ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-55122/2024

05 августа 2025 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Немтиновой Е.В.

судей   Аталиковой З.А.,  Красновой С.В.,   

при участии в судебном заседании:

от ЗАО «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент» - Сноу С.С., дов. от 11.03.2025

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

ООО «Кранстройсервис» 

на решение Арбитражного суда Московской области от 20.03.2025 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 по делу № А41-55122/2024 по заявлению закрытого акционерного общества «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным и отмене решения, об обязании 

третьи лица: ООО «Кранстройсервис», ООО «ВВКХХI», ООО «Специализированный застройщик «Прайм-МК», филиал ППК «Роскадастр» по Московской области

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент» (далее - АО «СЗ «Виктория Девелопмент», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра, регистрационный орган, заинтересованное лицо) с требованиями о признании незаконным и отмене уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-60951130/3 от 29.03.2024 и об обязании Управление Росреестра по Московской области внести изменения в регистрационную запись № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ООО «Кранстройсервис», исключив в части сведения о предмете сделки сведения об объекте долевого строительства «нежилое помещение № 10А, этаж № технический, 29,16 кв.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Кранстройсервис», ООО «ВВКХХI», ООО «Специализированный застройщик «Прайм-МК», филиал ППК «Роскадастр» по Московской области.

Арбитражный суд Московской области решением от 20.03.2025, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025, заявленные требования удовлетворил, признал незаконным и отменил уведомление Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права от 29.03.2024 № КУВД-001/2023-60951130/3, обязал Управление Ростреестра осуществить соответствующие регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4, путем внесения изменений в регистрационную запись № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ООО «Кранстройсервис», исключив в части сведений о предмете сделки сведения об объекте долевого строительства – нежилого помещения № 108А, этаж № технический, 29.16 кв.м, взыскал с Управления Ростреестра в пользу АО «СЗ «Виктория Девелопмент» расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб., возвратил ООО «СЗ «Прайм-МК» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 000 руб., уплаченную по платежному поручению № 66 от 04.12.2024.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, ООО «Кранстройсервис» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 20.03.2025 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, а обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.  

От ООО «Кранстройсервис» поступило ходатайство об отложении судебного заседания. Суд кассационной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство, изучив приведенные в нем доводы, выслушав мнение явившихся представителей (ООО «Кранстройсервис» поддержало, Общество возражало), а также пределов рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не усмотрел оснований для его удовлетворения применительно к положениям статьи 158 АПК РФ.

От Общества поступил отзыв, в котором Общество просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу третьего лица – без удовлетворения. В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва.

Иные участвующие в деле лица, в том числе заявитель кассационной жалобы своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав представителя Общества, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «ВВК-ХХ1» ранее являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, рабочий пр., д. 8 (стр.).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 по делу № А40-146853/2013 ООО «ВВК-ХХ1» (должник) признано несостоятельным (банкротом). При банкротстве должника применены положения Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). 

В рамках дела о банкротстве должника (определение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/2013) АО «СЗ «Виктория Девелопмент» осуществлена передача имущества должника:

- объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, общей площадью застройки 10580,30 кв. м, степенью готовности объекта 23 %, расположенный по адресу: 

<

...> (стр.), принадлежащий ООО «ВВК-XXI» на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав от 04.12.2015, кадастровый номер 50:46:0060304:76;

- права аренды по договору аренды земельного участка № 25-2018 от 06.08.2018 площадью 3 436 кв. м, с кадастровым номером 50:46:0060304:4, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (стр.);

- проектно-сметную документацию, в том числе авторские права, на многоквартирный жилой дом общей площадью застройки 10 580,30 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (стр.), кадастровый (условный) номер 50:46:0060304:76;

- обязательства застройщика ООО «ВВК-ХХ1» перед участниками долевого строительства объекта - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> (стр.), кадастровый (условный) номер 50:46:0060304:76, включенными в реестр требований о передаче жилых помещений на уплаченную по состоянию на 04.12.2019 сумму: 184 409 632,51 руб.;

- права требования по исполнению участниками строительства обязательств по оплате жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве в оставшейся части в отношении передаваемых объектов незавершенного строительства по состоянию на 04.12.2019 на общую сумму 6 974 276,36 руб.;

- права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых объекта незавершенного строительства и земельного участка в порядке пп. 5 п. 3 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/2013 на АО «СЗ «Виктория Девелопмент» также возложена обязанность исполнить требования пункта 14 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, путем направления в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 Закона о банкротстве, заявления о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве требований, в реестр требований кредиторов.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2020 по делу № А40-146853/2013 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ВВК-ХХ1» прекращено на основании абзаца восьмого пункта 1 статьи 57 Закона о банкротстве.

Полагая, что в силу пункта 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве к АО «СЗ «Виктория Девелопмент» (новому застройщику) не могут быть предъявлены требования по передаче помещений, кроме тех требований, которые включены в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-ХХ1» по состоянию на 04.12.2019, заявитель обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права в части прекращения ограничения права и (или) обременения в пользу ООО «Кранстройсервис» (регистрационная запись № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) на основании договора участия в долевом строительстве от 01.03.2012 № 8/108-108А в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4).

По результатам рассмотрения представленных документов 29.03.2024 Управлением Росреестра по Московской области принято решение № КУВД-001/2023-60951130/3, оформленное уведомление об отказе в государственной регистрации права в связи с не предоставлением документов, являющиеся основанием для внесения изменений в ЕГРН в части изменения предмета ДДУ.

Не согласившись с принятым уведомлением, АО «СЗ «Виктория Девелопмент» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми уточненными требованиями.

Согласно взаимосвязанным положениям статьи 13 ГК РФ, части 2 статьи 198 и части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, решений и действий (бездействия) этих органов (должностных лиц) незаконными является одновременное наличие двух условий: его несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При отсутствии одного из этих условий оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовались положениями статей 198, 200, 201 АПК РФ, статей 1, 8, 12, 13, 352, 416 ГК РФ, статей  9, 14, 21, 29, 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статей  201.8.1, 201.8-2, 301.9, 201.15, 201.15.2Закона о банкротстве и обоснованно исходили из наличия совокупности обязательных условий, предусмотренных положениями части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200 АПК РФ, необходимых для признания оспариваемого решения Управления Росреестра об отказе осуществлении испрашиваемых регистрационных действий незаконным.

Суды исходили из того, что в рассматриваемом случае к застройщику-приобретателю не перешли обязательства застройщика-банкрота в части передачи нежилого помещений третьему лицу - ООО «Кранстройсервис», поскольку требование о передаче ему нежилого помещения не было включено в реестр требований участников строительства, что подтверждается определением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-146853/13 от 13.12.2016, которым ООО «Кранстройсервис» отказано во включение требований о передаче нежилого помещения 108А в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-ХХ1» от 04.12.2019.

Суды учли, что требование ООО «Кранстройсервис» о передаче нежилого помещения отсутствует в реестре требований кредиторов ООО «ВВК-ХХ1», так как предметом договора, заключенного между застройщиком-банкротом и ООО «Кранстройсервис» являлось, в том числе нежилое помещение № 108А (площадью 29,16 кв.м), что свидетельствует о том, что ООО «Кранстройсервис» в части нежилого помещения не относится к участникам долевого строительства по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, так как является кредитором, чье требование основано на договоре, предусматривающем передачу ему в собственность нежилого помещения площадью более 7 кв.м.

Суды приняли во внимание, что требование ООО «Кранстройсервис» по передаче нежилого помещения отсутствует в реестре требований кредиторов ООО «ВВК-ХХ1» от 04.12.2019; договор № 8/108-108А участия в долевом строительстве от 01.03.2012 в части нежилого помещения № 108А является прекращенным обязательством в силу закона.

Суды также отметили, что в нарушение прямых указаний закона о банкротстве одновременно с государственной регистрацией перехода прав аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 к новому застройщику Управлением Росреестра не были погашены записи в пользу лиц, чьи требования не включены в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-ХХ1» от 04.12.2019, в том числе не внесены изменения в регистрационную запись об обременении в пользу ООО «Кранстройсервис».

Суды пришли к выводу о том, что в рассматриваемом случае основаниям для внесения изменений в ЕГРН, применительно к части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», являются определение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-146853/13 от 25.02.2020 о передаче прав и обязанностей застройщика; определение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-146853/13 от 13.12.2016 об отказе ООО «Кранстройсервис» во включении требования о передаче нежилого помещения, реестр требований кредиторов ООО «ВВК-ХХ1» от 04.12.2019, представленные заявителем одновременно с заявлением о внесении изменений в ЕГРН.

Судами при этом отмечено, что наличие обременений земельного участка в пользу лиц, чьи требования не включены в реестр требований кредиторов по-прежнему нарушает права АО «СЗ «Виктории Девелопмент», так как препятствует снятию объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и прекращению права аренды, вследствие чего АО «СЗ «Виктория Девелопмент» вынуждено нести расходы по оплате арендной платы. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию, прекращению права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды препятствуют исключительно записи в пользу лиц, чьи требования не включены в реестр требований кредиторов, в том числе записи в пользу ООО «Кранстройсервис».

В этой связи суды пришли к выводу о том, что при обращении в Управление Росреестра заявителем полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены документы, достаточные для совершения регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4, путем внесения изменений в регистрационную запись № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ООО «Кранстройсервис», исключив в части сведений о предмете сделки сведения об объекте долевого строительства – нежилого помещения № 108А, этаж № технический, 29.16 кв.м и правовых препятствий для осуществления Управлением Росреестра испрашиваемых регистрационных действий, с учетом представленных Обществом на государственную регистрацию документов не имелось.

Установив, что решение регистрирующего органа противоречит законодательству в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и нарушает права и законные интересы Заявителя, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 13 ГК РФ и частью 1 статьи 198 АПК РФ для признания оспариваемого ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным, возложив на регистрирующий орган в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Довод ООО «Кранстройсервис» о том, что судом первой инстанции неправомерно в обход установленного законом порядка по существу разрешен спор о праве на нежилое помещение № 108А при рассмотрении настоящего дела по правилам главы 24 АПК РФ, рассмотрен апелляционным судом и отклонен с указанием на то обстоятельство, что договоры участия в долевом строительстве, заключенные с лицами, чьи требования не включены в реестр требований застройщика-банкрота, являются прекращенными обязательствами в силу специального основания, предусмотренного законом.

Судебная коллегия отмечает, что доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, повторяют доводы, приводимые Управлением Росреестра при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, которым дана соответствующая оценка.

Доводы Управления Росреестра, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 АПК РФ переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов, получили соответствующую оценку, и с учетом установленных судами фактических обстоятельств выводы судов не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для отмены судебных актов. По существу заявленные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 АПК РФ, в связи с чем, они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения участвующих в деле лиц и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, в том числе несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20.03.2025 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 по делу № А41-55122/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судья                                                    Е.В. Немтинова  

Судьи                                                                                                 З.А. Аталикова

                                                                                                                      С.В. Краснова