Дело № А43-33122/2015

20 июня 2017 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей                    Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аллигатор» на решение Арбитражного суда Нижегородской области  от 24.03.2017 по делу № А43-33122/2015, принятое судьей Кабакиной Е.Е., 

по иску  общества с ограниченной ответственностью «Аллигатор» к обществу с ограниченной ответственностью «Парк Приокский»,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, администрации города Нижнего Новгорода, 

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, 

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Парк Приокский» к обществу с ограниченной ответственностью «Аллигатор» 

о взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки, об обязании вывоза объектов,

при участии представителей: от истца (заявителя) – ФИО2 по доверенности от 06.10.2016 (сроком на один год); от ответчика – ФИО3 по доверенности от 03.08.2015 (сроком на три года), от  третьих лиц – не явились, извещены,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Аллигатор» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Парк Приокский» о взыскании 6 755 000 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения (здание павильон стационарный кафе «Швейцария») общей площадью 175,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Приокский район, проспект Гагарина, дом 35, литера И, в парке «Швейцария».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода и администрация города Нижнего Новгорода.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.04.2016 принято встречное исковое заявление  ООО «Парк Приокский» (с учетом последующего уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с ООО «Аллигатор» задолженности по арендным платежам в связи с несвоевременным возвратом арендованного помещения за период с 01.01.2016 по 23.05.2016 в сумме 71 500 рублей, неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства по внесению арендных платежей в виде пеней, начисленных по состоянию на 15.06.2016 в сумме 6645 рублей, и об обязании ООО «Аллигатор» привести земельный участок, прилегающий к нежилому зданию - павильон стационарный (кафе «Швейцария») в парке «Швейцария» в районе остановки общественного транспорта «ул.ФИО4» в границах земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 52:18:080005:0002 в пригодное для использования состояние путем сноса и вывоза с территории следующих объектов: 

металлической конструкции навеса над входом в здание, состоящей из столбов в количестве 20 шт. с перекрытием и забором зеленого цвета, с покрытием из листов поликарбоната зеленого цвета и буквами «кафе Швейцария»; 

бассейна-фонтана диаметром 1,5 м с искусственными растениями, расположенного под навесом над входом в здание - 1 шт.;

фигур льва, размещенных у здания - 2 шт.; 

секций  бетонного ограждения летней площадки  серого цвета, в количестве 25 шт.; 

бетонных столбов ограждения серого цвета, высотой 1 м в количестве 28 шт.; 

покрытия из брусчатки летней площадки двух цветов площадью около 140 кв.м; 

декоративного фонтана - гора, размещенного на расстоянии 16 м от здания;

металлической конструкции навеса над запасным выходом из здания с покрытием из оцинкованных листов;

забора из листов металлического профнастила зеленого цвета, длиной 25 м по периметру,  примыкающего к зданию;

металлического контейнера зеленого цвета  с котлом - 1 шт.;

построек и иного имущества, находящегося внутри огражденной забором территории (покрытие из брусчатки, деревянный сарай,  обитый листами металлического профнастила,  деревянные хозяйственные постройки, бытовой мусор), в течении 7 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения решения суда в установленный срок в части приведения земельного участка, прилегающего к нежилому зданию павильона стационарный (кафе «Швейцария») в парке «Швейцария» в районе остановки общественного транспорта «ул.ФИО4» в границах земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 52:18:080005:0002 в пригодное для использования состояние предоставить ООО «Парк Приокский» право за счет ООО «Аллигатор» произвести снос и вывоз с территории парка «Швейцария» указанные объекты.

