Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-4719/2020

г. Владивосток

17 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 марта 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации,

апелляционное производство № 05АП-895/2021,

на решение от 26.01.2021 

судьи М.В. Зуева

по делу № А59-4719/2020 Арбитражного суда Сахалинской области,

по исковому заявлению федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточная транспортно-экспедиторская компания» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

о расторжении договора аренды от 27.12.2005 № 411 и возврате арендуемого имущества, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восточная транспортно-экспедиторская компания» 

к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений», 

о признании недействительной односторонней сделки по увеличению размера арендной платы по договору аренды от 27.12.2005 № 411, 

третьи лица: Министерство обороны Российской Федерации,

при участии:

от ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации: ФИО2 по доверенности от 08.07.2020 сроком действия на 1 год, паспорт;

от Министерства обороны Российской Федерации: ФИО2 по доверенности от 13.11.2020 сроком действия до 23.11.2022, паспорт;

от ООО «Восточная транспортно-экспедиторская компания»: ФИО3 по доверенности от 24.02.2021 сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Восточная транспортно-экспедиторская компания» (далее – общество) с иском о расторжении договора аренды от 27.12.2005 № 411 и возврате арендуемого имущества.

В свою очередь, общество обратилось к учреждению со встречным иском о признании недействительным увеличения учреждением в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды путем направления уведомления от 16.01.2020 № 141/6/04-23/329.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Российская Федерация в лице Министерства обороны Российской Федерации (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 18.01.2021 отказано в удовлетворении как первоначального, так и встречного исковых требований.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 18.01.2021 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что согласно разъяснениям судов и сложившейся судебной практике в гражданских правоотношениях под разумным понимается срок, не превышающий семи дней, тогда как арендатор не исполнял свои обязанности по внесению арендной платы на протяжении шести месяцев. Апеллянт считает, что в обжалуемом решении судом сделан вывод о том, что нарушение существенных условий договора аренды не является основанием для расторжения договора аренды, что, по его мнению, противоречит действующему законодательству.

В судебном заседании апелляционного суда представитель учреждения и третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель общества по доводам апелляционной жалобы возражала, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, в связи с чем просила оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Поскольку апелляционная жалоба подана на решение от 18.01.2021 только в части отказа в удовлетворении первоначального иска, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части. Вопрос о проверке судебного акта в части в судебном заседании выносился на обсуждение сторон, которые возражений не заявили.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области (управление, арендодатель), от имени собственника – Российской Федерации и обществом (арендатор) 27.12.2005 был заключен договор аренды № 411 (далее – договор).

По условиям договора управление при участии балансодержателя – 1977 Отделения морской инженерной службы Тихоокеанского флота МО РФ передает, а арендатор принимает в аренду (за плату во временное пользование) федеральное имущество согласно приложению № 1, расположенное по адресу: г. Корсаков, военный городок № 8, ул. Вокзальная, д. 38 для использования под склад жидкого топлива.

Балансодержатель – 1977 Отделение морской инженерной службы Тихоокеанского флота МО РФ 24.09.2012 прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

В соответствии с пунктом 1.2 договора передача федерального имущества оформляется актом приема-передачи (Приложение № 1), который составляется и подписывается в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон). 

Согласно приложениям № 1 и № 2 к договору по акту приема-передачи арендатору передано следующее имущество: трубопровод L – 2599,6 м; резервуар № 7 V = 1020 куб. м; резервуар № 6 V = 1020 куб. м; резервуар № 1 V = 24182 куб. м; бетонная площадка (пункт налива) - 165,9 кв. м; караульное для собаководов - 38,3 кв. м; насосная (раздаточная) № 2 - 34,6 кв. м; насосная (раздаточная) № 1 - 33,6 кв. м; хранилище - 133,5 кв. м; хранилище - 148,0 кв. м; гараж - 331,1 кв. м; баня - 41,6 кв. м; уборная (туалет) - 8,3 кв. м; караульное здание - 123,8 кв. м; штаб - 170,5 кв. м; нежилое здание (камбуз) - 38,2 кв. м; казарма с гаражными боксами - 293,1 кв. м; резервуар № 2 V = 209 куб. м; резервуар № 5 V = 2283 куб. м; резервуар № 4 V = 11531 куб. м; резервуар № 3 V = 212 куб. м.

Изначально договор был заключен на срок до года и действовал с 01.01.2006 по 27.12.2006 (пункт 1.3 договора). Дополнительным соглашением от 11.03.2006 № 1 к договору стороны продлили срок аренды до 01.07.2011, дополнительным соглашением от 11.03.2006 № 2 к договору – до 01.07.2021.

По условиям договора арендатор обязался своевременно оплачивать арендные платежи в сроки, установленные договором (пункт 2.3.11 договора).

Дополнительным соглашением от 11.03.2006 № 1 к договору пункт 2.3.9 договора об обязанностях арендатора изложен в новой редакции, согласно которой арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт арендуемого имущества за счет собственных средств производить капитальный ремонт арендуемого имущества в соответствии с утвержденным балансодержателем планом-графиком.

В соответствии с пунктом 4.1 договора сумма ежемесячной арендной платы, подлежащей перечислению в федеральный бюджет, составляет 100 976 рублей, без учета НДС. Годовая сумма арендной платы составляет 1 211 712 рублей без учета НДС. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Согласно пункту 4.3 договора сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет в доход федерального бюджета в установленном порядке отдельным платежным поручением.

В силу пункта 4.5 договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен управлением, но не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору управлением, является для арендатора обязательным и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

При неуплате арендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента наступления сроков платежа управление вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном порядке.

Согласно пункту 6.3 договора договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению по требованиям как управления, так и балансодержателя, в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора:

- при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды, в сроки установленные договором, в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения;

- при использовании помещения (в целом иди частично) не в соответствии с целями, определенными в приложении № 1 к договору.

- при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния имущества, инженерного оборудования и прилегающих территорий, либо невыполнения обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.4, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.9, 2.3.10, 2.3.11 договора.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды объектов федерального недвижимого имущества от 20.08.2019 № 867/2019, подготовленным ООО «АФК-Аудит», рыночная стоимость годовой арендной платы по состоянию на 24.07.2019 составила 14 274 983 рублей (без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию).

В соответствии с пунктом 4.5 договора учреждение 23.01.2020 направило арендатору уведомление от 16.01.2020 № 141/6/04-23/329 об установлении с 01.01.2020 нового размера арендной платы - 1 189 581 рубль 92 копейки в месяц без учета НДС и расходов на содержание и эксплуатацию.

Таким образом, с учетом уведомления об установлении нового размера арендной платы, за период с января по июнь 2020 арендатору необходимо было внести арендую плату на общую сумму 6 224 467 рублей 20 копеек.

В ответе от 05.02.2020 № 05/1 на уведомление общество отметило превышение вновь установленной величины арендной платы над первоначальной арендной платой в 12 раз, указав, что это свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны учреждения и является необоснованным.

Письмом от 19.03.2020 учреждение направило обществу копию отчета об оценке рыночной стоимости права аренды объектов федерального недвижимого имущества от 20.08.2019 № 867/2019, подготовленного ООО «АФК-Аудит».

В последующей переписке общество предлагало отменить результаты оценки, проведенной ООО «АФК-Аудит» и заключить трехсторонний договор на оказание услуг по оценке арендуемого имущества, где заказчиком будет учреждение, а плательщиком - арендатор, что будет отвечать реальной актуализации арендной платы.

Претензией от 22.04.2020 учреждение обратилось к обществу с требованием о погашении задолженности по арендной плате за период с 01.02.2020 по 30.04.2020 с учетом внесенных в 2020 году платежей, в размере 3 441 399 рублей 36 копеек – с учетом уведомления об увеличении размера арендной платы. На случай неисполнения требований претензии в трехдневный срок учреждение поставило общество в известность о взыскании задолженности в судебном порядке.

О необходимости погашения указанной задолженности учреждение было повторно уведомлено 30.04.2020.

В ответе на претензию от 03.06.2020 общество указало, что поскольку оно не согласно с повышением размера арендной платы, оплата будет производиться по условиям договора без учета изменения ее размера.

Как следует из акта сверки взаимных расчетов и не оспаривается сторонами, общество своевременно производило внесение арендной платы в прежнем размере – 100 976 рублей в период с января по май 2020 года.

Претензией от 23.06.2020, ссылаясь на существенное нарушение обществом договорных обязательств при наличии непогашенной задолженности в размере 5 618 611 рублей 20 копеек, учреждение предлагало обществу погасить задолженность в срок до 10.07.2020, а в случае непогашения задолженности в срок до 15.07.2020 – расторгнуть договор с указанной даты.

Платежными поручениями от 29.06.2020 № 208 и от 07.07.2020 № 213 общество полностью оплатило задолженность по арендной плате с учетом уведомления об увеличении размера арендной платы в суммах 6 035 793 рубля 08 копеек и 45 300 рублей 05 копеек соответственно.

В последующем, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела и подтверждено актом сверки взаимных расчетов, перечисление арендной платы с июля 2020 года по ноябрь 2020 года производилось обществом своевременно в размере 1 189 581 рубль 92 копейки – с учетом уведомления об увеличении размера арендной платы.

Ссылаясь на существенное нарушение обществом договорных обязательств и положения пункта 6.3 договора, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора и возврате имущества.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований учреждения, сочтя, что такая мера ответственности, как расторжение договора, являясь крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны,  несоразмерна допущенному обществом нарушению обязательства и балансу интересов сторон.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции  и отклоняет доводы подателя апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении требований учреждения суд первой инстанции верно руководствовался нормами главы 34 ГК РФ об аренде, а также общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если арендатор в разумный срок не устранит соответствующие нарушения.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Исходя из вышеизложенного, погашение арендатором задолженности по арендной плате, в том числе в срок, установленный для этого в претензии арендодателя, не лишает последнего права на предъявление требования о досрочном расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции установил, что в период с января по май 2020 года общество не внесло арендную плату в сроки, установленные договором, с учетом уведомления об увеличении ее размера. В этой связи суд счел доказанным материалами дела факт систематического ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей в полном объеме и факт невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. 

Между тем, признав формальное соблюдение истцом условия пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 ГК РФ, являющихся основанием для предъявления требования о расторжении договора, суд посчитал, что просрочка исполнения обязательства по оплате арендной платы не являлась значительной.

Судом также учтены разъяснения пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, а также принято во внимание, что погашение задолженности по арендной плате произведено обществом 29.06.2020, то есть до 10.07.2020 – в сроки, указанные в претензии и предложении о расторжении договора от 23.06.2020.

Помимо этого суд отметил непредставление учреждением в материалы дела доказательств того, что сохранение договорных отношений является для него невыгодным и нецелесообразным.

Коллегия также считает значимыми также пояснения общества о причинах допущенного нарушения денежных обязательств по договору - значительное повышение размера арендной платы, с которым общество не было согласно и вело с учреждением переписку о необходимости пересмотра размера арендной платы и о необходимости отсрочки платежей в связи с эпидемиологической ситуацией в 2020 году.

Довод апеллянта о том, что в гражданских правоотношениях под разумным понимается срок, не превышающий 7 дней отклоняется, как не основанный на нормах права и судебной практике, прямо противоречащий волеизъявлению самого учреждения, установившего в претензии от 23.06.2019 срок на погашение задолженности до 10.07.2019.

Отсутствие в законодательстве единого установленного разумного срока, в том числе для погашения задолженности, обусловлено тем, что понятие «разумный срок» является оценочным и определяется судом в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств дела и особенностей рассматриваемого правоотношения.

В рассматриваемом случае, в силу приведенных выше норм права разумность срока на погашение задолженности определяется исходя из поведения арендатора после получения предусмотренных частью 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ требований арендодателя, а не общей продолжительности периода нарушения обязательства по внесению арендной платы.

Кроме того, в случае принятия позиции апеллянта о разумности срока, не превышающего семи дней, исковые требования не подлежали бы удовлетворению в силу разъяснений абзаца второго пункта 23 постановления № 73 в связи с непредъявлением самим учреждением требования о расторжении договора в семидневный срок.

Таким образом, право требовать расторжения договора в связи с невнесением арендатором арендной платы у арендодателя в рассматриваемом случае не возникло.

Что касается довода учреждения о нарушении арендатором существенных условий договора аренды, апелляционная коллегия отмечает, что единственным существенным условием договора аренды в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ является условие о предмете, а учреждение подменяет понятия «нарушение существенного условия договора» и «существенное нарушение условий договора», в то же время основанием для отказа в иске является не отсутствие длительного нарушения обязанностей арендатором, а устранение арендатором допущенных нарушений в определенный самим арендодателем срок, в связи с чем данный довод не имеет правого значения и не принимается во внимание.

В силу вышеизложенного апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований учреждения.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта в обжалуемой части не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный 

апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 18.01.2021  по делу №А59-4719/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына