АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-14467/2022

г. Краснодар

10 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2024 года. Полный текст решения изготовлен 10 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Южный берег» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Империал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)о расторжении договора субаренды земельного участка заключенного 22.08.2011 между ЗАО «Южный берег» и ООО «Юг-Империал»; об обязании ООО «Юг-Империал» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать АО «Южный берег» часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86 площадью 1 909 кв. м, границы которой указаны в приложении № 1 к договору субаренды земельного участка заключенного 22.08.2011 между ЗАО «Южный берег» и ООО «Юг-Империал» по акту приема-передачи, подписанном уполномоченными представителями сторон об указании, что вынесенное решение о расторжении договора субаренды земельного участка заключенного 22.08.2011 между ЗАО «Южный берег» и ООО «Юг-Империал» в качестве основания для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр,

при участии в заседании представителя ответчика ФИО1, установил следующее.

 

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось акционерное общество «Южный берег» (далее – общество, ООО «Южный берег») с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Империал» (далее – компания, ООО «Юг-Империал») о расторжении договора субаренды земельного участка заключенного 22.08.2011 между ЗАО «Южный берег» и ООО «Юг-Империал»; об обязании ООО «Юг-Империал» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать АО «Южный берег» часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86 площадью 1 909 кв. м, границы которой указаны в приложении № 1 к договору субаренды земельного участка заключенного 22.08.2011 между ЗАО «Южный берег» и ООО «Юг-Империал» по акту приема-передачи, подписанном уполномоченными представителями сторон об указании, что вынесенное решение о расторжении договора субаренды земельного участка заключенного 22.08.2011 между ЗАО «Южный берег» и ООО «Юг-Империал» в качестве основания для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр; о взыскании 75 тыс. рублей задолженности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2023, требования акционерного общества удовлетворены частично. Принят отказ от исковых требований в части взыскания с общества 75 тыс. рублей задолженности, производство по делу в указанной части прекращено. Расторгнут договор субаренды земельного участка, заключенный 22.08.2011 сторонами. На общество возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу передать акционерному обществу часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86 площадью 1909 кв. м, границы которой указаны в приложении № 1 к договору от 22.08.2011, по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в пользу акционерного общества взыскано 9 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2023 по делу № А32-14467/2022 в части прекращения производства по делу и отказа в удовлетворении требований оставлено без изменения. В остальной части решение от 17.05.2023 и апелляционное постановление от 27.07.2023 отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Кассационный суд указал, что в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

В соответствии со статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции при новом рассмотрении дела выполнил указания, изложенные в постановлении кассационного суда, исследовал вопросы, не получившие правовой оценки при предыдущем рассмотрении дела.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление).

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, по основаниям изложенным в отзыве на иск.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.06.2024 до 17.00 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

22 августа 2011 года между ЗАО «Южный берег» (арендатор) и ООО «Юг-Империал» (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка (далее – договор), в соответствии с которым ЗАО «Южный берег» обязалось предоставить ООО «Юг-Империал» во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86, а ООО «Юг-Империал» обязалось выплачивать ЗАО «Южный берег» арендную плату на условиях вышеуказанного договора. 

Указанный договор зарегистрирован регистрирующим органом 26.09.2011 за номером 23-23-26/157/2011. 

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 01.01.2012 земельный участок передан компании. 

В течение 2020 и 2021 годов ООО «Юг-Империал» регулярно и более двух раз подряд по истечении установленного договором субаренды срока платежа не вносило арендную плату.

За период с июля 2021 года по 10 марта 2022 года задолженность по арендной плате составляет 75 тыс.  рублей.

АО «Южный берег» неоднократно направляло ООО «Юг-Империал» претензии, в которых требовало оплаты задолженности по арендной плате и неустойки за ее просрочку, однако требования, изложенные в претензии удовлетворены не были.

Арендные платежи в полном объеме своевременно не уплачивались.

13 декабря 2021 года АО «Южный берег» направило компании предложение о расторжении договора, однако до настоящего времени ответа не получило.

Общество предприняло все действия, направленные на досудебное урегулирование спора, однако договоренности между сторонами достигнуто не было.

Истец полагает, что субарендатором нарушены существенные условия договора субаренды земельного участка, что послужило основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами; в указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом (подпункт 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным часть 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, среди которых – использование земельного участка с нарушением требований законодательства, а именно: порча земель, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П). 

В рамках настоящего дела разрешается спор о досрочном расторжении долгосрочного (заключенного на срок до 20.04.2060) договора от 22.08.2011 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86. 

При оценке юридической силы названного договора суд учитывает также обстоятельства, ранее установленные судами в рамках дел № А32-1131/2015 и № А32-52829/2020.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) даны разъяснения по применению арбитражными судами указанной правовой нормы, которым необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. Поскольку договор субаренды является долгосрочным, то его расторжение по требованию арендатора возможно только при наличии существенных нарушений его условий субарендатором и не устранении их в разумный срок. Расторжение договора применяется к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Требование акционерного общества о расторжении договора субаренды земельного участка от 21.08.2011 должно быть соразмерным последствием степени существенности допущенных обществом нарушений при его исполнении с учетом устранения таких нарушений в разумный срок.

Возражая против удовлетворения требований акционерного общества о расторжении договора субаренды и возврате (по акту) части земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86, общество указывает на то, что задолженность, послужившая основанием для обращения с иском, погашена. В подтверждение возражений ответчик представил платежные и акт сверки взаимных расчетов, согласно которому по состоянию на 31.12.2022 у общества отсутствует задолженность по субарендной плате.

Расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В данном случае, из поведения ответчика следует, что им предпринимаются меры, направленные на устранение разногласий по исполнению условий договора, то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

Абзацем вторым части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регламентировано, что при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что ответчиком в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 3 тыс. рублей (платежное поручение от 24.08.2023№ 42 т. 2, л. д. 16).

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления и кассационной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с акционерного общества «Южный берег» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юг-Империал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов