Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-30614/2018

21 октября 2020 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 октября 2020 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И. В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению прокурора Челябинской области к администрации Карабашского городского округа,  обществу с ограниченной ответственностью «Южуралтеплострой», о признании недействительным распоряжения администрации Карабашского городского округа, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общества с ограниченной ответственностью «Юрис»

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – сл. удостоверение;

от ООО «Южуралтеплострой»: ФИО3 – представителя по доверенности  от 09.06.2019;

от администрации Карабашского городского округа: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Челябинской области обратился (далее – заявитель) в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации Карабашского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью «Южуралтеплострой» (с учетом уточнений)  в котором просит:

1) признать недействительным распоряжение  администрации Карабашского городского округа от 25.09.2015 № 1613 «О предоставлении в собственность за плату  ООО «Южуралтеплострой» земельного участка  из земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч. № 1, для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха»;

2) признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № 96 от 25.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, площадью 20800,00 кв.м, расположенному по адресу: Челябинская область г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», расположенный по адресу: Челябинская область г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч. № 1; 

- обязать ООО «Южуралтеплострой» возместить администрации Карабашского городского округа стоимость приобретенного по спорному  договору № 96 от 25.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 в размере 2 751 454 руб. 16 коп.;

- погасить запись № 74-74/032-74/029/001/2015-294/1 в Едином государственном реестре недвижимости от 20.10.2015 о регистрации права собственности ООО «Южуралтеплострой» на земельный участок с кадастровым номером 74:29:0000000:96.

Судом к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Юрис».

Определением от 16.10.2019 была произведена замена судьи Командировой А.В. судьей Мрез И.В. и дело передано на рассмотрение судье Мрез И.В.

Представители администрации Карабашского городского округа, третьих лиц, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства.

С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей, не явившихся лиц, в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель прокурора в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в заявлении, письменных пояснениях (л.д. 55-62 т.4) (л.д.140-141 т.4).  В обоснование заявленных требований заявитель указал, что спорный земельный участок в нарушение требований п.п. 6 ч.2 ст.39.3, ч.1 ст.39.20 Земельного кодекса  РФ передан юридическому лицу в собственность по договору купли-продажи от 25.09.2015 для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха.

Прокурор ходатайствовал о восстановлении пропущенного срока. В обоснование указал, что Прокуратуре Челябинской области стало известно о принятом распоряжении администрации Карабашского городского округа от 25.09.2015 № 1613, заключенном договоре купли-продажи № 96 на основании представленных материалов из Челябинской природоохранной прокуратуры в сентябре 2018 года. В отношении вышеуказанной сделки применяется общий срок исковой давности. Ответчик привел неверное толкование положений статьи 181 ГКРФ. Установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исчисляется с момента начала исполнения сторонами оспариваемой сделки, а не с момента, когда о нарушении своих прав стало известно заинтересованному лицу (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 11404/08 и от 16.06.2009 № 998/09). Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено. Заявитель указал, что оспариваемый договор купли-продажи подписан 25.09.2015, передан участок в этот же день, сведения о том, что его исполнение началось позднее этой даты в материалах дела отсутствует. Ввиду того, что данная сделка прошла государственную регистрацию 20.10.2015 соответственно, срок исковой давности к 20.09.2018 не истек.

Представитель ООО «Южуралтеплострой» с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве (л.д.27-30 т.4), (л.д. 68-70 т.4), письменном мнении (л.д.100-103 т.7) письменном мнении от 07.10.2020.  В обоснование возражений указал, что  ООО «Южуралтеплострой» обладало преимущественным правом выкупа земельного участка в соответствии с п.п. 1, 2, а также п. 2.2. ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ», как собственник строений и сооружений, расположенных на земельном участке, сформированном из земельного участка, в отношении которого осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Кроме того, ООО «Южуралтеплострой», является субъектом малого предпринимательства, соответственно, как арендатор земельного участка, в силу ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» имело преимущественное право на приобретение земельного участка, с единственным отличием - формированием выкупной цены земельного участка по рыночной стоимости.

ООО «Южуралтеплострой» полагает, что наличие объектов незавершенного строительства, принадлежащих ООО «Южуралтеплострой» не давало право выставить земельный участок на публичные торги, поскольку создавало обременение и делало земельный участок не свободным от прав. Предпринять какие-либо меры и лишить ООО «Южуралтеплострой» прав на земельный участок администрация Карабашского городского округа не могла в силу закона при наличии права аренды и объектов недвижимости незавершенных строительством. На момент заключения договора купли-продажи земельного участка ни одно третье лицо не могло на него претендовать, поскольку участок не был свободен от прав ООО «Южуралтеплострой».

