﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 ноября 2020 года

Дело №

А56-63691/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2020 года.

	Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от открытого акционерного общества «Российские железные дороги» Гречанникова В.Е. (доверенность от 26.12.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 30.12.2019),

            рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2020 по делу № А56-63691/2018,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги», место нахождения: 107174, г. Москва, Новая Басманная ул., д. 2, ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727 (далее – ОАО «РЖД»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – КИО), о взыскании 25 919 803 руб. 52 коп. неосновательного обогащения за период со второго квартала 2015 года по апрель 2018 года и об обязании внести в договор аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора от 19.09.2006 № 11/ЗД-02552 следующие изменения путём заключения дополнительного соглашения к договору: 

1) пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: «Величина годовой арендной платы за Участок, выраженная в рублях, составляет два процента кадастровой стоимости Участка»; 

2) пункт 3.5 договора исключить;

3) в пункте 3.7 договора слова «в соответствии с п. 3.5 Договора» заменить словами «в соответствии с п. 3.4 Договора».

Решением суда от 10.09.2018 иск удовлетворён.

Постановлением апелляционного суда от 01.11.2018 решение оставлено без изменения.

  Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2019 решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

   При новом рассмотрении дела ОАО «РЖД» уточнило требование, просило взыскать с ответчика 47 104 990 руб. 85 коп. неосновательного обогащения и 8 286 349 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и отказалось от требований о внесении изменений в договор аренды.

   Решением суда от 22.11.2019 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционного суда от 03.07.2020 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КИО просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Податель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка, имеющего вид разрешенного использования – «для размещения административно-управленческих и общественных объектов», заключен с ОАО «РЖД», являющимся собственником нежилых помещений общей площадью 22 869,6 кв. м, имеющих назначение – «контора, склад, столовая, гостиница, стоматологическая поликлиника», в нежилом здании.

По мнению подателя жалобы, суд нарушил нормы процессуального права, так как истец не только изменил размер требований за период с 01.04.2015 по 30.04.2018, но и добавил новые требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.05.2018 по 31.12.2019, а также заявил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Податель жалобы считает, что истец одновременно изменил предмет и основание иска, полагает, что суды вышли за предмет заявленного иска, рассмотрели не заявленное истцом требование о взыскании денежных средств за период с 01.10.2019 по 31.12.2019, при этом досудебный порядок урегулирования спора в отношении долга за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 не соблюден. 

Податель жалобы ссылается на то, что ОАО «РЖД» недобросовестно и противоречиво осуществляло свои процессуальные права: предъявило дополнительные требование, изменило одновременно предмет и основание иска, изменило позицию относительно природы взаимоотношений истца и ответчика, давало противоречивые пояснения в суде, однако суды в целях пресечения недобросовестного поведения истца не применили процессуальный эстоппель.

Податель жалобы не согласен с выводами судов о том, что находящееся на арендованном земельном участке здание является многоквартирным жилым домом, указывает на то, согласно техническому паспорту здания от 09.04.1998 оно представляет собой 5-6 этажное административное здание 1850-1860 годов постройки, 25.02.2019 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу были внесены изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о назначении здания с «нежилое здание» на «многоквартирный дом», однако уполномоченный орган государственной власти не принимал решение об изменении назначения здания на «многоквартирный дом», у Управления Росреестра отсутствовали основания для верификации, изменение назначения здания в порядке верификации и гармонизации данных законодательством не предусмотрено, Управлением Росреестра была устранена допущенная ошибка 25.02.2019, здание учтено с назначением «нежилое здание».

Податель жалобы ссылается на то, что наличие в нежилом здании семи квартир площадью 669,2 кв. м, составляющих 2,5% от площади всего здания, не влечет изменения назначения здания и его учета как многоквартирного жилого дома,  указывает на то, что денежные средства получены КИО на основании договора аренды земельного участка, ОАО «РЖД», владеющее нежилыми помещениями в здании, составляющими 91 % от площади всего здания, не могло не знать о нахождении в нём жилых помещений, однако обратилось с просьбой заключить договор аренды земельного участка. 

