитале ООО «Компания Оргстройинвест», 50 % в уставном капитале ООО «Оргстройсервис», 50 % в уставном капитале ООО «Оргстройпроект» принадлежали ФИО28 Т., 100 % в уставном капитале ООО «Градокомплекс» принадлежали ООО «Оргстройпроект». Компании функционировали в качестве группы и использовали торговое наименование «Группа компаний «Оргстройинвест».

Данная коммерческая схема использовалась ГК «Оргстройинвест» для

 предоставления дольщикам (покупателям) рассрочки для приобретения жилого помещения и для расчета с бывшими работниками, за задолженность по заработной плате.

Вышеуказанные предварительные договоры купли-продажи с гражданами были заключены более чем за три года до введения в отношении должника процедуры банкротства, в период, когда отсутствовали признаки неплатежеспособности. Предметом предварительных договоров купли продажи и договоров долевого участия являются одни и те же квартиры.

ФИО16, ФИО15, ФИО9 жилые помещения оплачены полностью, ФИО25 – частично, в сумме 682 268 руб., ФИО12 – частично. в сумме 1 534 306 руб., ФИО14 – частично, в сумме 490 000 руб., в связи с чем они имеют право на получение компенсации от Фонда в пределах оплаченных сумм.

В случае возникновения финансовых затруднений, признания организации банкротом и открытия конкурсного производства все имущество в силу ст. 131 Закона о банкротстве образует конкурсную массу должника (помимо того имущества, которое в силу своего статуса и прямого законодательного регулирования подлежит исключению из нее), на получение доли из которой претендуют все его кредиторы, формирующие единое гражданско-правовое сообщество, в интересах которого действует конкурсный управляющий должника (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2017 г. № 305-ЭС16-10852(3), от 14 февраля 2018 г. № 305-ЭС 15-3068(3) по делу № А40-65282/2014. Все кредиторы объективно объединены наличием у каждого из них требования к несостоятельному должнику. Это обстоятельство определяет их правовой статус в деле о банкротстве и правомерный интерес единого гражданско-правового сообщества, участниками которого они являются: получить соразмерное удовлетворение своих требований с максимальным экономическим эффектом. В конкурсном производстве деятельность арбитражного управляющего должна быть подчинена цели этой процедуры - соразмерному удовлетворению требований кредиторов с максимальным экономическим эффектом (ст. 2 Закона о банкротстве, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018) от 14 ноября 2018 г. со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2018 г. № 305-ЭС 15-10675).

Выплата Фондом возмещения в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ является одним из механизмов достижения указанной цели конкурсного производства должника - застройщика и удовлетворения интереса единого гражданско-правового сообщества кредиторов - граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. В случае признания каждого нового требования обоснованным доля удовлетворения требований единого гражданско-правового сообщества, объединяющего других кредиторов, снижается, в связи с чем они объективно заинтересованы, чтобы в реестр включалась только реально существующая задолженность (п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.); определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2018 г. № 305-ЭС 18-5703(3) по делу № А40- 185433/2017). В случае же осуществления Фондом выплаты возмещения участнику строительства в порядке, предусмотренном ст. 13 Закона № 218-ФЗ порядке, доля удовлетворения требований единого гражданско-правового сообщества, объединяющего других кредиторов, увеличивается.

Таким образом, действуя добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества конкурсный управляющий должника-застройщика, представляя гражданско-правовое сообщество кредиторов и действуя в интересах данного сообщества, обязан принимать меры по содействию участникам строительства и Фонду в целях осуществления выплат в порядке ст. 13 Закона № 218-ФЗ.

Гражданами - участниками строительства реализованы возможные способы защиты своих прав. В частности, граждане - участники строительства включены в реестр требований участников строительства должника.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которому при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. По иску об оспаривании сделки, привлечении к субсидиарной ответственности, по заявлению возражений на действия конкурсного управляющего по включению требований кредитора в реестр (или об исключении требований кредитора из реестра), с материально-правовой точки зрения, истцом выступает единое гражданско-правовое сообщество кредиторов, при этом конкретные кредиторы, подающие заявления, или конкурсный управляющий выступают лишь представителями указанного сообщества, действующими в интересах последнего (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 мая 2019 г. № 305-ЭС 16- 20779(39, 41, 44) по делу № А40-154909/15).

По смыслу п. 4 ст. 20.3, п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий, являясь профессиональным участником антикризисных отношений, будучи наделенным Законом о банкротстве компетенцией по оперативному руководству процедурой конкурсного производства, обязан действовать разумно и добросовестно в интересах должника и его кредиторов, обязан принимать такие управленческие решения, которые с максимальной эффективностью будут способствовать достижению цели конкурсного процесса - формирование конкурсной массы в полном объеме и проведение расчетов со всеми кредиторами. Что означает самостоятельную подачу заявлений, ходатайств с целью защиты прав и законных интересов граждан участников долевого строительства. Данную обязанность управляющий исполняет вне зависимости от того, обращались к нему кредиторы с какими-либо предложениями либо нет.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 г. № 14452/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков в Законе о банкротстве является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которому при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в статье 8 Закона.

В соответствии со ст. 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» и в силу ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. В соответствии со ст. 2 Закона № 218-ФЗ Фонд - унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом. В соответствии со статьей 3 данного закона, одной из основных целей деятельности Фонда является содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. С учетом изложенного, отказ Фонда в выплате возмещения таким гражданам не отвечает целям деятельности Фонда, вступает в противоречие с принципами правовой определенности, равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, принципами гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Деятельность Фонда обусловлена обеспечением права граждан на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации), а также социальным характером Российского государства (ст. 7 Конституции Российской Федерации), деятельностью Фонда также является защита имущественных прав участников долевого строительства, чьи требования остались неудовлетворенными в результате пребывания должника застройщика в состоянии экономического кризиса, а не воспрепятствование их реализации.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд, учитывая вышеуказанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, пришел к правильному выводу о том, что требования конкурсного управляющего ФИО13 являются обоснованными.

Обжалуемое определение принято с учетом вступившего в законную силу судебного акта об удовлетворении намерения Фонда стать приобретателем перечисленных земельного участка с находящимися на них неотделимыми улучшениями (объектами незавершенного строительства).

В связи с вышеизложенным, ходатайство Фонда в части передачи прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Ввиду изложенного определение арбитражного суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 14.07.2022 по делу  №А41-64268/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Шальнева

Судьи

С.Ю.  Епифанцева

А.В. Терешин