Решением от 24.03.2017 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований ООО «Аллигатор» отказал.  Встречное исковое заявление ООО «Парк Приокский» удовлетворил. Взыскал с ООО «Аллигатор» в пользу ООО «Парк Приокский» 71 500 рублей долга, 22 047 рублей 50 копеек пеней, пени за период с 17.01.2017 по день фактической оплаты суммы основного долга в размере 0,1% от неоплаченной суммы,     64 297 рублей 60 копеек судебных расходов. Обязал ООО «Аллигатор», в течение 7 дней со дня вступления  решения в законную силу  демонтировать (осуществить снос):

- пристроя литера И1 к нежилому зданию павильон стационарный (кафе «Швейцария») с навесом над запасным входом по адресу: 

<

...>;

- металлическую конструкцию навеса летней площадки перед входом в здание павильон стационарный (кафе «Швейцария»), состоящую из столбов в количестве 20 шт. с перекрытием, с покрытием из листов поликарбоната и буквами «Кафе «Швейцария»;

- бассейн-фонтан под металлической конструкцией навеса в количестве 1 шт;

-  фигуры льва с ограждением, размещенные у здания - 2 шт.;

-  секции бетонного ограждения в количестве 25 шт.;

- бетонные столбы ограждения в количестве 28 шт;

- декоративный фонтан - гора, размещенный на расстоянии 16 м от здания;

- забор из листов металлического профнастила, примыкающий к зданию;

- металлический контейнер - 1 шт.;

- иные постройки (деревянный сарай, обитый листами металлического профнастила, деревянные хозяйственный постройки),

и привести  земельный участок, прилегающий к нежилому зданию павильон стационарный (кафе «Швейцария»), по адресу: г.Н.Новгород, Приокский район, пр. Гагарина, д. 35 лит. И в пригодное для его использования состояние.

Не согласившись с принятым по делу решением,                                        ООО «Аллигатор» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значения для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

Заявитель не согласен с выводом суда о пропуске ООО «Аллигатор» срока исковой давности для защиты нарушенного права. Полагает, что срок исковой давности подлежит исчислению с 28.02.2015, а именно после получения уведомления арендодателя о расторжении договора аренды от 20.02.2009.

Также заявитель не согласен с оценкой судом представленных доказательств и доводов ООО «Аллигатор». 

По мнению заявителя, суд, отклоняя по мотиву недоказанности требования ООО «Аллигатор» о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 4 682 067 рублей 77 копеек не принял во внимание, что указание в тексте договора аренды даты - 07.09.2005 может свидетельствовать о технической ошибке, допущенной при его оформлении, поскольку противоречит разделу 7 договора «Реквизиты сторон». 

Спорный договор не мог быть заключен ранее 30.01.2006, после создания ООО «Швейцария» (после переименования – ООО «Аллигатор») и регистрации его в ЕГРЮЛ как юридического лица. Несовпадение даты подписания договора и даты, указанной в его верхнем правом углу не может свидетельствовать о противоправных действиях сторон заключивших данный договор. 

Кроме того, заявителем представлены документы, подтверждающие наличие фактических арендных отношений между МП «Швейцария» и ООО «Швейцария» сразу после создания последнего. 

Судом неправомерно не принят в качестве доказательства обоснованности требований истца по взысканию стоимости неотделимых улучшений договор возмездной уступки права (цессии) от 01.12.2015.

Суд неправомерно отказал во взыскании расходов, понесенных по договору подряда от 23.10.2008  заключенному с ООО «НПСГ» в сумме        2 075 970 рублей 97 копеек, на основании судебной экспертизы, в рамках которой эксперт во втором вопросе (являются ли улучшения неотделимыми) пришел к выводу о том, что улучшения, в том числе произведенные по договору подряда от 23.10.2008 являются неотделимыми, а с другой стороны (при ответе на третий вопрос о возможности или невозможности осуществить их демонтаж) эксперт указал на то, что возможен демонтаж (снос) указанных элементов без причинения существенного вреда конструкциям здания.

Кроме того,  улучшения признаны неотделимыми в рамках внесудебной экспертизы по экспертному исследованию № 3089 от 03.12.2015  общества ограниченной ответственностью «Альтернатива». Вместе с тем судом не дана оценка ответам на вопрос № 1 и № 2, в  которых эксперт пришел к выводу о том, что спорные улучшения являются неотделимыми.  При этом суд указал на ответ эксперта по вопросу № 3 о возможности демонтажа все тех же элементов, не смотря на то, что в судебном заседании эксперт прояснил возникшее противоречие на предмет того, как у него одни и те же элементы сначала были признаны неотделимыми улучшениями, а потом подвержены демонтажу (сносу).

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

ООО «Парк Приоксикй» в отзыве и в судебном заседании просит решение суда первой инстанции отставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.09.2005 между  муниципальным предприятием города  Нижнего Новгорода «Швейцария» (в настоящее время в результате  реорганизации в форме преобразования – ООО «Парк Приокский») и ООО «Швейцария» (в настоящее время  - ООО «Аллигатор») подписан  договор аренды, в соответствии с которым  ООО «Швейцария» был передан во владение  и пользование объект незавершенного строительством кафе «Швейцария», расположенный по адресу: 

<

...> ост. ФИО4, общей площадью 123 кв.м, для использования в целях организации кафе. 

Земельный участок, на котором находится переданный в аренду объект незавершенного строительством кафе, находится на праве аренды у арендодателя, кадастровый номер  земельного участка 52:18:08 00 05:0002.

Объект незавершенного строительством кафе «Швейцария» был передан в аренду с 10.09.2005 на неопределенный срок по акту приема-передачи.

Одной из обязанностей  арендатора согласно условиям договора аренды от 07.09.2005 являлось за свой счет производить строительство объекта незавершенного строительством  кафе «Швейцария», занимаемого  арендатором, в срок до 31.01.2006. При этом  в договоре предусмотрено право в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных арендатором расходов по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого объекта незавершенного строительством  кафе «Швейцария».  Арендодатель обязан возместить арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 2.2 договора в случае расторжения договора по вине арендодателя, последний производит компенсацию затрат, осуществленных арендатором по строительству кафе и благоустройству прилегающей территории.

Первоначальное состояние объекта незавершенного строительством  кафе «Швейцария», расположенного по адресу: 

<

...> ост. ФИО4, общей площадью 123 кв.м, отражено в характеристике объекта, являющейся  приложением № 2  договору аренды от 07.09.2005, в соответствии с которой зафиксированы только металлические конструкции стен. Перекрытия, материал кровли, составные части благоустройства (водопровод, канализация, центральное отопление, горячее водоснабжение, газ) отсутствовали.

Как указывает ООО «Аллигатор» с момента получения объекта незавершенного строительством  кафе «Швейцария», ООО «Швейцария» приступило к его строительству, возведя самостоятельное нежилое помещение (здание) общей площадью 175,70 кв.м.

30.03.2008 на основании  распоряжения председателя КУГИ и ЗР администрации г. Н.Новгорода от 24.03.2008 между сторонами  был подписан договор № 01/08 аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, в соответствии с которым  в случае расторжения договора арендодатель компенсирует затраты арендатору по реконструкции и капитальному ремонту. Сумма затрат определяется независимой  экспертизой.

Из характеристики муниципального нежилого помещения, передаваемого в аренду (приложение № 2 к договору) усматривается следующее: улучшенное состояние  спорного объекта недвижимого имущества: материал стен – панель сендвич, общая площадь 175,7 кв.м, наличие водопровода, канализации; центральное отопление, горячее водоснабжение, газ – отсутствуют. 

В последующем был  подписан договор № 01/09 аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, от 20.02.2009. 

Согласно характеристике муниципального нежилого помещения, передаваемого в аренду (приложение № 2 к договору), имеется  центральное отопление.

Таким образом, ООО «Аллигатор» указывает, что за весь период нахождения объекта в его владении и пользовании (с сентября 2005 года по настоящее время) общество за счет собственных средств с согласия арендодателя производило неотделимые улучшения объекта незавершенного строительством  кафе «Швейцария», расположенного по адресу: 

<

...> ост. ФИО4. 

В период  действия договора аренды от 07.09.2005  за свой счет производило строительство объекта незавершенного строительством  кафе в соответствии с договором подряда № 49  от 25.09.2005 на выполнение работ по реконструкции здания, заключенного с  ООО «Строительная компания «Гринтэк» (общая стоимость работ 4 682 067 рублей 77 копеек). В период действия договора  аренды от 30.03.2008   - в соответствии  с договором подряда  от 23.10.2008 с ООО «НПСГ» были выполнены работы по ремонту, реконструкции и благоустройству  кафе «Швейцария»  и прилегающей территории на сумму 2 075 970 рублей 97 копеек.

Истец полагает, что согласование  всех действий арендатора по улучшению арендованного   имущества подтверждается  письмами ООО «Швейцария»   от 23.09.2005, от 05.08.2008, от 14.08.2008, от 03.09.2008 с визами о согласовании МП «Швейцария», письмом МП «Швейцария» от 27.02.2008 № 30.

26.11.2014 в адрес ООО «Аллигатор» (ранее – ООО «Швейцария») со стороны арендодателя ООО «Парк Приокский», которому в настоящее время   спорный объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности  (свидетельство о государственной регистрации права  от 31.07.2015), направлено уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения по адресу: г.Н.Новгород, Приоксий район, пр. Гагарина, д. 35 литера И в парке «Швейцария» с 28.02.2015.

В последующем предъявлено требование от 17.07.2015 о возвращении арендованного ранее помещения (здания) и подписании акта приема-передачи.

Письмом  от  03.12.2015 ООО «Аллигатор» обратилось к   арендодателю с просьбой о  возмещении произведенных им расходов по строительству, капитальному ремонту, а также возмещении других затрат, направленных на улучшение  эксплуатационных качеств арендуемого объекта незавершенного строительством  кафе «Швейцария», которое оставлено ООО «Парк Приокский» без внимания.

Данное обстоятельство послужило основанием предъявления ООО «Аллигатор» в арбитражный суд иска о взыскании с  ответчика стоимости неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения в размере       6 755 000 рублей на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «Парк Приокский» предъявило встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в связи с возвратом арендованного помещения 24.05.2016). Просит взыскать с ООО «Аллигатор»  задолженность по арендной плате  в сумме  71 500 рублей за период с 01.01.2016 по 23.05.2016,  неустойку в сумме 22 047 рублей 50 копеек за период с  17.01.2016 по 16.01.2017, неустойку начиная с  17.01.2017 по день фактической оплаты суммы основного долга  в размере 0,1% от неуплаченной суммы,  в также  обязать ООО «Аллигатор» привести земельный участок, прилегающий к нежилому зданию - павильон стационарный (кафе «Швейцария»)  с кадастровым номером 52:18:0080005:6 в парке «Швейцария» в районе остановки общественного транспорта «ул.ФИО4» в границах земельного участка с кадастровым номером 52:18:080005:0002, расположенного по адресу: 

<

...>, в пригодное для использования под парк состояние путем сноса и вывоза с территории объектов, указанных в уточненном исковом заявлении.

В отношении объектов, указанных во встречном  иске и подлежащих демонтажу, ООО «Парк Приокский» считает, что они не являются конструктивными элементами здания кафе «Швейцария» и находятся за пределами здания. 

ООО «Парк Приокский» является арендатором земельного участка (парк «Швейцария») по договору аренды земельного участка от 19.04.2002 со сроком действия до 01.02.2051. Земельный участок под зданием кафе «Швейцария» не был выделен и ООО «Аллигатор» в аренду не передавался, так же как и земельный участок вокруг нежилого здания павильон стационарный (кафе «Швейцария»).

Возражая против требований ООО «Аллигатор» о взыскании стоимости неотделимых улучшений ответчик заявил о пропуске срока исковой давности для защиты нарушенного права.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса. 

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Кодексом и иными законами.

Обстоятельства, с наступлением которых связывается начало течения срока исковой давности, устанавливаются судом исходя из норм, регулирующих конкретные правоотношения между сторонами, а также из имеющихся в деле доказательств (статья 64, часть 1 статьи 168, часть 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Исходя из конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции сделал вывод о том, что срок исковой давности для предъявления требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного  имущества начинает исчисляться с момента, когда у арендатора возникло право требования взыскания с арендодателя  расходов, связанных с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, то есть  по общему правилу с момента прекращения арендных отношений.

