Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-5033/20

16 апреля 2021 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Портновой О. А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Квартет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

и общества с ограниченной ответственностью «Лайн» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

и ИП Акопяну А. Г.

о государственной регистрации прекращения обременений земельного участка с кадастровым  номером 65:22:0000013:49 и государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:22:0000013:122, 

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, ул. Ленина д. 250, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область, 693000),

ООО «Евролайн»,

при участии представителей:

от истцов – директор ООО «Квартет» и ООО «Лайн» - ФИО2, представитель ООО «Лайн» - ФИО3 по доверенности от 01.10.2020 года, 

от ответчиков и третьего лица – не явились, уведомлены,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Квартет» (далее – ООО «Квартет»)  и общество с ограниченной ответственностью «Лайн» (далее – ООО «Лайн»), совместно именуемые – истцы, обратились в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» (далее – Комитет, ответчик) с иском, в котором просят обязать Комитет осуществить государственную регистрации прекращения существующего обременения в виде аренды земельного участка и обязании Комитете осуществить государственную регистрацию Договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование иска указано, что 21.02.2020 года муниципальным образованием «Городской окрут Ногликский» Сахалинской области, в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» ФИО4 и Обществами с ограниченной ответственностью «Квартет», «Лайн» и «Евролайн» заключен договор купли-продажи земельного участка в долевую собственность.

При регистрации права собственности на основании указанного договора истцам выдан отказ в регистрации со ссылкой на наличие актуальной записи о регистрации права аренды в пользу гр. ФИО5 в отношении  земельного участка, из которого образован переданный истцам по договору участок, а также о наличии обременения в виде ипотеки переданного истцам участка в пользу Акопяна А. Г.

Ссылаясь на то, что гр. ФИО5 умерла, а обременение в пользу Акопяна А. Г. отсутствует, истцы заявили настоящий иск.

К участию в деле, с согласия истцов, привлечен в качестве второго ответчика ИП ФИО6

Истцами фактически заявлено требование о государственной регистрации прекращения обременений земельного участка с кадастровым  номером 65:22:0000013:49 и государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:22:0000013:122.

В судебном заседании представители истцов пояснили, что у истца - ООО «Квартет» и у истца ООО «Лайн» в общей долевой собственности находится объект недвижимости (рынок) в долях 49/100 и 51/100 соответственно.

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, имеет  кадастровый № 65:22:0000013:122.

21.02.2020 года истцами заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому им передано право собственности на земельный участок с кадастровым 65:22:0000013:122 в размере по 24/100 каждому.

Этим же договором предусмотрена передача в собственность ООО «Евролайн», права собственности на 52/100 доли земельного участка с кадастровым 65:22:0000013:122 в связи с нахождением на нем принадлежащего указанному лицу объекта недвижимости с кадастровым № 64:232:001:000015990, 

При регистрации договора аренды в Росреестре истцы получили отказ, мотивированный наличием обременений в отношении земельного участка:

-ипотека от 22.04.2013 года,

-право аренды ФИО5 с 16.11.2020 года в отношении участка с кадастровым № 65:22:0000013:49, из которого образован спорный земельный участок.

Также в деле имеется отказ Росреестра в регистрации права от 18.08.2020 года в связи с нахождением земельного участка на особо охраняемых землях, а также информация об отказе в регистрации права собственности на здание недвижимости, расположенное на спорном земельном участке.

Ссылаясь на то, что право аренды ФИО5 прекращено смертью последней, истцы просят прекратить обременение земельного участка.

Одновременно истцы заявили о регистрации за ними права собственности на земельный участок с кадастровым 65:22:0000013:122 в соответствующих долях (по 24/100).

Представитель Комитета в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО6 не явился, определение суда, направленное ему по адресу. Указанному в ЕГРИП, не получил, на основании ст. 123 АПК РФ признается судом надлежаще уведомленным.

Иные лица не явились, в соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в их отсутствие.

Из материалов дела судом установлено, что 31.05.2004 года распоряжением Администрации МО «Ногликский район» Сахалинской области № 251 в связи с передачей ФИО7 функций заказчика по строительству здания крытого рынка, у ИП ФИО7 изъят земельный участок площадью 1 222 кв. м. и предоставлен в аренду ООО «Рынок Ноглики».

20.07.2004 года КУМИ МО Ногликский район с ООО «Рынок Ноглики» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым № 65:22:0000013:122 площадью 1 364 кв. м. под строительство здания крытого рынка, срок аренды – 49 лет.

26.03.2009 года решением суда по делу № А59-6777/2008 с ООО «Рынок-Ноглики» в пользу ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» взыскано 40 058 960,96 рублей задолженности по кредитному договору от 09.10.2006 года.

03.06.2009 года в отношении ООО «Рынок Ноглики» возбуждено дело № А59-2167/2009 о несостоятельности (банкротстве), заявитель – ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест».

В рамках дела о банкротстве ООО «Рынок Ноглики» определением суда от 17.08.2009 года ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» включено в реестр требований кредиторов должника с указанной суммой требований.

01.04.2008  года согласно инвентарной карточке здание 12.05.2005 года постройки принято на баланс должника 01.06.2006 года стоимостью 3,2 млн. рублей.

Решением суда от 22.12.2009 ООО «Рынок Ноглики» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением суда от 20.10.2009 года в реестр требований кредиторов ООО «Рынок Ноглики» включена ФНС России, требования которой определением суда от 10.12.20210 года признаны погашенными третьим лицом.

Согласно протоколу собрания кредиторов от 15.06.2010 года должнику в здании принадлежит 49% доля в собственности.

На 04.05.2010 года произведена оценка стоимости имущества должника (49% собственности здания), с целью выставления указанного имущества на торги.

Определением суда от 31.03.2011 года требования МАБЭС «Сахалин-Вест» в сумме 16 млн. рублей установлены судом в качестве подлежащих удовлетворению после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр.

19.07.2011 года оставшаяся часть здания (51%) приобретена по договору купли-продажи ООО «Лайн», о чем 07.09.2011 года зарегистрировано право собственности ООО «Лайн» в ЕГРПНИ.

Определением суда от 27.07.2012 года кредитор ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» заменен на Акопяна А. Г. на основании договора цессии от 31.05.2012 года, заключенного по результатам торгов по продаже имущества ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» (должник, имущество которого – право требования к ООО «Рынок Ноглики» реализовано на торгах).

24.08.2012 года в деле о банкротстве ООО «Рынок Ноглики» должником и кредитором Акопяном А. Г. заключено соглашение об отступном, согласно которому к Акопяну А. Г. в счет погашения долга ООО «Рынок Ноглики» перед ним перешло право собственности на объект недвижимости – 49% доли в праве собственности на здание рынка с кадастровым № 65:22:0000013:0122:232:001:000057680.

В указанном соглашении отражено, что в счет погашения должником своих обязательств перед кредитором (Акопяном А. Г.) должник передал Акопяну А. Г. 49%-ную долю в праве собственности на здание рынка и право аренды земельного участка под ним, возникшее на основании договора от 20.07.2004 года.

08.10.2012 года право собственности Акопяна А. Г. на 49%-ную долю собственности в здании рынка зарегистрировано в ЕГРПНИ.

30.10.2014 года ФИО6 заключил договор купли-продажи указанного имущества (49% доли в здании) с истцом – ООО «Квартет», право собственности ООО «Квартет» на здание зарегистрировано 19.02.2015 года.

Конкурное производство в отношении  ООО «Рынок Ноглики» завершено  судом 31.07.2014 года.

Таким образом, в отношении здания крытого рынка с кадастровым № 65:22:0000013:0122:232:001:000057680 площадью 491,8 кв. м. зарегистрировано право общей долевой собственности за :

-ООО «Лайн» - 51/100 доли, регистрация от 07.09.2011 года, согласно свидетельству о регистрации права основанием возникновения права указан договор купли-продажи от 19.07.2011 года,

-ФИО6 – 49/100 доли, регистрация 08.10.2012 года, а далее  19.02.2015 года – за ООО «Квратет».

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Изложенное означает, что право собственности истцов на объект недвижимости с кадастровым № 65:22:0000013:0122:232:001:000057680 площадью 491,8 кв. м (здание крытого рынка) возникло на основании договора купли-продажи (у ООО «Лайн»), заключенного с ООО «Рынок Ноглики» в объеме 51/100 доли, а также на основании договора купли-продажи (у ООО «Квартет»), заключенного с Акопяном А. Г.

В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Судом установлено, что на момент перехода права собственности на здание крытого рынка к истцам, прежние собственники указанного имущества (ООО «Рынок Ноглики» и ФИО6) правом собственности на земельный участок под указанным объектом недвижимости не обладали.

Согласно указанному выше распоряжению Администрации МО «Ногликский район» Сахалинской области № 251 от 31.05.2004 года в связи с передачей ФИО7 функций заказчика по строительству здания крытого рынка, у ИП ФИО7 изъят земельный участок площадью 1 222 кв. м. и предоставлен в аренду ООО «Рынок Ноглики».

Соответствующий договор аренды КУМИ МО Ногликский район с ООО «Рынок Ноглики» заключен 20.07.2004 года в отношении земельного участка с кадастровым № 65:22:0000013:122 площадью 1 364 кв. м. под строительство здания крытого рынка, срок аренды – 49 лет.

Изложенное означает, что приобретение права собственности на объект недвижимости (здание крытого рынка) истцами повлекло переход к ним права аренды земельным участком под объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 39.1, 39.3 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

В силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Судом установлено, что Распоряжением № 24-3 от 21.02.2020 года на основании письменных заявлений истцам в общую долевую собственность передан земельный участок с кадастровым № 65:22:0000013:122 площадью 1354 кв. м. для использованием под зданием крытого рынка в долевую собственность по 24/100 доли.

При этом, указанным распоряжением также предусмотрена передача земельного участка в собственность ООО «Евролайн» для использования принадлежащего ему объекта недвижимости – здания торгового центра, площадь переданного в собственность участка – 52/100 доли.

Право собственности ООО «Евролайн» на объект недвижимости – здание торгового центра возникло на основании акта приема-передачи здания, подписанного ООО «Порто Плюс» и ООО «Евролайн» 07.12.2012 года в качестве вклада в уставной капитал, и зарегистрировано в ЕГРПНИ.

На основании указанного распоряжения Комитетом и истцами подписан договор купли-продажи от 21.02.2020 года и акт приема-передачи земельного участка от 21.02.2020 года, на стороне истцов возникло права общей долевой собственности на указанный земельный участок в объеме по 24/100 доли.

В соответствии со ст. 131, 164 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ст. 1, 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Судом установлено, что истец – ООО «Квартет» обратился  в регистрирующий орган за регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок, однако ему было отказано в  совершении регистрационных действий в связи с наличием актуальной записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым № 65:22:0000013:122 (запись 25-65-04/004/2013-106 от 22.04.2013 года), тогда как в договоре купли-продажи сведения о наличии указанного обременения отсутствуют (уведомление от 19.05.2020 года).

Кроме того, ООО «Евролайн» также обращалось в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на земельный участок, однако ему было отказано, отказ в регистрации права собственности мотивирован тем, что земельный участок с кадастровым № 65:22:0000013:122 образован из земельного участка с кадастровым № 65:22:0000013:49, в отношении которого имеется актуальная запись об обременении в виде аренды на основании договора аренды земельного участка с ФИО5 от 16.11.2020 года (уведомление от 03.06.2020 года о приостановлении регистрации, отказ в государственной регистрации от 03.09.2020 года). 

Истцы заявили требование об обязании Комитета принять меры к снятию зарегистрированных обременений земельного участка, то есть по сути требования истцов направлены на прекращение существующих в ЕГРПНИ зарегистрированных обременений земельного участка в виде аренды и ипотеки.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим.

В силу абзаца 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом, при этом в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.

Согласно п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015)"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. 

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым № 65:22:0000013:122, переданный по договору купли-продажи истцам, образован из земельного участка с кадастровым № 65:22:0000013:49, о чем указано в выписке из ЕГРПНИ от 25.02.2021 года.

В отношении земельного участка с кадастровым № 65:22:0000013:49, по данным регистрирующего органа, имеется обременение в виде договора аренды в пользу ФИО5 Л, П., которая 06.0.2014 года умерла, в связи с чем в качестве ответчика по делу не привлекалась судом.

Как указано выше, право аренды ФИО5 прекращено на основании распоряжения Администрации МО «Ногликский район» Сахалинской области № 251 от 31.05.2004 года в связи с передачей ФИО7 функций заказчика по строительству здания крытого рынка, у ИП ФИО7 изъят земельный участок площадью 1 222 кв. м. и предоставлен в аренду ООО «Рынок Ноглики», с которым заключен договор аренды от 20.07.2004 года.

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Учитывая, что функции застройщика объекта недвижимости переданы от ФИО5 Л, П. к ООО «Рынок Ноглики», с которым заключен 20.07.14 года договор аренды земельного участка, суд приходит к выводу о том, что право аренды земельного участка с кадастровым № 65:22:0000013:49, зарегистрированное в пользу умершей 06.06.14 года ФИО5 прекращено, в связи с чем указанное право аренды признается судом отсутствующим.

Судом также установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым № 65:22:0000013:122 (спорный участок) в ЕГРПНИ имеется запись о регистрации ипотеки в пользу Акопяна А. Г.. который привлечен ответчиком по делу с согласия истцов.

Как указано выше истцы также заявили о признании указанного обременения отсутствующим.

Как установлено судом, ФИО6 являлся кредитором ООО «Рынок Ноглики» в деле о банкротстве последнего и согласно заключенному им и должником (ООО «Рынок Ноглики») соглашению об отступном от 24.08.2012 года получил в счет удовлетворения своих требований от должника 49/100 доли в здании крытого рынка, принадлежащего должнику, а также право аренды земельного участка по договору от 20.07.2004 года (договор аренды, заключенный с ООО «Рынок Ноглики»).

Право собственности Акопяна А. Г. на 49/1—доли в здании была зарегистрировано в ЕГРПНИ 08.10.2012 года вплоть до 19.02.2015 года, когда перешло к ООО «Квартет».

Ипотека в пользу Акопяна А. Г., согласно данным ЕГРПНИ, зарегистрирована в отношении земельного участка с кадастровым № 65:22:0000013:122 с 21.04.2013 года на основании договора уступки права требования (цессии) от 31.05.2012 года № 2012/35, в котором  сведения о наличии обеспечения исполнения обязательств должника в виде ипотеки (залога) земельного участка или права его аренды, отсутствуют.

В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Изложенное означает, что обязательство ООО «Рынок Ноглики» перед Акопяном А. Г. по уплате ему денежных сумм прекращено отступным в виде передачи имущества (49/100 доли в здании крытого рынка).

Согласно ст. 334, 334.1, 336 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Учитывая, что обязательства ООО «Рынок Ноглики» перед Акопяном А. Г. по плате денежных сумм прекращены отступным в виде передачи имущества, соответственно залог, обеспечивающий указанные обязательства должника переда Акопяном А, Г. также прекратился в силу ст. 336 ГК РФ.

В этой связи суд признает отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки спорного земельного участка в пользу Акопяна А. Г.

Истцами также заявлено об обязании Комитета совершить действия, направленные на регистрацию права собственности истцом на спорный земельный участок.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

По смыслу указанных правовых норм право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым № 65:22:0000013:122 индивидуализирован и поставлен на кадастровый учет в 2004 году.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК (статья 39.2 ЗК).

Если иное не установлено статьей 39.20 ЗК или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК).

Согласно статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются указанные в части 2 статьи 14 Закона о недвижимости документы, к которым, в частности, относятся:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Судом установлено, что акт органа местного самоуправления в виде распоряжения от 21.02.2020 года № 24-з имеется в деле, договор купли-продажи земельного участка заключен истцами в связи с реализацией ими исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены принадлежащие истцам объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрирована за ними.

Нарушений ст.  39.20 ЗК РФ о том, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено законом, судом не установлено.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Данная позиция подтверждена Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О.

Буквальное толкование пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключает предоставление земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, кому бы то ни было, за исключением собственника этих объектов, и вовсе не предполагает возможность предоставления этого земельного участка в случае, если собственник объектов неизвестен.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у истцом возникло право собственности на земельный участок с кадастровым № 65:22:0000013:122 на основании договора купли-продажи от 21.02.2020 года, которое, в силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ подлежит регистрации в ЕГПНИ.

В соответствии со ст. 58 Закона о государственной регистрации недвижимости права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

С учетом изложенного суд удовлетворяет требования истцом о регистрации права их общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов в части обязания Комитета совершить необходимые для регистрации действия, так как со стороны Комитета препятствия в регистрации прав истцом не чинятся, а лицом, обязанным осуществлять такую регистрацию Комитет не является.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Истцом заявлен иск о признании отсутствующими обременений и регистрации права собственности, за рассмотрение которого подлежит уплате 6 000 рублей госпошлины, излишне уплаченная истцами госпошлина подлежит возврату.

В связи с тем, что требование о признании отсутствующими прав и обременений подлежит предъявлению к лицам, в пользу которых они зарегистрированы, то есть к Акопяну А. Г. и ФИО5, которая умерла, ответчиком по требованиям истцом выступал ФИО6, с которого суд взыскивает судебные расходы.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск ООО «Квартет» и ООО «Лайн» удовлетворить частично.

Признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРПНИ право аренды ФИО5 на земельный участок с кадастровым № 65:22:0000012:49, дата государственной регистрации 22.12.2001 года, номер государственной регистрации - 65-1391/2001-516.

Признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРПНИ обременение земельного участка с кадастровым № 65:22:0000013:122 в виде ипотеки в пользу ФИО6, дата государственной регистрации 21.04.2013 года, номер государственной регистрации – 65 25-65-04/004/2013-106.

Зарегистрировать в ЕГРПНИ возникшее на основании договора купли-продажи  земельного участка от 21.02.2020 года право общей долевой собственности ООО «Квартет» и ООО «Лайн» на земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000013:122 площадью 1364 кв. м., расположенный в пгт. Ноглики, пер. Школьный  под зданием «Крытый вещевой рынок» с кадастровым № 65:22:0000019:758, расположенным в пгт. Ноглики, пер. Школьный, 8, в том числе: ООО «Квартет» - 24/100 доли, ООО «Лайн» - 24/100 доли.

В части требований ООО «Квартет» и ООО «Лайн» к Комитету по управлению муниципальным имуществом МО «ГО НОгликский» об обязании осуществить регистрацию договора купли-продажи земельного участка и  совершить все необходимые действия для осуществления государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка отказать.

Взыскать с ФИО6  в пользу ООО «Квартет» и ООО «Лайн» по 3 000 (три тысячи) судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать ООО «Квартет» и ООО «Лайн» справки на частичный возврат из федерального бюджета по 464 рубля 53 копейки государственной пошлины, излишне уполаченной по платежным поручениям № 79 от 08.10.2020 года и № 184 от 08.10.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья О. А. Портнова