АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5891/23 

Екатеринбург

25 сентября 2023 г.

 

Дело № А07-4764/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе: 

председательствующего Беляевой Н.Г., 

судей Лазарева С.В., Тороповой М.В. 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Администрации Муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан (далее – Администрация муниципального района, третье лицо) Администрации городского поселения города Благовещенск Муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан (далее – Администрация городского поселения, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2023 по делу № А07-4764/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

         Администрации муниципального района – ФИО1 (доверенность от 02.12.2022 № 3018/4143;

         Администрации городского поселения – ФИО2 (доверенность от 18.09.2023 № 3102/02;

         общества с ограниченной ответственностью «ТВ Блик» (далее – общество «ТВ Блик», истец) – ФИО3 (доверенность от 26.10.2020).

         Общество «ТВ Блик» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского поселения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общ.пл.109,5 кв. м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: 

<

...> в редакции, направленной продавцом (Администрацией городского поселения) покупателю (общество «ТВ Блик») сопроводительным письмом 08.12.2021 исх. № 3379/02, и признать договор купли-продажи нежилого помещения, общ.пл.109,5 кв. м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: 

<

...> между продавцом (Администрацией городского поселения) покупателю (общество «ТВ Блик») заключенным в следующей редакции:

         - пункт 3.1. Цена, подлежащая уплате «Покупателем» «Продавцу» за приобретенный объект, указанный в п.2.1 настоящего Договора, составляет 1 243 000 (Один миллион двести сорок три тысячи) рублей 00 коп., без учета НДС.;

- пункт 3.2. Оплата осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления Покупателя;

- 3.2.1. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей, который перечисляется на счет УФК по РБ (Администрация ГП г. Благовещенск МР Благовещенский р-н РБ), реквизиты: ИНН 

<

***>, КПП 025801001, Единый казначейский счет 40102810045370000067, Казначейский счет 03100643000000010100, БИК 018073401 в Отделение - НБ Республика Башкортостан Банка России//УФК по Республики Башкортостан г. Уфа, ОКТМО 80615101, КБК 79111402053130000410 - Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских поселений (за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных), в части реализации основных средств по указанному имуществу, на счет Продавца в следующий срок: 10 дней с даты подписания настоящего Договора;

- 3.2.2. Денежные средства - НДС 20% в сумме 248 600 (Двести сорок восемь тысяч шестьсот) рублей перечисляются на счет Управления федерального казначейства по РБ согласно регистрации в налоговом органе на соответствующий КБК;

- 3.2.3. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 (пяти) лет равными взносами не позднее 25-го числа каждого месяца;

- 3.2.4. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в п.3.2.1. договора не позднее даты платежа в соответствии с Графиком платежей;

- 3.2.5. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 1/300 (одной трехсотой) действующей на дату платежа ставки рефинансирования Центрального банка РФ, подлежащей уплате за соответствующий период за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа.

В случае образования просроченной задолженности по оплате платежа за соответствующий период и пени, суммы, выплачиваемые Покупателем, устанавливается следующая очередность: 1 - зачисление в счет платежа, 2 - погашение пени;

- 3.2.6. Покупатель вправе произвести досрочное исполнение обязательств по оплате, уведомив в письменной форме Продавца за 10 (десять) рабочих дней до даты оплаты;

- пункт 4.1.1. Осуществлять расчеты по настоящему Договору в порядке и сроки, установленные п.п.3.2.1. - 3.2.3. настоящего Договора;

- пункт 4.1.3. Исключить;

- пункт 4.1.6. Принять Объект от Продавца по акту приема-передачи в течение 15-ти календарных дней со дня уплаты.

