АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-6448/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Полосина А.Л.,

судейКлат Е.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Ткаченко Г.К., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Хантос» на решение от 01.08.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Неугодников И.С.) и постановление от 18.10.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А75-6448/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Хантос» (628011, ХМАО – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» (628011, ХМАО – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности и возложении обязанности передать объект незавершенного строительства.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Ханты-Мансийска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Муниципальное бюджетное учреждение «Городская централизованная библиотечная система», общество с ограниченной ответственностью «Монолит-В», ФИО2, ФИО3.

В судебном заседании посредством системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» – ФИО4 по доверенности от 15.06.2022, ФИО5 по доверенности от 15.06.2022; общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Хантос» – ФИО6 по доверенности от 15.06.2022, ФИО7 по доверенности от 09.01.202,, выданной по доверенности с правом передоверия от 05.12.2022, ФИО8 по доверенности от 15.12.2022, выданной по доверенности с правом передоверия от 05.12.2022.

В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа присутствуют представители Администрации города Ханты-Мансийска – ФИО9 по доверенности от 19.05.2020, ФИО10 по доверенности от 31.01.2023; общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Хантос» – ФИО11 по доверенности от 06.02.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Хантос» (далее – ООО «Газпромнефть-Хантос», истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» (далее – ООО «Версо-Монолит», ответчик) о признании права собственности ООО «Газпромнефть-Хантос» на объект незавершенного строительства - жилой дом, строящийся на земельном участке, площадью 8506+/-21 кв. м, кадастровый (условный) номер 86:12:0101030:39, адрес (местоположение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов; обязании ООО «Версо-монолит» передать ООО «Газпромнефть-Хантос» результаты незавершенного строительства жилого дома, строящегося на земельном участке, площадью 8506+/-21 кв. м, кадастровый (условный) номер 86:12:0101030:39, адрес (местоположение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 8506 +/- 21 кв. м, кадастровый (условный) номер 86:12:0101030:39, адрес (местоположение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов к ООО «Газпромнефть-Хантос».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Ханты-Мансийска (далее – администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, муниципальное бюджетное учреждение «Городская централизованная библиотечная система», общество с ограниченной ответственностью «Монолит-В» (далее – ООО «Монолит-В»), ФИО2, ФИО3,

Решением от 01.08.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 18.10.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы истцом приведены следующие доводы: судами обеих инстанций дана ошибочная правовая квалификация спорного договора, который не может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи, является смешанным и содержит в себе условия договора строительного подряда и меновой сделки; положения о простом товариществе в рассматриваемом случае не применимы; судами не дана правовая квалификация последствиям прекращения действия спорного договора; являются ошибочными выводы о невозможности признания права собственности истца на спорный объект незавершенного строительства; вступая в договорные отношения, ответчик фактически отказался от права собственности на земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома;    ООО «Монолит-В» не было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, в связи с чем имеются безусловные основания для отмены обжалуемых судебных актов. 

В дальнейшем, истцом представлена письменная правовая позиция, в которой отражено следующее: судами неверно определена правовая судьба земельного участка и возводимого на нем объекта недвижимости при условии, что истец полностью оплатил строительство объекта, выполнил надлежащим образом свои обязательства по договору, при этом не дана оценка поведению ответчика, которое выразилось в нарушение условий спорного договора, нарушении своих обязательств перед истцом; в рассматриваемом случае судами не применены положения статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); возможно применение к сложившимся правоотношениям сторон условий договора о простом товариществе.

Администрация в отзыве поддержала доводы жалобы истца, полагая обжалуемые судебные акты подлежащими отмене. 

Ответчик в отзыве на жалобу возражал против ее доводов, просил оставить решение и постановление без изменения, в том числе в силу того обстоятельства, что право собственности на земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства, принадлежит ответчику. 

Определением от 26.01.2023 суда округа судебное разбирательство отложено до 15.02.2023 11.00 ч. 

После отложения истцом в материалы дела представлены письменные пояснения по делу, администрацией – дополнительные пояснения к отзыву на кассационную жалобу, ответчиком – письменная правовая позиция. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Проверив в порядке статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.11.2016 между ООО «Газпромнефть-Хантос» (инвестор), администрацией (технический заказчик) и ООО «Версо-Монолит» (застройщик) заключен инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома (в редакции дополнительных соглашений к нему, далее – договор), по условиям которого инвестор поручает застройщику и финансирует проектирование и строительство объекта, основные характеристики которого указаны в Техническом задании (приложение № 1), в размерах и в сроки, указанные в договоре (приложение № 5, 8 к договору) (пункта 2.1 договора). 

Согласно пункту 4.1 договора инвестор осуществляет финансирование строительства объекта в размере 776 000 000 руб. Технический заказчик поручает застройщику и принимает на себя обязательства по контролю за реализацией мероприятий по строительству объекта (пункт 2.2 договора). Застройщик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству объекта в соответствии с техническим заданием (приложение № 1), условиями договора, проектной документацией, включая возможные работы, определенно в ней не упомянутые, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации, согласованные сторонами и обеспеченные финансированием (пункт 2.3 договора). 

Объектом договора является 120-ти квартирный жилой дом в границах улиц Комсомольская - К. Маркса - Пионерская, строительство которого будет обеспечено застройщиком на земельном участке, сформированном из земель (земельных участков), принадлежащих застройщику на праве собственности: кадастровый (условный) номер 86:12:0101030:28, общая площадь 2 242 кв. м., адрес (местонахождения) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, свидетельство о государственной регистрации права от 01.04.2016 № 86-86/001-86/010/2016-509/2; кадастровый (условный) номер 86:12:0101030:38, общая площадь 6 264 кв. м., адрес (местонахождения) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> д. 36, категория земель – земли населенных пунктов, свидетельство о государственной регистрации права от 07.04.2016 № 86-86/001-86/010/2016-634/2. 

В первоначальной редакции пункт 2.6 договора предусматривал распределение прав собственности на объект между сторонами следующим образом: на квартиры: ½ общей площади квартир – доля инвестора; ½ общей площади квартир – доля технического заказчика. На подземный паркинг: принадлежит инвестору в соответствии с количеством квартир, определенных настоящим пунктом; оставшаяся часть паркинга принадлежит техническому заказчику. Общественные помещения, расположенные на первом этаже: оформляются в собственность застройщика и строятся полностью за его счет. Прочее имущество: согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) – на праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений. 

При заключении дополнительного соглашения от 29.11.2019 № 2 стороны договора конкретизировали состав распределяемого имущества, изложив условия договора в следующей редакции: право собственности на объект по результатам реализации инвестиционного проекта распределяется между сторонами следующим образом (приложение № 6 к договору): на квартиры: 50 % общей площади квартир доля инвестора (56 квартир общей площадью 3 455,2 кв. м., стоимостью 290 236 800 руб.), 50 % общей площади квартир - доля технического заказчика (64 квартиры общей площадью 3 455,3 кв. м., стоимостью 290 245 200 руб.). После ввода объекта в эксплуатацию инвестор и технический заказчик передают застройщику 6 квартир (3 квартиры из доли инвестора, 3 квартиры из доли технического заказчика) общей площадью не более 367 (± 10) кв. м. стоимостью 84 000 руб. за 1 кв. м. в счет компенсации за земельный участок в соответствии с пунктом 2.7 инвестиционного договора (пункт 2.6, 2.6.1 договора); на подземные помещения (подземный паркинг): 56 машиномест общей площадью 2 254,55 кв. м., стоимостью 67 692 145 руб. 04 коп. принадлежит инвестору; 87 машиномест принадлежит техническому заказчику, общей площадью 2 631,17 кв.м., стоимостью 79 011 254 руб. 96 коп.; согласно пункту 2.6.3 дополнительного соглашения офисное помещение, расположенное в оси паркинга на минус первом этаже, площадью 595,3 кв. м., стоимостью 48 814 600 руб. принадлежит инвестору; помещения административного назначения в 5-этажном пристрое со стороны ул. Комсомольская общей площадью 2 267,8 кв. м., за исключением мест общего пользования площадью 251,8 кв. м. стоимостью 147 407 000 руб. строятся за счет средств застройщика и после окончания строительства оформляются в его собственность (пункт 2.6.4 дополнительного соглашения); помещения административного назначения общей площадью 1 512,90 кв. м., за исключением мест общего пользования площадью 347,4 кв. м., стоимостью 98 338 500 руб., расположенные на 1 этаже, после окончания строительства оформляются в собственность застройщика в соответствии с условиями инвестиционного договора (пункт 2.6.5 дополнительного соглашения); помещения административного назначения общей площадью 451,1 кв.м. за исключением мест общего пользования площадью 99,2 кв.м., стоимостью 29 321 500 руб., расположенные на 2-м этаже, строятся за счет средств застройщика (пункт 2.2.6 дополнительного соглашения). 

Земельный участок, на котором расположен объект, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного объекта и расположенные на указанном земельном участке объекты согласно статье 36 ЖК РФ на праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений» (пункт 2.6.9 дополнительного соглашения). 

ООО «Газпромнефть-Хантос» перечислило ООО «Версо-монолит» денежные средства в общей сумме 776 000 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 30.11.2016 № 7391, от 19.04.2018 № 9448, от 18.10.2018 № 4018, от 03.12.2019 № 8639, от 28.08.2020 № 1137, от 22.09.2020 № 9591. 

