АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-2264/2022

28 июня 2022 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2022 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>,ИНН 

<

***>) 

к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению городским хозяйством» администрации муниципального образования «Город Северобайкальск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании договора аренды незаключенным,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению городским хозяйством» администрации муниципального образования «Город Северобайкальск» (далее – комитет), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ФИО3) о признании договора аренды муниципального недвижимого имущества № 14/2021/5 от 20.02.2021 незаключенным.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000871916467, вручено 06.06.2022.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания считается извещенной надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000870864653, вручено 04.05.2022.

Администрацией представлен отзыв на исковое заявление. По мнению ответчика, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, поскольку между сторонами спорного договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, имущество было передано индивидуальному предпринимателю в пользование по акту приема-передачи, несмотря на отсутствие государственной регистрации спорного договора, между сторонами сложились договорные отношения по поводу аренды соответствующего имущества. Также администрация указывает, что истцом не представлены доказательства того, что спорный договор аренды затрагивает его законные интересы.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на исковое заявление не направил, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000870864639, вручено 06.05.2022.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем ФИО3 (арендатор) на основании протокола аукциона № 1 от 08.02.2021 подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества (лот № 2) № 14/2021/5 от 20.02.2021, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее муниципальное недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 119,3 кв. м, расположенное по адресу: Республика Бурятия, 

<

...> блок № 6, секция 4. Целевое назначение - хранение товаров (склад).

Согласно пункту 1.1 договора передача имущества арендатору произведена по акту приема-передачи от 20.02.2021, являющемуся приложением № 3 к договору. Акт приема-передачи составляется и подписывается обеими сторонами, с указанием характеристики передаваемого в пользование имущества.

Предоставленное во временное владение и пользование имущество не обременено правами в пользу третьих лиц (пункт 1.3 договора).

Как следует из пункта 1.8 договор вступает в силу с даты его подписания. Государственная регистрация договора обеспечивается арендатором за счет его собственных средств не позднее 1 (одного) месяца с даты его подписания.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора месячная арендная плата без НДС составляет 13 103 рубля 64 копейки. Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за отчетным, в декабре – до 25 числа, на расчетный счет получателя.

Срок действия договора составляет 5 лет и устанавливается с 20.02.2021 по 19.02.2026 (пункт 6.1 договора).

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.02.2021, в соответствии с которым стороны договора установили, что недостатки, препятствующие использованию имущества по назначению, отсутствуют.

Истец, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора аренды №14/2021/5 от 20.02.2021, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве правового обоснования истец сослался на пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам. 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статьи 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями для договоров аренды здания или сооружения законодателем указаны условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также о размере арендной платы (статья 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его существенных условий может обсуждаться до его исполнения, поскольку неопределенность данных условий может повлечь невозможность исполнения договора.

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, а также условие о размере арендной платы считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, в пункте 1.1. договора аренды от 20.02.2021 было предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее муниципальное недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 119,3 кв. м, расположенное по адресу: Республика Бурятия, 

<

...> блок № 6, секция 4. Согласно пункту 3.1 договора сторонами была установлена месячная арендная плата без НДС в размере 13 103 рублей 64 копеек.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о согласованности сторонами условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, а также условия о размере арендной платы.

Гражданское законодательство направлено на защиту прав добросовестных участников гражданско-правовых отношений, на законность, стабильность и предсказуемость развития этих отношений. Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом РФ в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, согласованных сторонами условий.

Представленными в материалы дела платежными поручениями об оплате арендной платы № 142088 от 23 июля 2021 года, № 160594 от 18 августа 2021 года, актом сверки взаимных расчетов, подписанным сторонами договора, подтверждается исполнение спорного договора со стороны арендатора.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что спорный договор аренды сторонами договора по факту исполнялся, факт пользования арендованным имуществом ни истцом, ни ответчиками не оспаривается, следовательно, ответчики связаны обязательством, возникшим в силу заключения договора аренды нежилого помещения, общей площадью 119,3 кв. м, расположенное по адресу: Республика Бурятия, 

<

...> блок № 6, секция 4.

Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным кодексом.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Между тем, истец, указывая, что спорный договор аренды затрагивает его законные интересы, в связи несением им затрат на содержание имущества, переданного по договору аренды от 20.02.2021, соответствующие доказательства в материалы дела не представил.

Таким образом, суду не представляется возможным установить какие права и законные интересы истца, нарушает отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для  удовлетворения заявленного требования о признании договора аренды муниципального недвижимого имущества (лот № 2) № 14/2021/5 от 20.02.2021 незаключенным.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.О. Коровкина