Продавцу первоначального платежа в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей;

- пункт 4.2.1. Продавец обязан передать Объект Покупателю по акту приема-передачи в течение 15-ти календарных дней со дня уплаты Продавцу первоначального платежа в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей, в состоянии, указанном в техническом паспорте Объекта;

- пункт 7.6. Изменение настоящего Договора возможно по взаимному соглашению Сторон до государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю;

- пункт 8.1. За нарушение сроков внесения денежных средств Покупателем в счет оплаты стоимости Объекта в порядке, предусмотренном 4.1.1 настоящего Договора, Покупатель оплачивает Продавцу пени в размере 0,3% от не внесенной суммы за каждый день просрочки. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца;

- пункт 8.2. Просрочка внесения платежа в счет оплаты стоимости Объекта в сумме и срок, указанный в п.4.1.1 настоящего Договора, не может составлять более тридцати дней. Просрочка свыше тридцати дней считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате стоимости Объекта;

- пункт 8.3. Исключить;

- пункт 8.4. Исключить;

- пункт 13. Юридический адрес: 453430, 

<

...> Директор ООО «ТВ БЛИК»: ФИО4

В остальной части договор купли-продажи нежилого помещения, общ.пл.109,5 кв. м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: 

<

...> между продавцом (Администрацией городского поселения) покупателю (общество «ТВ Блик») считается заключенным в редакции, направленной продавцом (Администрацией городского поселения) покупателю (общество «ТВ Блик») сопроводительным письмом от 08.12.2021 исх. № 3379/02 (с учетом уточнения иска, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального района.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2023 исковые требования удовлетворены. Суд изложил спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 3.1. Цена, подлежащая уплате «Покупателем» «Продавцу» за приобретенный объект, указанный в п.2.1 настоящего Договора, составляет 1 243 000 (Один миллион двести сорок три тысячи) рублей 00 коп., без учета НДС.;

- пункт 3.2. Оплата осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления Покупателя;

- подпункт 3.2.1. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей, который перечисляется на счет УФК по РБ (Администрация ГП г. Благовещенск МР Благовещенский р-н РБ), реквизиты: ИНН 

<

***>, КПП 025801001, Единый казначейский счет 40102810045370000067, Казначейский счет 03100643000000010100, БИК 018073401 в Отделение - НБ Республика Башкортостан БанкаРоссии//УФК по Республики Башкортостан г. Уфа, ОКТМО 80615101, КБК 79111402053130000410 - Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских поселений (за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных), в части реализации основных средств по указанному имуществу, на счет Продавца в следующий срок: 10 дней с даты подписания настоящего Договора;

- подпункт 3.2.2. Денежные средства - НДС 20% в сумме 248 600 (Двести сорок восемь тысяч шестьсот) рублей перечисляются на счет Управления федерального казначейства по РБ согласно регистрации в налоговом органе на соответствующий КБК;

- подпункт 3.2.3. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 (пяти) лет равными взносами не позднее 25-го числа каждого месяца;

- подпункт 3.2.4. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в п.3.2.1. договора не позднее даты платежа в соответствии с Графиком платежей;

- подпункт 3.2.5. Покупатель вправе произвести досрочное исполнение обязательств по оплате, уведомив в письменной форме Продавца за 10 (десять) рабочих дней до даты оплаты;

- пункт 4.1.1. Осуществлять расчеты по настоящему Договору в порядке и сроки, установленные п.п.3.2.1.-3.2.3. настоящего Договора;

- пункт 4.1.3. Исключить;

- пункт 4.1.6. Принять Объект от Продавца по акту приема-передачи в течение 15-ти календарных дней со дня уплаты Продавцу первоначального платежа в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей;

- пункт 4.2.1. Продавец обязан передать Объект Покупателю по акту приема-передачи в течение 15-ти календарных дней со дня уплаты Продавцу первоначального платежа в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей, в состоянии, указанном в техническом паспорте Объекта;

- пункт 7.6. Изменение настоящего Договора возможно по взаимному соглашению Сторон до государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю;

- пункт 8.1. За нарушение сроков внесения денежных средств Покупателем в счет оплаты стоимости Объекта в порядке, предусмотренном 4.1.1 настоящего Договора, Покупатель оплачивает Продавцу пени в размере 0,3% от не внесенной суммы за каждый день просрочки. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца;