Согласно пункту 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2019 № 2 к договору) застройщик обязуется полностью завершить строительство объекта, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, полностью выполнить внутреннюю чистовую отделку квартир и помещений «под ключ», передать по акту приема-передачи инвестору квартиры и помещения инвестора и технического заказчика, расположенные в объекте, наименование и количество которых согласованы сторонами в договоре, дополнительных соглашениях к нему и акте о результатах реализации инвестиционного проекта в срок - не позднее 15.07.2020, а инвестор в срок - не позднее одного месяца после подписания акта приема-передачи с застройщиком, обязуется передать техническому заказчику квартиры по акту приема-передачи (приложение № 12).

Дополнительным соглашением от 25.08.2020 № 3 к договору пункт 2.4 договора изменен и срок передачи объекта определен до 31.12.2020. 

Согласно условиям пункта 11.2 договора инвестор вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае, если застройщик систематически нарушает условия договора, подтвержденных не менее двумя двухсторонними актами. 

Пунктом 11.4 договора предусмотрено, что сторона, решившая досрочно расторгнуть договор, обязана направить другой стороне письменное уведомление не позднее 30 дней до даты расторжения. 

Нарушение со стороны застройщика срока строительства и передачи объекта являлось причиной предъявления инвестором в суд исков о взыскании неустойки (дела № № А75-2152/2021, А75-9308/2021). 

Письмом № ЛА/002001 от 03.03.2022 ООО «Газпромнефть-Хантос» уведомило ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, указав на существенное нарушение со стороны застройщика срока строительства объекта, сославшись на статьи 715, 729 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) потребовало передать незавершенный строительством жилой дом и земельный участок. 

Поскольку ответчик не осуществил действий по передачи незавершенного строительством жилого дома и земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 310, 450, 450.1, 453, 223, 219, 552, 549, 552, 463 ГК РФ, правовыми позициями, изложенными в постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление № 54), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление № 57), постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановлении № 10/22), квалифицировав спорный договор как договор купли-продажи будущей вещи, установив, что спорный объект не введен в эксплуатацию и возможность передачи объекта истцу в натуре отсутствует, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Суд апелляционной инстанции, в свою очередь, квалифицировав спорный договор в качестве смешанного, содержащего в себе элементы как договора подряда, так и элементы договора простого товарищества, установив, что в рассматриваемом случае результат совместной деятельности в натуре отсутствует (предусмотренный договором объект не завершен строительством), а незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), пришел к выводу о том, что истец в данном случае имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, при этом требования истца о признании права собственности на весь объект незавершенного строительства и земельный участок под ним заявлены без учета порядка распределения помещений в спорном объекте, предусмотренного условиями договора с учетом дополнительного соглашения, что также исключает возможность удовлетворения исковых требований в полном объеме, оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд округа отмечает следующее. 

Пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Судами правомерно отмечено, что для правильного разрешения спора необходимо установить правовую природу спорного договора и с ее учетом определить подлежащие применению нормы права.

Согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В постановлении № 54 разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д. (пункт 4).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. 

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с пунктом 6 указанного Постановления № 54 в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 приведенного постановления.

В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

При этом по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления № 54, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Относительно квалификации спорного договора в качестве договора подряда. 

На основании статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (пункт 1). Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором (пункт 2).

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 711 и пунктом 1 статьи 746 ГК РФ по договору строительного подряда оплате подлежит фактически выполненный (переданный заказчику) результат работ. Принятие заказчиком результата работ свидетельствует о его потребительской ценности для него и желании им воспользоваться. В таком случае выполненные работы подлежат оплате.

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете (пункт 1 статьи 743 ГК РФ).

Как правомерно отмечено судом первой инстанции, в подрядных взаимоотношениях преследуется цель: «измени мою вещь», и именно поэтому законодатель наделил собственника вещи (заказчика) правом, если отпала необходимость в изменении вещи, в любое время отказаться от исполнения договора подряда, компенсировав подрядчику его материальный интерес от сделки (статья 717 ГК РФ). 

Более того, при реализации взаимоотношений сторон по модели строительного подряда именно на заказчике лежит обязанность по предоставлению подрядчику земельного участка (пункт 1 статьи 747 ГК РФ), в то время как в рассматриваемом случае ответчик осуществлял строительство объекта недвижимости (здания) на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, взамен полученных от истца денежных средств принял на себя обязательство предоставить часть квартир и часть парковочных мест в строящемся многоквартирном жилом доме, что следует из условий пункта 2.6 договора, а не весь объект строительства в целом. 

Учитывая изложенное, оснований для применения к спорному договору норм о подряде (глава 37 ГК РФ) суд округа не усматривает.

