АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А79-12244/2020

25 марта 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2022 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

 

при участии представителей:

от администрации Чебоксарского района Чувашской Республики:

ФИО1 (доверенность от 31.05.2021),

от открытого акционерного общества «Средняя Волга»

ФИО2 (доверенность от 10.02.2022),

от  администрации Атлашевского сельского поселения Чебоксарского района 

Чувашской Республики ФИО3 (решение от 22.10.2020),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – 

открытого акционерного общества «Средняя Волга»

 

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 03.08.2021,

принятое судьей Яхатиной С.Ю., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021,

принятое судьями Ковбасюка А.Н., Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,

по делу № А79-12244/2020

 

по иску администрации Чебоксарского района Чувашской Республики

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к открытому акционерному обществу «Средняя Волга»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения

и о взыскании неустойки,

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

Чебоксарская межрайонная природоохранная прокуратура, Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Чувашской Республике, Волжско-Камское межрегиональное управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, администрация Атлашевского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики, Чувашский линейный отдел Министерства внутренних дел России на транспорте, 

 

и   у с т а н о в и л : 

 

администрация Чебоксарского района Чувашской Республики (далее – Администрация района) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском к открытому акционерному обществу «Средняя Волга» (далее – Общество):

                   о расторжении договора от 02.06.2003 № 104 аренды земель несельскохозяйственного назначения, и

                   о взыскании 3191 рубля 38 копеек на основании пункта 5.5 договора неустойки в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года, за нарушение пункта 4.3.2 договора.

Исковые требования основаны на статьях 450, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 22, 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 65 Водного кодекса Российской Федерации, статье 8 Федерального закона от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель» и статье 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». Требования мотивированы тем, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению, с нарушением вида разрешенного использования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Чувашской Республике, Чебоксарская межрайонная природоохранная прокуратура, Волжско-Камское межрегиональное управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Чувашский линейный отдел Министерства внутренних дел России на транспорте, администрация Атлашевского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики (далее – Администрация поселения).

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 03.08.2021, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021, удовлетворил иск. Суды пришли к выводу о доказанности факта использования Обществом в течение длительного периода времени земельного участка не по целевому назначению и с нарушением условий договора. 

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, суды не учли, что спорный земельный участок не имел сельскохозяйственного назначения; порядок перевода земель в иную категорию не соблюден; изменение категории земельного участка в дополнительном соглашении не имеет правового значения, так как это соглашение имеет своей целью передачу прав на стороне арендодателя; со стороны арендодателя каких-либо претензий по целевому использованию не предъявлялось длительное время; к ответственности за нецелевое использование участка арендатор не привлекался; в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец основание иска не изменял; требования об устранении нарушения договора аренды в разумный срок истец не предъявил; акт осмотра земельного участка составлен с нарушением – без уведомления о таком осмотре арендатора; акт составлен по окончании навигационного периода; договор о совместной деятельности прекратил свое действие на момент предъявления требования о расторжении договора. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Чувашский линейный отдел Министерства внутренних дел России на транспорте, Администрация поселения, Администрация района и Чебоксарская межрайонная природоохранная прокуратура в отзывах на кассационную жалобу не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменений, а кассационную жалобу Общества – без удовлетворения.

Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Чувашской Республике и Волжско-Камское межрегиональное управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено до 16.02.2022, а затем до 16.03.2022. 

В порядке, предусмотренном в статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлен перерыв до 23.03.2022.

Чебоксарская межрайонная природоохранная прокуратура и Волжско-Камское межрегиональное управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования просили рассмотреть кассационную жалобу в их отсутствие.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители Администрации района и Администрации поселения в судебном заседании не согласились с доводами кассационной жалобы, просили судебные акты оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам. 

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, на основании постановления главы Администрации района от 26.05.2003 № 607 «Об изъятии и закреплении земельных участков» Администрация района (арендодатель), открытое акционерное общество «Железобетон» (арендатор) 02.06.2003 заключили договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 104. На основании дополнительного соглашения от 09.01.2017 арендодатель заменен на Администрацию поселения. 

Согласно названному договору арендодатель сдает, а арендодатель принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 21:21:050101: 4 площадью 7,032 гектара, для намывания речного песка, разгрузки обогащенной гравийно-песчаной смеси, их хранения и строительства грузового причала в границах, указанных на прилагаемой карте участка (пункт 1.1). Установленные в пункте 1.1 договора категория, целевое назначение и вид разрешенного использования участка могут быть изменены или дополнены на основании постановления главы Администрации района (пункт 1.2). Срок аренды земельного участка установлен с 02.06.2003 по 01.06.2052 (пункт 2.2).

Разделом 3 договора (с учетом положений дополнительного соглашения) урегулирован размер арендной платы, порядок ее внесения и изменения.

Арендодатель имеет право осуществлять контроль использования и охраны земель, предоставленных в аренду (пункт 4.1.1). Кроме того, он вправе расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: 

невнесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд (в полном объеме с учетом погашения пени);

неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела 3 договора;

использования участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования, а также способами, приводящими к его порче, ухудшению его характеристик и снижению стоимости;

неосвоения или неиспользования участка в течение одного года или иных сроков, установленных градостроительной документацией;

использования участка способами, запрещенными законодательством Российской Федерации (пункт 4.1.2).

Арендатор имеет право: использовать участок на условиях, установленных договором; с согласия арендодателя в установленном порядке сдавать арендуемый по договору участок (его часть) в субаренду (пункты 4.3.1 и 4.3.2). Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (пункт 4.4.2).

В случае предоставления участка другим лицам в возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, либо использования участка не по целевому назначению и не по виду разрешенного использования, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате за землю (пункт 5.5). 

Договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случаях, указанных в пункте 4.1.2 договора (пункт 6.2).

В соответствии с соглашением от 03.11.2010 о передаче прав и переводе обязанностей по договору аренды открытое акционерное общество «Железобетон» с согласия арендодателя передало права и обязанности по спорному договору Обществу. Государственная регистрация соглашения произведена 18.11.2010. Стороны соглашения 03.11.2010 подписали акт приема-передачи.

Из кадастрового паспорта от 28.10.2008 следует, что земельный участок с кадастровым номером 21:21:050101:0004 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для намывания речного песка, разгрузки обогащенной гравийно-песчаной смеси, их хранения и строительства грузового причала.

В соответствии с распоряжением Администрации района от 04.09.2020 №495-Р, уведомлением о проведении выездного осмотра земельного участка от 04.09.2020 №06/06-04-06-18063, 08.09.2020 проведен осмотр участка, в ходе которого было выявлено следующее: арендуемый земельный участок не используется по целевому назначению – не проводились работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почв, не производилось сенокошение; содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 60 процентов площади земельного участка (крапива, мятлик луговой, пырей ползучий, тысячелистник, ежа сборная, борщевики другие); не проводились работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществлялась раскорчевка многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет более 55 процентов (берёза, сосна, ива, осина – возраст более 10 лет). На участке в пределах прибрежной полосы была расположена техника, не предназначенная для сельскохозяйственного производства, используемая для разгрузки обогащенной гравийно-песчаной смеси, ее хранения и строительства грузового причала. На использование земельного участка в пределах прибрежной полосы арендатором не предоставлены согласующие документы. Разгрузка гравийно-песчаной смеси осуществляется непосредственно в пределах прибрежной полосы.

В ходе выездного осмотра установлено, что 14.05.2013 общество с ограниченной ответственностью «СУОР» и Общество подписали договор о совместной деятельности № 01/2013,в соответствии с условиями которого участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для использования земельного участка с кадастровым номером 21:21:050101:4. Договор заключен на срок до 31.12.2018. На аналогичных условиях те же лица 15.06.2020 подписали договор о совместной деятельности № 01/2020 сроком до 30.04.2021.

На заключение договора о совместной деятельности от 14.05.2013 Общество согласия Администрации района не получало, и ее не уведомляло в порядке, предусмотренном пунктом 4.3.2 договора аренды.

В 2018 году Управлением Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) по Чувашской Республике вынесены постановления о назначении административного наказания в отношении Общества от 25.09.2018 № 09-17, от 09.10.2018 № 09-18, а также от 28.12.2018 № 09-21 и 09-22 по фактам нарушения требований федерального законодательства в области природопользования за ненадлежащее использование земельного участка с кадастровым номером 21:21:050101:4.

В акте осмотра от 21.11.2018 указано, что Общество деятельность по намыванию песка речного песка, разгрузке обогащенной гравийно-песчаной смеси, их хранению и строительству грузового причала не ведет. Изложенное отражено в уведомлении о проведении выездного осмотра земельных участков от 04.09.2020 № 06/06-06-18063.

Постановлением Управления Росприроднадзора по Чувашской Республике о назначении административного наказания от 28.12.2018 № 09-22, генеральный директор Общества признан виновным в совершении административных правонарушений в области охраны окружающей среды и природопользования по причине использования прибрежной защитной полосы с нарушением ограничений хозяйственной и иной деятельности и несоблюдения условий обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосы в связи с размещением отвалов размываемых грунтов, ухудшению экологической обстановки.

Администрация района 10.11.2020 направила претензию № 06/06-04-06-20477 Обществу с предложением досрочно расторгнуть договор аренды от 02.06.2003 № 104 путем подписания проекта соглашения о его досрочном расторжении. Администрация района установила истцу срок для устранения выявленных в ходе осмотра нарушений при использовании земельного участка с кадастровым номером 21:21:050101:4 – до 15.12.2020 и сообщила о том, что в случае, если в установленный срок нарушения не будут устранены, то Администрация района будет вынуждена обратиться с иском о досрочном расторжении договора аренды.

Комиссия, созданная на основании распоряжения Администрации района от 04.12.2020 № 699-р, 16.12.2020, при участии генерального директора Общества и его заместителя осуществила выездной осмотр земельного участка на предмет устранения нарушений, указанных в претензии от 10.11.2020 №06/06-04-06-20477, в ходе которого установлено следующее: на земельном участке 21:21:050101:4 на левой стороне устья реки Цивиль, в северо-восточной части кадастрового квартала 21:21:050101 начаты культурно-технические работы (расчистка земель от древесной и травянистой растительности). Культурно-технические мероприятия проведены на площади около 1 гектар, то есть на 14,3 процента всей площади вышеуказанного земельного участка. На момент осмотра на оставшейся части земельного участка имеется зарастание сорными растениями (пырей ползучий, пижма обыкновенная, полынь обыкновенная и другие) и древесно-кустарниковой растительностью; не производятся мероприятия по сохранению и воспроизводству плодородия почвы, не выполняются установленные земельным законодательством требования по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации района в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, и оценив доводы участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Волго-Вятского округа принял настоящее постановление с учетом следующего.

При удовлетворении иска в полном объеме суды первой и апелляционной инстанций  руководствовались статьями 330, 431, 450 (пунктом 2), 615 (пунктом 1) и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1 (подпунктом 1 пункта 1), 22 (пунктом 9), 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также приведены разъяснения, данные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и правовая позиция, изложенная в пункте 29 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». 

