АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-23849/2015

г. Краснодар

26 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 09 ноября 2018 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 26 ноября 2018 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев материалы дела, возбужденного по заявлению 

Заместителя прокурора Краснодарского края, г. Краснодар

к Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район (1), г. Тихорецк

к ООО «Торговый дом Базар» (2), г. Тихорецк

Третье лицо (1): Администрация муниципального образования Тихорецкий район (3), г. Тихорецк

третье лицо (2): Администрацию Тихорецкого городского поселения 

 

о признании недействительным (ничтожным) заключенный Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее – управление) и ООО «Торговый дом Базар» (далее – общество) договор от 25.09.2013 № 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. ФИО5, 48/2 в г. Тихорецке.

о применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО «Торговый дом Базар» на земельный участок 23:50:0000000:216,

 

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель не явился, извещен 

от ответчика (1): представитель по доверенности ФИО1, доверенность, паспорт 

от ответчика (2): представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт

представитель по доверенности ФИО3, доверенность, паспорт

от третьего лица (1): представитель не явился, извещен 

от третьего лица (2): представитель не явился, извещен  

 

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края со следующими уточненными требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее - управление) и ООО "Торговый дом Базар" (далее - общество) договор от 25.09.2013 N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. ФИО5, 48/2 в г. Тихорецке, в части продажи участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16 м от угла нежилого здания N 50 по ул. ФИО5, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31), N 2 (568705.66-2233713.39), N 3 (568703.93-2233711.58), N 4 (568686.41-2233729.43), N 5 (568688.18-2233731.21), N 6 (568692.99-2233726.31);

- признать отсутствующим право собственности общества на земельный участок с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м по ул. ФИО5, 48/2 в г. Тихорецке, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31), N 2 (568705.66-2233713.39), N 3 (568703.93-2233711.58), N 4 (568686.41-2233729.43), N 5 (568688.18-2233731.21), N 6 (568692.99-2233726.31);

- указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Краснодарском крае сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) о прекращении права собственности общества на часть земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, а именно земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16 м от угла нежилого здания N 50 по ул. ФИО5 в координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31), N 2 (568705.66-2233713.39), N 3 (568703.93-2233711.58), N 4 (568686.41-2233729.43), N 5 (568688.18-2233731.21), N 6 (568692.99-2233726.31), а также для внесения изменений Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю в государственный кадастр недвижимости сведений об исключении из земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 части земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63 кв. м в обозначенных координатах поворотных точек.

Решением от 13.01.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.04.2016, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 N Ф08-4654/2016 по делу N А32-23849/2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 по делу N А32-23849/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд в порядке ст. 163 АПК РФ объявляет перерыв в заседании до 09.11.2018 до 11.30.

После перерыва заседание продолжено.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

на основании постановления главы муниципального образования Тихорецкий район от 08.09.2008 N 1680 "О предоставлении ООО "Улыбка" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123" управление и ООО "Улыбка" заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358, предметом которого является передача ООО "Улыбка" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. метра, расположенного по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, в 16 м на юго-восток от угла нежилого здания N 50 по улице ФИО5, для установки временного объекта "Торговый павильон".

23 октября 2009 года ООО "Улыбка" и ФИО4 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358.

Соглашением от 02.05.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу; соглашение в установленном порядке зарегистрировано 30.05.2012.

На основании заявления общества от 11.07.2013 N 8593 постановлением администрации от 19.04.2013 N 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 площадью 2490 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, для размещения торгового комплекса.

12 сентября 2013 года общество обратилось в администрацию с заявлением N 11561 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.

На основании постановления администрации от 25.09.2013 N 1632 управление и общество 25.09.2013 заключили договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. ФИО5, 48/2 в г. Тихорецке. Договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013 (запись 23-23-14/2003/2013-87).