Относительно квалификации спорного договора в качестве договора простого товарищества. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

То есть существенными условиями этого договора являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов, которыми в силу пункта 1 статьи 1042 ГК РФ признается все то, что они вносят в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Условие о соединении вкладов должно содержать сведения о виде имущественного или иного блага, составляющего вклад участника, а также согласно пункту 2 статьи 1042 ГК РФ сведения о размере и денежной оценке вклада с определением доли участника в общей долевой собственности.

Кроме того, при ведении общих дел и в отношениях с третьими лицами участники простого товарищества действуют совместно (статья 1044 ГК РФ).

Квалифицируя договор как договор простого товарищества, суд апелляционной инстанции не учел того, что его условиями не предусмотрено осуществление сторонами совместных действий, а равное не предусмотрено внесение сторонами вкладов для ведения совместной деятельности. 

Кроме того, договор простого товарищества, как подразумевающий совместную деятельность нескольких лиц, не должен содержать права и обязанности, которые направлены на встречное возмездное удовлетворение интересов каждой из сторон, то есть направлен на получение платы (встречного предоставления) за исполнение своих обязанностей.    

Таким образом, исходя из условий спорного договора, согласно которым ответчик обязан выполнить строительные работы, сдать результат работ, истец обязан частично оплатить выполненные работы путем передачи квартир и помещений, а администрация обязана осуществлять контроль за ходом и качеством выполнения работ в обмен на часть результата работ, данный договор не может быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества, поскольку ответчик, не будучи управляющим товарищем, по условиям договора действует независимо от других сторон договора (заключает самостоятельно договоры субподряда (без ведома и участия иных сторон договора), контролирует субподрядчиков, самостоятельно приобретает материалы и технику для строительства). 

Относительно квалификации спорного договора в качестве договора мены. 

Согласно статье 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (статья 570 ГК РФ).

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В пункте 3 статьи 455 ГК РФ установлено, что условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Из вышеизложенных норм права следует, что существенным условием договора мены является условие о предмете обмена: о наименовании и количестве товара.

Как было указано выше, обязательства истца заключаются в передаче ответчику денежных средств, которые им должны быть использованы для возведения на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке жилого дома, то есть анализ указанных выше норм права позволяет суду округа прийти к выводу, ранее поддержанным судом первой инстанции о том, что о необходимости применения к правоотношениям сторон (истца и ответчика) норм главы 30 ГК РФ «Купля-продажа».

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. 

Таким образом, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. 

Как правомерно отмечено судом первой инстанции, договор купли-продажи недвижимого имущества является отдельным видом договора купли-продажи и в соответствии с положениями пункта 5 статьи 454 ГК РФ к договору купли-продажи недвижимого имущества применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этом виде договора. 

Общее правило, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ). 

В силу статьи 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ. 

В соответствии со статьей 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как было указано выше, все объекты недвижимого имущества являются индивидуально-определенными вещами, следовательно, истец имеет право требовать передачи объектов, перечисленных в пунктах 2.6.1, 2.6.2, 2.6.8 и 2.6.9 договора, а не весь объект в целом, как заявлено в исковом требовании.

Согласно абзацу 4 пункта 5 постановления № 54, если при рассмотрение споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев 2, 3 пункта 5 постановления.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 постановления № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее - реестр).

Сторонами не оспаривается, что строительство упомянутого дома не завершено, права ответчика не спорный объект не зарегистрированы.

Абзацем 6 постановления № 54 определено, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3, 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, суд первой инстанции, принимая во внимание, что ответчик не передал в установленный договором срок истцу соответствующие квартиры и машиноместа, в то время как истцом реализовано право на отказ от договора, при этом все стороны спорного договора считают его расторгнутым, пришел к правильному выводу о необходимости применения к правоотношениям сторон норм главы 30 ГК РФ, что влечет невозможность применения в рассматриваемом деле норм статей 715 и 729 ГК РФ, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований о признании права собственности на незавершенный строительством объект, обязании передать его и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. 

При этом суд округа принимает во внимание, что в настоящее время в отношении ответчика возбуждено дело о банкротстве (№ А75-15136/2020), в рамках которого рассматриваются требования кредиторов в отношении признания прав на помещения в спорном объекте незавершенного строительства.  

Неправильная квалификация судом апелляционной инстанции спорного договора, с учетом выводов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска, не повлекло принятие неправильного по существу судебного акта. 

Относительно доводов кассатора о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, что выразилось в рассмотрении дела в отсутствии ООО «Монолит-В» ненадлежащим образом извещенного о дате и месте судебного разбирательства, суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что суд первой инстанции правомерно констатировал надлежащее извещение ООО «Монолит-В» о судебном разбирательстве в суде первой инстанции и рассмотрел дело в отсутствие данного лица.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 01.08.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 18.10.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-6448/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

ПредседательствующийА.Л. Полосин

СудьиЕ.В. Клат

ФИО1