﻿

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-20764/2018

г. Красноярск

19 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2019 года 

Полный текст постановления изготовлен         19 июня 2019 года 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В., 

судей: Белан Н.Н., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии: 

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Квартал»- Кравченко Н.В.,  представителя по доверенности от 26.04.2017,

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Эталон»- Чувашова С.А. представителя по доверенности от 28.08.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эталон» (ИНН 2460210709, ОГРН 1082468044537)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 01 апреля 2019 года по делу №  А33-20764/2018, принятое судьёй Альтергот М.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Квартал» (ИНН 2463235902, ОГРН 1122468015031, далее – истец, ООО «Квартал») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Эталон» (ИНН 2460210709,  ОГРН 1082468044537, далее – ответчик, ООО «Эталон») о взыскании  1 012 167 руб. 04 коп. долга, в том числе: 364 259 руб. 76 коп. постоянной составляющей арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.09.2017, 647 907 руб. 28 коп. договорной неустойки за период с 27.06.2017 по 22.06.2018.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 06.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый клуб».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 19.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Лира», общество с ограниченной ответственностью «Альфакапитал».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01 апреля 2019 года иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 364 259 рублей 76 копеек долга, 130 000 рублей неустойки, 23 122 рубля расходов по оплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом,  ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд,  указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-в мае 2017 года истец лишился возможности исполнять свои обязательства перед ответчиком по договору и в действительности их не исполнял, что подтверждается истцом в рамках судебного дела № А33-16294/2017.

-истцом не исполнялись договорные обязательства перед ответчиком по договору в спорный период, поскольку данные обязательства перед ответчиком были исполнены АО «УК «Финансовый клуб» и ответчиком оплачены в полном объеме.

-истец при наличии деликта в его отношении, избрал неверный способ защиты своих прав.

-истец не имел реальной возможности и фактически не предоставлял в субаренду Помещение площадью 24,05 кв.м., расположенное в комнате № 17 в помещении № 32 на 1-ом этаже здания по адресу: г. Красноярск, ул, Телевизорная, д. 1, строение 4, в рамках исполнения условий договора субаренды № 1-10/16-42А от 01.10.2016 года в период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года, в связи с чем ответчик освобожден от исполнения обязательств по внесению арендной платы за указанный период, поскольку исполнение арендатором (субарендатором) обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества в пользование арендатору. 

-истец ввел в заблуждение суд и ответчика, утверждая, что истец исправно исполнял свои договорные обязательства по договору перед ответчиком, а также перед АО «УК «Финансовый клуб» как собственником здания расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, строение 4 в рамках договора аренды № К-02/12-КС от 16.03.2012, поскольку истец не осуществлял оплату арендных платежей в спорный период (июнь-сентябрь 2017 года) по данному договору аренды, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Оплата Истцом была произведена до мая 2017 года и за 1 месяц в августе 2017 года, тогда как спорный период составляет 4 месяца.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2019 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 14.06.2019.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей третьих лиц.

От истца поступил отзыв, согласно которому правовая оценка условиям Краткосрочного договора аренды № К-02/12-КС от 16.03.2012 относительно срока его действия дана судами в рамках дела № А33-16294/2017, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела. Судебные акты по данному делу вступили в законную силу. Краткосрочный договор аренды № К-02/12-КС от 16.03.2012 действовал до 30.09.2017, Договор субаренды, заключенный между ООО «Квартал» и ООО «Эталон», действовал до 30.09.2017. Истец исполнил свои обязательства по договору субаренды перед ответчиком, передав по акту приема-передачи помещение в аренду, ответчик свои обязательства по оплате арендной платы за спорный период перед истцом не исполнил, в связи с чем, у него образовалась задолженность перед истцом. ООО «Эталон» вправе обратиться к АО «УК «Финансовый клуб», ООО «АльфаКапитал» за взысканием убытков.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

ООО «Коммерц Строй» (арендодатель) и ООО «Квартал» (арендатор) подписали краткосрочный договор аренды 16.03.2012 № К-02/12-КС (далее - договор аренды, краткосрочный договор аренды), по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора (пункт 2.1.1).

Площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения № 1 к договору (пункт 2.2.1 договора аренды).

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения № 1 к договору (пункт 2.4.1 договора аренды).

Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора аренды).

По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора аренды).

Пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрено право арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях, и по своему усмотрению.

В приложении № 1 к договору аренды стороны согласовали следующие коммерческие условия аренды:

- предмет аренды: здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4, состоящее из помещений: № 1 подвал общей площадью 926,80 кв. м (комнаты №№ 1 - 45), № 13 на втором этаже площадью 759,60 кв. м (комнаты №№ 1 - 6), № 14 на третьем эта-же площадью 288,30 кв. м (комнаты №№ 1 - 3), № 31 на первом этаже площадью 2 293 кв. м (комнаты №№ 8 - 10, 21 - 20, 29, 31 - 36), № 32 на первом этаже площадью 1 385 кв. м. (комнаты №№ 1 - 3, 16, 22 - 28). Общая площадь по БТИ 4036,40 кв. м.

- срок аренды: с даты подписания акта до 28.02.2013 (включительно);

- постоянная составляющая арендной платы - 1 511 623 рубля 25 копеек в месяц без НДС.

По акту приема-передачи от 16.03.2012 арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

ООО «Квартал» (арендодатель) и ООО «Эталон» (субарендатор) заключили договор субаренды от 01.10.2016 № 1-10/16-42А, по условиям которого (пункты 2.1.1., 2.2.1. договора, приложение № 1 к договору) арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное пользование помещение в комнате № 17 в помещении № 32 на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.4, площадь помещения 24,05 кв.м, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. 

Срок субаренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 31.08.2017 (включительно). 

Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора).

Согласно пункту 3.1.1. договора постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. Арендодатель выставляет счета на оплату не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета. Счета на оплату переменной составляющей арендной платы выставляются арендодателем не ранее окончания месяца, за который должна осуществляться оплата. 

В соответствии с пунктом 3.2.1. договора месячный размер постоянной составляющей арендной платы указан в п. 6 приложения № 1 к договору.

В пункте 3.4.1. договора стороны согласовали, что в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора субарендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный взнос в размере, согласованном сторонами в п.8 приложения № 1 к договору.

В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного взноса суммы, ненадлежащим образом осуществленных субарендатором платежей (пункт 3.4.3. договора).

В соответствии с пунктом 3.5.3. договора оплата любых платежей, установленных договором в условных единицах, осуществляется в российских рублях по курс, установленному Центральным Банком Российской Федерации для 1 доллара США на день осуществления платежа субарендатором, при условии что:

- указанный курс будет не ниже минимального курса, установленного сторонами для проведения взаиморасчетов по договору, который составляет 30,20 руб. за 1 доллар США, и который стороны применяют в случаях, если курс 1 доллара США, установленный Цен-тральным Банком Российской Федерации на день осуществления платежа будет ниже минимального курса, установленного сторонами в данном пункте договора;

- указанный курс будет не выше максимального курса, установленного сторонами для проведения взаиморасчетов по договору, который составляет 33,20 руб. за 1 доллар США, и который стороны применяют в случаях, если курс 1 доллара США, установленный Центральным Банком Российской Федерации на день осуществления платежа будет выше максимального курса, установленного сторонами в данном пункте договора.

Договор регулируется и подлежит толкованию в соответствии с законодательством Российской Федерации. Все споры и разногласия, возникающие из договора, стороны будут стремиться урегулировать путем переговоров, а в случае невозможности урегулирования споров и разногласий мирным путем, каждая из сторон вправе обратиться в Арбитражный суд Красноярского края в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ (пункт 9.1. договора).

В силу пункта 10.1. договора любые уведомления (включая счета на оплату), подлежащие направлению согласно условиям договора, направляются по адресам сторон, указанным в приложении № 1 к договору. Предоставление документов и/или уведомлений считается надлежащим образом доставленным в случае их (а) вручения лично под расписку о получении (в том числе и представителю/сотруднику субарендатора, находящемуся в помещении), или (б) курьерской почтой или курьером по адресам, указанным в приложении № 1 к договору, или (в) направление заказным письмом с уведомлением о вручении, с даты, указанной в уведомлении о вручении, по адресам, указанным в приложении № 1 к договору.  

Размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 4271,80 у.е. за 1 месяц срока субаренды; размер постоянной составляющей арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на 10% путем направления субарендатору письменного уведомления не позднее, чем за 30 календарных дней до даты такого изменения. Такое изменение может быть произведено арендодателем не чаще одного раза в течение календарного года (пункты 6, 7 приложения № 1 к договору).

Обеспечительный взнос в размере 4271,80 у.е. НДС не облагается (пункт 8 приложения № 1 договора).

Пунктом 9 приложения № 1 к договору предусмотрено, что неустойка составляет 1% от годового размера постоянной составляющей арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от субарендатора за каждый день просрочки платежа и/или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения субарендатором допущенного им нарушения или момента исполнения обязательства по оплате.

В приложении № 4 к договору стороны определи методику расчета переменной составляющей арендной платы.

По акту приема-передачи от 01.10.2016 арендодатель передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 стороны определили, что с 01.03.2017 размер постоянной составляющей арендной платы составляет 3810,87 у.е. за 1 месяц срока субаренды.

Дополнительным соглашением от 28.03.2017 срок действия договора продлен по 31.07.2018.

ООО «Дельта» на основании письма ООО «Эталон» перечислило на счет ООО «Квартал» 244 909 руб. 73 коп. по договору субаренды от 01.10.2016 № 1-10/16-42А, из них обеспечительный платеж - 141 823 руб. 76 коп., арендная плата – 103 085 руб. 97 коп., что подтверждается платежным поручением от 27.12.2016 № 181, письмом от 26.12.2017.

Письмом от 12.01.2017 № 3 АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» уведомило ООО «Квартал» о том, что АО «Управляющая компания «Финансовый Клуб» на основании договора купли-продажи №03/2016 от 10.05.2016 приобрело право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 2, помещения 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 101, строение 4, пом. 1, 13, 14, 31, 3, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48. Переход права собственности на вышеуказанные объекты зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю в декабре 2016г., а также сообщило новые реквизиты для исполнения обязательств по арендной плате, а также иных обязательств, предусмотренных договором.

АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» направило в адрес ООО «Квартал» заявление от 06.02.2017 о прекращении договора аренды №К-02/12-КС от 16.03.2012 в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости по истечении трех месяцев с момента получения уведомления освободить нежилые помещения.

ООО «Квартал» оплатило АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» арендную плату по договору от 16.03.2012 № К-02/12-КС, что подтверждается платежными поручениями от 24.01.2017 № 21 на сумму 1 193 044 руб.34 коп., от 21.02.2017 № 60 на сумму 1 498 227 руб. 24 коп., от 22.03.2017 № 95 на сумму 1 498 227 руб. 24 коп., от 24.04.2017 № 139 на сумму 1 498 227 руб. 24 коп., от 11.05.2017 № 154 на сумму 1 498 227 руб. 24 коп., от 30.08.2018 № 226 на сумму 1 498 227 руб. 24 коп.

АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» письмом от 17.04.2017 уведомило  

ООО «Эталон» о том, что после 13.05.2017 у ООО «Квартал» отсутствуют полномочия на сдачу помещения в субаренду, предложив после 14.05.2017 заключить договоры аренды. Письмом от 17.05.2017 АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» известило о прекращении договора аренды с ООО «Квартал».

АО «УК Финансовый клуб» (арендодатель) и ООО «Эталон» (арендатор) заключили до-говор аренды от 15.05.2017 № ФК-15.05/07-ЭТ1 по условиям которого (пункты 2.1.1., 2.2.1. договора, приложение № 1 к договору) арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное пользование помещение в комнате № 17 в помещении № 32 на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.4, площадь помещения 24,05 кв.м и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. 

ООО «Эталон» оплатило АО «УК Финансовый клуб» арендную плату по договору от 15.05.2017 № ФК-15.05/07-ЭТ1 за период с мая 2017 по сентябрь 2017 года, что подтверждается платежными поручениями от 02.06.2017 № 250 на сумму 126 520 руб. 88 коп., от 26.06.2017 № 285 на сумму 126 520 руб. 88 коп., от 24.07.2017 № 328 на сумму 126 520 руб. 88 коп., от 16.08.2017 № 359 на сумму 69 382 от 24.08.2017 № 364 на сумму 126 520 руб. 88 коп.

АО «УК Финансовый клуб» (заказчик) и ООО ОА «Яхонт» (исполнитель) заключили договор на оказание охранных услуг от 15.05.2017 № 15-05/17-1 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4.

Письмами от 21.04.2017 исх. № 42/28, от 28.04.2017 № 45/28, от 19.05.2017 ООО «Квартал» сообщило ООО «Эталон» о том, что договор аренды между ООО «Квартал» и АО УК «Финансовый клуб» не прекращен, в связи с чем договор субаренды также не прекращен. Письмо получено ответчиком под роспись 19.05.2017.

В подтверждение получения ООО «Эталон» счетов на оплату представлены реестры за период с июня 2017 года по сентябрь 2017 года, согласно которым счета получены продавцами ответчика 26.05.2017, 21.06.2017, 04.08.2017, 14.09.2017.

Согласно актам от 12.05.2017, от 15.05.2017 ИП Волик О.В. и ИП Астафьев С.В. не допущены в помещения, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4, пом. 32, ком. 17 и ком. 22.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 22.06.2018 № 36К с требованием оплатить 506 083 руб. 52 коп. долга и 20 967 046 руб. 31 коп. пени (почтовая квитанция от 22.06.2018 и опись вложения в ценное письмо от 22.06.2018). Согласно сведениям сайта почты России письмо от 22.06.2018 № 66007124000820 получено ответчиком 21.07.2018. Требование претензии ответчик не исполнил.

Уведомлением от 25.07.2018 № 65К ООО «Квартал» сообщило ООО «Эталон» об удержании суммы обеспечительного взноса в размере 141 823 руб. 76 коп. в счет частичного погашения задолженности по оплате договорной неустойки (почтовая квитанция от 27.07.2018 и опись вложения в ценное письмо от 27.07.2018). 

Согласно выписке из ЕГРН от 06.10.2017 № КУВИ-002/2017-533439 ООО «Лира» является собственником нежилого помещения, площадью 1385,1 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, зд. 1, строение 4, пом. 32 с 12.07.2017.

Как следует из письменных пояснений истца от 19.11.2018, в счет погашения части задолженности по оплате арендной платы за июнь, июль 2017 года им зачтен обеспечительный платеж в размере 141 823 руб. 76 коп. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2014 по делу № А56-27712/2011 ООО «Коммерц Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В рамках дела А33-16294/2017 рассматривались требования общества с ограниченной ответственностью «Квартал» к акционерному обществу «Управляющая компания «Финансовый клуб» об обязании к исполнению краткосрочного договора аренды № К-02/12-КС от 16.03.2012 и встречные требования общества с ограниченной ответственностью «Лира» к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» о признании прекращенным краткосрочного договора аренды № К-02/12-КС от 16.03.2012, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Квартал» с 10.05.2016.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.07.2018, оставленным без изменения Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.10.2018, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано. 

Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора субаренды от 01.10.2016 № 1-10/16-42А и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 13 т.1).

В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Комната № 17 в помещении № 32 на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.4, площадь помещения 24,05 кв.м., в спорный период находилась во владении и пользовании истца на основании краткосрочного договора аренды 16.03.2012 № К-02/12-КС.

Пунктом 4.2.1 краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС (л.д. 135 т.1), заключенного с арендодателем ООО «Коммерц Строй» было предоставлено право арендатору - ООО «Квартал» без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях по своему усмотрению.

Факт передачи истцом имущества по договору субаренды от 01.10.2016 № 1-10/16-42А ответчику во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи от 01.10.2016 и ответчиком не оспорен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Во втором абзаце пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому договор субаренды (производный договор) ограничен сроком действия договора аренды (основного договора).

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу дела. Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении дела № А33-16294/2017 суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС прекратил свое действие с 01.10.2017.  В настоящем деле суд апелляционной инстанции поддерживает указанный вывод исходя  из следующего.

Пунктом 2.4.2 краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС предусмотрено, что в случае, если в течение одного календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок одиннадцать календарных месяцев на условиях настоящего договора.

Условия краткосрочного договора аренды не содержат право арендодателя на односторонний отказ от договора.

Истолковав условия пункта 2.4.2 краткосрочного договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора, так как в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора.

Данное толкование согласуется с позицией, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС ежегодно продлевался на одиннадцать месяцев, последний раз - до 30.09.2017.

Принимая во внимание вышеизложенное, ООО «Квартал» правомерно был заключен договор субаренды от 01.10.2016 № 1-10/16-42А с ООО «Эталон», который в силу абзаца второго пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации действовал по 30.09.2017 – день окончания срока действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС.

Доказательств досрочного расторжения указанного договора субаренды в материалы дела не представлено, так же как и доказательств возврата имущества ООО «Эталон»  ООО «Квартал» ранее этой даты в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку Краткосрочный договор аренды № К-02/12-КС от 16.03.2012 действовал до 30.09.2017, Договор субаренды, заключенный между ООО «Квартал» и ООО «Эталон», действовал до 30.09.2017.

Поскольку в спорный период помещение находилось в пользовании у ООО «Эталон» на основании Акта приема-передачи от 01.10.2016 к Договору субаренды, и обратно ООО «Квартал» не возвращалось, соглашений о расторжении договора субаренды стороны не подписывали, в суд за расторжением договора субаренды ООО «Эталон» не обращалось, доказательства оплаты арендной платы в материалы дела не представлены, ООО «Эталон» обязано исполнять принятые на себя обязательства по оплате арендной платы.

Таким образом, истец исполнил свои обязательства по договору субаренды перед ответчиком, передав по акту приема-передачи помещение в аренду, ответчик свои обязательства по оплате арендной платы за спорный период перед истцом не исполнил, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец просит взыскать с ответчика 364 259 руб. 76 коп. задолженности по постоянной составляющей арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.09.2017. 

В счет погашения части задолженности по оплате арендной платы за июнь, июль 2017 года истцом зачтен обеспечительный платеж в размере 141 823 рублей 76 копеек. 

На основании статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно правовым позициям, изложенным в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации», установленная очередность погашения денежных требований не распространяется на требования об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки и о возмещении убытков.

Таким образом, неустойка, являющаяся в силу статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации способом обеспечения исполнения обязательства, не отнесена к установленному статьей 319 ГК РФ исчерпывающему перечню денежных обязательств, очередность погашения которых может быть изменена по соглашению сторон, а отнесение частичного исполнения денежного обязательства в погашение неустойки перед процентами и основным долгом противоречит статьям 319, 329, и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 3.4.3 договора субаренды от 01.10.2016 № 1-10/16-42А предоставляет право удержать из обеспечительного взноса суммы, ненадлежащим образом осуществленных платежей.

Поскольку сумма неустойки подлежит погашению после суммы основного долга, ООО «Квартал» правомерно учтен обеспечительный платежа в сумме 141 823 рублей 76 копеек в счет погашения части задолженности по оплате арендной платы за июнь, июль 2017 года.

Размер задолженности по арендной плате определен истцом на основании условий договора субаренды и признан судом правильным. 

Поскольку ответчик доказательства погашения задолженности по арендной плате, начисленной за указанный период, не представил, требование о взыскании с ответчика 364 259 рублей 76 копеек долга обоснованно удовлетворено судом первой инстанции в полном объеме.

Довод ответчика об ограничении доступа в арендованное помещение с 15.05.2017 рассмотрен и обоснованно отклонен арбитражным судом как не влекущий правовых последствий для настоящего спора по следующим основаниям.

Пунктом 10.1 договора предусмотрено, что любые уведомления (включая счета на оплату) считаются надлежащим образом доставленными в случае их вручения лично под расписку о получении (в том числе и представителю/сотруднику субарендатора, находящемуся в помещении).

Ответчик 15.05.2017 не обращался истцу с требованием о допуске в арендованное помещение. Представленные в материалы дела акты от 12.05.2017 и от 15.05.2017 составлены в отношении иных лиц, а не ответчика, следовательно, не являются относимыми доказательствами для рассмотрения настоящего дела. Пользование ООО «Эталон» помещением в спорный период подтверждается получением счетов на оплату, актов и писем от ООО «Квартал» в торговой точке (расписки в получении документов). Кроме того факт пользования помещением подтверждается платежами по договору аренды от 15.05.2017, заключенному  ООО «Эталон» и АО «УК «Финансовый клуб» в отношении того же помещения. 

Довод об отсутствии возможности пользоваться помещением в спорный период, достоверно не подтвержден. Факт невозможности использования помещения в спорный период не подтвержден.

Довод Ответчика о том, что обязательства по оплате арендной платы в адрес истца прекратились подлежит отклонению , поскольку  материалами дела подтверждается, что с момента подписания акта приема-передачи к договору субаренды (01.10.2016) и по настоящее время 

ООО «Эталон» осуществляет пользование помещением, являющимся предметом договора субаренды, ведет в нем коммерческую деятельность, из субаренды помещение по акту приема-передачи не возвращало, в суд с исковым заявлением о расторжении договора субаренды, нечинением препятствий в пользовании, не обращалось, в связи с чем обязано исполнять принятые на себя по договору обязательства.

Довод о том, что помещение в аренду ответчику было предоставлено АО «УК «Финансовый клуб», ООО «АльфаКапитал» подлежит отклонению по следующим основаниям.

ООО «Эталон», в период действия договора субаренды, заключило с собственником 

АО «УК «Финансовый клуб» договор аренды, в дальнейшем с ООО «АльфаКапитал» договор субаренды, на спорное помещение.

Вместе с тем, АО «УК «Финансовый Клуб» и ООО «АльфаКапитал» не имели правовых полномочий на передачу помещения ООО «Эталон», поскольку ранее данное помещение уже было передано ООО «Квартал» по действующему Краткосрочному договору аренды № К-02/12-КС от 16.03.2012 по акту приема-передачи от 16.03.2012 и обратно из аренды не возвращалось.

ООО «Квартал» передало это помещение ООО «Эталон» по действующему Договору субаренды № 1-10/16-42А от 01.10.2016 по акту приема-передачи от 01.10.2016, следовательно, помещение на момент заключения договора аренды с АО «УК «Финансовый клуб», договора субаренды с ООО «АльфаКапитал» уже находилось в субаренде у ООО «Эталон» по Договору субаренды, заключенному с ООО «Квартал».

ООО «Эталон» в период с 15.05.2017 по 30.09.2017 пользовалось Помещением, находящимся на законных основаниях у ООО «Квартал».

После прекращения арендных отношений между ООО «Квартал» и ООО «Эталон» относительно спорного имущества, ООО «Эталон» вправе пользоваться имуществом на основании договора аренды, заключенного с АО УК «Финансовый клуб» или договора субаренды с ООО «АльфаКапитал».

Согласно пункту 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

ООО «Эталон» вправе обратиться к АО «УК «Финансовый клуб», ООО «АльфаКапитал» за взысканием убытков.

Довод об утрате истцом права владения спорным помещением подлежит отклонению, поскольку с момента заключения Краткосрочного договора аренды № К-02/12-КС от 16.03.2012 и подписания акта приема-передачи от 16.03.2012 до момента окончания срока действия Договора (30.09.2017), ООО «Квартал» являлось законным владельцем имущества, являющегося предметом Договора аренды.

С момента заключения Договора субаренды № 1-10/16-42А от 01.10.2016 и подписания акта приема-передачи от 01.10.2016 фактическим пользователем спорного помещения являлся Субарендатор (ООО «Эталон»).

Поэтому, спорное помещение, которое являлось предметом Договора субаренды, не могло быть изъято новым собственником АО «УК «Финансовый клуб» у истца, так как данное помещение находилось в пользовании у ответчика.

Актом приема-передачи Помещения от 01.10.2016 Арендодатель передал, а Субарендатор принял во временное возмездное владение и пользование Помещение, являющееся предметом Договора субаренды.

	Довод об отсутствии задолженности по арендной плате за спорный период, ввиду оплаты задолженности АО «УК «Финансовый клуб» отклонен, поскольку  платежными поручениями, представленными в материалы дела, не подтверждается отсутствие задолженности по договору субаренды перед ООО «Квартал», оплата производилась    АО «УК «Финансовый клуб».

При этом ответчик не лишен права обратиться с иском к ненадлежащему кредитору с целью защиты своих прав.

Правомерно отклонен судом первой инстанции довод ответчика о том, что истец действовал недобросовестно, не предпринял мер, указывающих на то, что он является законным и фактическим владельцем нежилого помещения, а также фактически не осуществлял управление торговым комплексом, опровергается представленными в материалы дела документами.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ответчик беспрепятственно пользовался помещением, осуществлял коммерческую деятельность, получал лично, либо через представителей счета на оплату, акты и письма                     ООО «Квартал».

Кроме того, истцом в материалы дела представлены доказательства пользования спорным помещением, а именно, полученные представителем ответчика счета на оплату арендной платы за спорный период.

Истец также заявил требование о взыскании с ответчика 647 907 рублей 28 копеек пени на основании пункта 9 приложения № 1 к договору за нарушение срока внесения арендной платы за период с 27.06.2017 по 22.06.2018. 

Поскольку доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство. 

В абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3,4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендатор обязан внести арендную плату за пользование помещением, начисленную до даты окончания срока действия договора, при этом, обязан оплачивать неустойку за несвоевременное и неполное внесение соответствующей арендной платы вплоть до момента полного погашения задолженности. 

С учетом вышеизложенного, истцом правомерно заявлена к взысканию неустойка за период с 27.06.2017 по 22.06.2018.

В суде первой инстанции ответчик ходатайствовал о снижении размера неустойки до 52 254 рублей 43 копеек на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Суд первой инстанции удовлетворил вышеуказанное ходатайство ответчика, признал начисленную истцом неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства и снизил размер неустойки до 130 000 рублей по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктами 69 - 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 75 указанного постановления установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000  № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России.

Заявление о несоразмерности неустойки соответствует принципу осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе.

Размер неустойки - 1% годового размера постоянной составляющей арендной платы определен истцом в соответствии с заключенным сторонами договором. 

Рассчитанная с учетом данного размера неустойки значительная сумма пени за непродолжительное время просрочки свидетельствует о явной ее несоразмерности последствиям неисполнения обязательства, может способствовать получению кредитором необоснованной выгоды, нарушает экономический баланс сторон.

Указанный в договоре размер пени 1% от годовой арендной платы значительно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для еще большего ее снижения в связи со следующим.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства. Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия относится к исключительной компетенции суда, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Ответчик не привел в апелляционной жалобе оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о возможности снижения неустойки до 52 254 рублей 43 копеек.

Ответчиком не представлены доказательства наличия исключительных (экстраординарных) обстоятельств, свидетельствующих о необходимости еще большего снижения неустойки, или несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этой связи снижение размера неустойки до двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации не обоснованно заявителем.

Истцом обоснованно отмечено, что такое необоснованное снижение нивелирует стимулирующее значение неустойки.

Несостоятелен довод ответчика о том, что для истца не наступило негативных последствий, поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При этом примененный судом размер неустойки – 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки соответствует деловой и судебной практике.  

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 01 апреля 2019 года по делу №  А33-20764/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Н.Н. Белан

 

В.В. Радзиховская