/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

05 марта 2018 года

Дело №

А56-23463/2016

 

          Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2018 года.

          Полный текст постановления изготовлен 5 марта 2018 года.

 

            Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

          при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  Краевского А.А. (доверенность от 28.12.2017), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2018), от общества с ограниченной ответственностью «АРТ-галерея С»  Нерсесян М.А. (доверенность от 01.01.2018) и Ященкова И.С. (доверенность от 01.01.2018),

            рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2017 с учётом определения от 25.01.2018 об исправлении опечатки (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017 (судьи Кашина Т.А., Колосова Ж.В., Полубехина Н.С.) по делу № А56-23463/2016, 

                                                     у с т а н о в и л:

          Общество с ограниченной ответственностью «АРТ-галерея С», место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 40-42, лит. А, пом. 26Н, ОГРН 1047855031157, ИНН 7840301895  (далее – ООО «АРТ-галерея С», общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – КИО, комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 26Н площадью 76,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 40-42, лит. А, об обязании заключить договор купли-продажи указанного помещения с учётом протокола разногласий по цене, определенной на основании отчёта независимого оценщика, привлечённого судом.

          К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – фонд имущества).

          Решением суда от 13.07.2017 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 13 900 000 руб.». С Комитета в пользу общества взыскано 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 90 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

          Постановлением апелляционного суда от 01.11.2017 решение оставлено без изменения.

          В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить, отказать обществу в иске.

          Податель жалобы ссылается на недоказанность недостоверности отчёта ГУИОН, считает недостоверными результаты судебной экспертизы, ссылаясь на то, что в заключении эксперта содержатся противоречивые выводы в отношении наиболее эффективного использования объекта, указывает, на то, что в заключении эксперта отсутствует анализ рынка купли-продажи встроено-пристроенных помещений, считает, что анализ рынка аренды помещений является недостаточным для проведения исследования, ссылается на то, что результат расчёта рыночной стоимости не соответствует интервалу значений цен предложений на продажу помещений, представленному в заключении, считает, что в заключении эксперта содержатся противоречивые сведения об учёте НДС при использовании в расчётах цены предложения объекта-аналога № 5.

          В кассационной жалобе ГУИОН просит решение и постановление отменить и вернуть дело на новое рассмотрение.

          Податель жалобы ссылается на то, что обжалуемые судебные акты вынесена на основании недостоверного, необоснованного и противоречивого заключения эксперта, полагает, что в  заключении эксперта содержатся противоречивые выводы в отношении наиболее эффективного варианта использования объекта исследования, эксперт использует скидку на торг, не соответствующую периоду экспонирования объектов-аналогов, в заключении отсутствует анализ рынка купли-продажи встроено-пристроенных помещений, результат расчёта рыночной стоимости не соответствует интервалу значений цен предложений на продажу помещений, представленному в заключении.

          Податель жалобы считает, что суды необоснованно отказали в назначении повторной экспертизы, допустили нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), полагает, что выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам. 

           Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

            Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

          В судебном заседании кассационной инстанции представители комитета и ГУИОН подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

            Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

            Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

            Материалами дела подтверждается следующее.

            Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник КИО, арендодатель) и закрытое акционерное общество «ЛенАрт» (арендатор) заключили договор от 08.01.2002 № 10-А161140 аренды нежилого помещения 26Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 40-42, лит. А.

          Дополнительным соглашением № 3 закрытое акционерное общество «ЛенАрт» уступило свои права и обязанности по договору аренды ООО «АРТ-галерея С».

          ООО «АРТ-галерея С» направило в комитет заявление от 30.07.2014  о выкупе арендуемого помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2015 по делу № А56-3247/2015, признано незаконным бездействие комитета в части уклонения от рассмотрения и принятия решения по заявлению общества от 30.07.2014 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого помещения, суд обязал комитет рассмотреть заявление общества и принять решение, предусмотренное пунктами 3 либо 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

          Комитет издал распоряжение от 31.12.2015 № 1659-рз «Об условиях приватизации объектов нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 40-42, литера А, пом. 26-Н», установив цену выкупа 18 300 000 руб. в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости объекта от 18.12.2015     № 31-8-0119(009)-2015, выполненным ГУИОН.

          Фонд имущества по поручению комитета направил арендатору предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приложив подписанный проект договора купли-продажи, согласно которому цена продажи объекта составляет 18 300 000 руб.

          Общество направило фонду имущества протокол разногласий, предложив цену 13 980 000 руб.

          Ссылаясь на то, что комитет уклоняется от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

          Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы, сослался на заключение эксперта от 24.04.2017 № 2, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 13 900 000 руб., и урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора, установив цену выкупа помещении в соответствии с рыночной стоимостью, определенной судебной экспертизой.

          Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

          Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

          Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

          Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

          Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005  № 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

          С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статью 13 Закона об оценочной деятельности  назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

          Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд пришёл к выводу о том, что заключение эксперта от 24.04.2017 № 2 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного отчёта.

          Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Закон № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности и на основании оценки имеющихся в деле доказательств обоснованно пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в заключении от 24.04.2017 № 2. 

          Отказывая в назначении повторной экспертизы, суды сделали правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, и наличие противоречий в выводах эксперта.

          Суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что заключение судебной экспертизы является достоверным.

          Доводы подателей жалоб были обоснованно отклонены судами, поскольку представленные ими возражения не подтверждают наличие в заключении эксперта ошибок, которые повлекли занижение рыночной стоимости помещения.  Приведенные подателями жалоб мотивы, по которым они не согласны с установленной в заключении эксперта рыночной стоимостью предмета оценки, не свидетельствуют о нарушениях экспертом законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки или недостоверности сведений, используемых экспертом в отчёте об оценке, которые могли повлиять на итоговую величину стоимости объекта оценки. 

          Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

            С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

                                                           п о с т а н о в и л:

            решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2017 с учётом определения от 25.01.2018 об исправлении опечатки и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017 по делу № А56-23463/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

 

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин