АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-40685/23

21 октября 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   08 октября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            21 октября 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каспаровым М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Волгодонска к потребительскому гаражному кооперативу «Форсаж» (ИНН: 

<

***>) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, по встречному исковому заявлению потребительского гаражного кооператива «Форсаж» (ИНН: 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска об урегулировании разногласий в предлагаемом к заключению договору аренды земельного участка,

 

при участии:

от Комитета по управлению имуществом города Волгодонска: не явился;

от потребительского гаражного кооператива «Форсаж»: ФИО1 по доверенности;

от третьего лица ФИО2: не явился, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее также - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к потребительскому гаражному кооперативу «Форсаж» (далее также - Кооператив), в котором просит обязать Кооператив заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 в редакции предложенной Комитетом.

В обоснование заявленных требований Комитет указывает следующее. На основании Постановления Администрации города Волгодонска от 14 июня 2013 года Кооперативу был предоставлен сроком на 10 лет в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10. В границах земельного участка находится нежилое здание с кадастровым номером 61:48:0040259:614, принадлежащее на праве собственности ФИО2. В июне 2023 года от указанного лица поступило заявление о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10. Также с заявление о заключении договора в июне обращался и сам Кооператив. Комитет  подготовил проект договора аренды со множественностью лиц и с измененным разрешённым использованием земельного участка указав – «индивидуальные гаражи, СТО». Кооператив отказался от заключения договора аренды в редакции Кооператива, ввиду чего был подан иск в суд.

Кооператив, в свою очередь, возражая против редакции договора аренды Комитета подал в суд самостоятельный иск, в уточнённой редакции которого просил согласовать условия договора аренды в предложенной им редакции, в частности исключив множественность лиц аренды, разрешённое использование земельного участка и изменив расчет арендной платы.

Встречное исковое заявление Кооператива мотивировано следующим. Договор со множественность лиц не может быть заключен в отношении спорного земельного участка, в редакции, предложенной Комитетом, поскольку устанавливается вид разрешённого использования земельного участка «под СТО», что не соответствует разрешенному использованию земельного участка.

В ходе рассмотрения дела, определением от 01 февраля 2024 года, к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, был привлечен ФИО2

Третье лицо, извещенное о рассмотрении дела (л.д. 42, 48), позиции по спору в суд не представило.

В судебном заседании представитель Кооператива поддержал заявленные требования в полном объеме, возражая против иска Комитета.

Комитет и третье лицо на рассмотрение дела представителей не направили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

01 июля 2013 года между Комитетом и Кооперативом был заключен договор аренды № 248, по условиям которого Кооператив получил в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10, площадью 26980 кв.м., под индивидуальные гаражи, сроком до 01 июля 2023 года.

Из представленной в материалах дела выписки из ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10 был поставлен на кадастровый учет 27 декабря 2004 года, относится к землям населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальные гаражи».

В границах указанного земельного участка расположен ряд объектов, учтённые как и отдельно стоящие гаражи, так и блоки гаражей, в том числе гараж общей площадью 143,1 кв.м. с кадастровым номером 61:48:0040259:614, принадлежащий на праве собственности ФИО2

24 июня 2023 года Комитет обратился ФИО2 с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 в целях использования под «СТО» (станция технического обслуживания).

Также 28 июня 2023 года аналогичное заявление о предоставления земельного участка в аренду для размещения индивидуальных гаражей подал Кооператив.

Рассмотрев данные заявления Комитет подготовил проект договора аренды от 04 июля 2023 года в котором определил множественность лиц на стороне арендатора - Кооператив и ФИО3, рассчитав при этом натуральную величину объема пользования земельным участком ФИО2 (88 кв.м.), определив разрешенное использование предоставляемого в аренду земельного участка – «индивидуальные гаражи, СТО».

