АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-21112/2023

г. Ставрополь

13 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 13 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Пузановой В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Халайчевой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Юность-В», ИНН 

<

***>, 

к комитету градостроительства администрации города Ставрополя, ИНН 

<

***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Ставрополя, ИНН 

<

***>, 

о сохранении нежилого помещения с кадастровым номером 26:12:010303:723 в составе многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 26:12:010303:175 по адресу: 

<

...>, общей площадью 972,9 кв.м, в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии с техническими характеристиками, указанными в техническом плане от 22.08.2022; 

о признании за ООО «Юность-В» права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723 по адресу: 

<

...>, общей площадью 972,9 кв.м в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, 

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Юность-В» (далее – истец, общество, ООО «Юность-В») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее – ответчик, комитет) о сохранении нежилого помещения с кадастровым номером 26:12:010303:723 в составе многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 26:12:010303:175 по адресу: 

<

...>, общей площадью 972,9 кв.м, в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии с техническими характеристиками, указанными в техническом плане от 22.08.2022; о признании за ООО «Юность-В» права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723 по адресу: 

<

...>. 27, общей площадью 972,9 кв.м в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии. 

Также истец просит указать в судебном акте, что решение суда по данному делу является основанием для Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастрового учета и в Единый государственный реестр недвижимости о нежилом помещении с кадастровым номером 26:12:010303:723 в составе многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 26:12:010303:723, расположенного по адресу:                            

<

...>, в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Ставрополя (далее – третье лицо, администрация). 

В судебном заседании, проводимом 13.08.2024, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 21.08.2024. Информация об объявлении перерывов размещена на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru. 

После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время, при участии представителя истца. 

Представители комитета и администрации, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд посчитал возможным провести судебное заседание и рассмотреть спор по существу в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьего лица по имеющимся письменным доказательствам.

Общество в обоснование исковых требований указало, что в связи с возникшей потребностью в расширении полезной площади помещения истцом произведены работы по перепланировке, переустройству и реконструкции нежилого помещения, в ходе которых к зданию на первом этаже пристроены новые помещения, изменена входная группа, переоборудована часть торгового зала, демонтированы внутренние перегородки с объединением помещений, в результате чего изменились параметры объекта. Разрешений на осуществление указанных работ общество не получало. 

В судебном заседании представитель ООО «Юность-В» настаивал на удовлетворении искового заявления, ссылался на выводы судебной экспертизы, в ходе которой установлено, что спорное нежилое помещение не выходит за границы земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:010303:87 и 26:12:010303:147. Объект исследования отвечает градостроительным, строительным, противопожарным требованиям, не несет угрозу жизни и здоровью граждан. Все собственники помещений многоквартирного дома с кадастровым номером 26:12:010303:175 выразили согласие на сохранение и признание в судебном порядке права ООО «Юность-В» на нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723 в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, что оформлено протоколом внеочередного общего собрания от 11.09.2023. У истца имеются права в отношении земельных участков, в границах которых расположен объект, постройка соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Превышение процента застройки земельного участка на 15% не является существенным и не повлекло угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, материалами дела подтверждается совокупность условий, позволяющих сохранить нежилое помещение в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии.

От комитета поступил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении требований, указал, что согласование на перепланировку и переустройство, а также разрешений на реконструкцию спорного объекта истцу не выдавалось. Кроме того, нежилое помещение является частью многоквартирного дома, следовательно, на его реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно заключению эксперта объект не отвечает градостроительным требованиям, поскольку имеется превышение процента застройки земельного участка. 

Ввиду занятости представителей комитета в других судебных процессах, ответчик просил суд провести судебное заседание без его участия.

Администрация отзыв на исковое заявление не направила, возражений по исковым требованиям не заявила.

В судебном заседании 21.08.2024 объявлен перерыв до 04.09.2024. Информация об объявлении перерывов размещена на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время, в отсутствие.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд посчитал исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что ООО «Юность-В» принадлежит на праве собственности нежилое помещение – кафе с кадастровым номером 26:12:010303:723 площадью 732 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 33-67, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имеется запись о регистрации права от 19.06.2023 № 26:12:010303:723-26/474/2023-1.

Указанное помещение является частью многоквартирного дома с кадастровым номером 26:12:010303:175 с количеством этажей – 9 ед., в том числе 1 подземный, построенного в 1982 году и принятого в эксплуатацию на основании решения исполкома Ставропольского городского Совета народных депутатов от 16.07.1982 № 437, как «69-квартирный 9-ти этажный жилой дом ПМК-51 «Ставропольводстрой» со встроенным помещением кафе по ул. Васильева, 27».

Изначально право собственности на данный объект возникло у муниципального предприятия кафе «Юность» на основании договора аренды с правом выкупа от 01.09.1990, договора купли-продажи от 01.10.1992 № 5 и дополнительного соглашения от 29.06.1994, заключенных с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – КУМИ).

Впоследствии муниципальное предприятие кафе «Юность» преобразовано в акционерное общество закрытого типа фирма «Юность-В», которому на спорный объект выдано свидетельство о собственности от 08.08.1994 рег. № 29/121. 

Также указанному юридическому лицу в соответствии с постановлением администрации города Ставрополя от 27.02.1996 № 599 и договором аренды земель несельскохозяйственного назначения № 194, с учетом внесенных изменений на основании постановления главы администрации города Ставрополя от 28.04.2003 № 2399, предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 10 лет земельный участок по ул. Васильева, 27 в г. Ставрополе, площадью 554 кв.м по фактическому пользованию, в том числе 433,85 кв.м – под кондитерским цехом, 120,15 кв.м – под общественное питание.

В дальнейшем АОЗТ фирма «Юность-В» было реорганизовано путем преобразования в ООО «Юность-В», которому КУМИ выдало свидетельство о собственности от 04.09.1997 рег. № 201/29/121 на кафе «Юность» со зданием.

В настоящее время по сведениям из ЕГРН многоквартирный дом с кадастровым номером 26:12:010303:175, в составе которого находится спорное помещение, расположен в границах двух земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:010303:147 и 26:12:010303:87.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:010303:147 площадью 1 193 кв.м имеет вид разрешенного использования «под многоквартирный жилой дом», местоположение которого установлено относительно ориентира – жилого строения по адресу: 

<

...>.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:010303:87 площадью 779 кв.м с адресом: 

<

...>, имеет вид разрешенного использования: «Магазины (4.4) (аптека) Общественное питание (4.6) Коммунальное обслуживание (3.1) (размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.1 - 3.1.2)», принадлежит на праве собственности ООО «Юность-В», о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о регистрации права от 03.11.2005 № 26-26-12/043/2005-221. 

Принадлежащее истцу нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723 занимает земельный участок с кадастровым номером 26:12:010303:87.

При постановке на учет данного помещения в ЕГРН внесены неверные сведения о площади объекта, которая указана в размере 406,6 кв.м и была рассчитана исходя из площади помещений №№ 33-67, расположенных на 1 этаже многоквартирного дома, без учета помещений №№ 15-32, находящихся в подвале здания общей площадью 325,4 кв.м. 

В связи с изменением сведений о номере, обозначении этажа (этажей), на котором расположено помещение и его площади, в ЕГРН на основании технического плана помещения от 22.05.2023 внесены соответствующие исправления, согласно которым площадь объекта составила 732 кв.м, указано расположение – подвал и 1 этаж.

В связи с возникшей потребностью в расширении полезной площади помещения, с целью увеличения посещаемости объекта и создания более комфортных условий для посетителей, истцом произведены работы по перепланировке, переустройству и реконструкции нежилого помещения, в ходе которых к зданию на 1 этаже пристроены новые помещения, изменена входная группа, переоборудована часть торгового зала, демонтированы внутренние перегородки с объединением помещений, в результате чего изменились параметры объекта. 

Согласно техническому плану помещения от 22.08.2023 и декларации об объекте недвижимости от 22.08.2023 спорный объект имеет площадь 972,9 кв.м и состоит из помещений № 15-32, которые расположены в подвале многоквартирного дома, и помещений № 33-36, 41-45, 47-80, расположенных на 1 этаже здания. 

По окончании выполненных работ по перепланировке, переустройству и реконструкции нежилого помещения представитель общества ФИО1 обращалась в комитет с письмом от 12.10.2023 по вопросу согласования указанных работ.

В соответствии с ответом комитета от 20.10.2023 № 06/1-07/2-3/6958 истцу было рекомендовано обратиться в суд.

Истец, ссылаясь на то, что у него имеются все необходимые условия, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), позволяющие признать право собственности на спорный объект, обратился в суд с иском.

В соответствии с требованиями статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. 

В силу статьи 12 ГК РФ признание права собственности является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. 

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Исходя из положений статьи 25 ЖК РФ следует, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ). 

В пункте 1 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023 (далее – Обзор Президиума ВС РФ от 13.12.2023), указано, что переустройство и перепланировка помещений в многоквартирном доме проводится по согласованию с органом местного самоуправления.

Предоставление муниципальной услуги «Согласование проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» в городе Ставрополе осуществляется на основании Административного регламента комитета, утвержденного приказом заместителя главы администрации города Ставрополя, руководителя комитета от 02.04.2024 № 31-од.

Истцом согласование на перепланировку и переустройство нежилого помещения получено не было.

Вместе с тем, в силу части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу статьи 55 ГрК РФ по окончании строительства, реконструкции объекта капитального строительства выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешений на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию спорного нежилого помещения уполномоченным органом местного самоуправления – комитетом, не выдавалось.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Таким образом, собственники земельных участков вправе возводить, реконструировать жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Как следует из предоставленных документов, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010303:87, в границах которого расположено спорное помещение, принадлежит на праве собственности истцу, его вид разрешенного использования допускает строительство на нем указанного объекта.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:010303:147, на котором расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 26:12:010303:175, в силу статьи 36 ЖК РФ, статьи 290 ГК РФ принадлежит собственникам помещений в этом многоквартирном доме, в том числе истцу. 

Из разъяснений, приведенных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44), следует, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Аналогичная позиция отражена в пункте 11 Обзора Президиума ВС РФ от 13.12.2023.

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

В пункте 28 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 разъяснено, что возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, проводимого в форме очно-заочного голосования, от 11.09.2023 № 1 все собственники помещений указанного многоквартирного дома выразили согласие на сохранение и признание в судебном порядке права ООО «Юность-В» на нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723 площадью 972,9 кв.м, расположенное на 1 этаже и в подвале многоквартирного дома с кадастровым номером 26:12:010303:175 по адресу: 

<

...>, в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии.

К протоколу приложен реестр собственников помещений, в котором имеются сведения о номерах помещений, Ф.И.О. каждого из собственников помещения (квартиры), их подписи, что составляет 100% голосов.

При таких обстоятельствах возведение пристройки к помещению истца не нарушает права и законные интересы других сособственников помещений.

В абзаце 5 пункта 39 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 дано разъяснение, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Для выяснения соответствия спорного объекта установленным требованиям и для проверки наличия совокупности условий, которые указаны в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, судом была назначена по делу строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО2, осуществляющему деятельность в сфере судебной экспертизы и судебных экспертных исследований ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) В пределах, какого земельного участка находится нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723?

2) Соответствует ли нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723 в составе многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 26:12:010303:175 по адресу: 

<

...> обшей площадью 972,9 кв.м, обязательным градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам, обязательным требованиям о безопасности зданий и сооружений. Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края в действующей редакции? 

3) Создает ли нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723 в составе многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 26:12:010303:175 по адресу: 

<

...> общей площадью 972,9 кв. м, угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц?

Как следует из заключения эксперта от 28.06.2024 № 952/8-3, 953/8-3, нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723 расположено частично в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:010303:87, а именно: площадь в уровне первого этажа – 583,95 кв.м, площадь в уровне подвала – 319,35 кв.м. 

Также объект находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:010303:147, а именно: площадь в уровне первого этажа – 80,25 кв.м, площадь в уровне подвала – 6,05 кв.м.

По данным представленной на исследование выписки из ЕГРН от 02.06.2023 определено, что назначение использования   нежилого    помещения   с    кадастровым номером 26:12:010303:723  в пределах объекта недвижимости  с кадастровым номером 26:12:010303:175  по адресу:  

<

...> (в составе 1й и подвальный этажи) - под помещение кафе.

По данным представленной на исследование выписки из ЕГРН от 17.10.2023 определено, что в составе многоквартирного жилого дома кадастровым номером 26:12:010303:175 на первом этаже имеется нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723.

По данным экспертного смотра, см. в т.ч. исследовательской части по первому вопросу, определено, что нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:723, общей площадью 664,2+325,4=989,6 кв.м, состоит из следующих помещений: основное помещение - зал кафе (помещение № 33) и вспомогательные помещения для кафе (высота потолков 3,05м), (фактически расположены на территории земельного участка с кадастровым номером 26:12:010303:87 (помещения №34,35,41,42,43,44,45,47,49,50,51,48,52, 57,58,59,61,60), и частично расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером 26:12:010303:147, помещения №44,66,67,65,64,63,62); помещения пристроенные к помещению кафе (высота потолков 2,7м  и 3,05м), используемые в административных целях (помещения №77,79,80,78,36,68,69,70,71,72,73,74,75,76) и помещение свободного назначения с юго-западной); помещение подвала (высота потолков 3,07м) (помещения №№ 15-32).

В ходе экспертизы установлено, что нежилое помещение соответствует градостроительным требованиям в части требований градостроительного регламента зоны Ж-1 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)», которые закреплены в статье 37 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, утвержденных постановлением администрации города Ставрополя от 15.10.2021 № 2342 (далее – Правила). 

Также экспертизой подтверждено соответствие объекта строительным нормам, в том числе по надежности строительных конструкций по предельным состояниям, по конструктивному исполнению, по безопасности и эксплуатационной пригодности, по надежности конструкции кровли, наличию естественного освещения, безопасности и эксплуатационной пригодности требований и долговечности бетонных и железобетонных конструкций, в части параметров входной группы, наличия системы водоотведения с поверхности кровли. 

Вместе с тем экспертом установлено, что при сопоставлении данных экспертного осмотра о параметрах нежилого помещения с кадастровым номером 26:12:010303:723 в составе многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 26:12:010303:175 по адресу: 

<

...>, с требованиями таблицы №10 ПЗЗ г.Ставрополя экспертом установлено, что процент застройки земельного участка 583,95/779*100=75% - не отвечает требованиям таблицы №10 ПЗЗ г.Ставрополя (превышает минимальное значение - 60%).

При этом эксперт не выявил нарушений противопожарных требований, в том числе, предъявляемых к эвакуационным выходам и путям эвакуации, высоты здания и площади этажа в пределах пожарного отсека здания, в части расстояний между жилыми, общественными зданиями, обеспечения деятельности пожарных подразделений, проходов, проездов к зданиям и сооружениям.

В заключении экспертом сделан вывод, что нежилое помещение по своим техническим характеристикам не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на реконструкцию и проектной документации не оказывает влияние на исследуемое нежилое помещение в части угрозы жизни и здоровью граждан.

В установленном законом порядке данное заключение ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России от 28.06.2024 № 952/8-3, 953/8-3, не оспорено и не признано недействительным. 

Заключение эксперта обосновано, методика раскрыта, заключение достаточно ясное и полное, не вызывает у суда сомнений. 

Доказательств недостоверности выполненного экспертного заключения ответчик и третье лицо не представили, ходатайство о назначении по делу экспертизы повторной экспертизы не заявлены.

Оценивая выявленное нарушение при реконструкции спорного помещения градостроительных требований в части превышения процента застройки земельного участка суд исходит из его несущественности.

Согласно пункту 29 Пленума № 10 по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.  С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Суд учел указание эксперта о том, что выявленное отступление (на 15%) от требований к предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных в Правилах, в части максимального процента застройки в границах земельного участка (вместо 60% фактически 75%), является допустимым. Кроме того, данное нарушение не привело к существенным нарушениям градостроительных и строительных норм и правил, влекущих угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства, а также в рамках экспертного исследования установлено наличие у истца права на земельные участки, в границах которых расположен спорный объект, соответствие построенного объекта видам разрешенного использования земельных участков, отсутствие нарушений градостроительных, строительных норм и правил при реконструкции спорного объекта, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. 

По смыслу пункта 3 статьи 222 ГК РФ нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 №14057/10 по делу № А32-11090/2008-22/116) при доказанности соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов.

Учитывая изложенное, суд посчитал требования истца подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). 

В пункте 45 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 дано разъяснение, что вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы относятся на истца на основании статьи 111 АПК РФ, поскольку спор возник в результате несоблюдения им установленного законом порядка согласования переустройства и перепланировки, получения разрешений на строительство, ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Юность-В», ИНН 

<

***>, удовлетворить.

Сохранить нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:175 по адресу: 

<

...>, общей площадью 972,9 кв.м, в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Юность-В» право собственности на перепланированное, переустроенное и реконструированное нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:010303:175 по адресу: 

<

...>, общей площадью 972,9 кв.м.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                 В.В. Пузанова