Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира,  д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-13296/2018

19 декабря 2018 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2018 г. 

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2018 г. 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-13296/2018 по исковому заявлению администрации Сургутского района к обществу с ограниченной ответственностью «СибИнвестГрупп» о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и освобождении земельного участка, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - конкурсного управляющего ФИО2,

без участия представителей сторон,

установил:

администрация Сургутского района (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры к обществу с ограниченной ответственностью «СибИнвестГрупп»  (далее – ответчик, Общество) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с  12.10.2015 по 21.07.2018 в сумме 53 790 рублей 73 копеек и  процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.04.2016 по 12.07.2018 в размере 6 813 рублей 18 копеек, а также об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 86:03:0020202:343 и возвратить его Администрации по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ФИО2 (далее – конкурсный управляющий).

От конкурсного управляющего поступил отзыв в материалы дела с возражениями относительно заявленных требований в части  требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов за период, предшествующий 03.11.2017, а также в части обязания ответчика возвратить земельный участок, поскольку  Общество само отказалось от исполнения договора, о чем уведомило арендодателя, имущества ответчика на участке не находится, что отражено в акте визуального обследования от 10.07.2018.

Истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение за период с 03.11.2017 по 12.07.2018 в размере 13 777 рублей 01 копейки, пени за период с 10.12.2017 по 12.07.2018 в размере 294 рублей 57 копеек, а также просит обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 86:03:0020202:343 и возвратить его Администрации по акту приема-передачи.

Поскольку уточнение исковых требований не противоречат закону и не нарушают права иных лиц, суд принимает к рассмотрению уточненные требования Администрации.

Стороны извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «КапиталСтройИнвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.08.2012 № 17, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 0,5523 га, с кадастровым номером 86:03:0020202:343, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, сельское поселение Ульт-Ягун, п. Ульт-Ягун, под строительство многоквартирного жилого дома (пункт 1.2 договора).

 Разрешенное использование земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома со следующими параметрами разрешенного строительства:

- здание 4-х этажное, 4-х секционное;

- количество квартир – 48 штук.

Срок аренды 3 года (пункт договора 1.4).

В разделе 2 договора, стороны согласовали условия арендной платы.

Согласно пункту 2.2 договора рыночная стоимость арендной платы за период действия договора по результатам аукциона составляет 469 000 рублей. Сумма к оплате с зачетом суммы внесенного арендатором задатка в размере 100 000 рублей, составляет 369 000 рублей.

Срок действия договора согласован сторонами в течение 3 лет с момента государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре 11.10.2012 (л.д. 17).

Земельный участок передан по передаточному акту от 14.08.2012 (л.д. 14).

24.06.2014 между ответчиком и ООО «КапиталСтройИнвест» был заключен договор уступки прав и обязанностей земельного участка (л.д. 18-20), в соответствии с которым ООО «КапиталСтройИнвест» передало Обществу права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 14.08.2012 № 17, составлен акт приема-передачи (л.д. 21). 

10.07.2018 департаментом строительства и земельных отношений администрации Сургутского района было произведено визуальное обследование земельного участка, с кадастровым номером 86:03:0020202:343 (л.д. 24-25). Обследование показало, что земельный участок межевыми знаками на местности не обозначен, не огорожен, здания и строения на земельном участке отсутствуют, работы по освоению земельного участка не ведутся.

Ответчик обязанности по внесению арендных платежей не исполнял, в связи с чем Администрация направляла в адрес Общества претензию от 13.07.2018  с требованием об уплате образовавшейся задолженности (л.д. 29-30). Требований об освобождении земельного участка, расторжении договора аренды в указанной претензии не отражено.

Требования об оплате в добровольном порядке Обществом не были удовлетворены, что послужило основанием для обращения Администрации с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Возражая против доводов истца, Конкурсный управляющий ссылается на то, что 11.09.2018 Общество направило в адрес Администрации передаточный акт (л.д. 87).

Кроме того, 22.11.2018 от Конкурсного управляющего в адрес Администрации  был направлен отказ от исполнении договора аренды № 17 от 14.08.2018, указанный отказ был получен Администрацией 04.12.2018 (л.д. 125-127, 135).