В ответ на данные проект Кооператив направил в адрес Комитета протокол разногласий, в котором фактически возражал против множественности лиц на стороне арендатора и на изменение разрешенного использования земельного участка путем дополнения видом использования «СТО».

Протокол разногласий не был подписан Комитетом, что и послужило основанием для обращения с исков в суд.

Фактически существо спора и разногласий Комитета и Кооператива сводится к определению множественности лиц на стороне арендатора и изменению разрешённого вида использования земельного участка и, как следствие, сопутствующих условий договора аренды (наименованию договора, определению размера арендной платы, и т.д.)

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

1.Общие положения о множественности лиц в арендных правоотношениях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, если на земельном участке находятся несколько объектов недвижимого имущества, в том числе, если право собственности на них принадлежит нескольким лицам, возможность заключения договора аренды такого земельного участка поставлена законодателем в зависимость от того является ли земельный участок делимым или неделимым.

Вопрос о делимости (неделимости) земельного участка необходимо решать с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. Из смысла пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки и части земельных участков являются объектами гражданских отношений. Неделимый земельный участок - это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из указанного можно сделать вывод о том, что если земельный участок возможно разделить под использования расположенного на нем объекта недвижимости, то в отношении такого участка договор аренды со множественностью лиц не заключается, если же выдел участка не возможен, то собственник объекта может вступить в арендные отношения со множественность лиц на стороне арендатора.

2. Оценка возможности раздела спорного земельного участка с учетом, особенности его использования.

Как уже отмечалось выше земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10 был изначально сформирован и предоставлен в аренду для организации гаражного кооператива.

Отношения по совместному владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения либо собственников машино-мест и нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах регулируется положениями Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также – Закон о гаражных объединениях).

Пунктом 1 статьи 3 Закона о гаражных объединениях установлено, что местоположение границ территории гаражного назначения определяется проектом межевания территории. Разработка проекта планировки территории не является обязательной, однако может быть осуществлена по решению общего собрания собственников гаражей или членов гаражного кооператива.

При этом в пункте 3 указанной статьи определено, что земельный участок, предназначенный для размещения гаража, может быть включен в границы только одной территории гаражного назначения.

В силу части 9 пункта 1 стати 25 Закона о гаражных объединениях вопрос о распределение образованных на основании утвержденного проекта межевания территории гаражного назначения земельных участков между членами товарищества собственников недвижимости отнесен к компетенции общего собрания.

Из совокупного толкования указанных выше положений закона следует, что в границах земельного участка, предоставленного для организации гаражного кооператива, возможно образование и предоставление земельного участка непосредственно под индивидуальным гаражом, то есть по общему правилу такой участок является делимым.

Действительно, значимым процедурным фактором для выделения является утвержденный на общем собрании проект межевания территории гаражного кооператива, вместе с тем, данный проект не определяет делимость или неделимость, а лишь является элементом административной процедуры выдела.

Общие критерии по образованию земельного участка (равно и выделу) установлены положениями статьи 11.9 Земельного кодекса РФ.

Для определения делимости земельного участка судом была запрошена от Комитета выписка из правил землепользования и застройки.

Из указанной выписки следует, что участок Кооператива находится в территориальной зоне – производственно-коммунальная зона первого типа (П-1/30).

В указанной территориальной зоне в числу основанных видов использования определено, в том числе «Размещение гаражей для собственных нужд» (код 2.7.2) – к которой и относится землепользование участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10.

Также из указанной выписки следует, что максимальных и минимальных размеров для образования участка под «Размещение гаражей для собственных нужд» (код 2.7.2) не установлено. Каких-либо иных препятствий для формирования земельного участка под гаражом также не усматривается из правил землепользования и застройки.

Таким образом, судом не установлено каких-либо установленных правилами землепользования и застройки ограничений на формирование земельного участка под гаражом, отсутствие же проекта такого межевания не указывает на неделимость земельного участка и возможность заключения договора со множественностью лиц на стороне арендатора.

3.Оценка возможности предоставлении части земельного участка в границах территории гаражного назначения под «СТО».

По логике Комитета включение в состав соарендатора земельного участка ФИО2 также привело к дополнению вида использования земельного участка – видом «СТО».

Вместе с тем, частью 2 статьи 2 Закона о гаражных объединениях установлено, что под гаражом понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств.

Таким образом, законом установлено ограничение на использование гаража в составе территории гаражного назначения - исключительно для хранения транспортных средств.

Организация станции технического обслуживания не соответствует, ни нормам Закона о гаражных объединениях, ни правилам землепользования и застройки, в которых для вида пользования «Размещение гаражей для собственных нужд» (код 2.7.2) вспомогательных видов использования не установлено, а основной вид предполагает также только хранение автотранспорта.

В целом размещение и использование в границах территории гаражного назначения станции технического обслуживания, то есть коммерческого использования земельного участка, является формой нецелевого использования, что в том числе отражено в ответе Управления Росреестра по Ростовской области (л.д. 33), которое осуществляет полномочия по государственному земельному надзору за использованием земельных участков (Постановление Правительства РФ от 30.06.2021 N 1081).

Более того, двойной вид использования, определённый Комитетом в проекте договора, противоречит сведениям ЕГРН, в которых у земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 установлен вид разрешенного использования  «индивидуальные гаражи».

Обобщая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования Комитета о понуждении Кооператива к заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не подлежат удовлетворению, спорное положения договора аренды надлежит согласовать в редакции Кооператива.

В соответствии с полуденными стати 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по оплате государственной пошлина за встречный иск возлагаются на Комитет, с учетом противопоставимости интересов спорящих сторон и их процессуальной позиции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Волгодонска отказать.

Встречные исковые требования потребительского гаражного кооператива «Форсаж» (ИНН: 

<

***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 между потребительским гаражным кооперативом «Форсаж» (ИНН: 

<

***>) и Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска, разрешив их следующим образом:

Изложить положения договора аренды в редакции потребительского гаражного кооператива «Форсаж»:

- Название документа: «Договор аренды № _ находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.07.2023г.»;

- Преамбула договора: «Комитет по управлению имуществом города Волгодонска, в лице председателя Комитета по управлению имуществом города Волгодонска ФИО4, действующего на основании Положения о Комитете по управлению имуществом города Волгодонска, утвержденного решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2008г. № 29, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Потребительский гаражный кооператив  «Форсаж», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 347360, 

<

...> в лице председателя ФИО5, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий  договор о нижеследующем:»;

- пункт 1.1 договора:  «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 26 980 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:48:0040259:10, находящийся по адресу: 

<

...>, для использования в целях  -индивидуальные гаражи», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося неотъемлемой частью.»;

- пункт 1.2 договора: Исключить;

- пункт 1.3 договора: Исключить;

- пункт 1.4 договора: «Характеристика земельного участка:

- Площадь сервитутов, обременяющих права на арендованном земельном участке: 211 кв.м. – охранная зона объектов электросетевого хозяйства (61.48.2.126), 89 кв.м. - охранная зона объектов электросетевого хозяйства (61.48.2.127), 211 кв.м. – охранная зона инженерных коммуникаций (61:48- 6.67), 89 кв.м.- охранная зона инженерных коммуникаций (61:48- 6.53).

На земельном участке имеются – индивидуальные гаражи».

- пункт 3.1 договора: «Годовой размер арендной платы за земельный участок составляет:

366 235,42 рубля (триста шестьдесят шесть тысяч двести тридцать пять рублей 42 копейки».

Размер арендной платы за период с 04.07.2023г. по 31.12.2023г. составляет:

181 611,78 руб. (сто восемьдесят одна тысяча шестьсот одиннадцать рублей 78 копеек).

- пункт 3.8 договора: Исключить;

- пункт 8.5 договора: Исключить;

-  пункт 8.6 договора: Исключить;

- пункт 8.7 договора: «Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон».