Полагая, что указанный договор является недействительным (ничтожным) в части продажи части участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16 м от угла нежилого здания N 50 по ул. ФИО5, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31), N 2 (568705.66-2233713.39), N 3 (568703.93-2233711.58), N 4 (568686.41-2233729.43), N 5 (568688.18-2233731.21), N 6 (568692.99-2233726.31), прокурор обратился в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор обладает правом обращения в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, заключенных органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Право прокурора на предъявление иска в отношении сделок обусловлено его действием в защиту публичных интересов и интересов соответствующего публично-правового образования.

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц, Российской Федерации в целом. Территориальное управление как представитель публично-правового образования, интересы которого нарушены оспариваемой сделкой, участвует в деле в качестве третьего лица.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Прокурор обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим право собственности общества на земельный участок.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

Земельным кодексом (пункт 1 статьи 11.2, пункт 1 статьи 11.3) предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 указанного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом и другими федеральными законами.

Возвращая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует дать оценку доводам прокурора о нарушениях закона, допущенных при объединении земельных участков, предоставлении обществу в собственность всей территории объединенного земельного участка, оценить довод прокурора о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 необоснованно передан в собственность обществу в порядке статьи 36 Земельного кодекса, поскольку расположенный на участке навес капитального типа в силу требований действующего законодательства не может являться объектом недвижимости, после чего разрешить заявленный иск в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела, земельный участок 23:50:0102134:124, площадью 2428,0 кв. м предоставлен в аренду по договору .Ns 5000003328 or 09.02.2012 на основании Постановления администрации МО Тихорецкий район от 28.12.2011 № 2538 «О проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене земельного участка, и конкурсов, закрытых по форме подачи предложений о цене земельного участка и о размере арендной платы земельного участка», и Протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или нрава на заключение договоров аренды земельных участков, а также на заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории муниципального образования Тихорецкий район от 09.02.2012 №22.

Земельный участок 23:50:0102134:123, площадью 63,0 кв. м передан в аренду на основании соглашения от 02.05.2012 о передаче прав по договору Na 5000002358 от 09.09.2008, зарегистрированному в установленном порядке, в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Объединение произведено в соответствии с земельным законодательством по заявлению арендатора уполномоченным органом на основании Постановления администрации МО Тихорецкий район от 19.07.2013 № 1194, которым определен вид разрешенного использования созданного участка для размещения торговою комплекса. После объединение существование прежних земельных участков прекращено (ст.ст. 11.2, 11.3, 11.6 ЗК РФ). 

При объединении соблюдены нормы градостроительного законодательства, соответствие градостроительному регламенту, установленным Правилам  землепользования, основным видам разрешенного использования, назначению находящихся на участке объектов торговли:

Согласно п. 28 Правил землепользования и застройки на территории Тихорецкого городского поселения, утвержденных Советом МО город Тихорецк от 27.09.2007 № 598 (с изменениями от 30.07.2009, 20.01.2012, 05.07.2012), земельные участки 23:50:0102134:123, 23:50:0102134:124, входили в состав одной территориальной зоны «Административно-деловые зоны и торгово-бытовые», имели одинаковое целевое назначение - размещение объектов торговли.

Участки являлись смежными, имели общие коммуникации (освещение, водоснабжение, ворота, подъезды). Фактически земельный участок 23:50:0102134:123 был вклинен в участок 23:50:0102134:124, окружен им, не имел самостоятельного прохода (это видно на топосъемке земельного участка 23:50:0102134:124.

Как следует из пояснений, при решении вопроса об объединении участков уполномоченный орган (администрация МО) исходил из того, что это объединение экономически выгодно. Целью объединения было рациональное использование участков в экономическом обороте. "В случае продажи отдельною участка 23:50:0102134:124 площадью 2428,0 кв. м под строительство, передача в аренду земельного участка 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м была бы невозможна из-за отсутствия подходов, подъездов к нему, т.к. расположенные на меньшем (вклиненном) земельном участке торговые прилавки занимали его полностью.

Объединенный земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 имеет вид разрешенного использования для размещения торгового комплекса, обособленную территорию, с въездными ворогами, на территории участка в удобном для посетителей порядке расположены торговые павильоны, прилавки, места для ярмарки. В целом - это единый комплекс, создающий комфортную и безопасную обстановку для предпринимателей и покупателей в любое время года.

Согласно ч. 4 ст. 30 ГК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В соответствии с ч. 4 ст. 41 ГК РФ объединение земельных, участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Таким образом, законодательством РФ установлено только одно ограничение для формирования земельных участков путем объединения - это нахождение земельных участков в различных территориальных зонах. Иных ограничений не имеется.

Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 находятся в одной территориальной зоне - ОД (общественно-деловая зона), установленных Правилами землепользования и застройки. Указанные участки имеют один основной вид разрешенного использования: для размещения торговых объектов.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом, исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Кроме того, в соответствии с и. 2 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вид разрешенного использования земельного участка относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости.

Образование земельных участков с разными видами разрешенного использования, находящихся в одной территориальной зоне не запрещена действующим законодательством РФ.

Согласно п. 70 Порядка ведения ГКН - Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 - сведения о видах разрешенного использования земельных участков вносятся в ГКН на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 58 Требований к межевому плану, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 24 ноября 2008 г. N 412, "в случае, если вид разрешенного использования у исходных участков различный, вид разрешенного использования образуемого участка в реквизите указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка".

Судом установлено, что указанные требования соблюдены ответчиком.

Доказательств нарушения градостроительного регламента, правил землепользования, суду не представлено.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Указанная правовая норма указывает на отсутствие необходимости проведения торгов в отношении земельного участка образованного при объединении.

В соответствии с частью 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам:

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами;

границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Как следует из материалов дела, на территории Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района решением Совета муниципального образования город Тихорецк от 27 сентября 2007 года N 598 (п. 28) (с изменениями от 30 июля 2009 года, 20 января, 5 июля 2012 года) утверждены Правила землепользования и застройки, которыми установлены градостроительные регламенты, основные, вспомогательные и условные виды разрешенного использования земельных участков, определены типы территориальных зон.

Земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123, 23:50:0102134:124 входили в состав территориальной зоны "Административно-деловые зоны и торгово-бытовые" виды разрешенного использования земельных участков соответствовали основным видам разрешенного использования указанной зоны, как и в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216. Указанные обстоятельства подтверждают законность объединения земельных участков по отношению к требованиям к образуемым и измененным земельным участкам, установленным статьей 11.9 ЗК РФ.

Так в соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган государственного кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета образуемого земельного участка при выявлении несоответствия образования такого земельного участка требованиям к образуемым и измененным земельным участкам.

Правомерность объединения земельных участков в отношении требований к образуемым и измененным земельным участкам, установленным статьей 11.9 ЗК РФ, подтверждает факт осуществления органом государственного кадастрового учета постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.

Доказательств, опровергающих указанные выводы, материалы дела не содержат.

ООО "Торговый дом "Базар" обратился в администрацию муниципального образования Тихорецкий район с заявлением от 12 сентября 2013 года, входящий регистрационный номер 11561, о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЗК РФ, действующей на момент рассмотрения указанного заявления, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с частью 6 статьи 36 ЗК РФ, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату и на его основании заключает договор купли-продажи земельного участка.

Судом установлено, и не оспаривается Прокурором, что на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 расположены два объекта капитального строительства, принадлежащие ООО "Торговый дом Базар" на праве собственности:

- нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130, площадью 16,5 кв. метров;

- навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, площадью 954,8 кв. метров.

Согласно уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 17 сентября 2013 года N 14/019/2013-556 в ЕГРП, на момент предоставления земельного участка, отсутствовали сведения о зарегистрированных правах на земельных участках с кадастровым номером 23:50:0000000:216, следовательно, у администрации муниципального образования Тихорецкий район отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка ООО "Торговый дом "Базар".

На основании постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 25 сентября 2013 года N 1632, земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 был предоставлен в собственность за плату ООО "Торговый дом Базар" в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года N 475.

Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 определялась на основании Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", решения Совета Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 18 ноября 2010 года N 284 "Об установлении земельного налога" (с изменениями от 22.11.2011 года), и составила десятикратный размер ставки ежегодного земельного налога (952417 рублей 53 копейки).

В соответствии со статьей 11 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" лицо, в отношении которого принято решение о предоставлении земельного участка, должно не позднее чем через 30 дней с момента заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации права на земельный участок, и в трехдневный срок с момента государственной регистрации договора представить органу, принявшему решение о предоставлении земельного участка, сведения о регистрации. В случае невыполнения данных требований решение о предоставлении земельного участка подлежит отмене.

На основании постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 25.09.2013 N 1632 между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" 25.09.2013 заключен договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. ФИО5, 48/2 в г. Тихорецке.

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013, что подтверждается записью 23-23-14/2003/2013-87).

Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества от 25 сентября 2013 года N 114, был подписан исполняющим обязанности начальника управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район, действующим на основании Положения об управлении муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район, утвержденного решением Совета муниципального образования Тихорецкий район от 07 августа 2008 года N 59, протокол N 3, а также согласно распоряжения администрации муниципального образования Тихорецкий район от 4 сентября 2013 года N 257-л/с, и зарегистрирован в Тихорецком отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю, 14 октября 2013 года.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал, что договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества от 25 сентября 2013 года N 114 заключен при законных обстоятельствах и с соблюдением законных норм, действующих на момент его заключения.

Кроме того, что на момент рассмотрения заявления общества о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять использование существующих на указанном земельном участке объектов недвижимости без нарушения их целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка - размещение торгового комплекса.

С учетом изложенного, доводы Прокурора в данной части правомерно признаны необоснованными.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Кодекса).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, самостоятельно определяет круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза (статья 82 Кодекса).

Выполняя указания суда кассационной инстанции, определением суда от 13.02.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО Научно-производственное предприятие «ЮрИнСтрой», г. Краснодар,  экспертам ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы: 

-  1. Обладает ли признаками недвижимого объекта (является ли недвижимым объектом) навес капитального типа - кадастровый номер 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 по адресу: 

<

...>?

-  2.Какой размер площади земельного участка необходим для эксплуатации двух объектов, принадлежащих ООО «Торговый дом «Базар» на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 площадью 16,5 кв.м и навес капитального типа с кадастровым  номером 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 по адресу: 

<

...>?

-  3.На каком из земельных участков с предыдущими кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 (до их объединения в один с кадастровым номером 23:50:0000000:216) расположены два объекта капитального строительства, принадлежащие ООО «Торговый дом «Базар» на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 площадью 16,5 кв.м и навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м?

В ходе экспертного осмотра было установлено, что навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 имеет монолитные бетонные комбинированные фундаменты: ленточные и столбчатые стаканного типа (под опоры навеса), размеры фундаментов следующие :

-  ленточные: шириной 960 мм, высотой 380 мм;

-  столбчатые: 450 ммх 450 мм в плане, высотой 900 мм;

-  общая глубина заложения фундаментов составляет 1280 мм.

Опоры навеса - стойки забетонированы в объеме столбчатых фундаментов.

Соединение ферм со стойками выполнено при помощи сварки.

Экспертизой установлено, что объект исследования обладает следующими родовыми признаки объекта недвижимости: стационарность, материальность, долговечность.

Эксперты пришли к выводу, что навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 по адресу: 

<

...>, обладает родовыми признаками недвижимого объекта, с технической точки зрения относится к объектам недвижимости (т.6 л.д. 61, л.д. 70; л. 14, л. 23 - заключения).

Данный вывод эксперта подтверждается проектом навеса капитального типа по адресу: 

<

...>.

Так согласно проекта «Навеса капитального типа», расположенного по адресу: 

<

...> данное сооружение имеет монолитный столбчатый фундамент, глубиной заложения 1000 мм. Электроснабжение осуществляется от внутренних сетей ООО «Торговый дом Базар».

Наличие электроснабжения «Навеса капитального типа», расположенного по адресу: 

<

...> подтверждается проектом № 09-12-ЭМ «Сводный план инженерных сетей навеса для организации розничной торговли.

Данный объект имеет систему водоснабжения и канализацию, что подтверждается схемой расположения построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах участка.

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства является здание, строение и сооружение за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

По смыслу указанной нормы не являются объектами капитального строительства сооружения временного характера, что подразумевает отсутствие у таких объектов фундаментов и неразборных стен.

При наличии у навеса капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 железобетонного фундамента, электроснабжения, водоснабжения, принимая во внимание, что перемещение спорного объекта невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба, руководствуясь ст. 130 ГК РФ, с учетом заключения экспертизы, данная постройка по своим характеристикам отвечает признакам объекта недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах довод прокурора Краснодарского края о том, что навес капитального типа не является объектом недвижимости, является несостоятельным и противоречит материалам дела и выводам судебной экспертизы.

Несостоятелен является и довод истца о том, что у администрации МО г. Тихорецкий район отсутствовали основания для предоставления обществу спорного земельного участка в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Согласно, постановления администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 21.08.2012 г. № 948 утвержден градостроительный план земельного участка (земли населенных пунктов), расположенных по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 23:50:0102134:124.

В соответствии с приложением к данному постановлению, градостроительный план земельного участка подготовлен на основании заявления директора ООО «Торговый дом Базар» С.А. Гусарь от 20.08.2012, вх. № 8117, описание проектируемого объекта на земельном участке (объекта капитального строительства) в зоне допустимого размещения объектов капитального строительства.

25.12.2012 года администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, руководствуясь ст. 51 ГрК РФ, выдала ООО «Торговый дом Базар» разрешение на строительство № Ru23533113-220 объекта капитального строительства: «Навес для организации розничной торговли» площадь застройки - 900,07 кв.м., общей площадью 702,2 кв.м., полезной площадью 702,2 кв.м., в соответствии с рабочим проектом.

На основании разрешения на строительство № Ru23533113-220 от 25.12.2012 года, проекта «Навеса капитального типа» на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> было возведено сооружение «Навес для организации розничной торговли», являющийся объектом капитального строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ (в ред. с 19.04.2013 по 23.07.2013) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

На основании ч. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Возникновение исключительного права на приватизацию земельного участка поставлено законодателем в зависимость от наличия на нем находящихся в собственности заявителя зданий, строений, сооружений, но не от государственной регистрации права собственности на какой-либо объект (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

В п. 1 ст. 3 ГрК РФ закреплено, что законодательство о градостроительной деятельности состоит из данного Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 8 ст. 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Пунктом 2 ст. 30 ГрК РФ определено, что правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

В силу п.п. 2 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии определения СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 апреля 2015 г. N 78-АПГ15-2 в пределах территориальных зон могут устанавливаются подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров (часть 3 ст. 38 ГрК РФ).

Согласно сведений, содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности МО Тихорецкий район (имеется в материалах дела), спорный земельный участок относится к территориальной зоне - общественно-деловой зоне (подзона - административно-деловые зоны и торгово-бытовые). Для данной территориальной зоны и входящих в ее состав территориальных подзон устанавливаются следующие градостроительные регламенты. Максимальный процент застройки участка — 60%.

Согласно экспертного заключения № 24/16.1 от 10.09.2018 года - по результатам измерений определены фактические площади исследуемых объектов:

-  площадь нежилого строения составляет 20 кв.м. (т.6 л.д. 69, л. 22 - заключения);

-  площадь навеса капитального строительства по характерным поворотным точкам навеса составляет 1103 кв.м;

-           площадь навеса капитального строительства по металлическим опорам 954,77 кв.м.

