АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

№ А45-28879/2018

г. Новосибирск

28 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «А-Прайм», г. Новосибирск 

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск 

о признании права собственности на самовольную постройку,  

при участии представителей:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «А-Прайм» (ООО «А-Прайм») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку - здание магазина, площадью 3404 кв.м., этажность - 2, расположенное по адресу: 

<

...>.

Мэрия города Новосибирска, привлеченная в качестве ответчика по указанному делу, в удовлетворении иска просит отказать, поскольку, по ее мнению, истцом не представлено доказательств безопасности здания и его соответствия градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим правилам, а также того, что сохранение построенного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям, предусмотренным, в том числе, Федеральному закону от 30.12.2009 №. 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральному закону «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», также как не доказано соответствие самовольной постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки города Новосибирска.

В судебном заседании 04.09.2018 по ходатайству представителя истца к материалам дела приобщено экспертное заключение ООО «СТИНЭКС» №ТЭ-2128-2018 от 15.08.2018 о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций здания магазина, расположенного по адресу: 

<

...>  и  экспертное заключение ООО «Пирант»  №154 от 20.08.2018 о соответствии здания противопожарным нормам и правилам в связи с окончанием строительства (реконструкции).

В судебном заседании от 01.10.2018 по ходатайству представителя истца к материалам дела приобщено экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в НСО» №5-255/09-20-21 от 10.09.2018, расчет парковок по объекту с план-схемой парковочных мест и копия соглашения о перераспределении земельных участков от 27.09.2018.

В судебном заседании 10.12.2018 истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просит признать право собственности ООО «А-Прайм» на здание магазина, расположенное по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062486:254 площадью 2464 кв. м, категория земель-земли населенных пунктов.

Заявленное истцом уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Суд приобщил к материалам дела Сведения о характеристиках объектов недвижимости (выписка из ЕГРН от 03.12.2018) в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062486:254, запись о государственной регистрации от 26.11.2018, а также заключение кадастрового инженера ФИО2 от 28.11.2018 по результатам обследования нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062486:254  и  технического паспорта (поэтажная экспликация) на здание магазина, составленного по состоянию на 26.11.2018.

Также в материалы дела представлены доказательства направления в адрес ответчика заявления об уточнении искового заявления с приобщением экспертных заключений, Сведений о характеристиках объектов недвижимости (выписка из ЕГРН от 03.12.2018) в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062486:254, технического паспорта от 26.11.2018.

В ходе судебного заседания 26.12.2018 суд проверил информацию о наличии от ответчика каких-либо заявлений, ходатайств по делу, направленных в сети Интернет по веб-адресу арбитражного суда www.novosib.arbitr.ru, а также в сети Интернет по веб-адресу http://my.arbitr.ru. Заявлений, ходатайств от ответчика не поступило.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителя.

Рассмотрев материалы  искового заявления, проверив в порядке ст. 71 АПК РФ обстоятельства спора и доказательства, представленные по делу, арбитражный суд находит предъявленные истцом требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ  признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

 Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно    части   1   статьи   65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

 В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Из материалов дела следует, что ООО «А-Прайм» принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 54:35:062486:254, что подтверждается Сведениями о характеристиках объектов недвижимости (выписка из ЕГРН от 03.12.2018) в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062486:254 (ранее – земельный участок с кадастровым номером 54:35:062486:231).

Земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, что подтверждается указанными выше Сведениями об основных характеристиках от 03.12.2018.

На данном земельном участке истец осуществил строительство здания магазина, площадь здания 3299 кв.м., число этажей - 2, адрес: 

<

...> что подтверждается Техническим паспортом здания от 26.11.2018, составленным ООО «Группа Компаний «ЗемГеоГрад».

До начала строительства истцом был получен Градостроительный план земельного участка, утвержденный Постановлением мэрии города Новосибирска №525 от 06.02.2017. Кроме того, ООО «СИБГЕОКОМПЛЕКС» провело геологические изыскания на земельном участке, подтвердив возможность строительства на данном земельном участке. Были получены технические условия на водо-, энерго- и газоснабжение нового объекта.

ООО «М-Проект» был разработан проект строительства магазина (Шифр 100-03/17). Проектом предусматривалось возведение одноэтажного здания без подвала с техническим чердаком площадью, равною площади здания.

05.05.2017 истцом было получено Разрешение на строительство №54-RU 54303000-49-2017 здания магазина площадью 1498,8 кв.м., этажность - 1.

Строительство объекта осуществлялось строительной организацией ООО «Абсолют». Строительство велось с августа 2018 года по апрель 2018 года. Однако, во время строительства подрядная организация отклонилась от проекта, увеличив высоту технического чердака до 3,3 м.

Таким   образом,   указанное   техническое   помещение   стало   иметь   статус самостоятельного этажа и для дальнейшего ввода здания в эксплуатацию было необходимо снести изменения в Разрешение на строительство №54-RU 54303000-49-2017, изменив в нем площадь и этажность здания.

Истец  письмом от 31.01.2018 обратился в мэрию города Новосибирска с просьбой внести    необходимые    изменения в Разрешение на строительство №54-RU 54303000-49-2017,    представив    переработанную    проектную документацию.

Уведомлением об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от 08.02.2018 УАСИ в мэрии города Новосибирска отказало ООО «А-Прайм», мотивируя это тем, что возведение второго технического этажа с повышенной высотой уже произведено, что следует считать фактическим отклонением от проекта.

Дальнейшая переписка сторон не привела к выдаче требуемого разрешения на строительство.

В апреле 2018  года строительство здания магазина было завершено и истец обратился в мэрию города Новосибирска с заявлением от 12.07.2018 на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина. 

Истцом 16.07.2018 было получено Уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором возведенный объект отнесен к самовольным постройкам, право которые может быть признано только в судебном порядке.

Отказ органа местного самоуправления являлся правомерным, поскольку, в соответствии с п. 1.13. Административного регламента, утвержденного Постановлением мэрии города Новосибирска от 25.02.2013 №1794, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, является законным формальным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, даже при соответствии объекта требованиям строительных, санитарных и пожарных норм и правил, а также отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и правам и законным интересам третьих лиц. В этой связи истец выданное Уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в судебном порядке не обжаловал.

Согласно ст.8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся, в том числе, подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городских округов; утверждение правил землепользования и застройки городских округов; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, то принимаемое решение может затронуть права только соответствующего органа местного самоуправления как лица, уполномоченного на разработку местных нормативов строительства объектов недвижимого имущества и контроль за соответствие им, что и обуславливает выбор его в качестве ответчика.

В отношении спорного объекта надлежащих документов, предусмотренных действующим градостроительным законодательством, в том числе, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, своевременно оформлено не было.

В настоящее время истец не имеет возможности легализовать объект в административном порядке  в связи с тем, что он полностью построен и определен как самовольная постройка.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции ФЗ от 26.07.2018).

Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 26  совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что истец предпринимал меры к получению в государственных компетентных органах разрешения на строительство.

Так, истцом были представлены в компетентные органы мэрии города Новосибирска необходимые документы, подтверждающие соответствие вновь выстроенного здания требованиям технических регламентов (СНиП, ГОСТов, ТУ); свидетельство от 21.05.2018, подтверждающие соответствие вновь выстроенного здания требованиям энергетической эффективности;  свидетельство от 21.05.2018.

Также истцом представлялись: Заключение по результатам натурного обмера ООО Группа компаний «ЗемГеоКад» и Схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка (топографическая основа с проведенной исполнительной съемкой вновь выстроенного объекта, подведенных коммуникаций и выполненного благоустройства прилегающей территории), которая подтвердила соблюдение при строительстве градостроительных нормативов. Предусмотренных Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска (утв. Решением Совета депутатов 24.06.2009 №1288).

Кроме того, истцом предоставлялось положительное Экспертное заключение Роспотребнадзора от 15.03.2017, а также договоры и акты о выполнении технических условий по подключению к коммуникациям.

Из представленных доказательств следует, что истец предпринимал все надлежащие меры к легализации возведённой постройки: подготовил полный пакет проектной и разрешительной документации и получил разрешение на строительство, далее обращался к ответчику с внесением изменений в разрешение на строительство, а также подготовил проект документов и обратился к ответчику с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина.

Такие досудебные меры подтверждают реальную волю Ответчика к вводу здания в эксплуатацию   в   установленном   административном   порядке,   хотя   сложившаяся арбитражная   практика   считает   достаточным   однократное   обращение   истца уполномоченные органы либо за разрешением на строительство, либо за разрешением ввод объекта в эксплуатацию.

В силу абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм. Если же ответчик ссылается на пропуск исковой давности, то он должен доказать, что возведенная им постройка соответствует указанным требованиям.

В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку. 

С целью приведения вновь выстроенного объекта в соответствие с требованиями Правил землепользования и застройки г. Новосибирска истец произвел перераспределение земельного участка с кадастровым номером 54:35:062486:231 с соседним участком, в результате чего вновь возведенное здание магазина находится на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062486:254 площадью 2464 кв.м.

Кроме того, был проведен новый обмер самого здания магазина с помощью более точных электронных средств измерения, в результате чего уточненная площадь здания составила 3299,0 кв.м, а площадь застройки составила 1721,0 кв.м.

Таким образом, в результате увеличения площади земельного участка площадь его застройки составила 69,9 %, что соответствует нормативу, предусмотренному Правилами землепользования и застройки города Новосибирска.

Представленное в материалы дела экспертное заключение ООО Группы компаний «ЗемГеоКад» от 28.11.2018 подтверждает соответствие выстроенного здания магазина градостроительным требованиям, а также нахождение здания магазина в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:062486:254.

Возведение спорного объекта соответствует разрешенному использованию земельного участка, а также Правилам землепользования и застройки города Новосибирска (раздел 1 Выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062486:254).

Земельный участок, на котором расположено здание входит в территориальную зону Ж-6 (зона застройки индивидуальными жилыми домами согласно «Правил землепользования и застройки города Новосибирска», существующее размещение здания обеспечивает рациональное использование земельного участка; функциональное назначение объекта (магазин-объект для продажи товаров площадью до 5000 кв.м.) соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка согласно ст. 41 «Правил землепользования и застройки города Новосибирска».

С целью оформления прав собственности на здание, истец обратился в ряд экспертных организаций для подготовки заключений, свидетельствующих о соответствии построенного спорного объекта недвижимости СНиП, СанПиН, Градостроительным нормам и правилам, действующим нормам и законодательным актам в области пожарной безопасности.

Так, в материалы дела представлено экспертное заключение ООО «СТИНЭКС» №ТЭ-2128-2018 от 15.08.2018 о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций здания магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно которого общее состояние основных  строительных конструкций здания работоспособное, не создающее угрозы жизни и здоровья граждан, строительные конструкции не имеют деформаций и повреждений, снижающих их несущую способность и обладают прочностью и устойчивостью  в соответствии с требованиями ФЗ «»Технический регламент безопасности зданий и сооружений», техническое состояние строительных конструкций позволяет его дальнейшую эксплуатацию по его назначению. 

Экспертное заключение ООО «Пирант»  №154 от 20.08.2018 о соответствии здания противопожарным нормам и правилам в связи с окончанием строительства (реконструкции), подтверждает соответствие здания требованиям действующего законодательства Российской Федерации в области пожарной безопасности (ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 1.13130.2009, СП 2.13139-2012, СП 4.13130.2013, СП 3.1313002009, СП 5.13130-2009, СП 7.13130-2009, СП 7.13130-2013, СП 42.13330.2011, СП 118.13330.2012, а также СП 30-102-99).

Экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в НСО» №5-255/09-20-21 от 10.09.2018 подтверждает соответствие здания СанПин 2.2.1\2.1.1.1278-03, СанПин 2.2.1\2.1.1.1076-01, СанПин 2.2.1\2.1.1.1200-03.

Также в материалы дела представлен расчет парковок по объекту с план-схемой парковочных мест, согласно которому расчетное количество машиномест для магазина предусмотрено в количестве 43 машиномест.

Указанные обстоятельства являются основанием для установления по делу наличия одновременно всех условий, при которых в соответствии со п. 3 ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности на спорный объект незавершенного строительства, поскольку из представленных истцом доказательств, следует вывод о том, что самовольная постройка соответствует всем требованиям нормативно-технических документов действующих в настоящее время, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и не несет угрозу жизни и здоровью граждан, что позволяет сохранить самовольную постройку в существующем состоянии и признать на нее право собственности за истцом

Судебные расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины при обращении в арбитражный суд с настоящим иском, подлежат отнесению на истца, поскольку указанный спор возник в связи с действиями самого истца по делу.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                       РЕШИЛ:

признать за обществом с ограниченной ответственностью «А-Прайм» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) право собственности на здание магазина, площадью 3299,0 кв.м., этажность – 2, расположенное по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:062486:254 площадью 2464 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на общество с ограниченной ответственностью «А-Прайм». 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

 

         Судья                                                                    И.В. Лузарева