﻿﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-31173/2019

28 ноября 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     18 ноября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 ноября 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Барминой И.Н., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самсоновой Е. В., 

при участии:  

от истца: Пархоменко О. В., по доверенности от 24.08.2018; Мечикова Э. В., по доверенности от 10.12.2018; 

от ответчика: Румянцев О. С., по доверенности от 21.02.2019; 

от третьего лица: не явился, извещен; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-29648/2019)  АО "Главстройкомплекс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2019 по делу № А56-31173/2019 (судья Галенкина К.В.), 

принятое по иску АО "Главстройкомплекс" к ООО "Всеволожские поместья" о расторжении договора, взыскании,

третье лицо: временный управляющий АО "Главстройкомплекс" Еньков Андрей Юрьевич,

установил:

Акционерное общество «Главстройкомплекс» (далее – АО «ГСК») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья» (далее – ООО «Всеволожские поместья») о расторжении договора купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях от 25.10.2012, взыскании                       124 058 230 рублей, перечисленных в счет оплаты по договору купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях от 25.10.2012, 7 670 367, 41 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий акционерного общества «Главстройкомплекс» Еньков Андрей Юрьевич.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2019 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе АО "Главстройкомплекс" просит решение суда отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. 

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что с 2012 года по 2018 год истец не приступил к проведению работ по освоению земель под застройку объектов по инвестиционному договору, и в связи с этим участки фактически выведены из хозяйственного оборота.

Податель жалобы указывает, что из условий инвестиционного договора следует, что стороны при его заключении преследовали разные цели - целью истца являлось получение прибыли, целью ответчика - получение части площадей нового объекта недвижимости, договором не предусмотрено совершение ответчиком каких-либо действий по реализации инвестиционного проекта. В заключенном сторонами договоре присутствуют элементы договоров подряда и купли-продажи будущей вещи, договор не предусматривает объединение вкладов в целях осуществления совместной деятельности.

Как полагает податель жалобы, в данном случае, если учитывать, что договор купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях от 25.10.2012 заключен в целях комплексного освоения земель площадью в 63, 3662 га, то при расторжении договоров аренды становится очевидно, что расторжение влечет такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, что является крайней мерой, применяемой к контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Истец считает, что инвестиционный договор купли-продажи подлежал расторжению вне зависимости от установления правовой природы договора и при наличии существенного изменения обстоятельств.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях от 25.10.2012, по условиям которого АО "Главстройкомплекс" и ООО «Всеволожские поместья» участвуют в комплексном освоении в целях многоэтажного жилищного строительства на земельных участках, общей площадью 63, 3662 кв. м., имеющих следующие кадастровые номера:

47:07:1039005:20 площадью 24, 2339 га;

47:07 площадью 3,45 га (подлежит уточнению), с местоположением: Ленинградская область, Всеволожский район, МО «Город Всеволожск»;

47:09  площадью 2,50 га (подлежит уточнению);

47:09:0114002:36 площадью 15,236 га;

47:09:0114002:37 площадью 2,9863 га;

47:09:01-14-002:0014 площадью 7,28 га; участок имеет ограничение (обременение): 0, 9504 га - охранная зона высоковольтной ЛЭП до 35 кВ; 0,5552 га - охранная зона высоковольтной ЛЭП до 20 кВ; 0,0199 га - охранная зона подземного кабеля до 10 кВ 47:09:01-14-002:0028 площадью 4, 3996 га;

47:09:01-14-002:0032 площадью 3,2804 га с местоположением: Ленинградская область, Всеволожский район, МО «Колтушское сельское поселение».

Согласно пунктам 1.3 и 1.5 договора по завершении строительства застройщик приобретает право собственности на 92,8 % от общей площади квартир Объектов в многоквартирных жилых домах (с учетом площади балконов с понижающим коэффициентом 0,3 и лоджий с понижающим коэффициентом 0,5), 92% общей площади нежилых помещений, встроенных в жилые дома, 92% торговой площади в отдельно стоящих Объектах торговли, общественного питания и бытового обслуживания, 92% общего количества машиномест в паркингах (автостоянках) и 92% любых других площадей в иных объектах, за исключением объектов, передаваемых в муниципальную собственность и собственность субъекта Российской Федерации. Общество приобретает право собственности на 7,2% от общей площади квартир Объектов в многоквартирных жилых домах (с учетом площади балконов с понижающим коэффициентом 0,3 и лоджий с понижающим коэффициентом 0,5), 8% - общей площади нежилых помещений, встроенных в жилые дома, 8% - торговой площади в отдельно стоящих Объектах торговли, общественного питания и бытового обслуживания, 8% - общего количества машиномест в паркингах (автостоянках) и 8 % любых других площадей в иных объектах, за исключением объектов, передаваемых в муниципальную собственность и собственность субъекта Российской Федерации. Общество инвестирует свою долю в Объектах путем передачи застройщику в собственность земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора.

Пунктом 3.1.2 договора сторонами согласовано обязательство заключить договор аренды земельных участков, перечисленных в пункте 1.1 договора, в срок до 02.11.2012. Договоры аренды подлежали заключению на срок до 31.12.2021, с правом их досрочного выкупа застройщиком. Застройщик обязался в счет выкупной стоимости земельных участков, перечисленных в пункте 1.1 договора, оплачивать Обществу предоплату в соответствии с графиком, указанным в пункте 2.1 договора.

Истец указывает, что данные обязательства им исполнены в полном объеме.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2018 по делу № А56-8654/2018 расторгнуты договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0000000:46, общей площадью 59 500 кв.м., 47:09:0114002:37, общей площадью 29 863 кв.м., 47:07:1039005:20, общей площадью 242 339 кв.м. 

Ссылаясь на невозможность исполнения договора купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях ввиду расторжения договоров аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Во исполнение условий договора от 25.10.2012 ООО «Всеволожские поместья» и АО «ГСК» заключены 7 договоров аренды земельных участков.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2018 по делу № А56-8654/2018 расторгнуты следующие договоры, заключенные сторонами:

- договор аренды от 31.10.2012, изначально заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0000000:46 общей площадью                59 500 кв.м.. расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, у дер. Кальтино, с последующими изменениями;

- договор аренды от 31.10.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:09:0114002:37, общей площадью 29 863 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, у дер. Кальтино;

- договор аренды от 31.10.2012, изначально заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20 общей площадью                          242 339 кв.м., раположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, у дер. Кальтино, с последующими изменениями.

При этом основанием для расторжения договоров судом послужило, в том числе то, что АО «ГСК» в течение трех лет не приступило к использованию участков по назначению.

При этом истец использовал другие участки для строительства многоэтажных домов. 

Таким образом, договор от 25.10.2012 был бы исполнен и без включения в его состав обязательства по передаче истцу земельных участков, предоставленных по договорам аренды, расторгнутых судом.

Из представленного истцом заключения специалиста № 976/2018-стэ следует, что на земельных участках, в отношении которых заключены договоры аренды, не ведется никакой деятельности. Специалист указал, в частности, что на земельных участках отсутствуют какие-либо здания, строения, объекты незавершенного строительства, а также признаки ведения строительства. 

Судом установлено, что договоры аренды датированы 2012 годом, между тем АО «ГСК» не приступило к их освоению и в 2018 году.

Материалами дела подтверждается, что ответчик исполнил обязательства по договору, передав земельные участки истцу, которые последний использовал для строительства.

Согласно договору купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях ответчик обязался передать истцу земельные участки в аренду с последующим выкупом, в частности земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039005:20.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2018 по делу № А56-8654/2018 договор аренды с последующими изменениями в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20 расторгнут в связи с неиспользованием по назначению.

При этом из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:1039005:595, 47:07:1039005:779, 47:07:1039005:780, 47:07:1039005:781, 47:07:1039005:782, 47:07:1039005:783.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039005:595  образован непосредственно из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20.

Земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:1039005:779, 47:07:1039005:780, 47:07:1039005:781, 47:07:1039005:782, 47:07:1039005:783 образованы из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:772.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039005:772 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:1039005:633 и 47:07:1039005:585.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039005:585 образован из исходного земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039005:633 образован из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:589, который в свою очередь образован из исходного земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20.

Вышеуказанные участки находятся в собственности АО «ГСК», что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, то есть переданы истцу ответчиком по договору от 25.10.2012.

Таким образом, ответчик исполнил обязательство по передаче земельных участков истцу. Истец в свою очередь оформил часть земельных участков в свою собственность и использует их. 

Как установлено судом по делу № А56-8654/2018,  другая часть земельных участков, не использовалась истцом и фактически выведена из хозяйственного оборота.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что не имеется снований для расторжения указанного договора и взыскания с ответчика денежных средств.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции также правомерно исходил из следующего.

Судом установлено, что на основании пункта 2.2 договора истец продолжает являться должником по договору в части обязательства по передаче объектов в построенных помещениях.

Пункт 1 статьи 10 ГК РФ устанавливает недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Пунктом 2.2 договора от 25.10.2012 установлено, что истец обязан передать ответчику в строящихся объектах не менее, чем 48 021 кв.м. площади помещений (жилых и нежилых). Пункт 2.2 договора содержит таблицу с графиком исполнения истцом своих обязательств перед ответчиком по передаче помещений. В этом же пункте указано, что распределение площади в Объектах в процентном отношении, передаваемых Обществу, является окончательным и изменению не подлежит.

Судом установлено, что истец не исполнил пункт 2.2 договора, помещения ответчику по графику не переданы.

 Как указал ответчик в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, начиная с 2017 года помещения в строящихся домах истцом не передавались, до этого времени помещения передавались с нарушением объема площадей.

Суд первой инстанции исходил из того, что в ситуации неисполнения истцом условий договора о передаче ответчику площадей в построенных помещениях по графику, требование о расторжении договора от 25.10.2012 года является злоупотреблением правом.

Кроме того, согласно пункту 2.5 договора, застройщик перечисляет денежные средства по договору купли-продажи земельных участков с удержанием произведенной ранее суммы предоплаты, приходящейся на данный земельный участок, а Общество возвращает полученные денежные средства, за исключением полученных ранее сумм предоплаты, указанных в пункте 2.1 по заключенным договорам долевого участия и/или инвестиционным договорам.

В случае, если денежные средства будут взысканы в пользу истца, ответчик не сможет исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 2.5 договора и возвратить истцу указанные денежные средства в рамках договоров долевого участия, тогда как обязательство по заключению этих договоров долевого участия действует вплоть до 2021 года.

Кроме прочего, проанализировав положения договора от 24.10.2012, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что данный договор является по своей правовой природе договором простого товарищества, а не договором купли-продажи.

В соответствии со статьей 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно условиям договора от 25.10.2012 АО «ГСК» инвестирует свою долю в Объекты путем зачета стоимости выполненных или оплаченных обязательств по перечню согласно пункту 1.4 договора; ООО «Всеволожские поместья» предоставляет на праве аренды земельные участки согласно пункту 1.2 договора, что является вкладом товарища.

Пункты 1.3 и 1.5 договора предусматривают распределение прибыли между товарищами (в процентах от площади готовых помещений) пропорционально стоимости вкладов (статья 1048 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылки истца на пункт 1 статьи 463 ГК РФ о необходимости передать покупателю проданный товар и требование о расторжении договора и взыскании денежных средств, перечисленных по этому договору, заявленное на этом основании.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2019 по делу № А56-31173/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Е.В. Жиляева

 

Судьи

 

И.Н. Бармина

 

 Н.С. Полубехина