- пункт 8.2. Просрочка внесения платежа в счет оплаты стоимости Объекта в сумме и срок, указанный в п.4.1.1 настоящего Договора, не может составлять более тридцати дней. Просрочка свыше тридцати дней считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате стоимости Объекта;

- пункт 8.3. В случае превышения срока допустимой просрочки настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Продавца в судебном порядке;

- пункт 8.4. Исключить;

- пункт 13. Юридический адрес: 453430, 

<

...> Директор ООО «ТВ БЛИК»: ФИО4

В остальной части договор купли-продажи нежилого помещения, общ. пл.109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу : 

<

...> между Продавцом (Администрацией) и Покупателем (ООО «ТВ Блик») принят в редакции, направленной Продавцом (Администрацией) Покупателю (ООО «ТВ Блик») сопроводительным письмом 08.12.2021 исх. № 3379/02.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 решение оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация городского поселения и Администрация муниципального района, обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами, в которых, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просят обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить. 

Администрация городского поселения в своей кассационной жалобе указывает на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.04.2023 № КУВИ-001/2023-84362584 спорный объект находится в здании, являющемся выявленным объектом культурного наследия, который на основании приказа Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 07.04.2017 № 20 включен в Перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Республики Башкортостан, и на момент вынесения решения проходила процедура его перехода в статус объекта культурного наследия. Заявитель жалобы обращает внимание суда округа на то, что в настоящее время спорный объект включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения на основании приказа Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 11.05.2023 № 117. Ссылаясь на указанные обстоятельства, Администрация городского поселения считает, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы статей 20 и 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации), являющиеся специальными по отношению к статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Кроме того, заявитель жалобы отмечает, что при определении цены в результате экспертного исследования экспертом также не принято во внимание то обстоятельство, что спорный объект недвижимости на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции был включен в Перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Республики Башкортостан, что повлекло за собой занижение выкупной цены. 

В своей кассационной жалобе Администрация муниципального района приводит доводы, по существу аналогичные доводам, приведенным Администрацией городского поселения, указывает на то, что судами первой и апелляционной инстанций не дана надлежащая правовая оценка ее доводам о том, что спорный объект представляет собой часть здания, являющегося выявленным объектом культуры и на момент вынесения решения суда первой инстанции проходила процедура его перехода в статус объекта культурного наследия, отмечает, что в настоящее время данный объект включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения на основании приказа Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 11.05.2023 № 117, который был представлен при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции и в приобщении которого к материалам дела судом было отказано. С учетом изложенного Администрация муниципального района также полагает неправомерными выводы судов о том, что выявленный объект культурного наследия Республики Башкортостан может быть приватизирован в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, считает, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению специальные нормы Закона о приватизации. 

В отзыве на кассационные жалобы общество «ТВ Блик» просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах и возражениях относительно кассационных жалоб. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «ТВ Блик» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского поселения об обязании в срок не позднее 15-ти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общей площадью 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1 (номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Благовещенск, ул. Седова д. 2, путем направления проекта договора.

Решением  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.09.2021 по делу № А07-9172/2021 требования общества «ТВ Блик» удовлетворены суд обязал Администрацию городского поселения в срок не позднее 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с обществом «ТВ Блик» путем направления проекта договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общ. пл. 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1 (номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация муниципального района в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 производство по апелляционной жалобе Администрации муниципального района на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.09.2021 по делу № А07-9172/2021 прекращено.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28.10.2022 определение Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 о прекращении производства по апелляционной жалобе по делу № А07-9172/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставлено без изменения.

Поскольку решение суда по делу № А07-9172/2021 ответчиком добровольно исполнено не было, истец 11.11.2021 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения суда.

Письмом от 08.12.2021 ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения, общ.пл. 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: 

<

...> (далее - договор купли-продажи) по цене 6 847 000 руб. 

