ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-8278/2022

27 марта 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     20 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 марта 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): ФИО2 генеральный директор на основании протокола №16 от 17.03.2023

от ответчика (должника): 1) не явился, извещен; 2) ФИО3 по доверенности от 12.08.2022

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-2584/2023)  общества с ограниченной ответственностью «Знаменский композитный завод» на решение  Арбитражного суда  Калининградской области от 14.12.2022 по делу № А21-8278/2022 (судья Любимова С.Ю.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Знаменский композитный завод»

к  1) обществу с ограниченной ответственностью «Старая мельница плюс»; 2) обществу с ограниченной ответственностью «ЗКЗ»

о расторжении договора аренды, расторжении соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора и обязании обеспечить доступ на земельный участок для демонтажа производственного здания, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Знаменский композитный завод» (далее – ООО «Знаменский композитный завод», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Старая мельница плюс» (далее – ООО «Старая мельница плюс») и Обществу с ограниченной ответственностью «ЗКЗ» (далее – ООО «ЗКЗ»): 

- о расторжении договора аренды производственного здания, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 39:02:020018:122 и земельного участка по этому же адресу с кадастровым номером 39:02:020018:487 от 15.10.2019, заключенного между ООО «Знаменский композитный завод» и ООО «Старая мельница плюс»; 

- о расторжении соглашения от 17.11.2020 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 15.10.2019, заключенного между ООО «Знаменский композитный завод» и ООО «ЗКЗ», земельного участка с кадастровым номером 39:02:020018:487 и производственного здания площадью 1097 кв.м. с кадастровым номером 39:02:020018:122. 

Кроме этого, истец просил суд обязать ответчиков в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда предоставить доступ представителям истца на земельный участок с кадастровым номером 39:02:020018:487 с соответствующей техникой для демонтажа производственного здания площадью 790 кв.м., принадлежащего истцу, расположенного на указанном земельном участке и железобетонного фундамента под ним.

Решением суда от 14.12.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель жалобы указывает, что судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что в представленной ответчиком выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о дате регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, дополнительное соглашение же, согласно ответу Управления Росреестра по Калининградской области, было зарегистрировано 07.12.2022, в силу чего до указанного момента не влекло, по мнению истца, каких-либо правовых последствий в отношении спорного имущества. Также ссылается на наличие у спорного нежилого здания признаков самовольной постройки.

В материалы дела ООО «ЗКЗ» представлен отзыв на апелляционную жалобу,  в котором оно доводы апелляционной жалобы оспаривает и просит в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, на ее удовлетворении настаивал.

Представитель ООО «ЗКЗ» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве.

ООО «Старая мельница плюс», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы, представителя в заседание не направил, отзыв не представил, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 15.10.2019 между ООО «Знаменский композитный завод» (арендатор) и ООО «Старая мельница плюс» (арендодатель) заключен договор аренды производственного здания, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 39:02:020018:122 и земельного участка по этому же адресу с кадастровым номером 39:02:020018:487 (далее – договор аренды). 

Арендатор в 2020 году на указанном земельном участке возвел производственное здание площадью 790 кв.м., которое поставлено на балансовый учет ООО «Знаменский композитный завод» 31.07.2020. 

17.11.2020 между ООО «Знаменский композитный завод» (цедент) и ООО «ЗКЗ» (цессионарий) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды (далее – соглашение от 17.11.2020), согласно которому цессионарий принял права арендатора в отношении производственного здания с кадастровым номером 39:02:020018:122 и земельного участка с кадастровым номером 39:02:020018:487. В пункте 1.5 соглашения от 17.11.2020 стороны определили, что на момент подписания соглашения в границах арендованного земельного участка без соответствующего разрешения на строительство построен (смонтирован) объект вспомогательного назначения – нежилое здание (склад), общей площадью 700 кв.м.(+/-). 

Одновременно с передачей прав и обязанностей арендатора, цедент передает, а цессионарий принимает на период аренды право пользования вышеуказанным нежилым зданием. 

Цессионарий осведомлен, что согласно условиям договора аренды (п.1.3) после прекращения срока действия договора аренды вышеуказанное здание, без какой-либо компенсации со стороны арендодателя, сохраняется в собственности арендодателя. 

17.11.2020 между ООО «Старая мельница плюс» и ООО «Знаменский композитный завод» заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 15.10.2019, которым дополнен п. 1.3 договора аренды в следующей редакции: 

«1.3. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного здания, выполненные с согласия арендодателя, а также объекты капитального и некапитального строительства, построенные (смонтированные) арендатором без получения разрешения на строительство в границах арендованного земельного участка в период аренды, после прекращения действия договора аренды сохраняются в собственности арендодателя без компенсации их стоимости арендатору». 

Основанием подачи настоящего иска послужили результаты проверки Прокуратуры Гвардейского района Калининградской области (далее – Прокуратура) соблюдения ООО «Знаменский композитный завод» требований градостроительного законодательства, в результате которой установлено, что на спорном земельном участке расположено производственное здание площадью 790 кв.м., которое построено на железобетонном фундаменте, с заглублением и прочно связано с земельным участком, а его конструктивные характеристики не позволяют осуществить его перемещение, демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений, что, в силу требований статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) позволяет отнести его к объекту капитального строительства. 