Суд первой инстанции исходил из того, что нарушение ответчиком условий договора и норм земельного законодательства продолжается с 2018 года. Несмотря на уведомление истца от 10.11.2020 № 06/06-04-06-20477 о необходимости устранить выявленные в ходе осмотра нарушения, ответчик доказательств устранения выявленных нарушений не представил. При этом актом осмотра от 16.06.2021 был установлен факт отсутствия на земельном участке с кадастровым номером 21:21:050101:4 работ в соответствии целями, которые были предусмотрены пунктом 1.1 договора аренды от 02.06.2003 № 104 (для намывания речного песка, разгрузки обогащенной гравийно-песчаной смеси, их хранения и строительства грузового причала). Суд первой инстанции также отклонил довод заявителя о том, что в деле нет доказательств правомерного отнесения спорного земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения со ссылкой на то, что спорный земельный участок с 2008 года имеет категорию земель сельскохозяйственного назначения, что подтверждается выпиской из государственного кадастра. Более того, суд отметил, что ответчик 09.01.2017 заключил дополнительное соглашение к договору аренды, в котором стороны констатировали факт отнесения спорного земельного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Также суд первой инстанции указал, что получение ответчиком согласия администрации бассейна на выгрузку нерудных строительных материалов на берег, а также изготовление проекта гидромеханизированной выгрузки песка, согласованное с Средневолжским территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству, не являются обстоятельствами, исключающими применение арендодателем мер, предусмотренных пунктом 4.1.2 договора для досрочного расторжения договора (не освоение или не использование участка в течение одного года или иных сроков, установленных градостроительной документацией; использование участка не по целевому назначению).

При этом, суд отклонил аргумент ответчика об отсутствии нарушений в пользовании земельным участком со ссылкой на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 14.04.2021 по делу № А79-2546/2020, решения Чебоксарского районного суда от 28.03.2019 по делу № 12-98/2019 и от 13.01.2020 по делу № 12-29/2020.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, указал, что в ходе рассмотрения дела установлен факт неиспользования земельного участка ни по категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, ни по предусмотренному договору аренды целевому назначению. Таким образом, неиспользование ответчиком земельного участка для сельскохозяйственного производства само по себе не признано второй инстанцией основанием для расторжения договора.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанции по следующим основаниям.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 616 (пунктов 1 и 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 450 (пункту 2) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулирована следующая правовая позиция. В случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу статьи 22 (пункта 9) Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 23 разъяснил следующее. 

При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом в силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что данное положение, закрепляющее понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы. Указанная позиция отражена, в том числе, в определениях от 17.07.2018 № 1752-О, от 20.04.2017 № 873-О, от 27.03.2017 № 644-О, от 29.09.2016 № 1958-О.

Верховный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Такой правовой подход поддержан в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089 от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 № 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 № 308-ЭС21-23577.

В пункте 43 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 кодекса).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В настоящем деле выводы судов о существенном характере нарушения, допущенного арендатором, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Судами обеих инстанций не приняты во внимание обстоятельства, связанные с предоставлением участка в аренду открытому акционерному обществу «Железобетон» – правопредшественнику Общества по спорному договору от 02.06.2003 № 104. 

Постановлением Администрации района от 25.07.2001 № 478 «Об отводе земельного участка» решено изъять участок, расположенный в районе устья реки Цивиль, в т.ч. из земель сельскохозяйственного производственного кооператива «Атлашевский», и предоставить ОАО «Железобетон» в бессрочное (постоянное) пользование для строительства очистных сооружений и отвода воды после намыва речного песка (том 1, лист 100).

В постановлении Администрации района от 26.05.2003 № 607 «Об изъятии и закреплении земельных участков» указано, что в связи с отсутствием надобности решено изъять из земель, ранее предоставленных ОАО «Железобетон» части земельных участков за номерами 21:21:050101:1 и 21:21:050101:2 и передать их в фонд перераспределения земель; утвердить результаты межевания от 22.05.2003 и закрепить за ОАО «Железобетон» участок площадью 7,032 гектара в аренду сроком на 49 лет для намывания речного песка, разгрузки обогащенной гравийно-песчаной смеси, их хранения и строительства грузового причала (том 1, лист 98). При этом такая передача основана на статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», т.е. связана с необходимостью переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земель, которые уже находились в пользовании ОАО «Железобетон» до 2003 года. 

Отнесение спорных земель к землям сельскохозяйственного назначения уже на момент заключения договора аренды следует из того, что земельный участок по результатам межевания передан из фонда перераспределения земель (статья 80 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 постановления Администрации района от 26.05.2003 № 607).

Заключенный впоследствии договор аренды от 02.06.2003 № 104 именовался как «договор аренды земель несельскохозяйственного назначения» и предусматривал единственный вид разрешенного использования земельного участка, несмотря на фактическую его категорию земель, – для намывания речного песка, разгрузки обогащенной гравийно-песчаной смеси, их хранения и строительства грузового причала (пункт 1.1 договора). 

В соответствии с кадастровым паспортом и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости  спорный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, но с видом разрешенного использования –  для намывания речного песка, разгрузки обогащенной гравийно-песчаной смеси, их хранения и строительства грузового причала.

Ссылка судов обеих инстанций на дополнительное соглашение от 09.01.2017, заключенное Администрацией района, Администрацией поселения и Обществом, как на основание того, что была изменена категория арендованного земельного участка на земли сельскохозяйственного назначения, не соответствует фактическим обстоятельствам.  Предметом этого соглашения является только замена арендодателя и изменение размера и порядка внесения арендной платы. Категория земельного участка и вид разрешенного использования спорного земельного участка остались прежними.

Таким образом, как до заключения спорного договора аренды, так и в период действия договора (начиная с 2003 года, более 15 лет) арендодатель, несмотря на категорию земельного участка, был осведомлен о характере деятельности арендатора и о виде разрешенного использования земельного участка, отраженном в Едином государственном реестре недвижимости и предусмотренном в спорном договоре аренды.

 По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. При этом, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Необходимо учитывать, что положение об обязанности использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением распространяется не только на арендатора, но и на самого собственника, который имеет право на сдачу имущества в аренду. Тем самым использование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по виду разрешенного использования, не соответствующего категории земель, но согласованному публичным собственником и частным арендатором, не может быть расценено как существенное нарушение договора со стороны арендатора. Иной подход означал бы принципиальную невозможность исполнения договора без нарушений, т.к. использование земельного участка в соответствии с его категорией означает нарушение вида разрешенного использования, и наоборот. 

Стороны согласовали вид разрешенного арендатору использования участка – намывание песка, в силу чего ссылки на неиспользование земельного участка в соответствии с сельскохозяйственным его назначением, не могут быть приняты в подтверждение наличия оснований для расторжения договора. Условие о конкретном виде разрешенного использования согласовано сторонами и никем не оспорено, недействительным не признано, названный вид разрешенного использования значится до настоящего времени в реестре недвижимости.

Кроме того, следует учитывать поведение сторон договора в ходе длительной аренды.

В 2016 году ОАО «Средняя Волга» обратилась к главе Администрации поселения с заявлением о переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, для осуществления намывания речного песка, разгрузки обогащенной гравийно-песчаной смеси, их хранения и строительства грузового причала (том 2, лист 83). 

В переводе земельных участков была заинтересована и Администрация района – истец по настоящему делу (том 2, лист 83, оборотная сторона), и третье лицо – Администрация поселения. При этом последняя в письме от 14.03.2017 № 231 просила Министерство юстиции имущественных и земельных отношений Чувашской Республики рассмотреть материалы землеустроительного дела и подготовить проект решения Кабинета Министров о переводе земельного участка (том 2, лист 84), дала согласие на такой перевод (том 2, лист 84, оборотная сторона). Кроме того, Администрация поселения указывала, что земельный участок с кадастровым номером 21:21:050101:4 по генеральному плану Атлашевского сельского поселения, утвержденным решением Собрания депутатов поселения от 11.11.2008 № 26-01 (в редакции решения от 21.12.2016 № 19-05), относится к функциональной производственной зоне (том 2, листы 44 – 47, 74, 75 и 85).

Администрация поселения в отзыве на кассационную жалобу от 09.02.2021 № 129 указывала, что спорный участок, согласно генеральному плану Атлашевского сельского поселения (в редакции решения от 22.02.2018 № 32-02), отнесен в резерв территорий для перспективного градостроительного освоения (том 1, листы 94 – 97), по Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Собрания депутатов от 21.12.2016 № 19-06 (в редакции решения от 27.07.2020 № 60-02), этот участок находится в зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения).

Законодательством о градостроительной деятельности установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию и долгосрочные ориентиры градостроительного развития территорий. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования его генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). 