Также ООО «Южуралтеплострой» указало, что в рамках судебного дела № А76-4274/2013 Администрация Карабашского городского округа просила признать отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства, протяженностью 243 м., назначение транспортное, инвентарный номер 4201, степень готовности: 70%, запись регистрации № 74-74-32/076/2007-35, на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 175,6 кв.м., степень готовности: 15 %, запись регистрации № 74-74-32/076/2007-34. В удовлетворении исковых заявлений было отказано на том основании, что объекты существовали. В рамках судебного дела № А76-19835/2014 Администрация Карабашского городского округа просила признать указанные объекты самовольной постройкой и снести их. В удовлетворении требований так же было отказано. 

ООО «Южуралтеплострой» полагает, что указанные решения имеют преюдициальное значение и подтверждают факт наличия объектов недвижимого имущества на земельном участке 74:29:0000000:96. Акты о сносе объектов и об отсутствии объектов, на которые ссылается Прокуратура Челябинской области были исследованы судами всех инстанций в рамках дел А76-4274/2013 и А76-19835/2014 и не опровергли факт наличия объектов строительства.

Также ООО «Южуралтеплострой» полагает, что трехлетний срок исковой давности истёк 30.01.2017, в то время как прокурор обратился в суд 20.09.2018, т.е. за пределами срока исковой давности. Кроме того, учитывая доводы ООО «Южуралтеплострой» о том, что совершенная ответчиками сделка не является ничтожной, а в крайнем случае может быть признана судом оспоримой, к правоотношениям сторон должен применяться годичный срок исковой давности с момента совершения сделки, которая считается обязательной для сторон в момент заключения договора, а не его государственной регистрации, т.к. для сторон договора, он становится обязательным в момент его заключения. Таким образом, учитывая дату заключения спорного договора - 25.09.2015, срок исковой давности по его оспариванию истек 25.09.2016.

От ООО «Юрис» поступил отзыв (л.д.50 т.4). Считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы города Карабаша Челябинской области  от 06.07.1998 № 470  ООО «Южуралстеплострой» отведен земельный участок площадью 3,35 га из земель преданных в муниципальную собственность из состава турбазы  «Красный Камень» (л.д.31 т.4) . Установлено целевое назначение земель – строительство базы отдыха для оздоровления работников предприятия.

ООО «Южуралстеплострой» на основании постановления главы города Карабаша Челябинской области  от 06.07.1998 № 470  выдан Государственный акт на право собственности, бессрочного (постоянного) пользования землей (л.д.32 т.4).

Актом приема-передачи от 06.07.1998 ООО «Южуралстеплострой» передано в собственность бытовые фундаменты, разрушенного спального корпуса № 2, находящегося на территории турбазы « Красный Камень» на озере Увильды, год постройки 1936, остаточной стоимости не имеет (л.д.33 т.4).

В 1999 году Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации в г.Карабаше  ООО «Южуралтеплострой» выдано разрешение № 10 на выполнение строительно-монтажных работ на объекте «Реконструкция участка территории турбазы «Красный камень» (л.д.22 т.1).

В 2005 году Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации в г.Карабаше ООО «Южуралтеплострой» выдано разрешение № 5 на выполнение строительно-монтажных работ нулевого цикла спального корпуса турбазы «Красный камень» (л.д.23 т.1).

Согласно кадастровому плану земельного участка от 25.2006 земельный участок, преданный ООО «Южуралстеплострой» общей площадью 33500 кв.м. поставлен на кадастровый учет, данному земельному участку присвоен кадастровый номер 74:29:05 06 002:0001 (л.д.34-36 т.4).

В дальнейшем на основании распоряжения главы города Карабаш от 13.08.2003 № 762 ООО «Южуралстеплострой» в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок площадью 3,35 га с кадастровым номером 74:29:0506002:0001 из земель особо охраняемых территорий по адресу г. Карабаш п. Красный Камень для использования в целях реконструкции базы отдыха. 

11.09.2003 между муниципальным образованием город Карабаш и ООО «Южуралстеплострой» заключен договор аренды № 44 (л.д.37-39 т.4). Земельный участок передан в аренду по акту приема- передачи.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 06.02.2004. ООО «Южуралстеплострой» выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды (л.д.44 т.4).

В дальнейшем стороны неоднократно заключали соглашения о продлении сроков действия договора аренды № 44 (л.д.40- 43 т.4).

В 2008 году ООО «Южуралтеплострой» выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 74:296:05 06 002:001 (л.д. 25-30 т.1), в котором указано, что на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (спальный корпус) № 2, беседка.

14.05.2008 за ООО «Южуралтеплострой» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – протяженностью 243 м, назначение: транспортное, инвентарный номер: 4201, литер 1, степень готовности – 70%, адрес (местоположение): г.Карабаш, пос.Красный Камень, база отдыха «Южуралтеплострой», «Красный Камень» (свидетельство о государственной регистрации права л.д.33 т.1).

31.08.2011 за ООО «Южуралтеплострой» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – нулевой цикл спального корпуса №2, назначение не определено, общая площадь застройки 1094,10 кв.м. степень готовности объекта 30%, распложенный по адресу: Челябинская область, г.Карабаш, пос.Красный Камень, база отдыха «Южуралтеплострой» (свидетельство о государственной регистрации права 74-АГ №441440 л.д.24 т.1).

