Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Ульяновск  

«22» февраля 2018 года                                                           Дело № А72-15534/2017

 

Резолютивная часть решения объявлена 16.02.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 22.02.2018.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи О.В. Конновой,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Строй-Концерн» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Ульяновск)

к Управлению Федеральной  службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области (г. Ульяновск),

третьи лица - АО «Ульяновсктрансстрой» (г. Ульяновск), временный управляющий АО «Ульяновсктрансстрой» ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, АО «Банк Венец»,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора № 2 долевого участия в строительстве МКД от 10.12.2012 (уведомление об отказе от 14.09.2017 №73/001/135/2017-680), об обязании внести в ЕГРП запись о расторжении указанного договора

при участии: от ответчика – ФИО11, по доверенности от 09.01.2018, от АО «Ульяновсктрансстрой» - ФИО12, и.о. руководителя, по определению суда от 28.11.2017 по делу № А72-6211/2017, ФИО4, ФИО5, в отсутствие остальных лиц, извещенных надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строй-Концерн» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной  службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – управление) в государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора № 2 долевого участия в строительстве МКД от 10.12.2012 (уведомление об отказе от 14.09.2017 №73/001/135/2017-680).

В качестве меры восстановления нарушенного права заявитель просил обязать управление внести в Единый государственный реестр прав запись о расторжении указанного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Ульяновсктрансстрой» и временный управляющий АО «Ульяновсктрансстрой» ФИО2 (по ходатайству о вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора), ФИО3 (по ходатайству о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора), ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, АО «Банк Венец».

Из материалов дела следует, что 10.12.2012 между обществом (далее – заказчик-застройщик) и АО «Ульяновсктрансстрой» (далее - участник) был заключен договор №2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее - договор), согласно которому заказчик-застройщик привлекает участника к долевому строительству многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке, имеющем кадастровый номер 73:19:040106:79, по адресу: 

<

...> (далее - многоквартирный дом).

Согласно условиям договора объектом долевого строительства являются:

1. трехкомнатная квартира № 15, расположенная в подъезде № 1, на 4 этаже, общей площадью 91,15 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 1 709 063 (один миллион семьсот девять тысяч шестьдесят три) рубля;

2. однокомнатная квартира № 16, расположенная в подъезде № 1, на 4 этаже, общей площадью 44,95 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 842 812 (восемьсот сорок две тысячи восемьсот двенадцать) рублей;

3. однокомнатная квартира № 17, расположенная в подъезде № 1, на 4 этаже, общей площадью 42,6 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 798 750 (семьсот девяносто восемь тысяч семьсот пятьдесят) рублей;

4. однокомнатная квартира № 18, расположенная в подъезде № 1, на 4 этаже, общей площадью 46,15 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 865 312 (восемьсот шестьдесят пять тысяч триста двенадцать) рублей;

5. трехкомнатная квартира № 19, расположенная в подъезде № 1, на 4 этаже, общей площадью 91,15 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 1 709 063 (один миллион семьсот девять тысяч шестьдесят три) рубля;

6. трехкомнатная квартира № 20, расположенная в подъезде № 1, на 5 этаже, общей площадью 91,15 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 1 709 063 (один миллион семьсот девять тысяч шестьдесят три) рубля;

7. однокомнатная квартира № 21, расположенная в подъезде № 1, на 5 этаже, общей площадью 44,95 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 842 812 (восемьсот сорок две тысячи восемьсот двенадцать) рублей;

8. однокомнатная квартира № 22, расположенная в подъезде № 1, на 5 этаже, общей площадью 42,6 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 798 750 (семьсот девяносто восемь тысяч семьсот пятьдесят) рублей;

9. однокомнатная квартира № 23, расположенная в подъезде № 1, на 5 этаже, общей площадью 46,15 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 865 312 (восемьсот шестьдесят пять тысяч триста двенадцать) рублей;

10. трехкомнатная квартира № 24, расположенная в подъезде № 1, на 5 этаже, общей площадью 91,15 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 1 709 063 (один миллион семьсот девять тысяч шестьдесят три) рубля;

11. трехкомнатная квартира № 25, расположенная в подъезде № 1, на 6 этаже, общей площадью 91,15 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 1 709 063 (один миллион семьсот девять тысяч шестьдесят три) рубля;

12. однокомнатная квартира № 26, расположенная в подъезде № 1, на 6 этаже, общей площадью 44,95 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 842 812 (восемьсот сорок две тысячи восемьсот двенадцать) рублей;

13. однокомнатная квартира № 27, расположенная в подъезде № 1, на 6 этаже, общей площадью 42,6 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 798 750 (семьсот девяносто восемь тысяч семьсот пятьдесят) рублей;

14. однокомнатная квартира № 28, расположенная в подъезде № 1, на 6 этаже, общей площадью 46,15 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 86|5 312 (восемьсот шестьдесят пять тысяч триста двенадцать) рублей;

15. трехкомнатная квартира № 29, расположенная в подъезде № 1, на 6 этаже, общей площадью 91,15 кв.м., включающей площадь лоджии/балкона (по проекту), стоимостью 1 709 063 (один миллион семьсот девять тысяч шестьдесят три) рубля (пункт 1.2 договора).

Предметом указанного договора является обязанность застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется на условиях настоящего договора уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства (пункт 2.1 договора).

Цена договора (объекта долевого строительства) составляет 17 775 000,00 (семнадцать миллионов семьсот семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора оплата долевого строительства произведена участником долевого строительства до подписания настоящего договора в полном объеме.

Указанный договор был зарегистрирован управлением в установленном законом порядке.

Однако, по мнению заявителя, оплата договора со стороны АО «Ульяновсктрансстрой» произведена не была.

В связи с чем, как указал заявитель, на основании части 4 статьи 5 и части 3 и 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве) им в адрес АО «Ульяновсктрансстрой» было направлено (вручено нарочно 28.03.2017, вх. №213) предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения данного требования, а впоследствии 24.05.2017 было направлено уведомление об одностороннем отказе застройщика  от  исполнения  договора  № 2 долевого  участия  в  строительстве многоквартирного дома от 10.12.2012.

Как полагает общество, вышеуказанный договор был расторгнут в одностороннем порядке с 24.05.2017.

11.08.2017 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора №2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 10.12.2012.

Уведомлением от 23.08.2017 № 73/001/135/2017-680 управление в соответствии с пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) приостановило государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома на срок до 22.11.2017 по следующим основаниям: 

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (пп.5 ч. 1 ст. 26 Закона); 

- содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации (пп.7 ч.1 ст. 26 Закона). 

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации указаны  следующие обстоятельства:

- при обращении с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве № 2 от 10.12.2012 само соглашение о расторжении договора не представлено;

- при наличии предупреждения о необходимости погашения задолженности участником долевого строительства, о намерении расторгнуть в одностороннем порядке договор в связи с неуплатой АО «Ульяновсктрансстрой» цены договора, из  п. 3.1 и п. 3.2  договора следует, что оплата по нему произведена в полном объеме до подписания данного договора; 

- в представленных предупреждении и уведомлении об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора, адресованных руководителю АО «Ульяновсктрансстрой», отсутствует дата составления и подписания данных документов, что не позволяет установить период, в который они были отправлены в адрес АО «Ульяновсктрансстрой», имеющееся почтовое уведомление с описью вложения свидетельствует о направлении застройщиком в адрес АО «Ульяновсктрансстрой» только уведомления об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора, не представлены доказательства направления застройщиком в адрес АО «Ульяновсктрансстрой» предупреждения о необходимости погашения задолженности.

Кроме того, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации управление указало, что ему поступило возражение АО «Ульяновсктрансстрой» на уведомление об одностороннем отказе застройщика от исполнения долевого участия в строительстве.

В связи с чем управлением сделан вывод о наличии противоречий в представленных заявителем документах, а также о нарушении порядка, установленного ч. 8 ст. 48 Закона о регистрации и ч. 3 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. 

07.09.2017 общество представило в управление письменные пояснения и дополнительные документы в качестве обстоятельств, устраняющих причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

14.09.2017 управление на основании статьи 27 Закона о регистрации отказало в государственной регистрации расторжения договора в связи с неустранением приведенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации (пп.5, пп.7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации). 

Заявитель, полагая, что указанное решение об отказе в государственной регистрации расторжения договора не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы, обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с соответствующим заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Общество обосновывает свою позицию наличием права застройщика в одностороннем порядке отказаться от договора долевого участия в случае его неоплаты участником долевого строительства (ст. 405.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 5, ч.ч. 3, 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве), которым общество воспользовалось в установленном законом порядке. Государственный регистратор не уполномочен законом определять (усматривать) наличие или отсутствие оснований для расторжения договора в одностороннем порядке. 