В отзыве на иск от 07.07.2021 ОАО «Средняя Волга» обращало внимание на то, что анализ последующих изменений в генеральный план сельского поселения и результатов публичных слушаний по ним не позволяет установить, что в назначение земель как производственной зоны, в которой расположен спорный участок, изменялось (том 2, листы 118–122).

Суды данным обстоятельствам и доводам ответчика оценки не давали, действительное содержание генерального плана не установили, несмотря на ссылки сторон спора на него;  причины, по которым перевод земельного участка в земли промышленности (то есть в соответствии с длительным его фактическим использованием) не был осуществлен, не выяснили. 

При разрешении настоящего спора суды не учли противоречивое поведение истца по обращению в суд: исковое заявление Администрации района, поданное 24.12.2020 и принятое судом, основано на том, что ОАО «Средняя Волга» не использует земельный участок в соответствии с категорией земель, т.е. по сельскохозяйственному назначению, ссылаясь на акт осмотра от 08.09.2020. Суды установили из названного акта, что на участке в пределах прибрежной полосы была расположена техника, не предназначенная для сельскохозяйственного производства, используемая для разгрузки обогащенной гравийно-песчаной смеси, ее хранения и строительства грузового причала, то есть  участок использовался по виду разрешенного использования, который до настоящего времени отражен и в договоре аренды, и в реестре недвижимости. На данный факт указывает в отзыве на иск Администрация поселения (том 1, листы 94 – 95), Администрация района в дополнении к иску (том 1, лист 105). 

Впоследствии Администрация района в уточненном иске указывала на неправомерность установления в договоре вида разрешенного использования (пункт 1.1), уже ставя ответчику в вину то, что он не соглашается на приведение вида разрешенного использования в соответствии с назначением земель (том 2, лист 100). 

В претензии от 10.11.2020 Администрация района, предлагая расторгнуть договор, указывала исключительно на нарушения, поименованные в акте от 08.09.2020, а также на привлечение арендатора к административной ответственности в 2018 году. Данные действия свидетельствуют о том, что в вину арендатора ставилось то обстоятельство, что имеются нарушения в деятельности по намыванию песка, имевшие место до момента обращения в суд с иском. В этой связи является необоснованным учет актов осмотра земельных участков, составленных уже после подачи искового заявления о расторжении договора, т.к. они не подтверждают наличие существенного нарушения договора на момент обращения с подобным требованием в суд. Неиспользование земельного участка в ходе рассмотрения спора о расторжении договора само по себе не является нарушением, с учетом презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений; в силу договора, неиспользование участка не является основанием для невнесения арендной платы.

При этом ссылки Администрации района и суда апелляционной инстанции на судебные акты о привлечении ответчика к административной ответственности не свидетельствуют о наличии существенных нарушений условий договора аренды, поскольку они связаны с привлечением к административной ответственности по статьям 8.42 и статьей 8.12.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (в связи с нарушениями в береговой полосе), а не непосредственно в связи с нецелевым использованием земельного участка, т.е. касаются иных правоотношений. 

Более того, хотя эти нарушения и не оспариваются, но они вытекают непосредственно из использования земельного участка по виду разрешенного использования. Так, к примеру, в решении по делу № 12-98/2019 указано, что на момент осмотра на участке был складирован отвал песчано-гравийной смеси; в период осмотра возле отвала находится экскаватор «HYUNDAI» без государственного регистрационного знака. На момент осмотра погрузка-выгрузка ПГС не производилась. В решении отмечено, что согласно выписке из протокола заседания районной комиссии по согласованию и выдаче технических условий на водных путях Куйбышевского водохранилища рассмотрена заявка ОАО «Средняя Волга» на согласование временного использования береговой полосы под место выгрузки насыпных строительных материалов и на заседании комиссии было принято положительное решение.

В целях расторжения договора аренды факты заключения договоров о совместной деятельности, предусматривающие использование третьими лицами арендуемого земельного участка не являются существенными, поскольку из договора следует, что такое нарушение не является основанием для расторжения договора, а наказывается начислением штрафа по пункту 5.5 договора.

