АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

                          693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

                                         www.sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru 

                                                 Именем  Российской  Федерации

                                                               

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Южно-Сахалинск                                                                                          Дело № А59-1190/2024

Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 07 апреля 2025 года

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Жамновой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черноморовой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Интер Строй» (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>) 

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:02:0000044:3709 путем продажи с публичных торгов,

третьи лица – публичное акционерное общество энергетики и электрификации «Сахалинэнерго», муниципальное казенное предприятие «Городской водоканал», общество с ограниченной ответственностью «РВК-Сахалин», Администрация г. Южно-Сахалинска,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 07.11.2024,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.04.2024,

от Администрации г. Южно-Сахалинска – ФИО1 по доверенности от 15.07.2024,

от ООО «РВК-Сахалин», ПАО «Сахалинэнерго», МКП «Городской водоканал» – не явились,

                                                      У С Т А Н О В И Л:

           Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее –                              департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Интер Строй» (далее –                  ООО «Интер Строй», ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:02:0000044:3709 путем продажи с публичных торгов.

          Определением суда от 11.03.2024 исковое заявление принято к производству.

          Определениями суда от 19.06.2024, 23.07.2024, 21.10.2024  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество энергетики и электрификации «Сахалинэнерго», муниципальное казенное предприятие «Городской водоканал», общество с ограниченной ответственностью «РВК-Сахалин», Администрация г. Южно-Сахалинска.

           Определением суда от 04.03.2025 судебное заседание отложено на 24.03.2025.

            Третьи лица МКП «Городской водоканал», ПАО «Сахалинэнерго», ООО «РВК-Сахалин», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

            В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие указанных лиц.

            В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении и дополнениях. В обоснование требований ссылается на положения статей 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Указал, что поскольку трехгодичный срок по договору аренды земельного участка для завершения строительства объекта истек, обязанность по завершению строительства данною объекта не исполнена, такой объект подлежит изъятию продажи с публичных торгов. В соответствии с графиком производства работ по строительству крытой спортивной арены работы по строительству объекта должны были быть завершены обществом во II квартале 2022. В рамках проведения соблюдения арендатором условий договора аренды ДЗП города Южно-Сахалинска 19.04.2023 произведен осмотр земельного участка, в ходе осмотра с общедоступных границ установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (фундамент), а также на территории размещены временные объекты (контейнеры), припаркован грузовой автотранспорт. На день осмотра строительные работы не проводились. Земельный участок огражден, доступ ограничен. С 2017 года строительство объекта на предоставленном ответчику на льготных основаниях земельном участке не осуществляется, земельный участок используется для хранения большегрузной техники и контейнеров. Выбор земельного участка для строительства объекта осуществлялся ответчиком самостоятельно, что в свою очередь не лишало его возможности, перед обращением с соответствующим ходатайством, произвести визуальный осмотр испрашиваемого земельного участка на предмет его возможного использования под строительство запланированного объекта, с целью исключения ситуаций с ЛЭП. Отсутствие разрешения вопроса по водоотведению, не может являться безусловным основанием для признания отсутствующим виновного бездействия ответчика в невозможности исполнения обязательства по строительству объекта, поскольку, ООО «ИнтерСтрой», осуществляя предпринимательскую деятельность, приняло на себя риск предпринимательской деятельности. ООО «ИнтерСтрой», осуществляющее на свой риск деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли, обязано было проявить должную степень заботливости и осмотрительности, принимая на себя обязательства по строительству объекта социально-культурного назначения в обозначенные в ходатайстве сроки, а так же прогнозирования возможности осуществления строительства объекта как за свои собственные средства, так и за счет кредитования. При нереализапии проекта по вине ООО «Интер Строй» публично-правовое образование в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора аренды, а именно строительство в с. Дальнее Крытой спортивной арены, как объекта социально-культурного назначения, используемого для нужд населения, с целью создания условий для укрепления здоровья граждан путем развития инфраструктуры спорта, популяризации массового и профессионального спорта, а также приобщение различных слоев общества к регулярным занятиям физической культуры и спорта.

           Представитель ответчика возражал по существу исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. Указал, что ответчиком предпринимались необходимые меры, направленные на завершение строительства, а нарушение сроков строительства возникло не по его вине. При этом причинами задержки в строительстве явились действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления и лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. ООО «Интер Строй» было создано в 2017 году специально под настоящий проект и иной деятельностью не занималось. Первоначальный договор аренды на спорный земельный участок был заключен в 2017 году. Строительный рынок Сахалинской области по состоянию до конца 2018 года предполагал возможность получения субсидий из областного бюджета под строительство объектов культурно-социального назначения, возводимых на землях выделяемых в аренду без проведения торгов. Однако в конце 2018 года выделение субсидий для реализации подобных проектов прекращено, в результате чего изначальный учредитель ООО «Интер Строй» фактически отказался от самостоятельного продолжения реализации проекта и продал 100% доли в уставном капитале ООО «Интер Строй» ФИО3. С начала 2019 года                    ООО «Интер Строй» начало реализацию проекта под руководством нового собственника. При этом бизнес-план, одобренный департаментом, предполагал финансирование в 30% собственными средствами ООО «Интер Строй», а 70 % путем кредитования, поскольку ряд банков имел программы финансирования под подобные проекты. В марте 2019 заключен договор на проектирование с ООО «Сити-групп». Параллельно с проектированием было получено предварительное согласие рассмотрения финансирования в АО «Россельхозбанк», условием которого являлось прохождение проектирования, экспертизы проекта, составление бизнес-плана и освоение бюджета из собственных средств не менее 20%. В апреле 2019 года заключен договор на проведение изыскательских работ с ООО «Базис». В июле 2019 года заключен договор с                                 ООО «Строительная экспертиза ДВ» на прохождение негосударственной экспертизы. В апреле 2020 года было получено положительное заключение экспертизы № 65-2-1-3-010916-2020 от 08.04.2020. В апреле 2020 ООО «Сити-групп» начало формирование рабочей документации для строительства и сметной документации для подтверждения стоимости проекта. К маю 2020 года был собран весь комплект строительных документов, необходимый для подачи на кредитование в АО «Россельхозбанк». Также в мае 2020                     ООО «Интер Строй» приступило к сбору финансовых документов для проекта. Август-декабрь 2020 осуществлено частичное возведение фундамента объекта (17% готовности) и оформлен объект незавершенного строительства. В декабре 2020 года был собран полный пакет для кредитования. В результате отмены АО «Россельхозбанк» инвестиционных кредитов была подана заявка № 54670 от 26.01.2021г. в АО «МСП Банк», у которого имелась соответствующая программа по инвестиционному кредитованию на таких же условиях. После получения отчета финансово-технического аудита была подана новая заявка в АО «МСП Банк». Однако АО «МСП Банк» было указано на 2 обстоятельства, препятствующие получению кредита. Во-первых, департаментом предоставлены замечания к изначально уже согласованному им ранее проекту по загрузке залов объекта и комплектации залов оборудованием и мебелью, что требовало перепроектирование объекта, в связи с чем, был заключен договор с ООО «Строительные Системы»  на перепроектирование объекта, и как следствие повторный договор на проведение технической экспертизы. Во-вторых, АО «МСП Банк» указал, что финансово-технический аудит выявил необходимость проверки технических условий на водоотведение, в связи с чем, запросил пояснения по данному вопросу. Выданные 13.12.2019 № 8129 ТУ на водоотведение предполагало подключение объекта к городской системе водоотведения после перекладки канализации по ул. Новая с увеличением диаметра и переключения коллекторов с. Дальнее на городские сети канализации, то есть увеличение мощностей по водоотведению. Фактически предполагалось проведение капитального ремонта Вилмаговского коллектора, который находится в неудовлетворительном состоянии (ввиду роста с. Дальнее действующие сети не имеют необходимой пропускной способности и требуют ремонта/реконструкции). При этом еще в 2020 году Администрацией Южно-Сахалинска выданы поручения МУП «Городской Водоканал» и Департаменту городского хозяйства Южно-Сахалинска проработать вопрос обеспечения сетями водоотведения Объекта и оптимизации технических условий. Однако вопрос водоотведения так и не решен по настоящий момент. АО «МСП Банк» указал, что до разрешения вопроса по водоотведению, не предоставляет кредит, поскольку отсутствие водоотведения объекта не позволяет ввести объект в эксплуатацию, а соответственно банком не могут быть просчитаны риски выдачи кредита. Таким образом, отсутствие разрешения вопроса по водоотведению как само по себе препятствует проведению строительных работ, так как проект изначально предполагает подключение к городским сетям, так и вторично, не позволяет осуществить кредитование, поскольку банком не могут быть просчитаны риски выдачи кредита в условиях не разрешения вопроса по водоотведению. Основной причиной задержки в реализации проекта является не виновное действие (бездействие) ООО «Интер Строй», а действия (бездействия) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект и санкции, введенные в отношении РФ. Проблема подключения к системе водоотведения явилась основной, но не единственной причиной невозможности завершения строительства в срок. Так еще в 2020 году ООО «Интер Строй» имело возможность выполнить все бетонные работы, в том числе монтаж всего фундамента и бетонные работы выше отметки ноль за счет собственных средств. Однако непосредственно по месту размещения объекта оказалась ЛЭП, принадлежащая ПАО «Сахалинэнерго». При этом на момент изначального выделения земельного участка в аренду в 2017 году данной ЛЭП не имелось. Кем и в какой точно момент была смонтирована ЛЭП так и не удалось выяснить, поскольку ПАО «Сахалинэнерго» эту информацию скрыло. Департамент землепользования города Южно-Сахалинска сообщил, что в границах арендованного земельного участка разрешение на размещение ЛЭП никогда не выдавалось. Администрация города Южно-Сахалинска также содействовала в разрешении проблемы нахождения ЛЭП. Фактически ПАО «Сахалинэнерго» не возражало против переноса ЛЭП, однако отказывалось финансировать эти работы за собственный счет. Таким образом в 2020 год была смонтирована только часть фундамента здания, не занятого опорами ЛЭП. Далее работы фактически были приостановлены из-за нахождения опор на части застройки. Ввиду юридической и технической сложности переноса опор ЛЭП согласование заняло около 1,5 лет. В настоящий момент опоры перенесены за счет средств ООО «Интер Строй» несмотря на отсутствие обязанности в финансировании таких работ, и исключительно с целью продолжения строительства, поскольку судебный процесс с ПАО «Сахалинэнерго» отсрочил бы реализацию проекта еще на 1-2 года.  Размер затрат ООО «Интер Строй» уже превышает 40 миллионов рублей на реализацию проекта. Фактически департаментом занята понятная позиция, что до рассмотрения судом спора, у него отсутствуют правовые основания как для продления сроков аренды, так и в целом для содействия в реализации проекта. Все указанные обстоятельства подтверждают, что ООО «Интер Строй» предпринимало все возможные меры для реализации проекта, а задержка в реализации не связана с виновными действиями ООО «Интер Строй». 

            Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.   

            Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Губернатора Сахалинской области № 159-р от 23.10.2017 в целях реализации подпункта 3 пункта 2 статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с постановлением Правительства Сахалинской области от 29.06.2016 № 322 «О порядке подготовки распоряжения Губернатора Сахалинской области о возможности предоставления юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов для строительства (реконструкции) объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализаций масштабных инвестиционных проектов», принято решение считать возможным предоставление ООО «Интер Строй» земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000044:476 в аренду без проведения торгов для строительства и эксплуатации объекта социально-культурного назначения - крытой спортивной арены в                 с. Дальнее Сахалинской области.

           Администрации муниципального образования городской округ «Город Южно-Сахалинск» поручено обеспечить заключение с ООО «Интер Строй» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000044:476 без проведения торгов для строительства и эксплуатации объекта социально-культурного назначения - крытой спортивной арены в с, Дальнее Сахалинской области.

           16.11.2017 между департаментом (арендодатель) и ООО «Интер Строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13817, в соответствии с которым  арендодатель сдал, а арендатор принял с 16.11.2017 по 16.11.2020 земельный участок, с кадастровым номером 65:02:0000044:476, площадью 13 052 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, с. Дальнее, северо-западнее пересечения ул. Ударная и ул. Новая

            Разрешенное использование земельного участка: спорт (для строительства объекта «Стадион в с. Дальнее», предоставляется для строительства и эксплуатации объекта социально-культурного назначения – крытой спортивной арены в с. Дальнее Сахалинской области).

            На основании соглашения № 42567/2 от 13.12.2020 прекращено право аренды и расторгнут договор аренды №13817 от 16.11.2017. 

            23.12.2020 между департаментом (арендодатель) и ООО «Интер Строй» (арендатор) заключен договор аренды № 14610 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок, относящийся к категории земель земли населенных пунктов, с кадастровым номером 6510210000044:476, площадью                  13052 кв.м., адрес ориентира: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, с. Дальнее, северо-западнее пересечения ул. Ударная и ул. Новая, с 23.12.2020 по 23.12.2023.

           Целевое использование земельного участка: завершение строительства объекта социально-культурного назначения - Крытой спортивной арены, вид разрешенного использования земельного участка: «спорт (для строительства объекта «стадион в                           с. Дальнее), для иного использования» (пункт 1.2 договора)

           Пунктом 1.4 договора установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:02:0000044:3709.

           На основании передаточного акта от 23.12.2020 земельный участок передан                      ООО «Интер Строй»

           Согласно выписке из ЕГРН от 20.02.2024 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:02:0000044:3709 зарегистрировано за ООО «Интер Строй» 19.11.2020, степень готовности объекта составляет 17%.

           В соответствии с актом осмотра от 09.11.2023 департаментом произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000044:476,  в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (фундамент), строение, а также на территории размещены временные объекты (контейнеры), припаркован грузовой автотранспорт. На день осмотра строительные работы не проводились. Земельный участок огражден, доступ ограничен. 

            22.02.2024 департамент в адрес ООО «Интер Строй» направил уведомление об истечении  срока действия договора и принятии решения о совершении действий, направленных на изъятие объекта незавершенного строительства.

            Учитывая, что в установленный договором аренды трехлетний срок строительство объекта не завершено, истец обратился с настоящим заявлением.

            Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

            В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

            Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

           Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статья 239.1 ГК РФ).

            В соответствии с пунктом 3 статья 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

            Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статья 239.1 ГК РФ).

           Исходя из указанных положений, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

            Данные нормативные положения являются гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

            При этом возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, должна быть обеспечена со стороны арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать такое строительство.

            Как следует из пункта 1.2 договора, земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта социально-культурного назначения - Крытой спортивной арены.

           13.12.2019 МКУ «Городской Водоканал» выданы технические условия № 8129 на присоединение к коммунальным системам водоснабжения и водоотведения по объекту «Крытая спортивная арена в с. Дальнее Сахалинской области».

            В соответствии с пунктом 4.1 раздела 4 технических условий место и условия присоединения (врезки): вновь проложенный водопровод ПЭ 225 мм по ул. Ударная, установленный колодец; вновь переложенный водопровод по ул. Фиалковая. Пользование водой возможно только после сдачи ранее построенных водопроводных сетей в с. Дальнее в эксплуатацию.

            Согласно пункту 5.3 раздела 5 технических условий место и условия присоединения к городской канализации: канализационный коллектор по ул. Новая, существующий колодец в т.1. Канализование объекта возможно после перекладки канализации по ул. Новая с увеличением диаметра и переключения коллекторов с. Дальнее на городские сети канализации.

           08.04.2020 ООО «Интер Строй» получено положительное заключение экспертизы № 65-2-1-3-010916-2020 на проектную документацию и результаты инженерных изысканий по объекту «Крытая спортивная арена в с. Дальнее».

           В соответствии с протоколом совещания по строительству крытой спортивной арены в с. Дальнее № П-00147.А от 27.08.2020 принята к сведению информация                      ООО «Интер Строй» о необходимости разрешения вопроса о подключении строящегося объекта к городским сетям водоотведения, технические условия получены, отсутствуют точки подключения. ДГХ, МКП «Городской водоканал» поручено проработать вопрос и проинформировать о сроках подключения объекта к сетям водоотведения до 01.09.2020.

           Согласно протоколу № 2 от 02.12.2020 заседания Совета по инвестиционной деятельности при администрации города Южно-Сахалинска по вопросам реализации инвестиционных проектов на земельных участках, предоставленных в аренду без проведения торгов, департаменту городского хозяйства города Южно-Сахалинска поручено рассмотреть возможность оптимизации технических условий на присоединение к коммунальным системам водоснабжения и водоотведения спортивной арены в                          с. Дальнее в срок до 15.01.2021.

          30.08.2021 ООО «Интер Строй» направлено в адрес МКП «Городской водоканал» письмо  № 35 о предоставлении информации по вводу сетей в эксплуатацию,  о наличии точки подключения и возможности подключения к системе канализации с учетом пунктом 4.1, 5.3 технических условий  от 13.12.2019.

           01.09.2021 ООО «Интер Строй» направлено в адрес МКП «Городской водоканал» письмо  № 36 о предоставлении информации по вводу сетей в эксплуатацию и наличии точки подключения.

           Согласно письму № 4121 от 26.10.2021 МКП «Городской водоканал» во исполнение пунктом 4, 5 перечня поручений от 24.09.2020 аппарат совещания сообщило, что оптимизировать ранее выданные технические условия на присоединение к сетям водоотведения объекта «Крытая спортивная арена в с. Дальнее Сахалинской области» не представляется возможным, в связи с отсутствием свободных производственных мощностей ОСК-8. Производительность существующих очистных сооружений села Дальнее (ОСК-8) составляет 100 м3/сут. На сегодняшний день, от существующей жилой застройки, на них поступает объем сточных вод в три раза превышающий их производительность. Канализационный коллектор Ду 150 мм по ул. Новой, не сможет пропустить дополнительный объем стоков, вашего объекта, в количестве 85,17 л/с. В связи с вышеизложенным, канализование объекта будет возможно только после перекладки сетей канализации по ул. Новая, с увеличением диаметра и переключении коллектора с. Дальнее на городские сети. В настоящее время МКУ «УКС» выполняет мероприятия по разработке проекта обоснования инвестиций по объекту: «Строительство канализационного коллектора в с. Дальнее, от КНС-15 до колодца (КК сущ.), расположенного с восточной стороны жилого дома №3а, по ул. Большая полянка». Сети водопровода по ул. Ударной и ул. Фиалковой введены в эксплуатацию.

           Согласно пояснениям МКП «Городской водоканал» от 18.07.2024 по окончанию срока действия технических условий №8129 от 13.12.2019 справка о выполнении требований на присоединение указанного объекта обществу не выдавалась, подключения к системам водоснабжения и водоотведения не производилось. 31.12.2021 МКП «Городской водоканал» прекратил хозяйственную деятельность, в связи с утратой статуса гарантирующей организации для централизованного водоснабжения и водоотведения города Южно-Сахалинска (за исключением планировочного района Ново-Александровска), села Елочки, села Дальнее; централизованного водоотведения города Южно-Сахалинска (за исключением планировочного района Ново-Александровска), села Дальнее, и установлением ООО «Первая водная концессионная компания», с 08.02.2022 наименование общества - ООО «РВК-Сахалин». Распоряжением Администрации города Южно-Сахалинска централизованные сети водоснабжения и водоотведения переданы по актам-передачи от 31.12.2021, от 18.02.2022 собственнику муниципального имущества - ДУМИ Администрации города Южно-Сахалинска. Таким образом, с 01.01.2022 обязанность по выдаче и обеспечению контроля за выполнением технических условий на подключение объектов капитального строительства к централизованными системам водоснабжения и водоотведения сетям, в т.ч. и проведение реконструкции сетей в границах городского округа Южно-Сахалинск, возлагается на гарантирующего поставщика услуг - ООО «РВК-Сахалин».

           В соответствии с информацией, предоставленной МКУ «УКС», в рамках заключенного муниципального контракта № 032-016-21 с ООО «Сахстройинвестиция», на основании технических условий, выданных МКП «Городской Водоканал» от 07.09.2021 №3448 выполнены работы по подготовке документации для проведения технологического и ценового аудита обоснования инвестиций по объекту: «Канализационный коллектор в с. Дальнее, от КНС-15 до колодца (К1- сущ.), расположенного с восточной стороны жилого дома № 3а, по ул. Большая полянка», который получил заключение технологического и ценового аудита обоснования инвестиций от 13.12.2021 №65-0019-21-ОН экспертной организации Областное автономное учреждение «Управление государственной экспертизы Сахалинской области» (прилагается). В 2024 году объект включен в приказ региональной энергетической комиссии Сахалинской области от 24.12.2021 №Ю4-ОКК «Об утверждении инвестиционной программы общества с ограниченной ответственностью «РВК-Сахалин» в сфере холодного водоснабжения и водоотведения на период 2022-2027 годов». Для уточнения сроков реализации работ по мероприятиям строительства канализационного коллектора в с. Дальнее, от КНС-15 до колодца (КК сущ.), расположенного с восточной стороны жилого дома №3а, по ул. Большая полянка необходимо обратиться в ООО «РВК-Сахалин».

         Согласно пояснениям ООО «РВК-Сахалин» от 28.02.2025 сроки реализации мероприятия установлены – 2025 – 2027 год. В настоящее время проектные и строительные работы ООО «РВК-Сахалин» по объекту  «Строительство и реконструкция магистральных канализационных сетей для переключения с. Дальнее на ОСК7, с ликвидацией ОСК8, не начаты.

           Вышеизложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что выполнение технических условий № 8129 от 13.12.2019, выданных МКУ «Городской Водоканал» сроком на три года, и как следствие подключение (технологическое присоединение) объекта к сетям водоотведения (инженерно-технического обеспечения), являлась объективно невозможным по независящим от ООО «Интер Строй» обстоятельствам.

           Учитывая специфику объекта (двухэтажное здание спортивного назначения с ледовой ареной) подключение к водоотведению являлось необходимым условием для строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

            Невозможность завершения строительства объекта на земельном участке без подключения к системам водоотведения также  согласуется с положениями  подпункта 3.4.6 пункта 3.4 договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязан осуществлять благоустройство земельного участка с Правилами благоустройства территории городского округа  «Город Южно-Сахалинск», утвержденных решением  Городской Думы города Южно-Сахалинска № 177/12-15-5 от 24.06.2015 (далее – Правила благоустройства № 177/12-15-5 от 24.06.2015).

            В соответствии с пунктами 6, 7 статьи 6 Правил благоустройства № 177/12-15-5 от 24.06.2015 организация поверхностного стока осуществляется устройством открытой или закрытой систем водоотведения: коллекторов и трубопроводов, смотровых и дождеприемных колодцев, открытых и закрытых водоотводных лотков, канав, кюветов, водопропускных труб; проведением противопаводковых мероприятий. Подключение к централизованным ливневым системам водоотведения организуется на основании и в соответствии с техническими условиями на подключение (технологическое присоединение), предоставленными в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации. При организации сброса поверхностных вод в водные объекты обеспечиваются меры по предупреждению их загрязнения в соответствии с требованиями водного законодательства Российской Федерации.При организации выезда или прохода с территории объекта или домовладения через водопропускные кюветы или канавы, владелец территории (или его уполномоченные заказчик и подрядчик работ) должны осуществить устройство водопропускной трубы расчетного диаметра, с учетом высотных отметок и уклона для обеспечения беспрепятственного прохождения водотока. При строительстве и эксплуатации объектов любого назначения запрещаются действия, приводящие к подтоплению или затоплению рядом расположенных территорий, объектов, нарушающие функционирование существующих систем водоотведения и защиты территории, в том числе:самовольное подключение к системе ливневой канализации, сброс хозяйственных, фекальных и бытовых отходов в системы ливневой канализации; засыпание грунтом, строительными отходами, разрушение существующих водоотводных и водопропускных элементов, смотровых и дождеприемных колодцев закрытой системы ливневой канализации; устройство водопропускных труб недостаточного диаметра, их укладка выше отметки дна канавы, кювета; прокладка электрических кабелей, кабелей связи, установка опор различного назначения и иных сооружений в водоотводных кюветах и канавах, водопропускных трубах. Устройство элементов инженерной подготовки и защиты территории, подключение к ливневой канализации осуществляется по согласованию с уполномоченным органом администрации города в сфере дорожного хозяйства, благоустройства и охраны окружающей среды.

           Отсутствие возможности подключения объекта к системе водоотведения также явилось основанием для отказа в предоставлении кредита АО «МСП Банк» на финансирование строительства объекта.

           Кроме того, в ходе реализации проекта, ООО «Интер Строй» установлено, что непосредственно по месту размещения объекта оказался столб ЛЭП, принадлежащей ПАО «Сахалинэнерго». 

           При этом на момент изначального выделения земельного участка в аренду в 2017 году наличие ЛЭП на территории участка не указывалось.

            14.05.2019 ООО «Интер Строй» в адрес директора филиала ПАО «Распределительные сети» направлено письмо № 21 с предложением о выносе сетей за пределы участка.

           26.05.2020 ООО «Интер Строй» в адрес департамента направлено письмо № 27 о предоставлении информации по ЛЭП.

В соответствии с письмом  департамента № 3331-014.09 от 10.07.2020 в границах             арендованного земельного участка разрешения на строительство ЛЭП не выдавалось.

14.07.2020 ООО «Интер Строй» в адрес директора филиала ПАО «Распределительные сети» направлено письмо с требованием выноса за пределы линии электропередач, которая проходит по территории строительной площадки без разрешения на ее размещение.

Филиал в ответ направил в адрес ООО «Интерстрой» письмо № 02-09-2963 от 24.07.2020 о том, что ВЛ эксплуатируется с момента постройки в 1966 году, выносить ВЛ общество не обязано, однако не возражает против выноса силами заинтересованного лица при условии выполнения технических условий.

10.08.2020 ООО «Интер Строй» в адрес ПАО «Сахалинэнерго» направлено письмо № 74 о разрешении вопроса о выносе ЛЭП за пределы земельного участка.

            Согласно  протоколу совещания по строительству крытой спортивной арены в с. Дальнее № П-00147.А от 27.08.2020 департаменту было поручено в срок до 01.09.2020 проинформировать о предложениях по освобождению земельного участка от воздушной электрической кабельной линии.

            Согласно протоколу № 2 от 02.12.2020 заседания Совета по инвестиционной деятельности при администрации города Южно-Сахалинска по вопросам реализации инвестиционных проектов на земельных участках, предоставленных в аренду без проведения торгов, выполнение ООО «Интер Строй» мероприятий по реализации проекта «Строительство и эксплуатация крытой спортивной арены в с. Дальнее» усложняется установкой ПАО «Сахалинэнерго» на территории земельного участка с кадастровый номером 65:02:0000044:476 линии электропередач (в месте, где согласно проекту должен быть фундамент здания).

22.04.2021 департамент в рамках протокола рабочего совещания  в целях решения проблемы по переносу воздушной линии электропередач, размещенной в границах земельного участка, предоставленного для реализации инвестиционного проекта «крытая спортивная арена с. Дальнее» в адрес ПАО «Сахалинэнерго» направлено письмо № 1776-014/06 от 19.04.2021 с приложением возможной трассировки переноса опоры линии.

             В соответствии с пояснениями ПАО «Сахалинэнерго» воздушная линия 0,4кВ от ТП-2202 находится в собственности ПАО «Сахалинэнерго» (инвентарный номер 055-30139), отражена на балансе филиала «Распределительные сети» ПАО «Сахалинэнерго» и обслуживается Южно-Сахалинским сетевым районом филиала. Данная ЛЭП построена и принята к бухгалтерскому учету 01.09.1966 согласно данным инвентарной карточки учета основных средств. Данный объект перешел в собственность общества в рамках приватизации государственного имущества в соответствии с планом приватизации ПОЭиЭ «Сахалинэнерго» 1993 года. Согласно данным в листках обхода ВЛ-0,4кВ от ТП-2202 за сентябрь 2021 года, опоры №20-25 вынесены за пределы стадиона. 

          При рассмотрении спора ПАО «Сахалинэнерго» не смог пояснить, кто установил столб на предоставленном в аренду земельном участке от ЛЭП, принадлежащей ПАО «Сахалинэнерго», указав, что на опорах данной ВЛ использован провод СИП, перенос опор возможен без отключения ВЛ, в связи с чем, в сетевую организацию за отключением линии от электроснабжения для производства работ, лица, осуществившие перенос опор ВЛ, не обращались.

           В рамках заключенного договора строительного подряда № 11-18 11.03.2022 произведен перенос воздушной линии электропередач, что подтверждается актом № 26 от 30.05.2022.

           Наличие на земельном участке опоры ЛЭП препятствовало ООО «Интер Строй» проведению каких-либо строительных работ, в том числе по обустройству фундамента объекта в полном объеме.

         При этом, решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-4514/2023 от 19.12.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2024, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.05.2024, отказано в удовлетворении искового заявления департамента к ООО «Интер Строй» о расторжении договора аренды земельного участка № 14610 от 23.12.2020.

         При рассмотрении спора судами также дана оценка обстоятельствам, послужившим причинами, по которым строительство объекта не было завершено и не достигнута цель, ради достижения которой, был предоставлен земельный участок. Суды согласились с доводами ООО «Интер Строй» о том, что отсутствие разрешения вопроса по водоотведению препятствовало проведению строительных работ, так как проект изначально предполагает подключение к городским сетям. Исследуя обстоятельства по вопросам организации водоотведения и переноса ЛЭП, суды установили, что их не разрешение препятствует строительству объекта. При этом, приняв во внимание доказательства, свидетельствующие о принимаемых обществом мер (согласование, в том числе с ПАО «Сахалинэнерго», его отказ осуществлять перенос за счет собственных средств, решение вопросов дополнительного кредитования и др), признали отсутствие виновного бездействия со стороны ответчика при строительстве объекта. ООО «Интер Строй» предпринимало возможные меры для реализации проекта, а задержка в реализации не связана с виновными действиями ООО «Интер Строй».

           Суд учитывает, что возможность осуществления строительства согласно условиям договора аренды от 23.12.2020 должна существовать в течение всего периода действия договора.

           Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине (Определение ВС РФ от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5).

         С учетом установленных судом при рассмотрении дела обстоятельств, поскольку в период действия договора ответчик не имел возможности в предусмотренный трехлетний срок его действия осуществлять строительство объекта в полном объеме не по своей вине, а в результате действий лиц и органов, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения и ответственных за подключение объекта, ответчику фактически созданы препятствия в осуществлении строительства, оснований для удовлетворения требования об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов применительно к пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют.

           В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

           Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в удовлетворении иска отказано, вопрос о распределении судебных расходов не подлежит рассмотрению.

           В соответствии с положениями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. 

           Настоящее решение изготовлено в форме электронного документа, стороны о возбуждении производства по настоящему делу уведомлены, информация о движении дела размещена на сайте суда, в связи с чем, настоящее решение суда подлежит размещению на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия и не направляется сторонам.

           На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

                                                              Р Е Ш И Л:

          В удовлетворении исковых требований департамента землепользования города Южно-Сахалинска отказать. 

          Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в  течение месяца со дня изготовления в полном объеме.

  Судья                                                                                                   М.С. Жамнова