В рассматриваемом случае ООО «Аллигатор» указало, что за счет собственных средств с согласия арендодателя производило неотделимые улучшения объекта незавершенного строительством  кафе «Швейцария», расположенного по адресу: 

<

...> ост. ФИО4. В период  действия договора аренды от 07.09.2005  за свой счет производило строительство объекта незавершенного строительством  кафе в соответствии с договором подряда № 49  от 25.09.2005 на выполнение работ по реконструкции здания, заключенного с  ООО «Строительная компания «Гринтэк» (общая стоимость работ 4 682 067 рублей 77 копеек). В период действия договора  аренды от 30.03.2008   - в соответствии  с договором  подряда  от 23.10.2008 с ООО «НПСГ» были выполнены работы по ремонту, реконструкции и благоустройству  кафе «Швейцария»  и прилегающей территории на сумму 2 075 970 рублей 97 копеек.

Действие договора аренды  от 30.03.2008  и его условий  прекратилось  20.02.2009 с момента подписания договора  аренды № 01/09, что  установлено  вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области  по делу №А43-20103/2016 от  24.12.2015 (с учетом определения   суда об исправлении описки  от 05.05.2016), поскольку   подписание  сторонами договора аренды от  20.02.2009  свидетельствует о достижении контрагентами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору от 30.03.2008.

Следовательно,  как верно указал суд, право предъявить требование  о взыскании   стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возникло у истца  с 20.02.2009, а не 28.02.2015.

ООО «Аллигатор» обратилось в арбитражный суд с  настоящим иском  11.12.2015, то есть  с пропуском установленного законом  срока исковой давности. 

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Таким образом, суд первой инстанции по заявлению ответчика применил исковую давность и правомерно отказал ООО «Аллигатор» в удовлетворении иска. 

Иные выводы суда не имеют правового значения для правильного разрешения спора, так как в связи с истечением срока исковой давности требования ООО «Аллигатор» в любом случае не могли быть удовлетворены.

Судом первой инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены доводы  истца о том, что по акту приема-передачи от 24.05.2016 ответчик принял  помещение (здание) со всеми  улучшениями, поскольку указанное не подтверждается содержанием акта, согласно которому (пункт 1) арендатор передает, а арендодатель принимает помещение (здание) павильон  стационарный   (кафе «Швейцария») по адресу: г. Н.Новгород,  Приокский район, пр. Гагарина, дом 35, литера И.

Также в акте отражено, что арендодатель   не считает неотделимыми улучшениями здания:  летние площадки, навесы над входной группой и над запасным выходом, контейнер, постройки и сооружения на прилегающей территории и предлагает вывезти арендатору  имущество  в течение 10  рабочих дней.

Кроме того, по смыслу  статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания  по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений  включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость  без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

В рамках  рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено  обществу с ограниченной ответственностью «Волго-Окская экспертная компания» эксперту ФИО5, в том числе по вопросам:

- являются ли выполненные в период с 07.09.2005 по 30.03.2008 и с 30.03.2008 по 24.05.2016 работы на объекте аренды по адресу 

<

...> литер И, неотделимыми улучшениями (улучшениями, не отделимыми без вреда для имущества) здания (арендованного имущества)? 

- возможны ли без причинения существенного вреда конструкциям здания по адресу 

<

...> литера И, влияющим на его техническую эксплуатацию, демонтаж, снос:  пристроя к зданию литера И1;  металлической конструкции навеса над входом в здание;  бассейна-фонтана, расположенного под навесом над входом в здание;  фигур льва, размещенных у здания;  секций бетонного ограждения летней площадки, размещенных у здания;  бетонных столбов ограждения летней площадки, размещенных у здания;  покрытия из брусчатки у здания,  декоративного фонтана - гора, размещенного на расстоянии 16 м у здания;  металлической конструкции навеса над запасным выходом из здания с покрытием из оцинкованных листов;  забора из листов металлического профнастила зеленого цвета, примыкающего к зданию,  металлического контейнера зеленого цвета с котлом отопления, примыкающего к зданию,  находящегося внутри огражденной забором территории покрытия брусчатки, деревянного сарая, обитого листами металлического профнастила, деревянных хозяйственных построек? 

В экспертном заключении  эксперт  в ответе на первый вопрос   относит  пристрой  литера И1 к основному зданию, устройство металлической конструкции навеса над входом в здание с покрытием из поликарбоната, включая  покрытие из брусчатки, металлическое  ограждение, подпорную стенку из кирпича и бассейн-фонтан, устройство металлической конструкции навеса над запасным выходом из здания с покрытием  из оцинкованных листов, устройство металлического контейнера зеленного цвета с котлом отопления, примыкающего зданию, относит к неотделимым улучшениям здания. 

Вместе с тем в  ответе на вопрос о  возможности без причинения существенного вреда конструкциям здания по адресу 

<

...> литера И, влияющим на его техническую эксплуатацию, демонтаж, снос обозначенных объектов,  эксперт делает вывод, что возможен без причинения существенного вреда  конструкциям основного здания    демонтаж (снос) металлической конструкции навеса над входом в здание, бассейна-фонтана, расположенного под навесом  над входом в здание,  фигур льва, размещенных у здания, секций бетонного ограждения летней площадки, размещенных у здания, бетонных столбов ограждения летней площадки, размещенных у здания;  покрытия из брусчатки у здания,  декоративного фонтана - гора, размещенного на расстоянии 16 м у здания;  металлической конструкции навеса над запасным выходом из здания с покрытием из оцинкованных листов;  забора из листов металлического профнастила зеленого цвета, примыкающего к зданию,  находящегося внутри огражденной забором территории покрытия брусчатки, деревянного сарая, обитого листами металлического профнастила, деревянных хозяйственных построек.

Следовательно, учитывая, что  демонтаж (снос) указанных  элементов, не влияющих, как указывает эксперт, на техническую эксплуатацию здания возможен  без причинения существенного вреда конструкциям основного здания по адресу: 

<

...> литера И,  указанные элементы не являются  неотделимыми  с учетом применения положений   пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации,  поскольку  одним из условий применения данной нормы  является неотделимость  улучшений без вреда для имущества.

Кроме того, ряд  элементов (объектов) расположены на расстоянии от основного здания и не являются его частью, что также свидетельствует о том, что они  не могут рассматриваться как неотделимые улучшения арендуемого  здания.

Невозможность существования и эксплуатации здания  без указанных элементов  истцом не доказана. 

В отношении  пристроя литера И1,   металлической конструкции навеса над входом в здание, суд пришел к правильным выводам, что в рассматриваемой ситуации имело место не улучшение объекта аренды, а изменение параметров объекта капитального строительства, то есть реконструкция (пункт 1 статьи 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем  в материалах дела не имеется соответствующего разрешения на реконструкцию арендуемого объекта и согласования такой реконструкции со всеми заинтересованными организациями в соответствии с требования  градостроительного законодательства. Также в материалах дела отсутствуют  доказательства, что собственник  арендуемого здания по адресу: 

<

...> литера И,   наделил МП «Швейцария»  полномочиями  по согласованию работ по возведению указанных   элементов, в том числе по реконструкции объекта.

Обращение ответчика с встречным иском об обязанни ООО «Аллигатор»  демонтировать указанные объекты (элементы) также позволяет сделать вывод о недоказанности истцом того, что произведенные  им в ходе работ изменения улучшили имущество (помещение) арендодателя, поскольку имели значение лишь для деятельности арендатора.

Требования  ООО «Парк Приокский» по встречному иску правомерно удовлетворены судом первой инстанции, в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области  по делу № А43-20103/2016 от  24.12.2015 (с учетом определения   суда об исправлении описки  от 05.05.2016) установлено, что с   учетом   положений статей 450 (пункт 3), 610 (пункт 2)  Гражданского кодекса Российской Федерации договор   аренды   от   20.02.2009   прекратил   действие      по  истечении  трех месяцев с момента получения ответчиком (ООО «Аллигатор») уведомления от  26.11.2014, а именно с 28.02.2015.

Фактически  помещение (здание) возвращено арендодателю  ООО «Парк Приокский» 24.05.2016, о чем сторонами подписан акт  приема-передачи объекта.

Согласно пунктам 4.1, 4.2  договора  аренды № 01/09 от   20.02.2009 арендная плата за помещение составляет 15 000 рублей  и подлежит уплате ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца.

В связи с продолжением пользования помещением со стороны  ООО «Аллигатор»  истцом по встречному иску начислена  задолженность по арендной плате  в сумме  71 500 рублей за период с 01.01.2016 по 23.05.2016.

Доказательств уплаты арендных платежей за указанный период ответчик по встречному иску не представил, расчет суммы долга по арендной плате не оспорил.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО «Парк Приокский»  о взыскании задолженности по арендной плате  в сумме  71 500 рублей, а также договорной неустойки (пункт 5.3.1 договора) в сумме 22 047 рублей 50 копеек за период с  17.01.2016 по 16.01.2017, и далее, начиная с  17.01.2017 по день фактической оплаты суммы основного долга  в размере 0,1% от неуплаченной суммы.

Как следует из материалов дела, ООО «Парк Приокский» является арендатором земельного участка (парк «Швейцария») по договору аренды земельного участка от 19.04.2002, заключенному с администрацией  города Нижнего Новгорода,  со сроком действия до 01.02.2051. Земельный участок под зданием кафе «Швейцария» не был выделен и ООО «Аллигатор» в аренду не передавался, так же как и земельный участок вокруг нежилого здания павильон стационарный (кафе «Швейцария»).

В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации  к арендатору здания   переходит  право пользования земельным участком, который занят зданием  и необходим для его использования в соответствии с его назначением, на срок аренды здания.

Следовательно,  при прекращении  договора аренды на здание  прекращается и право пользования земельным участком.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской  Федерации   собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 60 Земельного кодекса Российской  Федерации  нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (статья 76 Земельного кодекса Российской  Федерации).

В силу  статьи 222 Гражданского кодекса Российской  Федерации  самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской  Федерации  распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного  Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ       № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Поскольку суд не установил основания для признания  произведенных истцом работ и возведенных элементов (объектов)  неотделимыми улучшениями для арендуемого здания,  а  действие договора аренды  здания прекратилось и иных оснований для использования   ООО «Аллигатор» не имеется, возведение пристроя  литера И1 без соответствующих разрешений приводит объект  к статусу самовольной постройки.

При таких обстоятельствах требование  ООО «Парк Приокский» об обязании  ООО «Аллигатор» демонтировать (осуществить снос):

- пристроя литера И1 к нежилому зданию павильон стационарный (кафе «Швейцария») с навесом над запасным входом по адресу: 

<

...>;

- металлическую конструкцию навеса летней площадки перед входом в здание павильон стационарный (кафе «Швейцария»), состоящую из столбов в количестве 20 шт. с перекрытием, с покрытием из листов поликарбоната и буквами «Кафе «Швейцария»;

- бассейн-фонтан под металлической конструкцией навеса в количестве 1 шт;

- фигуры льва с ограждением, размещенные у здания - 2 шт.;

- секции бетонного ограждения в количестве 25 шт.;

- бетонные столбы ограждения в количестве 28 шт.;

- декоративный фонтан - гора, размещенный на расстоянии 16 м от здания,

- забор из листов металлического профнастила, примыкающий к зданию;

- металлический контейнер - 1 шт.;

- иные постройки (деревянный сарай, обитый листами металлического профнастила, деревянные хозяйственный постройки),

и привести  земельный участок, прилегающий к нежилому зданию павильон стационарный (кафе «Швейцария»), по адресу: г.Н.Новгород, Приокский район, пр. Гагарина, д. 35 лит. И в пригодное для его использования состояние, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области  от 24.03.2017 по делу № А43-33122/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аллигатор» – без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

О.А. Большакова

Судьи

Е.Н.Наумова

Н.В.Устинова