АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

                                                                

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-14008/2023

г. Новосибирск

03 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2024 года.

Изготовлено решение в полном объеме 03 декабря 2024 года.

Арбитражный  суд  Новосибирской  области  в   составе  судьи  Гофман Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Готовчиковым Е.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СДС-Финанс» (ИНН 

<

***>), г. Кемерово,

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Квинта-С» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Союз «Кузбасская Торгово-Промышленная палата», Администрация рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, ФИО1,

о признании недостоверными отчетов об оценке,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 (доверенность от 18.08.2023), представителей ответчика – ФИО3 (руководитель,  выписка из ЕГРЮЛ), ФИО4 (доверенность от 29.12.2023), представителя третьего лица - Администрации рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области – ФИО5 (доверенность от 25.03.2024),

установил:

19.05.2023 общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СДС-Финанс» (далее по тексту – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Квинта-С» о признании недостоверными отчетов об оценке рыночной арендной платы за использование земельных участков, составленные ООО «Компания Квинта-С», согласно списку:       

п/п

№ и дата отчета об оценке

Кадастровый номер земельного участка

№ договора аренды

1.

Отчет № 126-Р-22 от 06.09.2022

54:19:180601:525

24аз/2018

2.

Отчет № 120-Р-22 от 06.09.2022

54:19:180601:520

19аз/2018

3.

Отчет № 116-Р-22 от 06.09.2022

54:19:180601:521

20аз/2018

Определением Арбитражного суда Новосибирской области  от 05.10.2023 по делу № А45-14008/2023 назначена экспертиза по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельных участков, производство которой поручено ООО «Финансово-производственная группа «ТАСАДОР» (ИНН 

<

***>, юридический адрес:630007, 

<

...>, почтовый адрес: 630007, 

<

...>), эксперту ФИО6. Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением суда от 26.12.2023 срок проведения экспертизы продлен на 15 рабочих дней с момента поступления документов в распоряжение эксперта.

29.07.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта.

15.10.2024 посредством системы «Мой арбитр» от эксперта поступило ходатайство об исправлении ошибки.

24.10.2024 посредством системы «Мой арбитр» от эксперта поступили дополнения к ходатайству об исправлении ошибки, а также пояснения к Заключению эксперта исх. № 60 от 08.07.2024.

            Представители ответчика в судебном заседании возражали против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительных пояснениях.

            Представитель Администрации поддержал правовую позицию ответчика.

            Третье лицо – ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, отзыв на исковое заявление от ФИО1 не поступил.

            В судебном заседании судом рассмотрено ходатайство представителя ответчика об изменении правового статуса ФИО1 с третьего лица на ответчика.

           С    учетом мнения представителя истца, возражавшего против изменения правового статуса ФИО1, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения. 

            Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

            Между ООО СЗ «СДС-Финанс» и Администрацией рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области заключено три договора аренды земельных участков, в соответствии с пунктом 1.1 которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки в р.п. Краснообске, категория земель – земли населенных пунктов. 

        30.11.2022 истцом от Администрации получено уведомление об увеличении арендной платы от 28.11.2022 по всем  договорам аренды, в связи с проведением ООО «Компания Квинта-С» оценки рыночной арендной платы за земельные участки. К уведомлению приложены подписанные Администрацией проекты соответствующих дополнительных соглашений об увеличении арендной платы по договорам аренды земельных участков.

            Арендная плата за аренду земельных участков  согласно направленному уведомлению увеличилась более чем в 17 раз, с 3 446 031 рублей 47 копеек в 20022 году до 58 868 116 рублей в 2023 году.   

            Не согласившись с указанным размером арендной платы, истец обратился с заявлением в суд, указав на то, что в целях экспертного анализа истец заказал в Союзе «Кузбасская Торгово-Промышленная палата»  рецензии на отчеты ООО «Компания Квинта-С». Согласно рецензии Союза «Кузбасская Торгово-Промышленная палата»  отчеты ООО «Компания Квинта-С» содержат неточности, ошибки и противоречия, что не позволяет признать произведенные расчеты соответствующими законодательству в области оценочной деятельности, величина рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка существенным образом завышена.

Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве указал на то, что  ООО «Компания Квинта-С» не является стороной ни по договору аренды земельных участков, заключенных между ООО Специализированный застройщик «СДС-Финанс» и администрацией рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, ни по дополнительному соглашению к вышеназванным договорам аренды земельных участков, соответственно, спор о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего к заключению соглашения сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон по договору, а именно Администрации и Истца. Оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Более подробно правовая позиция  ответчика изложена в письменном отзыве.

            Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункт 4 статьи 65 ЗК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 Правил N 582, в редакции от 29.12.2021, действующей в спорный период, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги); в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил N 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

При осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования Закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается для разрешения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

            Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.10.2023 назначено проведение судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО «Финансово-производственная группа «ТАСАДОР» (ИНН 

<

***>, юридический адрес:630007, 

<

...>, почтовый адрес: 630007, 

<

...>), эксперту ФИО6. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, установленную статьей  307 УК РФ.

              Перед экспертом поставлен  следующий вопрос: «Определить величину рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:180601:525, 54:19:180:601:520, 54:19:180601:521, расположенных в р.п. Краснообск Новосибирского района Новосибирской области по состоянию на 25.01.2022». «Провести сравнительный анализ полученных результатов оценки с результатами оценки, установленными в отчете ООО «Компания Квинта-С» с целью выявления (не выявления) ошибок эксперта при составлении отчетов № 126-н-22 от 06.09.2022, № 120-Р-22 от 06.09.2022, № 116-р-22 от 06.09.2022.».

            В суд поступило заключение эксперта № 60 от 08.07.2024,  а также дополнения с учетом исправлений. 

            В соответствии с поступившим заключением рыночная стоимость права пользования (величина годовой арендной платы) земельными участками с кадастровыми номерами: 54:19:180601:525, 54:19:180601:520, 54:19:180601:521, расположенными в р.п. Краснообск Новосибирского района Новосибирской области, по состоянию на 25.01.2022 г. составляет: 10 990 520 (Десять миллионов девятьсот девяносто тысяч пятьсот двадцать) рублей 00 копеек.

             Кроме того, экспертом в заключении указано на то, что экспертом произведен  сравнительный анализ полученных результатов оценки с результатами оценки, установленными в отчете ООО «Компания Квинта-С» с целью выявления (не выявления) ошибок. Эксперт выявил, что  при расчете основных показателей наблюдается возможная нерепрезентативность выборки по объектам-аналогам,  отсутствует ряд корректировок ввиду отсутствия у Оценщика части информации, известной уже Эксперту,  наблюдается разница в применяемых методах к определению ставки капитализации. Все указанные факты повлекли к возникновению существенной разницы в значениях параметров и результатах стоимости права пользования земельными участками у Оценщика и Эксперта. В отношении объекта оценки/экспертизы – по итоговой сумме рыночной стоимости прав пользования земельными участками наблюдается относительная разница в 5,36 раз (58 868 116,00/ 10 990 520,00). Сравнительный анализ методических основ по расчетам основных показателей по этапам расчетов в рамках настоящей Экспертизы и установленные в Отчетах об оценке ООО «Компания Квинта-С» представлен в таблице № 2.7.3

В соответствии с частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 АПК РФ правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", положений статей 64, 86 АПК РФ АПК РФ судебная экспертиза является одним из предусмотренных процессуальным законом способов доказывания обстоятельств по делу, обосновывающих требования и возражения сторон.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ)

Суд, оценив экспертное заключение № 60 от 08.07.2024,  пришел к выводу о том, данное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, содержатся ответы на все поставленные вопросы, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного экспертного заключения ООО «Финансово-производственная группа «ТАСАДОР»  судом не установлено. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, на момент вынесения судом  определения о назначении  судебной экспертизы сторонами об отводе эксперту заявлено не было. 

Каких-либо аргументированных доводов, по которым непосредственно само заключение от 08.07.2024 не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, в том числе указания несоответствия заключения конкретным положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", ответчиком не приведено. Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, в материалы дела также не представлено. 

Экспертом ФИО6 представлены письменные пояснения на замечания ответчика, которые не опровергнуты в дальнейшем ответчиком. 

Суд отмечает, что представленная ответчиком  рецензия не может быть принята судом в качестве доказательства, достаточного для опровержения выводов эксперта, поскольку названная рецензия имеет иную правовую природу и не является экспертным заключением в смысле, признаваемом статьей 82 АПК РФ, а также Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем, сама по себе указанная рецензия не может опровергать выводы эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Рецензия представляет собой мнение одного эксперта относительно экспертного заключения, произведенного другим лицом. Данное мнение само по себе не может исключать доказательственного значения заключение эксперта, поскольку мнению экспертных организаций относительно проведенной экспертизы иным субъектом экспертной деятельности не может придаваться безусловное приоритетное значение.

           Таким образом, заключение ООО  «Финансово-производственная группа «ТАСАДОР»   принято судом  в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в оспариваемом отчете.

Возражения представителя Администрации, касающиеся нарушения сроков проведения судебной экспертизы, судом во внимание не принимаются, поскольку указанное обстоятельство  не может являться основанием для не принятия судом в качестве доказательства заключения эксперта. 

           С учетом результатов проведенной судебной экспертизы требования истца подлежат удовлетворению. 

          Руководствуясь статьями   167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Новосибирской области 

РЕШИЛ:

признать недостоверными следующие  отчеты об оценке рыночной арендной платы за использование земельных участков, составленные ООО «Компания Квинта-С»:

п/п

№ и дата отчета об оценке

Кадастровый номер земельного участка

№ договора аренды

1.

Отчет № 126-Р-22 от 06.09.2022

54:19:180601:525

24аз/2018

2.

Отчет № 120-Р-22 от 06.09.2022

54:19:180601:520

19аз/2018

3.

Отчет № 116-Р-22 от 06.09.2022

54:19:180601:521

20аз/2018

Взыскать с ООО «Компания Квинта – С» в пользу ООО Специализированный застройщик «СДС-Финанс» расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

           Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

                     Судья                                                                                           Н.В. Гофман