В силу статьи 10 (пунктов 1, 2 и 5) Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данных требований, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судебная защита права осуществляется исходя из принципов разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В случае несоблюдения этих принципов суд может отказать недобросовестному лицу в защите права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.11.2006 № 8259/06). 

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса, т.е. отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права требованиям законодательства (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В ходе рассмотрения настоящего дела в судах первой и апелляционной инстанции, как и в кассационной жалобе, ответчик ссылался на наличие в действиях Администрации района и Администрации поселения признаков злоупотребления правом. По существу, данные аргументы не проверены судами обеих инстанций и не нашли своего отражения, особенно с учетом тех фактических обстоятельств и доказательств, приведенных ранее.  Между тем, использование земельного участка для намывания песка в течение более 15 лет не было предметом претензий со стороны арендодателя; лишь в 2020 году с началом многочисленных проверок, деятельность ответчика стала предметом внимания публичных субъектов. Однако никаких действий по изменению разрешенного вида использования спорного земельного участка арендодатель не предпринимал.

В части взыскания штрафа на основании пункта 5.5 договора доводы ответчика являются необоснованными, поскольку факт заключения соглашений в период действия договора аренды, с учетом отсутствия согласия на это арендодателя, ответчиком не опровергнут. Истечение срока действия данных соглашений, само по себе не устраняет допущенное нарушение. 

В силу статей 287 (пункта 3 части 1) и 288 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение. Основаниями для отмены решения и постановления суда первой и апелляционной инстанций являются, в том числе, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, а также неправильное применение норм материального права.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», в пункте 35 разъяснил следующее.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении обязан указать действия, которые должны быть выполнены лицами, участвующими в деле, и судом первой или апелляционной инстанции.

Указания суда кассационной инстанции, например, о толковании закона, о том, какими нормами законодательства суду следовало руководствоваться, должны быть конкретными и исполнимыми, основанными на всесторонней оценке доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, выводах суда первой или апелляционной инстанции о применении нормы права, установленных им по делу фактических обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах.

При этом суд кассационной инстанции не вправе предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Вместе с тем суд кассационной инстанции вправе указать на взаимосвязь правовой оценки доказательств и юридической квалификации правоотношения, поскольку от этого зависит то, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Суд кассационной инстанции вправе предложить суду первой инстанции рассмотреть вопросы о замене лиц, участвующих в деле, об изменении основания или предмета иска, о проведении экспертизы по делу, об истребовании доказательств, в том числе в случаях, когда соответствующие письменные ходатайства были приобщены судами к материалам дела, но оставлены без рассмотрения, а доводы об этом не приняты во внимание.

Указания суда кассационной инстанции, в том числе на толкование процессуального законодательства, изложенные в его постановлении, обязательны для суда, вновь рассматривающего дело.

Суд округа по приведенным мотивам счел, что решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановление Первого арбитражного апелляционного суда в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части судебные акты подлежат оставлению в силе.

При новом рассмотрении судам следует учесть все изложенное, всесторонне, полно выяснить существенные для дела обстоятельства, дать им надлежащую оценку, в полной мере рассмотреть аргументы ответчика. В частности, суду следует устранить противоречия выводов и фактических обстоятельств дела (в части вида разрешенного использования, назначения земельного участка по генеральному плану, причин отказа в переводе земельного участка в другую категорию земель) в их совокупности, последовательности отношений в договоре аренды. Кроме того, суду необходимо дать оценку поведению Администрации района и Администрации поселения, в т.ч., с точки зрения соблюдения принципа добросовестности.  

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы суд округа не рассматривал, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу ответчика, открытого акционерного общества «Средняя Волга», удовлетворить частично. 

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 03.08.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021, в части удовлетворения искового требования о расторжении договора от 02.06.2003 № 104 аренды земель несельскохозяйственного назначения, по делу № А79-12244/2020, отменить. 

Направить в указанной части дело № А79-12244/2020 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

В остальной части решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 03.08.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 по делу № А79-12244/2020 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын