АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А14-10089/2023

г. Калуга

22 февраля 2024 года

№ Ф10-7306/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.02.2024

Полный текст постановления изготовлен 22.02.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Егоровой Т.В., Нарусова М.М.,

при участии в судебном заседании:

от ООО «ФПК «Альфа»: представителя ФИО1 по доверенности № 17072023-1 от 17.07.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Финансовая Промышленная Компания Альфа» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.10.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 по делу № А14-10089/2023, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Финансовая Промышленная Компания Альфа» (далее – ООО «ФПК «Альфа», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к администрации городского округа город Воронеж (далее – администрация, ответчик) о взыскании 3 693 755 руб. 58 коп. убытков и 26 669 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску. 

Исковые требования мотивированы тем, что администрация несвоевременно заключила с обществом договор купли-продажи нежилого помещения. Изначально администрация указала в проекте договора купли-продажи чрезмерно высокую выкупную стоимость объекта недвижимого имущества, что явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском об урегулировании условий заключаемого договора. В связи с этим, арендные платежи, внесённые обществом в период с 16.09.2020 по 04.04.2023, являются убытками последнего, т.к. несвоевременное заключение договора купли-продажи явилось результатом неправомерного бездействия администрации.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.10.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что обращение общества в арбитражный суд с иском об урегулировании преддоговорного спора в части определения выкупной стоимости объекта недвижимости, отчуждаемого муниципалитетом в собственность общества, не может рассматриваться в качестве противоправного поведения администрации, способного повлечь неблагоприятные последствия для общества. Последнее было обязано вносить арендную плату за использование объекта недвижимого имущества до момента заключения договора купли-продажи.

С приятыми судебными актами не согласилось ООО «ФПК «Альфа», в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с кассационной жалобой, в которой просило обжалуемые судебные акты отменить, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что суды не учли фактические обстоятельства рассматриваемого спора, в том числе не дали должной оценки доводу истца о том, что администрации изначально было известно о недостоверности отчёта об оценке, положенного в основу условия проекта договора купли-продажи о цене выкупаемого объекта недвижимости, т.к. обществом администрации был предоставлен отчёт об оценке № 271 от 26.06.2020, подготовленный специалистом ООО «Воронежский центр судебных экспертиз», согласно которому рыночная стоимость объекта была определена в сумме почти в 2 раза меньшей, чем это было указано в предварительном договоре купли-продажи. Ответчик фактически уклонился от заключения договора купли-продажи спорного имущества по цене аналогичной той, которая впоследствии была определена судом по делу А14-13066/2020 и тем самым намеренно затянул срок подписания договора купли-продажи, понимая, что пока рассматривается преддоговорной спор, истец вынужден будет платить арендную плату.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, будучи надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, что в соответствии с части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие. В отношении ответчика дело рассмотрено по правилам части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, отзыва на неё, суд кассационной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судами, 27.03.2020 ООО «ФПК «Альфа» обратилось в Управление имущественных и земельных отношений (далее - управление) с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Управление с соблюдением требований Федерального закона Российской Федерации № 44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» организовало мероприятия по проведению независимой оценки рыночной стоимости подлежащего выкупу помещения.

После получения отчета об оценке рыночной стоимости управлением был издан приказ № 210 от 28.05.2020 «О решении об условиях приватизации муниципального имущества», согласно которому установлен способ отчуждения муниципального имущества (путем заключения договора купли-продажи), установлена стоимость отчуждаемого имущества в размере 10 151 672 руб. и определена рассрочка платежа на 5 лет.

ООО «ФПК «Альфа», не согласившись с итоговой величиной стоимости объекта оценки, 10.09.2020 обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к администрации об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 257 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 61, и установлении цены выкупаемого имущества равной 5 878 023 руб. (в обоснование стоимости имущества общество ссылалось на заключение независимого оценщика ООО «Воронежский центр судебных экспертиз» № 271 от 26.06.2020).

Исковое заявление по делу № А14-13066/2020 было принято судом к производству определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.09.2020.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2022 по делу № А14-13066/2020 урегулированы возникшие между ООО «ФПК «Альфа» и администрацией разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1, площадью 257,0 кв.м. (полуподвал - поз. 1-5, 7-11 площадью 112,7 кв.м.; 1 этаж - поз. 1-7, 12-16 площадью 144,3 кв.м.), кадастровый номер: 36:34:0605058:2539, расположенного по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 61, суд решил считать договор принятым в приложенной к настоящему иску редакции (приложение № 1) и установил цену выкупаемого имущества равной 7 250 233 руб. с учетом НДС (20%), в том числе НДС (20%) в сумме 1 208 372 руб. и стоимость выкупаемого нежилого помещение без учета НДС (20%) равна 6 041 861 руб.

Не согласившись с указанным решением суда, администрация обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение суда по делу № А14-13066/2020.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2022 решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2022 по делу № А14-13066/2020 отменено в части распределения судебных расходов. Возвращено ООО «ФПК «Альфа» из средств федерального бюджета 38 368 руб. излишне уплаченной государственной пошлины за рассмотрение искового заявления по платежному поручению № 180 от 04.09.2020; взыскано с администрации в пользу ООО «ФПК «Альфа» расходы на оплату государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 24 456 руб.; в остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2022 по делу № А14-13 066/2020 оставлено без изменения.

Не согласившись с указанным решением суда администрация обратилась с кассационной жалобой на указанное решение суда по делу № А14-13066/2020. 

Кассационная инстанция своим постановлением от 15.02.2023 оставила судебные акты без изменения, а кассационную жалобу администрации - без удовлетворения.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суд Воронежской области по делу № А14-13066/2020 управлением был издан приказ № 210 от 14.03.2023 и с ООО «ФПК «Альфа» заключен договор купли-продажи муниципального имущества № Ц-002-23 от 04.04.2023.

В период с 16.09.2020 (дата принятия искового заявления) по 04.04.2023 (дата заключения договора купли-продажи) истец произвел внесение арендных платежей в адрес ответчика за пользование имуществом в размере 3 103 912 руб. 40 коп., и уплатил НДС в размере 598 843 руб. 18 коп.

Истец полагал, что уплата суммы арендных платежей за пользование спорным помещением в период длительного рассмотрения преддоговорного спора в суде является убытками общества, которые должны быть возмещены ответчиком.

10.05.2023 истцом ответчику была направлена претензия о возмещении убытков в добровольном порядке.

Поскольку в досудебном порядке вопрос о возмещении понесенных убытков разрешен не был, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объёме суды исходили из того, что 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Общие принципы возмещения убытков (вне зависимости от характера правонарушения) установлены статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии со статьями 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению муниципальным образованием. Вред возмещается за счет казны муниципального образования.

Таким образом, гражданским законодательством установлены дополнительные гарантии для защиты прав юридических лиц от незаконных действий (бездействия) органов публичной власти, направленные на реализацию положений статей 52, 53 Конституции Российской Федерации, согласно которым каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, в том числе злоупотреблением властью.

В силу статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации общими условиями ответственности за причиненный вред являются наличие вреда, неправомерные действия (бездействие) лица, его причинившего, и причинно-следственная связь между такими действиями и наступившим вредом. Вина причинителя вреда предполагается, обязанность доказывания ее отсутствия возлагается на ответчика.

Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков истец должен доказать следующие обстоятельства в совокупности: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.

Спорные правоотношения между сторонами возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ (в редакции на дату обращения с заявлением о выкупе).

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

Суды указали, что рыночная стоимость выкупаемого объекта недвижимого имущества в размере 6 041 861 руб. без учета НДС была установлена только по результатам судебного разбирательства и судебных экспертиз, проведённых в рамках рассмотрения судами арбитражного дела № А14-13066/2020.

При этом само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

Передача преддоговорного спора на разрешение суда является правом сторон договора, в силу чего каждая из сторон самостоятельно несет неблагоприятные последствия, вызванные длительным рассмотрением такого спора (аналогичная правовая позиция отражена в определениях Верховного Суда РФ от 27.03.2019 № 309-ЭС19-1982 по делу № А47-15883/2017, от 23.03.2017 № 304-ЭС17-1178 по делу № А03-777/2016, следует из содержания пункта 30 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2019), утверждённого Президиумом Верховного суда Российской Федерации 27.11.2019).

Суды указали, что поскольку договор аренды являлся действующим вплоть до даты заключения договора купли-продажи, то истец в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан был вносить арендную плату за пользование помещением.

Вместе с тем, суды не учли следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458 и 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений Закона № 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если условия договора определены решением суда, договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 173, часть 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/11.

Инициированный ООО «ФПК «Альфа» в рамках дела № А14-13066/2020 преддоговорной спор относительно цены выкупаемого имущества разрешён решением суда, которое вступило в законную силу 24.11.2022 (с даты изготовления Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом полного текста своего постановления по делу А14-13066/2020), следовательно, именно с этой даты следует считать согласованными все условия договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (аналогичная правовой подход закреплён в постановлении Арбитражный суд Центрального округа от 12.07.2023 и определении Верховного суда Российской Федерации от 16.10.2023 № 310-ЭС23-18873 по делу № А35-1142/2022).

Подписание 04.04.2023 письменного текста договора купли-продажи муниципального имущества № Ц-002-23 между управлением и ООО «ФПК «Альфа» само по себе не способно отменить либо толковать иным образом выше приведённые нормы действующего законодательства о дате заключения договора, условия которого определялись на основании решения суда.

При таких обстоятельствах, нижестоящие суды не привели обоснования правомерности получения администрацией от ООО «ФПК «Альфа» арендных платежей за период с 25.11.2022 по 04.04.2023 и, следовательно, необходимости в отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Таким образом, суд округа полагает, что судами обеих инстанций не в полной мере проверены доводы и возражения сторон, которые могли повлиять на итог разрешения настоящего спора, не исследованы значимые для дела обстоятельства, подлежащие выяснению для целей установления факта наличия (отсутствия) и размера необоснованно полученных ответчиком денежных средств, в связи с чем принятые в рамках настоящего дела судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными.

Приходя к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и апелляционного постановления в полном объеме, суд округа исходит из того, что при новом рассмотрении спора могут быть установлены фактические обстоятельства, которые повлияют на итоговую сумму, подлежащую взысканию с ответчика и распределение судебных расходов по делу.

В связи с изложенным обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при новом рассмотрении которого дела арбитражному суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку доказательствам, проверить доводы сторон, и при соблюдении норм процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 09 октября 2023 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2023 года по делу № А14-10089/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                А.А. Попов

 

Судьи                                                                                 Т.В. Егорова

 

                                                                                            М.М. Нарусов