Податель жалобы полагает, что не имеется оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО «РЖД» просит оставить решение и постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в нём выводами. ОАО «РЖД» не согласно с доводами подателя жалобы о нарушении судами норм процессуального права, считает, что истец изменил только основание иска, ссылается на то, что у ответчика отсутствовало намерение урегулировать спор во внесудебном порядке, полагает, что не имеется оснований для применения процессуального эстоппеля.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель КИО поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ОАО «РЖД» обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре                        Санкт-Петербурга от 11.06.2004 № 904 утверждены границы земельного участка площадью 7 253 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 117, лит. А, и ОАО «РЖД» предложено заключить с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ), правопредшественником КИО, договор долгосрочной аренды названного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. 

КУГИ (арендодатель) и ОАО «РЖД» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 19.09.2006 № 11/ЗД-02552, предметом которого является земельный участок площадью 7 253 кв. м с  кадастровым номером 78:1061:21, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 117, лит. А. 

  При новом рассмотрении дела истец отказался от требования о внесении изменений в договор, уточнил требование и просил взыскать с ответчика 47 104 990 руб. 85 коп. неосновательного обогащения и 8 286 349 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование уточненного иска ОАО «РЖД» ссылается на то, что заключенный КУГИ и ОАО «РЖД» договор аренды земельного участка является ничтожным, поскольку на участке расположено здание, являющееся многоквартирным жилым домом, так как в нём находится 7 жилых квартир, в отношении которых зарегистрировано право собственности физических лиц, земельный участок находится в общей долевой собственности всех собственником помещений в здании.

  Суд первой инстанции при новом рассмотрении дела принял уточнение требований истцом, посчитал установленным, что здание на земельном участке, являющемся предметом упомянутого договора аренды, является многоквартирным домом, право собственности на семь квартир в этом доме зарегистрированы за гражданами, сделал вывод о том, что с 2005 года земельный участок находится в собственности собственников помещений дома, применил статьи 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворил иск.

  Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения настоящего спора.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что ответчик, получив от истца арендную плату по договору аренды земельного участка, неосновательно обогатился за счёт истца, поскольку земельный участок, являющийся предметом заключенного КУГИ и ОАО «РЖД» договора аренды, занят многоквартирным жилым домом, в связи с этим является общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Признавая названное здание многоквартирным жилым домом, суды сослались на то, что в нем находится семь квартир, право собственности на которые зарегистрированы за физическими лицами, а также на то, что согласно выписке из ЕГРН упомянутое здание является многоквартирным домом, и в соответствии с письмом ГУП «ГУИОН» от 04.02.2019 № 1091-01/05 по состоянию на 29.12.2012 в здании учтены жилые квартиры, в связи с чем информация об объекте как нежилом здании является ошибочной. 

Поскольку предметом спора являются обстоятельства, касающиеся  взыскания в качестве неосновательного обогащения денежных средств, перечисленных истцом ответчику по договору аренды в круг обстоятельств, подлежащих исследованию, подлежат включению обстоятельства, связанные заключением и исполнением сторонами договора аренды земельного участка, с созданием и использованием находящегося на нём здания, установлением и изменением статуса здания как жилого или нежилого объекта, с назначением земельного участка.  

Однако сделав указанные выводы, суды обеих инстанций не исследовали обстоятельства, связанные с тем, каково было назначение упомянутого здания при его строительстве и последующей эксплуатации, не установили, каково назначение всех помещений в здании, каким образом используются все помещения в здании, не установили соотношение жилых и нежилых помещений, не выяснили, в связи с чем семь помещений в здании приобрели (имели) статус жилых помещений (квартир), как они расположены относительно других помещений в здании, не установили, что послужило основанием для внесения Управлением Росреестра изменений в сведения ЕГРН относительно назначения здания, не установили,  было ли принято решение уполномоченного органа на изменение назначения здания «нежилое здание» на «многоквартирный дом», не исследовали обстоятельства, связанные разрешенным использование арендованного земельного участка. 

Указанные фактические обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, поскольку сам факт нахождения двух или более квартир в здании не изменяет автоматически назначение здания. Так, например, здание школы, в котором расположены две квартиры, предоставленные для проживания учителям или иным работникам, не утрачивает при этом статуса нежилого здания, предназначенного для обучения, и не приобретает статуса многоквартирного жилого дома. 

Суды не проверили и не дали оценку доводам КИО о том, что договор аренды в отношении земельного участка, имеющего вид разрешенного использования – «для размещения административно-управленческих и общественных объектов», заключен с ОАО «РЖД», являющимся собственником нежилых помещений общей площадью 22 869,6 кв. м, составляющих 91% от всех помещений здания, помещения ОАО «РЖД» имеют назначение – «контора, склад, столовая, гостиница, стоматологическая поликлиника», согласно техническому паспорту здания от 09.04.1998 оно представляет собой 5-6 этажное административное здание 1850-1860 годов постройки, 25.02.2019 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу были внесены изменения в сведения ЕГРН о назначении здания «многоквартирный дом» ошибочно без решения уполномоченного органа государственной власти об изменении назначения здания, допущенная ошибка Управлением Росреестра устранена 04.06.2020, здание учтено с назначением «нежилое здание», о том, что наличие в названном нежилом доме семи квартир площадью 669,2 кв. м, составляющих 2,5% от площади всего здания, не влечет изменения назначения здания. 

Применив пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее - Положение), суды не учли следующее. В соответствии с пунктами 1 и 7 Положения, настоящее Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, а многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливает порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, а также порядок оценки и обследования помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Указанный нормативный правовой акт не содержит положений, регламентирующих  порядок и основания признания здания жилым или нежилым, перевод нежилого здания в жилое и обратно. Соответственно, данное Положение не подлежит применению к правоотношениям сторон по настоящему делу, где предметом спора являются обстоятельства, касающиеся  назначения здания.  

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установить назначение упомянутого здания при его строительстве и дальнейшей эксплуатации, каково назначение всех помещений в здании, каким образом они фактически используются, каково соотношение жилых и нежилых помещений в здании,  каково было назначение здания в соответствии со сведениями ЕГРН, что послужило основанием внесения Управлением Росреестра изменений в сведения ЕГРН относительно назначения здания, каково разрешенное использование земельного участка под зданием, соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка назначению находящегося на нём здания. 

При новом рассмотрении дела суду следует проверить доводы всех участвующих в деле лиц, в том числе доводы ответчика о том, что договор аренды в отношении земельного участка, имеющего вид разрешенного использования – «для размещения административно-управленческих и общественных объектов», заключен с ОАО «РЖД», являющимся собственником нежилых помещений общей площадью 22 869,6 кв. м, составляющих 91% от всех помещений здания, помещения ОАО «РЖД» имеют назначение – «контора, склад, столовая, гостиница, стоматологическая поликлиника», согласно техническому паспорту здания от 09.04.1998 оно представляет собой 5-6 этажное административное здание 1850-1860 годов постройки, 25.02.2019 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу были внесены изменения в сведения ЕГРН о назначении здания «многоквартирный дом» ошибочно без решения уполномоченного органа государственной власти об изменении назначения здания, допущенная ошибка Управлением Росреестра устранена 04.06.2020, здание учтено с назначением «нежилое здание», наличие в нежилом здании семи квартир площадью 669,2 кв. м, составляющих 2,5% от площади всего здания, не влечет изменения назначения здания. 

При новом рассмотрении дела суду следует также обсудить вопрос о привлечении к участию в деле всех собственником помещений в упомянутом здании.

После чего суду необходимо дать установленным обстоятельствам правовую оценку и распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа					

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2020 по делу № А56-63691/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин