Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-101195/2018

12 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  06 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  12 апреля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению):

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный1027810223924);

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" (адрес: Россия 197110, г. Санкт-Петербург, коса Петровская 9, ОГРН: 

<

***>),

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 265 961,86 руб., пени за просрочку платежа в размере 93 048,2 руб.,

при участии: 

от истца: не явился, извещен, 

от ответчика: ФИО2 доверенность от 05.12.2018, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" (далее - ответчик)  о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 15/ЗК-02100 от 17.05.2011 в размере 1 265 961,86 руб. за период 01.01.2018-31.03.2018, пени за просрочку платежа в размере 93 048,2 руб. за период 31.01.2018-20.03.2018.

Определением от 03.12.2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-33020/2017.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области дело предано в производство судье Варенниковой А.О. в связи с назначением судьи Кротова С.М. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

Протокольным определением от 06.04.2021 производство по делу возобновлено. 

Представитель Общества против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя с заявлением об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени за период с 01.01.2018 по 09.01.2018 в размере 126 596,19 руб., пени за период с 31.01.2018 по 02.04.2021 в размере 219 897,58 руб.

Ответчик возражал на иск, по доводам, изложенным в отзыве, ходатайствовал об отложении судебного заседания.

Ходатайство ответчика отклонено судом в связи с его необоснованностью. 

Заслушав пояснения ответчика, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331, вступившего в силу 28.04.2011, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 17.05.2011 N 15/ЗК-02100 аренды земельного участка площадью 3276 кв.м. с кадастровым номером 78:7:3208:5, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. Г, для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, расположенного на участке, сроком до 27.11.2013.

Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 3 договора.

Согласно пункту 3.4 договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 126 729,12 руб., в квартал - 31 682,28 руб. 

В соответствии с пунктом 3.7 договора арендная плата перечисляется арендатором не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.06.2011.

Одновременно те же стороны подписали инвестиционный договор от 17.05.2011 N 15-И02099 на условиях, определенных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331.

Согласно данному постановлению Общество осуществляет реконструкцию здания, расположенного на указанном выше участке, под многоквартирный дом в течение 31 месяца со дня вступления постановления в силу.

Согласно данному постановлению Общество осуществляет реконструкцию здания, расположенного на указанном выше участке, под многоквартирный дом в течение 31 месяца со дня вступления постановления в силу.

24.06.2013 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на строительство N 78-13017820-2013.

Впоследствии, в связи с изменениями проектных характеристик - общей площади и количества квартир, количества парковочных мест 11.01.2016 Обществом получено новое разрешение на строительство N 78-013-0178.1-2013.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 N 196 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331", срок реализации инвестиционного проекта продлен до 30.06.2015.

21.04.2016 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение N 78-13-07-2016 на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлениями от 30.11.2015 N 18817-ув./15 и от 12.05.2016 N 49894-32/16 Комитет сообщил Обществу об изменении размера арендной платы с учетом применения кода функционального использования, равного 18.0.

Соглашением сторон договор аренды расторгнут 10.01.2018.

Решением от 19.06.2019 по делу № А56-33020/2017 во взыскании задолженности за период 01.10.2016-31.03.2017 отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.06.2020 названное решение оставлено без изменения.

С учетом применения кода функционального использования равного 18.0, по мнению Комитета, за период с 01.01.2018-31.03.2018 за Обществом числится задолженность по арендной плате, в связи с чем Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стоимость аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно статье 3 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119) размер арендной платы рассчитывается по формуле, где в качестве одного из множителей участвует коэффициент Кф (коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка). В свою очередь согласно п. 2.3 Положения коэффициент Кф определяется в соответствии с приложением N 4 к Положению для установленных кодов функционального использования территории (Кн).

Как следует из пункта 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом настоящего пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.

Соответственно, по истечении срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, при которых арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2019 по делу № А56-33020/2017 установлено, что в период 01.10.2016-31.03.2017 оснований для расчета арендной платы по коду 18.0 не имеется, поскольку нарушение сроков строительства (реконструкции) не связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Статья 69 АПК РФ установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Наличие преюдициально установленных (предрешенных) обстоятельств означает, что в ходе арбитражного производства не подлежат доказыванию и не допускают опровержения обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного и вступившего в законную силу судебного акта.

В соответствии с частью 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Принимая во внимание, что названное решение по делу № А56-33020/2017 от 19.06.2019 вступило в законную силу, и его законность подтверждена судом апелляционной и кассационной инстанций, факт наличия между спорящими сторонами отношений по договору от 23.01.2018 №ЛСРССЗ-0113/18 преюдициально установлен и не подлежит доказыванию вновь в рамках данного дела.

На основании п.п. 3.4., 3.5. Договора аренды, квартальные арендные платежи исчисляются по следующей формуле:

Атек=Акварт*Кд, где:

Атек - Арендная плата за текущий квартал;

Акварт - Плата за аренду в квартал установленный Договором (с коэффициентом Кд - 1.00), которая установлена Договором в размере 31 682,28 рубля;

Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009г. № 1379 о мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» на текущий год.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-73821/2014, № А56-84965/2015 суды пришли к выводу о необходимости применения расчета арендной платы по кодам 10.1, 10.2, в связи с чем арендный платеж за 4 квартал 2016 и все последующие кварталы составляет 38 018,74 руб.

Как следует из материалов дела, письмом от 05.02.2020 № 05-15-4152/20-0-0 Комитет  подтвердил переплату по Договору аренды ООО «Мансарды Петербурга» на октябрь 2016 года в размере 93 462,6 руб., и произвело зачет вышеуказанной суммы на период будущих арендных платежей.

Соответственно задолженность по аренде, образовавшаяся по вине Ответчика за период с 01.04.2017-31.12.2017 составила (190 093,70-93 462,60) = 96 631,10 руб.

В соответствии с уточненным заявлением Комитета, Обществом внесено 100 855,4 руб. платежным поручением от 16.07.2020 № 252, из чего следует полное погашение задолженности. 

Поскольку материалами дела подтверждается неверное применение Комитетом коэффициента и отсутствие задолженности по арендной плате, в указанной части заявления следует отказать. 

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 219 897,58 руб. пеней, начисленных за период с 31.01.2018 по 02.04.2021.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания пени в размере 0,15% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 5.2. договора аренды. 

Ответчик просит применить  ст.333 ГК РФ и уменьшить начисленные Истцом пени, ссылаясь на чрезмерный размер взыскиваемых санкций.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции, определенной в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Заявляя о снижении неустойки, ответчик ссылается на ее явную несоразмерность, что ведет к необоснованному обогащению истца за счет ответчика.

Оценив доводы ответчика в этой части, учитывая существенный размер пеней, суд считает, что имеются основания для применения статьи 333 ГК РФ с целью обеспечения баланса интересов сторон, и полагает возможным снизить размер начисленных истцом пеней до 2000 руб. 

При таких условиях суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. 

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, а также факт освобождения Комитета от оплаты пошлины при подаче иска в суд, на основании статьи 110 АПК РФ и статьи 333.17 НК РФ взысканию с Общества в доход федерального бюджета подлежит 57 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 2000 руб. пеней.

В остальной части  иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» в доход федерального бюджета 57 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяВареникова А.О.