ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-133439/17-133-1215

30 ноября 2017 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена  30 ноября 2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено  30 ноября 2017 г.

 

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

с участием представителей: 

от истца: не явка, извещен

от ответчика:  ФИО3, дов. № 33-Д-21/17 от 09.01.2017г., пред.удост.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВИНДА" (121069,ГОРОД МОСКВА,,,,ПЕРЕУЛОК ТРУБНИКОВСКИЙ,32,1, ИНН 7704105429, д/р 17.12.2002)

к Департаменту городского имущества города Москвы

о возмещении  убытков

                                                       УСТАНОВИЛ: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВИНДА" (далее также истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее также Департамент, ответчик) о взыскании  денежных средств в размере 3 298 363 рублей за период с 17.07.2015 по 04.12.2015. (с четом изменения размера требования в порядке ст. 49 АПК РФ)

В обоснование иска Общество указало, что Департаментом городского имущества города Москвы ненадлежащим образом были исполнены обязательства по заключению в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" договора купли-продажи арендуемого истцом имущества, в связи с чем у последнего возникли убытки в виде арендной платы.

Возражая против иска ответчик пояснил,  что истцом не представлено доказательств наличия совокупности условий необходимых для привлечения его к ответственности в виде возмещения убытков.

Рассмотрев материалы дела,  выслушав доводы представителя истца, суд пришел к следующему выводу.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, в том числе и упущенной выгоды. Под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. (пункт 12 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»)

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). (пункт 13 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»)

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). (Пленум Верховного Суда Российской Федерации  Постановление от 24 марта 2016 г. N 7   «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»)

Согласно установившейся практике, основанной на позициях КС РФ, ВС РФ, ВАС РФ, применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно исключительно при доказанной совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинно-следственной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Таким образом, на основании действующего законодательства Российской Федерации и сложившейся судебной практики, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность таких обстоятельств как наличие у него законных прав или интересов, факт их нарушения, подтвержденный размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Как установлено судом, 23.04.2015 ООО «Квинда» обратилось в Департамент с заявлением (вх. № 33-5-12011/15-(0)-0) о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 59 386 000 руб. (исх. № 33-5-12011/15-(5) от 04.12.2015). 

Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо (вх. № 33-5-12011/15-(6)-0 от 14.12.2015) с приложенным к нему протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложил заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 31 800 000 руб., установленной оценщиком ООО «ЦИТФК» в отчете от 20.10.2015 № 1/0415-О. Письмом исх. № 33-5-12011/15-(0)-5 от 12.01.2016 Департамент отказал в предоставлении государственной услуги на условиях представленного обществом протокола разногласий. 

Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли- продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО «Квинда» обратилось в суд в рамках дела об урегулировании преддоговорных разногласий.

Согласно утверждению истца, ответчик, при направлении проекта Договора действовал умышленно, в противоречие с требованиями действующего Закона, что выражено в отсутствие  существенных условий договора и включении в проект договора купли-продажи заведомо неправомерных условий

Между тем суд не может признать обоснованной указанную позицию истца.

Как указано судом выше по тексту, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков истцу необходимо доказать совокупность следующих обязательных в силу закона обстоятельств (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации): наличие убытков, противоправность бездействия ответчиков, причинно - следственную связь между противоправным бездействием и наступлением вредных последствий, вину ответчиков и размер убытков.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 названного Постановления разъяснено, что необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из того, что наличие действующего договора аренды является законным основанием для уплаты истцом арендной платы.

В рассматриваемом случае довод истца о том, что предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право выкупа спорного помещения истец, как субъект малого предпринимательства, не смог реализовать в связи с нарушением ответчиком порядка реализации такого права и затягиванием сроков его реализации, связано в том числе и с пассивным поведением, бездействием самого истца, своевременно не обратившегося в суд с требованиями об обязании заключить  договор и/или признанием незаконным бездействием   Департамента  городского имущества

Впоследствии, между сторонами спора, возникли разногласия касательно условий Договора 

В связи с тем, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возник спор, истец обратился в суд с требованием об урегулировании данных разногласий. 

Таким образом, судом установлено, что в рассматриваемом случае, Департамент не уклонялся от заключения Договора купли-продажи, равно как и не совершал противоправных деяний/бездействий свидетельствующих о ненадлежащем исполнении публичных функций органа государственной власти.

Деятельность Департамента, направленная на реализацию преимущественного права Общества на приобретение арендуемых им нежилых помещений (рыночная оценка стоимости арендуемого имущества, принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направление заявителю проекта договора купли-продажи) не является уклонением от заключения договора купли-продажи, то есть противоправной.

Все последующие действия по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения и заключению договора купли-продажи зависят от волеизъявления арендатора.

В определении Верховного суда Российской Федерации от 28 декабря 2015 г. N 310-ЭС15-11302 отметил, что возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения общества к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В рамках рассмотрения дела А40-8851/16, обстоятельств наличия неправомерных, виновных, умышленных действий/бездействий Департамента не установлено.

Не установлено таких обстоятельств и при рассмотрении настоящего дела.

Довод истца о включении в проект договора несправедливых или прямо противоречащих Закону условий, не свидетельствует о допущении Департаментом нарушений возложенной законом обязанности или препятствовании праву истца на выкуп в порядке приватизации.

В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Именно возникший у сторон отношений спор касательно содержания Договора купли-продажи и явился причиной обуславливающей фактический момент заключения договора. 

Предметом данного спора не являлось установление недостоверности отчета оценщика.

Как уже было отмечено наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости,

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 31.01.2012 N 11657/11) и не свидетельствует о каком-либо нарушении долженствующего, сторонами такого спора. 

Именно незаконное уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи в установленные законом сроки могло повлечь за собой понуждение истца к продолжению арендных отношений, внесению арендной платы за пользование помещением, которая, не подлежала бы внесению в случае соблюдения ответчиком требований закона и заключения договора купли-продажи, и является основанием для взыскания с ответчика обоснованно заявленного требования о взыскании убытков.

Истец, обращаясь в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в рамках дела А40-8851/16, мог и должен был знать, что это приведет к изменению даты заключения договора выкупа имущества, а значит, и необходимости внесения за этот период арендных платежей (Определении Верховного суда РФ от 09.02.2016 г. № 308-ЭС15-15663, Определении Верховного суда РФ от 28 декабря 2015 г. N 310-ЭС15-11302).

Рассмотрение преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договора, является разрешением инициированного обществом спора о величине оценки, которое не свидетельствует о незаконности действий Департамента; истец использовал объект аренды по своему желанию для реализации своей предпринимательской деятельности до заключения договора купли- продажи и был обязан уплачивать арендную плату до указанного срока; бесплатное пользование чужим имуществом в предпринимательских отношениях для коммерческих организаций, которой является истец, запрещено законом (Определение Верховного Суда РФ от 11.04.2016 N 310-ЭС16-2040 по делу №А36-470/2015)

Поскольку истцом не доказаны факты, образующие в совокупности состав гражданского правонарушения необходимый для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков,  оснований для удовлетворения заявленного истцом требования у суда не имеется. 

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются  в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст .8, 11, 12, 15, 309, 310, 393, ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171 АПК РФ, суд

                                                          Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Возвратить ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВИНДА" (121069,ГОРОД МОСКВА,,,,ПЕРЕУЛОК ТРУБНИКОВСКИЙ,32,1, ИНН 

<

***>, д/р 17.12.2002) из доходов федерального бюджета государственную пошлину, излишне  уплаченную по платежному поручению от 27.07.2017 № 219 в размере 18 255  рублей. Выдать справку на возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМихайлова Е.В.