Следовательно, процент застройки с учетом выводов эксперта составляет 45,10%, что соответствует правилам землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, утвержденных решением Совета Депутатов Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 24.11.2016 №279.

Согласно правил землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, утвержденных решением Совета Депутатов Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 24.11.2016 №279 "О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город Тихорецк от 27 сентября 2007 года № 598 (п.28) «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования город Тихорецк»" предельные параметры разрешенного строительства: минимальный (максимальный) размер земельных участков для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания 10 - 2500 кв. м; минимальный (максимальный) размер земельных участков для открытых и закрытых рынков 10 - 20000 кв. м.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 разрешенное использование: для размещения торгового комплекса.

Таким образом, учитывая положения ГрК РФ, правил землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, правовую позицию высказанную в определении по административным делам Верховного Суда РФ от 1 апреля 2015 г. N 78-АПГ15-2 - администрацией МО Тихорецкий район не нарушены предельные параметры земельного участка при передачу его в собственность ООО «Торговый дом Базар».

Кроме того, для размещения, эксплуатации и благоустройства торгового комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 по адресу: 

<

...>, в том числе для использования и эксплуатации объектов ООО «Торговый дом «Базар» нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 площадью 16,5 кв.м и навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м. в соответствии с выполнением функций по обслуживанию 2 000 посетителей (в рабочие дни) и 3 000 посетителей (в выходные дни), посещаемость в час пик в выходные дни 4000 человек, численность арендаторов - 80 человек, численность работников в смену (с учетом работников, занятых у арендаторов) - 245 человек, что подтверждается паспортом антитеррористической защищенности, согласованного начальником МВД России по г. Тихорецку и Тихорецкому району и ВрИД начальником отделения в г. Тихорецке УФСБ России по Краснодарском крае.

Экспертным заключением № 24/16.1 от 10.09.2018 года также установлено, что размер площади земельного участка, необходимого для эксплуатации двух объектов, принадлежащих ООО «Торговый дом «Базар» на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:1021115:130, площадью 16,5 кв.м. и навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, площадь. 954,8 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216, по адресу: 

<

...>, составляет 10 674 кв.м.

Кроме того, по результатам сопоставления сведений ЕГРН об земельных участках с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 и измеренных данных об объектах исследования: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 и навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, расположенных по адресу краснодарский край. 

<

...> дом №48/2, принадлежащих ООО «Торговый дом «Базар» на праве собственности, экспертами определено следующее:

нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124;

часть навеса капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, измеренная по характерным поворотным точкам крыши навеса, расположена в фаницах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 31 кв. м;

часть навеса капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, измеренная по характерным поворотным точкам крыши навеса, расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 площадью 1051 кв. м;

часть навеса капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, измеренная по характерным поворотным точкам крыши навеса, расположена вне 1раниц земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 площадью 21 кв. м;

навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 площадью 954.77, измеренный по металлическим опорам навеса, полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124,

Исследовав данное экспертное заключение, суд не усматривает оснований для его отклонения. Мотивированная критика (с указанием на какие-либо нарушения экспертом действующего законодательства) данного экспертного заключения сторонами не приведена.

Учитывая выводы, изложенные в экспертном заключении № 24/16.1 от 10.09.2018 года, следует, что Прокурором не доказано нарушение положений ст. 36 ЗК РФ при передачи спорного земельного участка в собственность ООО «Торговый дом Базар».

Таким образом, основания для признания заключенного договора  аренды от 25.09.2013 № 114  недействительной (ничтожной) сделкой, судом не установлены.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований следует отказать.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

 

Руководствуясь ст.ст.167-170, 174, 176 АПК РФ, суд

 

РЕШИЛ

 

             В удовлетворении заявленных требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.          

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                       А.М. Боровик