Кроме этого, проверкой выявлены ограничения на земельном участке с кадастровым номером 39:02:020018:487, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации далее – ЗК РФ), а также распоряжением Невско-Ладожского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов от 03.09.2019 № 72 «Об утверждении местоположения границ зон затопления в отношении территорий, прилегающих к реке Лава в границах поселка сельского типа Знаменск Калининградской области». 

К установленным ограничениям относится, в соответствии с требованиями ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) запрет на строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких объектов от затопления, подтопления. 

По результатам проверки Прокуратурой вынесено представление от 08.02.2022 в адрес ООО «Знаменский композитный завод» о принятии конкретных мер по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих. 

ООО «Знаменский композитный завод» указывая на то, что как собственник производственного здания площадью 790 кв.м. несет права и обязанности указанного имущества, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования необоснованными, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

В силу ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). 

В ст. 620 ГК РФ установлены случаи расторжения договора по требованию арендатора, в том числе: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. 

Таким образом, прекратить действие обязательства, которое стало невыгодно исполнять, можно различными способами, в зависимости от отношений с партнером и сложившейся ситуации. 

Между тем, для расторжения договора по решению суда нужно доказать существенное нарушение договора контрагентом или существенное изменение обстоятельств (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 451, ст. 619, 620 ГК РФ). Однако, таких доказательств истцом не представлено. 

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец заявил о фальсификации дополнительного соглашения от 17.11.2020 к договору аренды, ссылаясь на то, что соглашение генеральным директором ООО «Знаменский композитный завод» не подписывалось, а оттиск печати (с эмблемой) не соответствует оттиску печати истца (с наименованием – ООО «Знаменский композитный завод»). 

При проверке обоснованности заявления о фальсификации судом первой инстанции был опрошен генеральный директор ООО «Знаменский композитный завод» ФИО2, который отрицал подписание дополнительного соглашения к договору аренды с проставление оттиска печати (с эмблемой). 

Между тем, ответчиком представлено аналогичное дополнительное соглашение к договору аренды, с подписью генерального директора ООО «Знаменский композитный завод» с проставлением иного оттиска печати (с наименованием – ООО «Знаменский композитный завод»). 

Генеральный директор факт проставления подписи и оттиска печати на указанном дополнительном соглашении пояснить не смог, в связи с чем судом первой инстанции был объявлен перерыв для ознакомления директора с представленным документом. 

После перерыва представитель истца заявил о том, что спорное соглашение от 17.11.2020 не зарегистрировано в установленном порядке, как то предусмотрено в пункте 4. 

Вместе с тем, ООО «ЗКЗ» представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 07.12.2022 в отношении здания с кадастровым номером 39:02:020018:122, из которой следует, что спорное соглашение к договору аренды зарегистрировано в установленном порядке, не возражало против исключения из числа доказательств дополнительного соглашения (с печатью эмблемой). 

В связи с чем, в соответствии п. 2 ч. 1 ст. 161 АПК РФ, дополнительное соглашение к договору (с печатью эмблемой) исключено судом из числа доказательств. О фальсификации дополнительного соглашения от 17.11.2020, подписанного генеральным директором ООО «Знаменский композитный завод» ФИО2 с проставлением оттиска печати с наименованием – ООО «Знаменский композитный завод», истцом не заявлено. 

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что после подписания истцом соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды и подписания дополнительного соглашения к договору аренды, зарегистрированного в установленном порядке, ООО «Знаменский композитный завод» выбыло из правоотношений, связанных как с арендованным имуществом (земельным участком и нежилым зданием), так и с возведенным в период аренды нежилым зданием. 

При обращении ООО «Знаменский композитный завод» с иском о защите принадлежащего ему права Общество не обосновало нарушение его прав ответчиками, и не указало суду как будут восстановлены права истца в случае удовлетворения иска. 

На основании ст. 421 и 422 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. 

Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленными законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. 

Поскольку предписание Прокуратуры не относится ни к законам, ни к иным правовым актам, устанавливающим обязательные для сторон договора аренды и соглашению об уступке прав и обязанностей к договору правила, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения указанных сделок.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что вопреки доводам апелляционной жалобы, сама по себе дата регистрации спорного дополнительного соглашения правового значения для сторон указанного соглашения значения не имеет, поскольку, по общему правилу, такое соглашение не влечет последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. 

Для самих сторон соглашение обязательно с момента его заключения, определяемого в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, независимо от факта его регистрации. Такие правила действуют для договора аренды, подлежащего регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49). Поскольку дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, то и подчиняется тем же правилам, что и основной договор.

Например, соглашение об изменении размера арендной платы является обязательным для сторон независимо от факта его регистрации (п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018)).

Кроме того, срок обращения для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды законом не предусмотрен.

Доказательств наличия у спорного здания признаков самовольной постройки истцом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения у апелляционного суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 14.12.2022 по делу №  А21-8278/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.В. Масенкова

Судьи

 

В.А. Семиглазов

 В.Б. Слобожанина