26.03.2013 между Администрацией Карабашского городского круга (арендодатель) и ООО «Южуралстеплострой» (арендатор) заключен договор аренды № 30 земельного участка находящегося в государственной собственности (л.д.87-88 т.2). В соответствии с пунктом пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату сроком на 11 месяцев земельный участок общей площадью 20800,0 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 74:29:0000000:96, расположенный: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», участок № 1 для размещения базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью. Срок аренды участка устанавливается с 26.03.2013 по 26.03.2021 (пункт 2).

24.09.2015 между сторонами Администрацией Карабашского городского круга (арендодатель) и ООО «Южуралстеплострой» (арендатор) подписано соглашение о расторжении договора аренды от 26.03.2013 № 30 аренды земельного участка (л.д.142 т.3).

Распоряжением Администрации Карабашского городского округа Челябинской области от 25.09.2015 № 1613 в связи с нахождением в собственности ООО «Южуралтеплострой» объектов недвижимости, распложенных на данном земельном участке в соответствии с п.п. 6 ч.2 ст.39.3, ч.1 ст.39.20 Земельного кодекса  РФ ООО «Южуралтеплострой» предоставлен в собственность за плату земельный участок, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 74:29:0000000:96, общей площадью 20800 (+-126,00) кв. метров, местоположение участка: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха, ООО «Южуралтеплострой», уч.№1 для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (л.д.16 т.1).

В отношении обозначенного земельного участка 25.09.2015 между Администрацией Карабашского городского округа (Продавец) и ООО «Южуралтеплострой» (покупатель) заключен договор № 96 купли-продажи земельного участка (л.д.17-18 т.1).

В соответствии с указанным договором продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 74:29:0000000:96, из земель особо охраняемых территорий и объектов, площадью 20800 (+-126,00) кв. метров, местоположение участка: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха, ООО «Южуралтеплострой», уч.№1 для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (пункт 1.1.).

Цена участка составляет 222 945 рублей 84 копейки (пункт 2.1)

Актом приема передачи земельного участка от 25.09.29015 указанный земельный участок передан в собственность ООО «Южуралтеплострой» (л.д. 19 т.1).

Администрацией Карабашского городского округа произведен расчет цены земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, являющегося приложением № 2 к договору купли-продажи земельного участка от 25.09.29015 № 96 (л.д. 20 т.1).

Согласно пункту 4 данного расчета, цена земельного участка определена из кадастровой стоимости  земельного участка 4 954 352х1.5%х3=222 945 рублей 84 копейки.

Цена земельного участка определена на основании пункта 3 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области или государственная собственность на которые не разграничена,  и их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, утвержденным Постановлением Правительства Челябинской области от 19.09.2012 № 478-П.

Платежным поручением № 287 от 13.10.2015 ООО «Южуралтеплострой» на сумму произведена оплата за земельный участок по договору купли-продажи земельного участка№ 96 от 25.09.29015222 945 рублей 84 копейки (л.д. 21 т.1).

27.05.2016 между ООО «Южуралстеплострой» (продавец) и ООО «ЮРИС» (покупатель) подписан договор купли продажи (л.д.58-60 т.3).

В соответствии с указанным договором продавец передает в собственность, а покупатель принимает и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество 

- объект незавершенного строительства, протяженность 243 м, назначение: транспортное, инвентарный номер: 4201, литер I, степень готовности – 70%

- объект незавершенного строительства – нулевой цикл спального корпуса № 2, назначение: не определено, площадь застройки 1094,10 кв.м, степень готовности объекта 30%, инвентарный номер:501761, литер:А, этажность:0, подземная этажность:0,

расположенные по адресу: Челябинская область, г.Крабаш, пос.Красный Камень, база отдыха «Южуралтеплострой»;

- земельный участок, занятый объектами незавершенного строительства и необходимый для их строительства, общей площадью 20 800 кв.м, кадастровый номер 74:29:0000000:96, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов – для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха адрес(местоположение) Челябинская область, пос.Красный Камень, база отдыха «Южуралтеплострой».

Согласно пункту 2.1 договора стоимость имущества указанного в п.1.1 земельного участка указанного в п.1.2 настоящего договора составляет 17 650 000 рублей:

- объект незавершенного строительства, протяженность 243 м – в т.ч. НДС 18% - 1 525,42 рублей;

- объект незавершенного строительства – нулевой цикл спального корпуса № 2  в т.ч. НДС 18% - - 152 542,37 рублей;

- земельный участок, занятый объектами незавершенного строительства и необходимый для их строительства, общей площадью 20 800 кв.м, кадастровый номер 74:29:0000000:96 – 16 640 000 рублей.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области 08.07.2016.

Согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 39 т.1 ), земельный участок с кадастровым номером 74:29:0000000:96, общей площадью 20800 (+-126,00) кв. метров, местоположение участка: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха, ООО «Южуралтеплострой», уч.№1 с кадастровой стоимостью 4 954 352 рублей постановлен на кадастровый учет 16.05.2011. Категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов. Вид разрешенного использования: для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха.

Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 образованы следующие земельные участки: 74:29:0506002:98, 74:29:0506002:99, 74:29:0506002:100, 74:29:0506002:97, 74:29:0506002:104, 74:29:0506002:96, 74:29:0506002:101, 74:29:0506002:102, 74:29:0000000:1426, 74:29:0000000:1427, 74:29:0506002:103.

Прокурор, полагая, что при проведении процедуры продажи земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 допущено нарушение земельного законодательства, обратился в арбитражный суд.

При рассмотрении настоящего дела заявителем в материалы дела представлен Акт осмотра территории от 30.01.2012 (л.д.144-145 т.4), составленный сотрудниками Отделом архитектуры и градостроительства администрации Карабашского городского округа Челябинской области.

Согласно данному Акту сотрудниками Отделом архитектуры и градостроительства администрации Карабашского городского округа Челябинской области произведен осмотр территории по адресу: Челябинская область, г.Карабаш, пос.Красный Камень, территория, предоставленная в аренду ООО «Южуралтеплострой» для строительства базы отдыха на предмет наличия следующих объектов недвижимости:

- объект незавершенного строительства, протяженность 243 м; 

- объект незавершенного строительства – нулевой цикл спального корпуса № 2.

В результате осмотра данного земельного участка выявлено следующее: 

1. при проведении в 2008 году подготовительных земляных работ по выравниванию территории (снятие верха скального холма бульдозером и экскаватором) с целью увеличения площадки застройки общий уровень застройки был понижен – 2-2,5 м.

2. объект незавершенного строительства (общей площадью застройки 175,6 кв.м. часть, строго фундамента, который подлежа сносу), на который предъявлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 № 74-74-32/076/2007-034 на момент осмотра отсутствует. Объект ликвидирован  (снесен) ООО «Южуралтеплострой» в 2008 году при проведении подготовительных земляных работ по выравниванию территории для строительства нового объекта – гостиничного комплекса.

3. объект незавершенного строительства, протяженность 243 м – насыпная  грунтовая дорога), на который предъявлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 № 74-74-32/076/2007-035, на момент осмотра частично отсутствует, а именно:110 м дороги снесено ООО «Южуралтеплострой» в 2008 году при проведении подготовительных земляных работ по выравниванию территории ддля строительства нового объекта – гостиничного комплекса.

4. на вновь образованный территории в 2011 начаты строительные работы по возведению фундамента нового объекта – жилого корпуса гостиничного типа. На момент осмотра смонтированы фундаментные блоки (от1 до2 рядов) по периметру здания (площадь застройки – 1300 кв.м. Указанное сооружение ни по размерам, ни по местоположению не совпадает с объектом незавершенного строительства (общей площадью застройки 175,6 кв.м) указанным в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 № 74-74-32/076/2007-034.

При рассмотрении настоящего дела прокурором Челябинской области заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, площадью 20800,00 кв. метров, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч. № 1, на момент заключения 25.09.2015 договора купли-продажи № 96 земельного участка между администрацией Карабашского городского округа и ООО «Южуралтеплострой».

Судом указанное ходатайство было удовлетворено. 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.06.2019  по делу № А76-30614/2018 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр финансовых стратегий и оценочных технологий» ФИО4.

На разрешение эксперта были поставлены следующий вопрос:

Установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, площадью 20 800,00 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч. № 1, на момент заключения 25.09.2015 договора купли-продажи № 96 земельного участка между администрацией Карабашского городского округа и ООО «Южуралтеплострой».

22.07.2019 в материалы дела поступило заключение эксперта № 18/07-19-1 от 18.07.2019 (л.д.58-78 т.6).

Экспертом дан следующий ответ на поставленный судом вопрос.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, площадью 20 800,00 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч. № 1, на момент заключения 25.09.2015 договора купли-продажи № 96 земельного участка между администрацией Карабашского городского округа и ООО «Южуралтеплострой, полученная сравнительным подходом, составляет 2 021 760 рублей.

Однако, указанное экспертное заключение не было принято судом в качестве допустимого доказательства, а следовательно, оплате экспертиза не подлежит, в связи с наличием существенных нарушений при производстве экспертизы. Так, экспертное заключение № 18/07-19-1 выполнено с нарушением требований стандартов оценки, без использования материалов арбитражного дела, содержит сведения об объектах - аналогах не относящиеся к предмету спора, т.к. на продажу выставлен иной объект с другими характеристиками (категория земли и вид разрешенного использования), находящимися на нем объектами (незавершенного строительства). Фактический осмотр земельного участка эксперт не производил, т.к. отсутствуют объективные признаки наличия других объектов, сетей коммуникаций, не описан объект экспертизы по всей площади. Не проведен анализ нормативных правовых актов Карабашского городского округа, принятых в сфере землепользования и градостроительства для оценки использования земельного участка в будущем. В заключение эксперта нет ссылок на источники и названия документов, из которых получены основные показатели социально-экономического развития Челябинской области, цифры анализа рынка земель области. Согласно ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. В заключение отсутствует описание такого исследования, а также при описании земельного участка отсутствуют такие значимые характеристики участка, учитываемые при определении рыночной стоимости как обременение земельного участка.

Впоследствии, в ходе рассмотрения настоящего дела представителем ООО «Южуралтеплострой» заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, площадью 20 800 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч.№1 по состоянию на 25.09.2015.

Судом указанное ходатайство о назначении экспертизы было удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2020  по делу № А76-30614/2018 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «ОБиКон», экспертам ФИО5 и ФИО6. 

На разрешение  экспертов поставлен следующий вопрос: 

Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, площадью 20 800 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч.№1 на момент заключения 20.09.2015 договора купли-продажи №96 земельного участка между администрацией Карабашского городского округа и ООО «Южуралтеплострой».

14.08.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта № 109/08-20 от 12.08.2020 (л.д.20-126 т.8).

Экспертом дан следующий ответ на поставленный судом вопрос.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, площадью 20 800,00 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч. № 1, на момент заключения 25.09.2015 договора купли-продажи № 96 земельного участка между администрацией Карабашского городского округа и ООО «Южуралтеплострой», с учетом необходимого округления составляет 2 974 400 рублей.

Представленное экспертное заключение соответствует положениям ст. 86 АПК РФ, в его содержании подробно отражены, в том числе, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; дана оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта  приложены к заключению.

Указанное экспертное заключение принято в качестве надлежащего доказательства по настоящему делу и приобщено к его материалам.

В соответствии с ч. 1  ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрев требования прокурора о признании недействительным ненормативного правового акта - распоряжения  администрации Карабашского городского округа от 25.09.2015 № 1613 «О предоставлении в собственность за плату  ООО «Южуралтеплострой» земельного участка  из земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч. № 1, для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха», суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения указанного требования, по следующим основаниям.

Пунктом 52 Постановления от 29.04.2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Совместное Постановление N 10/22) определено, что поскольку при оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно п. 56 совместного постановления Пленума № 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в Едином государственном реестре прав не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Суд считает, что в случае, если в основу государственной регистрации был положен недействительный акт, то возникшее в результате государственной регистрации право будет содержать неустранимый порок, заключающийся в том, что предусмотренного законом материально-правового основания для его возникновения и последующего признания его существования государством не имелось.

Данное обстоятельство означает, что государством было признано несуществующее право субъекта на объект недвижимого имущества, что является недопустимым и противоречащим основополагающему принципу государственной регистрации - принципу достоверности (публичной веры), который означает действительность и юридическую силу записи в книге для всех третьих лиц. При этом данный принцип подразумевает то, что юридическая сила записи должна сохраняться до момента, пока эта запись не исправлена и не изменена, причем даже в случае, если эта запись не соответствует действительности.

В связи с этим, даже в случае установления несоответствия действительности содержащейся в Едином государственном реестре прав записи о праве собственности (а также ином праве) лица на объект недвижимости, государство в лице регистрирующего органа не вправе самовольно погасить такую запись. Для осуществления таких действий необходимо вступившее в законную силу решение суда.

Поэтому законодатель закрепил в п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" норму, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Недействительность документов, послуживших основанием для внесения регистрационной записи, может быть установлена только в рамках спора, имеющего гражданско-правовой характер, и не может быть рассмотрена по правилам административного судопроизводства, установленного главой 24 АПК РФ.

Суд полагает, что дела, хотя и вытекающие из административно-правовых отношений, но рассмотрение которых, по существу требует решения спора о праве других лиц, должны разрешаться в порядке искового производства. Разрешение спора о праве путем рассмотрения спора публичного характера (о признании недействительными ненормативных актов, решений, действий (бездействия) государственного органа) является недопустимым, так как может повлечь серьезное нарушение прав иных лиц.

При этом суд считает, что оценка действительности правового акта, положенная в основу государственной регистрации, может быть дана только при разрешении спора о праве на имущество.

Следуя правовой позиции, изложенной в Совместном Постановлении N 10/22, суд полагает, что вопрос правомерности принятия Администрацией оспариваемого распоряжения должен решаться при рассмотрении спора о праве на земельный участок, переданный Обществу «Южуралтеплострой», в собственность.

Фактически, требования Прокурора о признании недействительным   вышеуказанного распоряжения Администрации, в рассматриваемой ситуации, направлено на оспаривание прав Общества на спорный земельный участок.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеется спор о праве, который не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Указание в резолютивной части судебного акта на определенный способ восстановления нарушенного права (в случае удовлетворения требований заявителя) направлено на достижение целей и задач арбитражного судопроизводства.

Однако удовлетворение требований Прокурора в части признания распоряжения недействительным, не приведет к восстановлению каких-либо прав.

Наличие заключенного договора купли-продажи спорного земельного участка свидетельствует о наличии спора о праве, который должен быть разрешен в порядке искового производства с использованием установленных федеральным законодателем способов защиты (статья 12 Гражданского кодекса РФ).

Избрание Прокурором ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требований.

В связи с вышеизложенным, требования прокурора, в части признания недействительным распоряжения  администрации Карабашского городского округа от 25.09.2015 № 1613 «О предоставлении в собственность за плату  ООО «Южуралтеплострой» земельного участка  из земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч. № 1, для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха», удовлетворению не подлежат.

Помимо указанного требования, в рамках настоящего дела Прокурором также заявлено требование о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № 96 от 25.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, площадью 20800,00 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», расположенный по адресу: Челябинская область г. Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», уч. № 1, ссылаясь на заключение данной сделки с нарушением требований земельного законодательства.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее – приведены редакции норм, действующих на момент совершения оспариваемой сделки – 25.09.2015), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом, согласно п.1 ст. 422  Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с 01.03.2015 регламентировано Главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в силу ч.2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Однако, в силу п.п. 6 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Часть 5 статьи 39.17 ЗК РФ, регламентируя процедуру предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, устанавливает, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из предусмотренных указанной частью, действий. В частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (п.п. 3 ч.5 ст. 39.17 ЗК РФ).

К числу таких оснований отнесены и случаи, когда, на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка, земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Кроме того, согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию (с 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы не в ст. 36, а в ст. 39.20 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, на момент заключения исследуемого договора купли-продажи в границах спорного земельного участка отсутствовали объекты недвижимости, завершенные строительством (доказательств обратного в материалы дела, не представлено).

Так, 14.05.2008 за ООО «Южуралтеплострой» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – протяженностью 243 м, назначение: транспортное, инвентарный номер: 4201, литер 1, степень готовности – 70%, адрес (местоположение): г.Карабаш, пос.Красный Камень, база отдыха «Южуралтеплострой», «Красный Камень» (свидетельство о государственной регистрации права л.д.33 т.1).

31.08.2011 за ООО «Южуралтеплострой» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – нулевой цикл спального корпуса №2, назначение не определено, общая площадь застройки 1094,10 кв.м. степень готовности объекта 30%, распложенный по адресу: Челябинская область, г.Карабаш, пос.Красный Камень, база отдыха «Южуралтеплострой» (свидетельство о государственной регистрации права 74-АГ №441440 л.д.24 т.1).

26.03.2013 между Администрацией Карабашского городского круга (арендодатель) и ООО «Южуралстеплострой» (арендатор) заключен договор аренды № 30 земельного участка находящегося в государственной собственности (л.д.87-88 т.2). В соответствии с пунктом пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату сроком на 11 месяцев земельный участок общей площадью 20800,0 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 74:29:0000000:96, расположенный: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха «Южуралтеплострой», участок № 1 для размещения базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью. Срок аренды участка устанавливается с 26.03.2013 по 26.03.2021 (пункт 2).

24.09.2015 между сторонами Администрацией Карабашского городского круга (арендодатель) и ООО «Южуралстеплострой» (арендатор) подписано соглашение о расторжении договора аренды от 26.03.2013 № 30 аренды земельного участка (л.д.142 т.3).

Распоряжением Администрации Карабашского городского округа Челябинской области от 25.09.2015 № 1613 в связи с нахождением в собственности ООО «Южуралтеплострой» объектов недвижимости, распложенных на данном земельном участке в соответствии с п.п. 6 ч.2 ст.39.3, ч.1 ст.39.20 Земельного кодекса  РФ ООО «Южуралтеплострой» предоставлен в собственность за плату земельный участок, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 74:29:0000000:96, общей площадью 20800 (+-126,00) кв. метров, местоположение участка: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха, ООО «Южуралтеплострой», уч.№1 для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (л.д.16 т.1).

В отношении обозначенного земельного участка 25.09.2015 между Администрацией Карабашского городского округа (Продавец) и ООО «Южуралтеплострой» (покупатель) заключен договор № 96 купли-продажи земельного участка (л.д.17-18 т.1). В соответствии с указанным договором продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 74:29:0000000:96, из земель особо охраняемых территорий и объектов, площадью 20800 (+-126,00) кв. метров, местоположение участка: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха, ООО «Южуралтеплострой», уч.№1 для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (пункт 1.1.). Цена участка составляет 222 945 рублей 84 копейки (пункт 2.1). Актом приема передачи земельного участка от 25.09.29015 указанный земельный участок передан в собственность ООО «Южуралтеплострой» (л.д. 19 т.1).

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела заявителем в материалы дела представлен Акт осмотра территории от 30.01.2012 (л.д.144-145 т.4), составленный сотрудниками Отделом архитектуры и градостроительства администрации Карабашского городского округа Челябинской области.

Согласно данному Акту сотрудниками Отделом архитектуры и градостроительства администрации Карабашского городского округа Челябинской области произведен осмотр территории по адресу: Челябинская область, г.Карабаш, пос.Красный Камень, территория, предоставленная в аренду ООО «Южуралтеплострой» для строительства базы отдыха на предмет наличия следующих объектов недвижимости:

- объект незавершенного строительства, протяженность 243 м; 

- объект незавершенного строительства – нулевой цикл спального корпуса № 2.

В результате осмотра данного земельного участка выявлено следующее: 

1. при проведении в 2008 году подготовительных земляных работ по выравниванию территории (снятие верха скального холма бульдозером и экскаватором) с целью увеличения площадки застройки общий уровень застройки был понижен – 2-2,5 м.

2. объект незавершенного строительства (общей площадью застройки 175,6 кв.м. часть, строго фундамента, который подлежа сносу), на который предъявлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 № 74-74-32/076/2007-034 на момент осмотра отсутствует. Объект ликвидирован  (снесен) ООО «Южуралтеплострой» в 2008 году при проведении подготовительных земляных работ по выравниванию территории для строительства нового объекта – гостиничного комплекса.

3. объект незавершенного строительства, протяженность 243 м – насыпная  грунтовая дорога), на который предъявлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 № 74-74-32/076/2007-035, на момент осмотра частично отсутствует, а именно:110 м дороги снесено ООО «Южуралтеплострой» в 2008 году при проведении подготовительных земляных работ по выравниванию территории ддля строительства нового объекта – гостиничного комплекса.

4. на вновь образованный территории в 2011 начаты строительные работы по возведению фундамента нового объекта – жилого корпуса гостиничного типа. На момент осмотра смонтированы фундаментные блоки (от1 до2 рядов) по периметру здания (площадь застройки – 1300 кв.м. Указанное сооружение ни по размерам, ни по местоположению не совпадает с объектом незавершенного строительства (общей площадью застройки 175,6 кв.м) указанным в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 № 74-74-32/076/2007-034.

Помимо указанного, суд учитывает, что спорный земельный участок в последующем, вместе с расположенными на нем только лишь объектами незавершенного строительства, после приобретения прав собственности на него Обществом «Южуралтеплострой», был продан Обществу «Юнис». Доказательств продажи участка с объектами завершенными строительством, в материалы дела также не представлено.

Доводы представителя Общества «Южуралтеплострой» о том, что наличие объектов незавершенного строительства, принадлежащих ООО «Южуралтеплострой» не давало право выставить земельный участок на публичные торги, поскольку создавало обременение и делало земельный участок не свободным от прав, юридического значения, в рассматриваемом случае, не имеют. В рассматриваемом случае, прокурор, обращаясь в суд указывает на отсутствие правовых оснований для приобретения прав собственности на спорный земельный участок в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Ссылки Общества «Южуралтеплострой» на преюдициальность судебных актов по результатам рассмотрения дела № А76-4274/2013 (по иску  Администрации о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства), № А76-19835/2014 (по иску Администрации о  признании указанных объектов самовольными постройками и их сносе), также подлежат отклонению, поскольку обращаясь в суд в рамках настоящего дела (А76-30614/2018) прокурор не ставит под сомнение само существование объектов незавершенного строительства, тем более права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, а указывает на нарушение процедуры выкупа земельного участка в «льготном» порядке, установленном положениями ст.39.20 ЗК РФ, при отсутствии на то оснований.

Кроме того, если обратиться к цели предоставления спорного земельного участка Обществу  «Южуралтеплострой» по договору аренды – то это – реконструкция и размещение базы отдыха. Объекты незавершенного строительства в количестве 2 штук (один – степень готовности – 70 %, второй – 30%) не могут свидетельствовать о том, что реконструкция базы отдыха завершена и что она вообще существует.

Помимо указанного основания, Прокурором также заявлено о факте несоразмерности площади предоставленного в собственность земельного участка фактической площади объектов, расположенных на нем (учитывая, что предоставление осуществлялось именно для их эксплуатации по ст. 39.20 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, производится исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.9 названного Кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Таким образом, в рассматриваемом случае заявитель должен доказать соответствие разрешенного использования земельного участка целям его предоставления, то есть, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для строительства которого и был предоставлен данный земельный участок. При наличии возражений соответствующего органа исполнительной власти в отношении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, на данное лицо в силу положений части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается бремя доказывания указанного обстоятельства.

При рассмотрении спора судом установлено, что земельный участок изначально на праве аренды был предоставлен Обществу для реконструкции и размещение базы отдыха. На момент выкупа земельного участка, цель аренды не достигнута (доказательств обратного в материалы дела не представлено), на земельном участке фактически расположены объекты незавершенного строительства в количестве 2 штук (один – степень готовности – 70 %, второй – 30%), которые не могут свидетельствовать о том, что реконструкция базы отдыха завершена и что она (база отдыха) вообще существует.

Кроме того, судом установлено и следует из материалов дела, что площадь спорного земельного участка 20 800 кв.м., площадь объектов незавершенного строительства – 1337,1 кв.м. 

В материалах дела нет доказательств того, что указанный земельный участок большой площади необходим для эксплуатации незавершенных строительством объектов (эксплуатация которых до момента завершения их строительства вообще не возможна). Участок в 15 раз превышает площадь незавершенных объектов.

Указанное свидетельствует о том, что оснований для принятия решения и предоставления спорного земельного участка Обществу «Южуралтеплострой» в порядке вышеуказанных норм земельного законодательства, не имелось.

В свою очередь, все изложенное выше в своей совокупности и взаимосвязи свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения требований Прокурора и  признания недействительным договора купли-продажи № 96 от 25.09.2015, заключенного между Администрацией Карабашского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" в отношении земельного участка, площадью 20800 кв. м с кадастровым номером 74:29:0000000:96.

Подлежат отклонению доводы представителя Общества «Южуралтеплострой» о пропуске Прокурором срока исковой давности.

Так, согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности (п.2 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

В силу п.2. ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Материалами дела установлено, что 27.05.2016 между ООО «Южуралстеплострой» (продавец) и ООО «ЮРИС» (покупатель) подписан договор купли продажи (л.д.58-60 т.3). В соответствии с указанным договором продавец передает в собственность, а покупатель принимает и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: - объект незавершенного строительства, протяженность 243 м, назначение: транспортное, инвентарный номер: 4201, литер I, степень готовности – 70%; - объект незавершенного строительства – нулевой цикл спального корпуса № 2, назначение: не определено, площадь застройки 1094,10 кв.м, степень готовности объекта 30%, инвентарный номер:501761, литер:А, этажность:0, подземная этажность:0, расположенные по адресу: Челябинская область, г.Крабаш, пос.Красный Камень, база отдыха «Южуралтеплострой»; - земельный участок, занятый объектами незавершенного строительства и необходимый для их строительства, общей площадью 20 800 кв.м, кадастровый номер 74:29:0000000:96, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов – для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха адрес(местоположение) Челябинская область, пос.Красный Камень, база отдыха «Южуралтеплострой». Согласно пункту 2.1 договора стоимость имущества указанного в п.1.1 земельного участка указанного в п.1.2 настоящего договора составляет 17 650 000 рублей: - объект незавершенного строительства, протяженность 243 м – в т.ч. НДС 18% - 1 525,42 рублей; - объект незавершенного строительства – нулевой цикл спального корпуса № 2  в т.ч. НДС 18% - - 152 542,37 рублей; - земельный участок, занятый объектами незавершенного строительства и необходимый для их строительства, общей площадью 20 800 кв.м, кадастровый номер 74:29:0000000:96 – 16 640 000 рублей.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области 08.07.2016.

Согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 39 т.1), земельный участок с кадастровым номером 74:29:0000000:96, общей площадью 20800 (+-126,00) кв. метров, местоположение участка: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха, ООО «Южуралтеплострой», уч.№1 с кадастровой стоимостью 4 954 352 рублей постановлен на кадастровый учет 16.05.2011. Категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов. Вид разрешенного использования: для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха.

Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 образованы следующие земельные участки: 74:29:0506002:98, 74:29:0506002:99, 74:29:0506002:100, 74:29:0506002:97, 74:29:0506002:104, 74:29:0506002:96, 74:29:0506002:101, 74:29:0506002:102, 74:29:0000000:1426, 74:29:0000000:1427, 74:29:0506002:103.

При рассмотрении требований о применении последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в натуре, а при установлении невозможности такого возврата - возместить его действительную цену (рыночную стоимость).

При указанных обстоятельствах, учитывая невозможность возврата в распоряжение муниципального образования спорного земельного участка, отчужденного Обществу «Юнис», не представляется возможным в результате признания сделки недействительной применение иного последствия недействительности сделки, кроме возмещения в бюджет Карабашского городского округа стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 в размере 2 751 454 рубля 16 копеек (рыночная стоимость земельного участка, определённая посредством проведения судебной экспертизы (2 974 400 руб.) – сумма фактически уплаченная за спорный участок при заключении спорного договора (222 945 руб. 84 коп.).

  Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи № 96 от 25.09.2015, заключенный между Администрацией Карабашского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" в отношении земельного участка, площадью 20800 кв. м с кадастровым номером 74:29:0000000:96.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

-взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" в бюджет Карабашского городского округа стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 в размере 2 751 454 рубля 16 копеек.

В удовлетворении остальной части требований, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                                                                               И.В. Мрез