Управление с заявленными требованиями не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, дополнительных пояснениях, мотивируя тем, что в данном случае между застройщиком и участником долевого строительства возник спор по оплате договора, который подлежит разрешению судом в исковом порядке.

АО «Ульяновсктрансстрой», временный управляющий АО «Ульяновсктрансстрой» ФИО2, ФИО3, АО «Банк Венец», ФИО4, ФИО5 в ходе рассмотрения дела возразили против заявленных требований.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктами 2. 3, 5 статьи 1 Закона о регистрации предусмотрено, что Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (пункт 1 статьи 14 Закона о регистрации).

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены в статье 18 Закона о регистрации.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Закона о регистрации).

Частью 1 статьи 21 указанного закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статьях 26, 27 Закона о регистрации.

В частности, пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Заявитель, обосновывая свою позицию, указывает, что для государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве представил исчерпывающий пакет документов, в силу норм Закона об участии в долевом строительстве указанный договор им уже расторгнут в одностороннем порядке, в связи с чем ответчик не вправе был определять наличие или отсутствие оснований для расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке, указание в договоре об оплате суммы до его подписания было ошибочным, доказательств оплаты по договору не имеется.

Суд, отклоняя указанные доводы общества и признавая законным и обоснованным решение управления об отказе в государственной регистрации, исходит из следующего.  

Согласно статье 3 Закона о регистрации в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. 

При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным статьей 29 Закона о регистрации порядком проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Управление, говоря о пределах правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, сослалось на правовую позицию Росреестра, изложенную в письме от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13, согласно которой для понимания пределов правовой экспертизы, являющейся центральным этапом процедуры осуществления государственной регистрации прав, важно учитывать роль института государственной регистрации прав на недвижимость в системе государственного управления.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие.

Ввиду изложенного, суд признает законной и обоснованной позицию управления, что разрешение вопросов, связанных с оценкой противоречий в представленных для государственной регистрации документах, влекущих правовые основания прекращения прав на недвижимое имущество, не относится к компетенции регистрирующего органа, а является компетенцией суда, в силу чего их разрешение осуществляется в порядке выбора одного из предусмотренных законом способов защиты права.

Факт наличия таких противоречий подтверждается следующими обстоятельствами:

1. 21.12.2012 с заявлениями о государственной регистрации спорного договора №2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 10.12.2012 обратились обе стороны договора (заявитель и АО «Ульяновсктрансстрой»), в заявлениях указано, что представленные документы и сведения, указанные в заявлениях, достоверны;

2. согласно пункту 3.2 указанного договора оплата долевого строительства произведена участником долевого строительства до подписания настоящего договора в полном объеме;

3. спорный договор зарегистрирован управлением 26.12.2012, в дальнейшем  управлением зарегистрированы договоры уступки прав и обязанностей по этому договору (квартиры №№ 16, 17, 18, 21, 22, 23, 26) между АО «Ульяновсктрансстрой» и гражданами ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, при этом договоры уступки прав и обязанностей по спорному договору, заключенные с ФИО4, ФИО5, ФИО6,  согласованы с обществом, что подтверждается подписями директора общества на этих договорах, заявитель в дополнительных письменных пояснениях суду указывает, что в отношении ФИО6 и Р-вых договор долевого участия № 2 от 10.12.2012 был исполнен с согласия застройщика, кроме того управлением зарегистрировано ограничение по заявлению АО «Банк Венец» и АО «Ульяновсктрансстрой» в отношении квартир 15, 19, 20, 24, 25, 28, 29 спорного договора (договоры залога прав требования участника долевого строительства № 129 от 28.11.2016);  

4. между тем заявитель обращается в управление с заявлением о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора №2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 10.12.2012 в связи с отсутствием его оплаты, при этом участник долевого строительства данный факт не признает.

Кроме того, заявитель в обоснование своих требований представил копию решения Ульяновского районного суда Ульяновской области от 07.08.2017 по делу № 2-1186/17  (представлена обществом в управление с письмом от 07.09.2017 в качестве обстоятельства, устраняющего причины, препятствующие проведению государственной регистрации) по иску ФИО7 к обществу об обязании передать истцу в собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>. В апелляционном определении Ульяновского областного суда от 21.11.2017 по данному делу указано, что разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что достоверных и допустимых доказательств факта оплаты АО «Ульяновсктрансстрой» цены договора по договору долевого участия в строительстве  от 10.12.2012, а также оплаты истицей объекта долевого строительства – 

<

...> участвующими в деле лицами не представлено. Судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что ввиду невнесения ФИО7 оплаты по договору уступки, а также отсутствия согласования данного договора с застройщиком право на передачу в собственность спорной квартиры ФИО7 не приобрела, в связи с чем оснований для удовлетворения ее исковых требований у суда первой инстанции не имелось. Более того, как указала судебная коллегия, в настоящее время возник спор относительно оплаты по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Между тем, ответчик в обоснование своих возражений сослался на решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 17.11.2015 по делу № 2-780/2015 по иску ФИО4, ФИО5 к обществу о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и компенсации морального вреда.

В указанном решении суда, вступившем в законную силу 12.04.2016, указано, что ООО «Ульяновсктрансстрой» свои обязательства по оплате объекта долевого строительства согласно пункту 3 договора № 2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 10.12.2012 исполнило в полном объеме, что подтверждается актом зачета взаимных требований № 1 от 10.12.2012 между ООО «Строй-Концерн» и ООО «Ульяновсктрансстрой».

Кроме того, ответчик в обоснование своей позиции сослался на копию реестра заключенных договоров, представленного ему Министерством промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области с письмом от 31.08.2017. Из реестра заключенных договоров по состоянию на 30 июня 2017г. усматривалось, что спорный договор не расторгнут, в графе «Дата поступления привлеченных в строительство денежных средств» указано «Взаимозачет 11.12.2012», в списке расторгнутых договоров, подписанном генеральном директоре общества, спорный договор также не значится.      

Изменения в указанную информацию о расторжении спорного договора 24.05.2017 внесены обществом только 31.01.2018, о чем свидетельствует отметка Министерства.

В силу пункта 3 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве  существенным условием договора долевого участия в строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве установлен статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве.

В частности, в частях 3 и 4 указанной статьи, на которые ссылается заявитель, сказано, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Части 4 и 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве предоставляют застройщику право для одностороннего отказа от исполнения договора:

в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, допущена просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, 

либо в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, допущено систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей.

Согласно части 8 статьи 48 Закона о регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

В соответствии с частью 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Вышеуказанными нормами Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право застройщика отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора при нарушении участником долевого строительства срока оплаты, предусмотренного договором. 

С учетом изложенного суд признает обоснованным довод управления, что в данном случае в спорном договоре сроки оплаты цены договора не были установлены, содержалось иное условие договора: оплата долевого строительства произведена участником долевого строительства до подписания настоящего договора в полном объеме.

В силу статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Вступившее в законную силу решение суда либо соглашение о расторжении договора долевого участия, подписанное сторонами договора, управлению не были представлены.

Право оценивать условия договора на предмет ошибочности (именно ошибкой заявитель считает пункт договора о его оплате до подписания договора) при наличии вышеперечисленных противоречивых сведений регистрирующему органу действующим законодательством не предоставлено.

Как уже было сказано, управление при изучении представленных для государственной регистрации документов обязано установить бесспорное основание для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Такое бесспорное основание ответчиком не было установлено, в связи с чем суд считает правомерным его решение об отказе в государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве, заявитель вправе разрешить спорный вопрос в судебном порядке. Как пояснило управление, в настоящее время заявитель таким правом воспользовался. 

Согласно позиции Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 56 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений; если лицо полагает, что регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации, оно вправе обратится в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, на основании имеющихся в деле доказательств, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд  приходит к выводу о том, что из представленных заявителем доказательств и иных материалов дела не усматривается несоответствия оспариваемого отказа в осуществлении государственной регистрации права на недвижимое имущество Закону о регистрации, нарушений прав и законных интересов заявителя не установлено.

Доводы заявителя в части формального соблюдения установленного порядка направления предупреждения и уведомления о расторжении договора в данном случае не влияют на законность и обоснованность действий управления.  

В части довода общества о нарушении ответчиком сроков вынесения спорного решения об отказе в государственной регистрации (до истечения установленного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации срока) суд принимает во внимание письма самого заявителя от 07.09.2017 об устранении причин, препятствующих проведению государственной регистрации, о том, что представлены все необходимые документы для регистрационных действий, дополнительные документы представлены не будут, а также обращение заявителя о возобновлении регистрации. Применительно к положениям статей 26, 27 Закона о регистрации суд не усматривает процессуальных нарушений со стороны регистратора в данной части. 

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его  принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

Судья      О.В. Коннова