Относительно заявленной к взысканию суммы задолженности по арендным платежам, Конкурсный управляющий ссылается на то, что  определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.11.2017 в рамках дела № А75-17428/2017 было принято заявление о признании Общества банкротом, определением от 11.12.2017 в отношении Общества введена процедура наблюдения, решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.04.2018 Общество признано банкротом, конкурсным управляющим назначен ФИО2 Соответственно требования арендодателя, возникшие до 03.11.2017, не являются текущими и могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве Общества.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд пришел к выводу, что они являются обязательствами аренды и подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Лесным кодексом Российской Федерации, а так же условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Каких-либо иных сроков досрочного прекращения договора, договор аренды № 17 от 14.08.2012 не содержит.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из совокупного толкования указанных выше норм права следует, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества (земельного участка) прекращается по истечении трех месяцев с даты получения уведомления другой стороны об отказе от договора.

Доказательств того, что арендодатель или арендатор обращались друг к другу с требованиями о прекращении арендных отношений  до 04.09.2018 материалы настоящего дела не содержат.

После истечения срока действия договора (11.10.2015) ни одна из сторон не заявила возражений против его исполнения, арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор аренды № 17 после истечения срока его действия считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ.

Законом о банкротстве предусмотрена специальная процедура прекращения договоров по инициативе  временного и конкурсного управляющего.

Согласно пункту 1 статьи 102 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев, с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Закона о банкротстве).

В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3 статьи 102 Закона о банкротстве).

В силу пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве право заявить отказ от исполнения договоров по указанным основаниям предоставлено и конкурсному управляющему должника.

Таким образом, приведенными нормами Закона о банкротстве  предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления внешним управляющим такого заявления: сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

С учетом положений статьи 102 Закона о банкротстве Конкурсный управляющий Общества воспользовался правом на односторонний отказ от договора аренды от 14.08.2012 № 17, направив в адрес арендодателя письмо от 22.11.2018, полученное Администрацией 04.12.2018.

Таким образом, с 04.12.2018 договор аренды № 17 считается расторгнутым.

Следовательно на момент рассмотрения спора судом между сторонами с 04.12.2018 прекратились договорные отношения, в то время как задолженность в сумме 13 777,01 руб. заявлена за период до расторжения договора аренды.

Указанное свидетельствует о неверной квалификации возникшей задолженности арендатора по арендным платежам в качестве неосновательного обогащение. Спорная сумма долга, начисленная с учетом уточнения исковых требований за период с 03.11.2017 по 12.07.2018, является задолженностью по договору аренды № 17, а не неосновательным обогащением ответчика.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размере арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 ГК РФ). 

Доказательств того, что ответчиком исполнены обязательства по внесению арендной платы за указанный  период, в материалы дела не представлено.

Суд принимает во внимание, что задолженность по договору аренды № 17 начислена истцом с учетом положений статей 5, 126 и 134 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - с 03.11.2017. Срок уплаты взыскиваемой по настоящему делу задолженности наступил после принятия арбитражным судом по делу о банкротстве Общества заявления о признании Общества банкротом и спорная сумма задолженности по договору аренды относится к текущим платежам, подлежащим взысканию в рамках настоящего дела.

Проверив расчет суммы задолженности за период с 03.11.2017 по 12.07.2018 в размере  13 177 рублей 01 копейки, суд признает ее арифметически верной и подлежащей взысканию с Общества.

Кроме того, в связи с несвоевременным внесением арендной платы истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7), положения ГК РФ в измененной Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 42-ФЗ) не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года). 

К отношениям, возникшим из договоров, заключенных до вступления в силу Закона № 42-ФЗ, применяется ранее действовавшая редакция ГК РФ. Исключение составляет лишь пункт 1 статьи 395 ГК РФ, которым регламентирован порядок определения размера начисляемых в соответствии с данной нормой процентов и который применяется и к названным договорам в отношении периодов просрочки, имевших место после вступления в силу Закона № 42-ФЗ.

Редакция статьи 395 ГК РФ, действовавшая до 1 июня 2015 года, не содержала запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Такое ограничение появилось только в связи с введением в действие с 1 июня 2015 года Законом № 42-ФЗ пункта 4 статьи 395 ГК РФ, предусматривающей, что в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно сложившейся до 1 июня 2015 года практике применения ГК РФ в случае нарушения, возникшего из договора денежного обязательства кредитор был вправе предъявить либо требование о взыскании с должника процентов на основании статьи 395 ГК РФ, либо требование о взыскании предусмотренной договором неустойки.

Поскольку договор аренды № 17, за неисполнение обязательств по которому истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами, заключен до вступления в силу Закона № 42-ФЗ, положения ГК РФ в редакции данного закона не применяются к правоотношениям сторон по настоящему спору.

Таким образом, исходя из материально-правового интереса, преследуемого истцом при рассмотрении настоящего спора, суд приходит к выводу о том, что истец просит применить к ответчику ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей, предусмотренную статьей 395 ГК РФ, не смотря на то, что в пункте 5.4 договора стороны согласовали ответственность за неуплату арендных платежей в виде пени из расчета 0,1 процента от размера арендной платы, определенной в пункте 2.2 договора, за каждый календарный день просрочки.

Проверив представленный расчет процентов, начисленных за период с 10.12.2017 по 12.07.2018  в размере 294 рублей 57 копеек, суд признает его надлежащим образом исчисленным по правилам статьи 395 ГК РФ и подлежащим взысканию с ответчика в пользу истца.

При изготовлении резолютивной части решения судом была допущена опечатка, вместо слов «проценты за пользование чужими денежными средствами» судом указано слово «пени».

Частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального  кодекса  Российской Федерации арбитражному суду предоставлено право по собственной инициативе или по  заявлению лица,  участвующего  в деле вправе исправить допущенные в судебном акте опечатки без изменения его содержания.

При изготовлении решения суда в полном объеме суд полагает возможным исправить допущенную судом опечатку в резолютивной части решения суда, заменив слово «пени» словами «проценты за пользование чужими денежными средствами».

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании  ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 86:03:0020202:343 и возвратить его Администрации по акту приема-передачи.

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 4.2.7 договора № 17 предусмотрена обязанность арендатора освободить занимаемый участок при этом своими силами и за свой счет в течение трех месяцев освободить занимаемый участок от всего имущества, в том числе временных строений и сооружений, и сдать арендодателю в рекультивированном виде по акту приема –передачи.

Поскольку с 04.12.2018 действие договора аренды прекратилось, истец обоснованно усмотрел основания для обязания ответчика возвратить земельный участок арендодателю.

Суд отклоняет возражения Конкурсного управляющего относительно того, что участок возвращен Администрации, поскольку в адрес истца 11.09.2018 Общество направило передаточный акт (л.д. 87).

Само по себе направление передаточного акта не свидетельствует о том, что арендатор выполнил обязательство по договору о возврате арендованного земельного участка арендодателю в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования. 

Действительно, как следует из акта визуального обследования земельного участка от 10.07.2018, составленного департаментом строительства и земельных отношений Администрации, здания и строения на земельном участке отсутствуют, работы по освоению земельного участка не ведутся.

Вместе с тем, в названном акте визуального обследования земельного участка от 10.07.2018 прямо указано, что  часть земельного участка захламлена строительным мусором и бытовыми отходами, площадь захламления составила 0,012 га. Указанные выводы подтверждены также фототаблицей (л.д. 27-28).

Таким образом, в период действия договора аренды на земельном участке, арендуемом Обществом, было допущено захламление строительным мусором и бытовыми отходами части земельного участка. Обязанность по приведению земельного участка в состоянии пригодном для его дальнейшего использования, то есть освобожденным от мусора и бытовых отходов, является обязанностью арендатора в силу требований статьи 622 ГК РФ и пункта 4.2.7 договора № 17.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об обязанности Общества освободить земельный участок с кадастровым номером 86:03:0020202:343 от расположенного на нем строительного мусора, бытовых отходов и передать  Администрации по акту приемки земель  в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу исходя из срока, согласованного сторонами в пункте 4.2.7 договора № 17.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена, поскольку в силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины. В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из размера удовлетворенных исковых требований, подлежащих денежной оценке, а также с учетом размера государственной пошлины, установленной статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации для исковых требований  неимущественного характера, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 8 000 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 148, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры,

РЕШИЛ:

исковое заявление администрации Сургутского района удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СибИнвестГрупп» в пользу администрации Сургутского района денежные средства в размере 13 807 рублей 58 копеек, в том числе сумму основного долга за период с 03.11.2017 по 12.07.2018  в размере 13 777 рублей 01 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.12.2017 по 12.07.2018  в размере 294 рублей 57 копеек.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СибИнвестГрупп»  освободить земельный участок с кадастровым номером 86:03:0020202:343, находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, сельское поселение Ульт-Ягун, п. Ульт-Ягун, от расположенного на нем строительного мусора, бытовых отходов и передать  администрации Сургутского района по акту приемки земель  в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СибИнвестГрупп» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 000 рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

СудьяЕ.А. Голубева