- в пункте 9.1.2 договора: «Приложение №2, лист 1 – Расчет арендной платы»

-  в пункте 10 договора: Реквизиты и подписи сторон: Исключить ФИО2 с реквизитами и подписью;

- Приложение № 1 к договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.07.2023г. изложить в следующей редакции::

 

Акт

приема-передачи в аренду земельного участка по адресу:

<

...>

от 04.07.2023г.

 

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска, в лице председателя Комитета по управлению имуществом города Волгодонска ФИО4, действующего на основании Положения о Комитете по управлению имуществом города Волгодонска, утвержденного решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2008г. № 29, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Потребительский гаражный кооператив  «Форсаж», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 347360, 

<

...> в лице председателя ФИО5, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые Стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем:

1.    Настоящий акт составлен во исполнение пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 04.07.2023г.

2.   Арендодатель передает, а Арендатор принимает земельный участок, площадью 26 980 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:48:0040259:10, находящийся по адресу: 

<

...>, для использования в целях «индивидуальные гаражи», в границах, указанных в Выписке из ЕГРН, прилагаемой к договору аренды.

3.    Состояние земельного участка – удовлетворительное.

 

Подписи Сторон:

 

Арендодатель:

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска

ИНН 

<

***> КПП 614301001

Казначейский счет:

03100643000000015800 в Отделение

Ростов-на-Дону банка России //УФК по Ростовской области г. Ростова-на-Дону

ОКТМО 60712000, БИК 016015102

Единый казначейский счет:

40102810845370000050

Место нахождения:

347375, 

<

...>

__________/_____________________

Арендатор:

ПГК «Форсаж»,

ИНН 

<

***>,

КПП 614301001

БИК 046032846

ОГРН 

<

***>

Ростовская область,

<

...>

 

 

 

____________П.ФИО6            

 

- Приложение № 2 к договору лист 1 «Расчет арендной платы»: Исключить;

- Приложение № 2 к договору лист 2 к договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.07.2023г. изложить в следующей редакции:

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

 

Наименование арендатора: ПГК «Форсаж»

Целевое использование участка: индивидуальные гаражи

Кадастровый номер: 61:48:0040259:10

Адрес участка: 

<

...>

Площадь участка: 26980 кв.м., из них 964 кв.м. – льготники; 5068 – пенсионеры; 20948 – индивидуальные гаражи.

Кадастровая стоимость: 42 412 829,8 рублей.

Ставка арендной платы: 0,01% - льгота, 0,47%- пенсионеры, 0,94 % - индивидуальные гаражи.

Коэффициент инфляции- 1, 055% - 2023г.

Размер годовой арендной платы составляет:

42 412829,8 * 1,055 *0,01%*964/26980 + 42 412829,8 * 1,055 *0,94%*20948/26980 + 42 412829,8 * 1,055 *0,47%*5068/26980= 366 235,42 руб. (триста шестьдесят шесть тысяч двести тридцать пять рублей 42 копейки).

Размер арендной платы за период с 04.07.2023г. по 31.12.2023г. составляет:

181 611,78 руб. (сто восемьдесят одна тысяча шестьсот одиннадцать рублей 78 копеек) и уплачивается ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала.

На момент заключения настоящего договора размер арендной платы за землю устанавливается в соответствии с постановлением Администрации города Волгодонска от 07.12.2015г. №2528 «Об утверждении Положения об определении размера арендной платы, расчета, условий и сроков оплаты за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Волгодонск».

 

Арендодатель:                                                                     Арендатор:

 

Комитет по управлению имуществом                             ПКГ «Форсаж»

Города Волгодонска

 

Остальные пункты оставить в редакции Комитета по управлению имуществом города Волгодонска.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Волгодонска в пользу потребительского гаражного кооператива «Форсаж» (ИНН: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.