﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-58754/2019

г. Краснодар

06 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 6 октября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – акционерного общества «Тандер» (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) – Бельской М.В. (доверенность от 01.09.2021), в отсутствие истца – администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Фонд Радомир», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу № А32-58754/2019, установил следующее.

Администрация города Екатеринбурга (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к АО «Тандер» (далее – общество) о взыскании 2 295 527 рублей 68 копеек неосновательного обогащения в виде платы за пользование с сентября 2017 года по сентябрь 2019 года земельным участком, расположенным под арендуемым обществом помещением, расположенным по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Малышева, 156, и 124 522 рублей 40 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 13.11.2018 по 09.10.2019.

Иск мотивирован невнесением ответчиком платы за пользование земельным участком, расположенным под арендуемым им помещением, расчет которой произведен исходя из ставки арендной платы 6,8% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее – постановление № 1855-ПП; положение № 1855-ПП), с применением ежегодных повышающих коэффициентов.

Решением от 16.03.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.06.2021, заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что заключенным обществом и администрацией договором аренды нежилого помещения арендная плата за земельный участок не включена в плату за пользование объектом муниципального имущества. Суды признали произведенный истцом расчет соответствующим положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и постановления № 1855-ПП. Основания для расчета платы за пользование участком по ставке 3% от кадастровой стоимости (земельные участки под встроенными или пристроенными объектами торговли в многоквартирном доме) судами не установлены. Истцом правомерно применены ежегодные повышающие коэффициенты.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, вывод судов о правомерности произведенного истцом расчета не основан на фактических обстоятельствах дела и сделан при неправильном применении норм материального права. Общество как арендатор помещения, входящего в состав многоквартирного жилого дома (далее – МКД), вправе претендовать на внесение платы за пользование участком исходя из 3% от кадастровой стоимости. Материалами дела подтверждено, что спорное помещение является пристроем к МКД. Администрация неверно применила ежегодные повышающие коэффициенты. Проценты за пользование чужими денежными средствами подлежали начислению только с момента истечения семидневного срока со дня получения обществом претензии. Администрация не имеет права на иск, поскольку земельный участок перешел в общую долевую собственность жильцов МКД.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (далее – департамент; арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 07.08.2017 № 39000634 аренды объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Малышева, 156, помещение (в строении литеры А, А1) площадью 662,4 кв. м (номера на этажном плате: 1 этаж – помещения № 33, 40 – 51, 53 – 56; назначение – нежилое; наличие отдельного входа, благоустроенное) для использования под торговое, конторское, складское.

В пункте 4.2 указано, что плата за землю не входит в арендную плату за помещения по договору.

Дополнительным соглашением от 16.01.2018 в договор внесены изменения в части площади помещения (649 кв. м) и кадастрового номера (66:41:0704035:163).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.09.2019 общая площадь объекта с кадастровым номером 66:1:0704035:163 изменилась с 1690,9 кв. м на 1677,5 кв. м.

Администрация, ссылаясь на то, что общество не вносило плату за пользование земельным участком под арендуемым объектом, обратилась с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного денежного обогащения входят обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения. Бремя доказывания указанных обстоятельств (в совокупности) лежит на истце (часть 1 статьи 65 Кодекса).

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса арендатор здания может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Из положений указанной нормы следует, что плата за пользование земельным участком, по общему правилу, включена в размер арендной платы за пользование зданием или сооружением (определения Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 № 309-ЭС16-8125 и от 30.05.2017 № 309-ЭС16-18264).

Установив, что согласованная департаментом и обществом в договоре от 07.08.2017 № 39000634 арендная плата за помещение не включает плату за пользование расположенным под ним земельным участком (пункт 4.2 договора), судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о наличии правовых оснований для взыскания ее с ответчика в качестве неосновательного обогащения.

В то же время суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Постановлением № 1855-ПП утверждено положение № 1855-ПП, в соответствии с пунктом 4 которого размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, если иное не установлено законодательством. В абзаце 1 пункта 5 названного положения определена общая формула расчета годового размера арендной платы за земельный участок, согласно которой годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается исходя: из величины кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в рублях, ставки арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области, понижающего коэффициента и коэффициента увеличения, устанавливаемых Правительством Свердловской области.

Проверив расчет неосновательного обогащения и отклонив доводы ответчика о необходимости применения при расчете арендной платы ставки 3% от кадастровой стоимости такого участка (для земельных участков под встроенными или пристроенными объектами торговли в МКД), суды признали верным применение истцом в расчете ставки арендной платы для земельных участков под объектами торговли – 6,8 (пункт 12 постановления № 1855-ПП).

Суд кассационной инстанции полагает, что указанный вывод является преждевременным.

Согласно кадастровому паспорту объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704035:163, полученному в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области (т. 1, л. д. 26), данное помещение расположено в здании с кадастровым номером 66:41:0704035:23. Аналогичные сведения содержатся в техническом плане помещения (т. 1, л. д. 117 – 139), в котором указано на то, что помещение расположено в пределах (в составе) МКД с кадастровым номером 66:41:0704035:23. Более того, администрация сама в иске ссылается на то, что объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704035:163 является пристроем к МКД по ул. Малышева, 156 в г. Екатеринбурге. Из публичного ресурса «Публичная кадастровая карта» (https://pkk.rosreestr.ru/) следует, что объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704035:23, к которому пристроен спорный объект (кадастровый номер 66:41:0704035:163), представляет собой многоквартирный жилой дом.

Суды не исследовали и не дали оценку технической документации спорного помещения в целях разрешения вопроса о правомерности произведенного истцом расчета платы за пользование земельным участком исходя из ставки 6,8% от его кадастровой стоимости.

Кроме того, суды не проверили доводы общества о том, что часть арендуемого им помещения расположена внутри спорного МКД, поэтому земельный участок может находится в общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку суды данные обстоятельства не выяснили, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, а содержащиеся в них выводы – основанными на приведенных нормах права и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу № А32-58754/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     Е.Г. Соловьев

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов 

                                                                                                                               И.В. Сидорова