Письмом от 20.12.2021 № 30 истец направил в адрес ответчика (вход. № 2696 от 21.12.2021) договор купли-продажи с протоколом разногласий, выкопировкой из отчета об оценке № 21.11.38., согласно которому рыночная стоимость предмета договора составляет 2 441 000 руб., и письмом от 20.12.2021 № 29 о предоставлении рассрочки.

Не согласившись с редакцией договора, предложенной Администрация городского поселения, общество «ТВ Блик» обратилось в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы. Установив, что условие пункта 3.2 договора купли-продажи в редакции ответчика противоречит положениям Закона № 159-ФЗ, суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что данный пункт подлежит изложению в редакции протокола разногласий, заявленной истцом.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ также предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснена необходимость учитывать в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.09.2021 по делу № А07-9172/2021 на Администрацию городского поселения возложена обязанность в срок не позднее 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с обществом «ТВ Блик» путем направления проекта договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общ. пл. 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1 (номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: 

<

...>.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор, в том числе относительно выкупной цены спорного объекта. 

Судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в целях определения соответствия федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, отчета от 28.06.2021 № 336/6-21, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Платинум», а также в целях определения рыночной стоимости выкупаемого объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО5. 

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 20.07.2022 № 60, содержащее следующие выводы:

- отчёт от 28.06.2021 № 336/6-21 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общая площадь 109,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 02:69:010101:279, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Платинум» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Несоответствие отчета по приведенным в экспертном заключении основаниям привело к неверному итоговому результату; 

- рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номер на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: 

<

...>, по состоянию на 06.11.2020 без учёта НДС 20 %, с учётом округления составляет 1 243 000 руб. 

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции 15.03.2023 эксперт дал дополнительные пояснения, а также представил ответ (письменные пояснения) на возражения третьего лица по заключению, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы. 

Данное заключение эксперта признано судами соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Закона об оценочной деятельности, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, не вызывающим сомнений в его обоснованности, не содержащим противоречий, выполненным экспертом надлежащей квалификации, имеющим право осуществления оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу. 

С учетом изложенного, в отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали в качестве достоверной рыночную стоимость спорного нежилого помещения, определенную экспертом в сумме 1 243 000 руб., и изложили пункт 3.1 договора купли-продажи в редакции истца (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь положениями статьи 5 Закона № 159-ФЗ в совокупности с нормами статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций, правомерно указав на то, что рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка, в связи с чем начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, уплаченных покупателем, как это предусмотрено приложением к договору купли-продажи, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе этих процентов, обоснованно пришли к выводу о том, что соответствующее условие договора купли-продажи в редакции ответчика противоречит действующему законодательству, в связи с чем пункты 3.2 (подпункты 3.2.1-3.2.5), 4.1.1 договора купли-продажи также изложены в редакции протокола разногласий, заявленной истцом, а пункты 4.1.3, 8.3, 8.4, исключены из договора.

В свою очередь, принимая во внимание, что пункты 3.2 и 4.1.1 договора в редакции ответчика противоречат требованиям закона, пункты 4.1.6, 4.2.6 договора также изложены судами в редакции протокола разногласий, заявленной истцом. 

Учитывая, что пункт 7.6 договора в редакции протокола разногласий, заявленной истцом, предусматривает дополнительное взаимное соглашение сторон, суды первой и апелляционной инстанций также установили, что данный пункт в заявленной истцом редакции ничем не нарушает права ответчика. 

Аналогичный вывод сделан судами в отношении пункта 8.1 договора в редакции протокола разногласий, заявленной истцом, предусматривающей повышенный размер пени. 

Пункт 8.2 договора также изложен в редакции протокола разногласий, заявленной истцом. 

Установив, что в пункте 13 договора в редакции ответчика указан недостоверный адрес истца, поскольку истец указывает в договоре, в том числе адрес, по которому имеет намерение получать юридически значимые сообщения, судами сделан вывод о том, что редакция указанного пункта договора, содержащего в том числе сведения о местонахождении юридического лица, не нарушает права ответчика, в связи с чем, данный пункт принят в редакции истца. 

В свою очередь содержание пункта 8.3 проекта договора купли-продажи в редакции ответчика признано судами не нарушающим и не ущемляющим прав истца (покупателя), с учетом того, что право продавца требовать расторжения договора купли-продажи при неполучении от покупателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора (получение выкупной стоимости переданного имущества в соответствии с согласованным порядком расчетов по договору) никак не ограничено нормами гражданского законодательства и согласуется с положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пункт 8.3 договора изложен судами в следующей редакции: «В случае превышения срока допустимой просрочки настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Продавца в судебном порядке.».

Оснований для переоценки изложенных выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, а также подлежащим применению при рассмотрении настоящего дела нормам материального права. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Доводы заявителей кассационных жалоб по существу сводятся к указанию на то, что спорный объект недвижимости обладает специальным правовым статусом в связи с тем, что на момент вынесения решения суда первой инстанции по настоящему делу спорный объект являлся выявленным объектом культурного наследия и в момент рассмотрения дела проходила процедура его перехода в статус объекта культурного наследия, а в настоящее время спорный объект включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения на основании приказа Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 11.05.2023 № 117.

Указанные доводы отклоняются судом кассационной инстанции исходя из следующего.

Специальным нормативным правовым актом, регулирующим отношения в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, является Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 № 73-ФЗ (далее – Закон № 73-ФЗ), пункты 1, 2 статьи 15 которого предусматривают ведение в Российской Федерации Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, содержащего сведения об объектах культурного наследия и представляющего собой государственную информационную систему, включающую в себя банк данных, единство и сопоставимость которых обеспечиваются за счет общих принципов формирования, методов и формы ведения реестра. 

Данный реестр формируется посредством включения в него объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение о включении их в реестр, а также посредством исключения из реестра объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение об исключении их из реестра, в порядке, установленном названным Федеральным законом (статья 17 указанного Закона). 

Особенности приватизации объектов культурного наследия установлены нормами статей 20 и 29 Закона о приватизации, согласно которым объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в открытое акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Вопреки возражениям заявителей кассационных жалоб суд апелляционной инстанции верно указал на то, что факт включения спорного объекта в Перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Республики Башкортостан сам по себе не препятствует приватизации помещений в этом здании в порядке Закона 159-ФЗ, поскольку обязательным условием, необходимым для приватизации таких объектов в порядке Закона о приватизации, является включение объектов культурного наследия в реестр объектов культурного наследия. 

При этом доказательств включения спорного объекта в соответствующий реестр, равно как и доказательств наличия ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на данный объект как на объект культурного наследия (выявленный объект культурного наследия) в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 06.11.2020 (дата обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) материалы дела не содержат. 

Доказательства совершения уполномоченными органами в соответствии с положениями Закона № 73-ФЗ действий, направленных на своевременное включение обозначенного здания в реестр объектов культурного наследия, равно как и доказательства злоупотребления правом со стороны общества «ТВ Блик» при обращении в июле 2018 года с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ, в материалах дела также отсутствуют (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Ссылка заявителей кассационных жалоб на приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 11.05.2023 № 117, на основании которого спорный объект включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения отклоняется судом кассационной инстанции.

Данный приказ впервые представлен в материалы дела только при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, датирован после вынесения оспариваемого решения суда первой инстанции (15.03.2023), в связи с чем в его приобщении к материалам дела судом апелляционной инстанции правомерно отказано в соответствии с требованиями части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции». 

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

         С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

         Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2023 по делу № А07-4764/2022 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 по тому же делу, принятое определением Арбитражного суда Уральского округа от 08.08.2023, подлежит отмене на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2023 по делу № А07-4764/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Администрации Муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан, Администрации городского поселения города Благовещенск Муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан – без удовлетворения. 

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2023 по делу № А07-4764/2022 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 по тому же делу, принятое определением Арбитражного суда Уральского округа от 08.08.2023. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          С.В. Лазарев 

 

                                                                                      М.В. Торопова