СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                            Дело № А45-19864/2023

резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 июля 2024 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Лопатиной Ю.М.,

судей

 

Апциаури Л.Н.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Люкс» (№ 07АП-4012/2024) на решение от 04 апреля 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19864/2023 (судья Пащенко Е.В.) по  исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Люкс» (630088, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2018 №130997р, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «ИнтерСтрой» (Новосибирская область, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска (Новосибирская область, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

При участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности от 30.06.2023,

от иных лиц – без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Люкс» (далее – истец, ООО «Люкс») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, Мэрия) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2018 №130997р, взыскании суммы полученной арендной платы по договору аренды в качестве неосновательного обогащения в размере 9 079 368 рублей 44 копеек, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.11.2020 по 15.03.2024 в размере 1 769 502 рублей 42 копеек.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «ИнтерСтрой», Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04 апреля 2024 года исковые требования удовлетворены частично; расторгнут договор аренды земельного участка от 25.05.2018 №130997р; с Мэрии в пользу ООО «Люкс» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с указанным решением в части отказа во взыскании с Мэрии неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, ООО «Люкс» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило его в указанной части отменить, требования удовлетворить в заявленном размере.  

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что судом первой инстанции не учтено, что пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению только в том случае, если передача денежных средств или иного имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего (дарение), либо с благотворительной целью; ООО «Люкс» не имело намерения передать денежные средства в дар или предоставить их с целью благотворительности; ООО «Люкс» вносило арендные платежи в силу обязанности, установленной договором аренды земельного участка от 25.05.2018 № 130997; судом не принято во внимание, что невозможность использования земельного участка связана с несоответствием назначения предусмотренного в договоре аренды и видом разрешенного использования, установленного Правилами, а не с наличием на спорном земельном участке автостоянки, наличие которой изначально предусматривалось договором аренды.

Мэрия представила в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просила решение суда оставить без изменения; указала, что уплаченная ООО «Люкс» арендная плата неосновательным обогащением на стороне арендодателя не является, возврату арендатору не подлежит; вывод суда первой инстанции об отсутствии у ООО «Люкс» обязанности по внесению арендных платежей на протяжении всего периода действия договора, а также применения к спорным правоотношениям пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является правильным; возврат арендной платы возможен лишь в случае признания договора аренды недействительным, однако он таковым признан не был. 

Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска в отзыве на апелляционную жалобу отметил, что при заключении договора аренды земельного участка на нем уже располагалась парковка, предназначенная для обеспечения нужд жителей ЖК «Белые Росы», в связи с чем, использование арендованного участка для строительства гостиницы не представлялось возможным; взысканию, в настоящем случае, может подлежать только понесенный ООО «Люкс» убыток при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в размере 2 793 168 рублей, основная сумма платежей, внесенная ООО «Люкс» с момента заключения соглашения о передаче прав на договор аренды, процент за пользование чужими денежными средствами в отношении указанной суммы, а также сумма, уплаченной ООО «Люкс» неустойки, но без применения процента за пользование чужими денежными средствами. 

Отзывы на апелляционную жалобу приобщены к материалам дела.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв.

Ответчик и третьи лица, извещенные посредством публичного размещения определения апелляционного суда на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет по правилам части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили.

Принимая во внимание наличие доказательств надлежащего извещения ответчика и третьих лиц, арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие их представителей по правилам статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования апелляционной жалобы, просил отменить решение в оспариваемой части.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражения против проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части в апелляционный суд не поступили.

С учетом содержания апелляционной жалобы апелляционный суд проверяет законность и обоснованность обжалуемого решения только в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами..

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25.05.2018 между Мэрией (арендодателем) и ООО СК «Интерстрой» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 130997 для строительства гостиницы с автостоянкой по улице Прокопьевской, сроком действия по 24.05.2028, согласно которому в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:053730:3104, площадью 6 945 кв.м., расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 09.06.2018. 

16.07.2020 между ООО СК «Интерстрой» и ООО «Люкс» заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на основании которого арендатором земельного участка стало ООО «Люкс».

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 28.07.2020.

В момент заключения Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельный участок относился к зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2), что подтверждается справкой от 19.11.2020 № 30/09248/91.

Решением Совета депутатов города Новосибирска от 30.06.2021 № 159 «О внесении изменений в решение Совета депутатов города Новосибисрка от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска», спорный земельный участок отнесен к зоне озеленения (Р-2) (справка от 24.01.2022 № 30/00434/91). 

ООО «Люкс» обратилось в Главное управление архитектуры и строительства мэрии города Новосибирска с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды, в соответствие с видом, предусмотренным Правилами землепользования и застройки города Новосибирска. 

Письмом от 26.11.2020 исх. №30/05.6/19094 заявителю в изменении вида разрешенного использования земельного участка было отказано.

07.10.2021 ООО «Люкс» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении градостроительного плана в отношении спорного земельного участка.

20.01.2022 заявитель получил градостроительный план №РФ-54-2-03-0-00-2021-1327, в пункте 2.2 которого вид разрешенного использования земельного участка – «Гостиничное облуживание» (код (числовое обозначение) вила разрешенного использования земельного участка – 4.7) отсутствует.

Учитывая, что использование спорного земельного участка с той целью, с которой земельный участок предоставлялся в аренду при заключении договора, невозможно, ООО «Люкс» обратилось к Мэрии с требованием о расторжении договора аренды и возврате арендных платежей.

Поскольку требование арендатора оставлено Мэрией без удовлетворения, ООО «Люкс» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. 

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что возможность использования земельного участка ООО «Люкс» под строительство гостиницы с автостоянкой отсутствует, следовательно, оснований для сохранения арендных отношений между сторонами не имеется. При этом, отказывая в удовлетворении требования ООО «Люкс» во взыскании неосновательного обогащения в виде перечисленных арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции указал, что ООО «Люкс» очевидно было известно о невозможности использования спорного земельного участка и о фактическом его использовании другими лицами, однако оно все равно производило оплату, которая в силу пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации возврату не подлежит. 

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа во взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами на основании следующего. 

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании подпункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность применения правил главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Аналогичный правовой подход отражен в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Указанное право арендатора отказаться от уплаты арендной платы или потребовать ее возврата в случае уплаты при невозможности использования переданного ему имущества по независящим от него причинам базируется на общих положениях регулирования, содержащегося в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, с учетом специального правила, оговоренного в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Коллегией апелляционного суда установлено, что в период с 10.11.2020 по 15.03.2024 ООО «Люкс» перечислило Мэрии арендную плату в сумме 9 079 368 рублей 44 копеек.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции учтено, что невозможность использования земельного участка для целей строительства стала возможной с момента изменения вида разрешенного использования на основании решения Совета депутатов города Новосибирска от 30.06.2021 № 159 «О внесении изменений в решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска», в соответствии с которым спорный земельный участок отнесен к зоне озеленения (Р-2).

При этом в суде апелляционной инстанции представитель истца пояснял, что отнесение земельного участка к зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2) не препятствовало ему реализации целей, с которым был заключен договор аренды земельного участка.

Таким образом,  ООО «Люкс» объективно не мог использоваться по своему целевому назначению с 01.07.2021, в связи с чем с указанной даты у Мэрии отсутствовали правовые основания для получения за него арендной платы.

Оснований для взыскания суммы неосновательного обогащения за период с 16.07.2020 суд апелляционной инстанции не усматривает. 

Согласно расчету, произведенному апелляционным судом, сумма уплаченных истцом за период с 01.07.2021 по 15.03.2024 арендных платежей, а, следовательно, и  размер неосновательного обогащения составил 4 073 204 рубля 13 копеек.

Частью 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Поскольку арендная плата за июль 2021 года была уплачена истцом только 22.10.2021, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с 23.10.2021.

По расчету суда апелляционной инстанции на сумму внесенных арендных платежей за период с 23.10.2021 по 15.03.2024 подлежат начислению и уплате проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 672 017 рублей 74 копейки.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в оспариваемой части подлежит отмене, требования ООО «Люкс» о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04 апреля 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19864/2023  в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, принять в указанной части новый судебный акт.

            Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Люкс» 4 073 204 рубля 13 копеек неосновательного обогащения, 672 017 рублей 74 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Люкс» расходы по уплате государственной пошлины  в размере 33 786 рублей 53 копейки по иску, 1 312 рублей 20 копеек по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Люкс» в доход федерального бюджета  4 472 рубля государственной пошлины по иску.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            Ю.М. Лопатина

 

Судьи                                                                                                           Л.Н. Апциаури

 

                                                                                                                      ФИО1