Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-9523/2022

г. Благовещенск

18 апреля 2023 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 18.04.2023.

Резолютивная часть решения объявлена 12.04.2023.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Воробьёвой В.С.,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании пени,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о возложении обязанности внести изменения в договор аренды; произвести перерасчет арендной платы с 13.04.2012 года.

при участии в заседании (до и после перерыва):

от истца: ФИО2 по доверенности № 28-04/3232, от 01.09.2022, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО3 по доверенности № б/н от 21.12.2022, паспорт, диплом посредством веб-конференции (онлайн-заседание).

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (далее – истец, ТУ Росимущества по Амурской области) обратилось в арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (далее – ответчик, общество, ООО «ПАТО») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.07.2004 № 131 за период  с 01.07.2020 по 30.09.2020 в размере 257 408,99 рублей, пени за период с 01.07.2020 по 30.06.2021 в размере 2 111 595 рублей, а всего 2 369 004 рублей.

Уточнив исковые требования в ходе судебного разбирательства, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области просит взыскать с ответчика пени за период с 01.07.2020 по 30.06.2021 в размере 2 111 595.13 рублей.

Уточнения приняты судом на основании ст. 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований указано на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка в части своевременного внесения арендной платы.

Ответчиком представлены письменные возражения, согласно которым заявленные требования не признает в полном объеме. Указано, что предметом договора аренды от 14.07.2004 № 131 является земельный участок с кадастровым номером 28:01:020374:0002, на котором находился объект недвижимости складское помещение, ранее принадлежавшее ответчику. Однако вступившим в законную силу судебным актом данное помещение признано самовольной постройкой и признана недействительной запись о государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства. Полагает, что истец не мог не знать о принятых судебных актах и был обязан расторгнуть договор аренды земельного участка с ответчиком. Указывает, что истец незаконно продолжает взыскивать арендную плату за неиспользуемую часть земельного участка.

23.01.2023 в адрес суда от ответчика поступило встречное исковое заявление, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» просит обязать ТУ Росимущества по Амурской области внести изменения в договор аренды № 131 от 14.07.2004 в виде исключения площади 2001,9 кв.м. складского помещения из площади объектов, находящихся в собственности у ООО «Производственное автотранспортное объединение»; возложить обязанность произвести перерасчет арендной платы с 13.04.2012 года.

Определением суда от 02.02.2023 встречный иск принят к производству.

В судебном заседании представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области настаивала на требования первоначального иска. Возражала против заявления общества о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки.

Представитель ООО «ПАТО» возражала против удовлетворения первоначального иска, настаивала на доводах встречного иска. Дополнительно выразила несогласие с расчетом пени, представила контррасчет, выполненный как с учетом площади складского помещения, так и без него. Просит применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки из расчета 2-к кратного размера учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ, просит принять во внимание, что на общество распространяются положения Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников», в связи с чем в период с 06.04.2020 по 07.01.2021 начисление пени неправомерно.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между ТУ Росимущества в Амурской области и ОАО «ПАТО» был заключен договор аренды № 131 от 14.07.2004г. земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - Договор аренды № 131 от 14.07.2004г.).

Предметом Договора аренды № 131 от 14.07.2004г. является предоставление в аренду земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 28:01:020374:0002, находящийся по адресу: 

<

...> для промышленной базы, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, общей площадью 38458 кв.м. Срок аренды - с 01.01.2004 по 31.12.2028.

На предоставленном земельном участке имелись следующие объекты: здание конторы, здание стоянки для легковых автомобилей, здание материального склада, здание гаража-стоянки на 53 автомашины, здание стоянки на 50 автомашин с пристроенным зданием ремонта цеха на 75 автомобилей, здание гаража-стоянки на 50 автомашин, здание котельной, здание общежития, здание автошколы, склад, лабораторные классы, гараж (раздел 2 Договора аренды № 131 от 14.07.2004г.).

04.09.2006 года ОАО «ПАТО», в лице конкурсного управляющего ФИО4 и общество с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (далее - ООО «ПАТО»), в лице директора ФИО5, заключили соглашение от 04.09.2006, согласно которому ОАО «ПАТО» переуступает права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.07.2004 г. № 131 ООО «ПАТО».

В соответствии с пунктом 3.1. договора от 14.07.2004 г. № 131 срок аренды установлен с 01.01.2004 по 31.12.2028.

Согласно раздела первого договора арендатор принял в аренду следующий земельный участок из земель поселений: - 28:01:020374:0002, площадью 38458 кв. м., местоположение: 

<

...> (далее - участок), разрешенное использование - для промышленной базы, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

В соответствии с разделом вторым договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.09.2011 г.) на участке имеются: здание конторы, здание стоянки для легковых автомобилей, здание склада материального, здание гаража-стоянки на 53 автомашины, здание стоянки на 50 автомашин с пристроенным зданием ремонтного цеха на 75 автомобилей, здание гаража-стоянки на 50 автомашин, здание котельной, здание общежития, здание автошколы, склад, лабораторные классы, гараж, складское помещение, автодром.

При этом ООО «ПАТО» на праве собственности принадлежат следующие объекты: гараж, стоянка на 50 автомашин, ремонтный цех на 75 автомобилей, складское помещение, автодром, лабораторные классы, склад, склад материальный, здание автошколы.

Размер арендной платы определен п. 5.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2006 г.) пропорционально занимаемой площади под зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими арендатору к общей площади участка.

Согласно п. 5.5. договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2006 г.) арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с п. 5.3. договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2006 г.) размер арендной платы пересматривается: при изменении рыночной арендной платы, но не реже одного раза в пять лет; при переводе земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

В случае изменения размера и сроков внесения арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора с приложением нового расчета размера арендной платы. Указанное письменное уведомление становится неотъемлемой частью договора.

Письмом от 22.02.2017 № 03/665 ТУ Росимущества в Амурской области уведомило Арендатора о том, что в связи с прекращением права собственности ООО «ПАТО» на объект недвижимого имущества - гараж, размер арендной платы по вышеуказанному Договору составляет - 1 580 327,59 рублей в год.

Письмом от 14.12.2018 № 03/5158 ТУ Росимущества в Амурской области уведомило Арендатора о том, что в связи с частичной продажей недвижимого имущества принадлежащего на праве собственности Арендатору, размер арендной платы с 12.10.2018 составляет - 958 433,90 руб. в год.

Письмом от 11.12.2018 № 5059 ТУ Росимущества в Амурской области уведомило Арендатора об изменении с 01.01.2019 размера арендной платы на уровень инфляции.

Письмом от 25.12.2019 № 28-03/5617 ТУ Росимущества в Амурской области уведомило Арендатора об изменении с 01.01.2020 размера арендной платы на уровень инфляции.

Пунктом 8.1. Договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Письмами от 30.09.2020 № 28-03/3994, от 30.06.2021 № 28-03/2340 ТУ Росимущества в Амурской области было предложено ООО «ПАТО» оплатить возникшую задолженность по уплате арендной платы и пени за просрочку внесения арендных платежей согласно указанному в письме сроку. Однако, несмотря на предупреждение об исполнении обязательств по Договору, арендная плата и пеня за просрочку внесения арендных платежей оплачена не была.

Поскольку в добровольном порядке задолженность не была погашена, ТУ Росимущество по Амурской области обратилось в суд с первоначальным иском.

Как указывает истец по встречному иску, на момент уведомления 14.12.2018г. № 03/5158 по данным ТУ Росимущества в Амурской области у ООО «ПАТО» остались следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности, расположенные на арендуемом земельном участке:

-  Стоянка на 50 автомашин, ремонтный цех на 75 автомобилей, площадью 4122,1 кв.м.;

- Склад материальный площадью 444,8 кв.м.;

- Складское помещение площадью 2001,9 кв.м.

Однако, по данным ООО «ПАТО» складское помещение с кадастровым номером 28:01:020374:0002:7515:0008, площадью 2001,9 кв.м, не находится в собственности арендатора на основании Постановления Шестого арбитражного апелляционного суда № 06АП-985/2012 от 13.04.2012 (по делу № А04-3357/2011)

Согласно резолютивной части Постановления Шестого арбитражного апелляционного суда № 06АП-985/2012 от 13.04.2012 объект капитального строительства - складское помещение, площадью 2001, 9 кв.м., кадастровый номером объекта 28:01:020374:0002:7515:0008, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020374:0002, признан самовольной постройкой. Признана запись о государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства - складское помещение, плошялью 2001,9 кв.м, кадастровый номер объекта 28:01:020374:0002:7515:0008. расположенный по адресу: 

<

...> недействительной и указано на внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав.

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда № 06АП-985/2012 от 13.04.2012 (по делу № А04-3357/2011) вступило в законную силу, в кассационном и надзорном порядке оставлено без изменений.

ООО «ПАТО» полагает, что ТУ Росимущества по Амурской области было обязано изменить размер арендной платы или расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.07.2004 № 131, ввиду признания складского помещения площадью 2001,9 кв.м. с кадастровым номером 28:01:020374:0002:7515:0008, расположенный по адресу 

<

...> самовольной постройкой, а также признания записи о государственной регистрации права собственности на данный объект недействительной. В связи с изложенным ООО «ПАТО» обратилось в суд со встречным иском.

Оценив представленные по делу доказательства и установленные судом обстоятельства, суд пришел к следующим выводам.

В данном случае правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением в аренду земельного участка, в связи с чем подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда), общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Земельного кодекса Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума N 73, при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы по рассматриваемому договору аренды в течение периода его действия определялся в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 августа 1998 г. № 135-ФЗ  и рассчитывался как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка:

А = С : Р, где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок;

С - рыночная стоимость права аренды земельного участка за весь срок аренды, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 (шесть) месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - срок аренды.

Величина арендной платы за Участок для Арендаторов (А1) устанавливается пропорционально доли Арендаторов в землепользовании, которая исчисляется как соотношение суммы площади принадлежащих Арендаторам на праве собственности зданий, помещений, расположенных на Участке к общей площади всех зданий, помещений, расположенных на Участке рассчитана по формуле:

А1 = A:S1*S2, где:

А - годовая арендная плата;

S1 — общая площадь объектов, расположенных на Участке;

S 2 - площадь объектов, находящихся в собственности Арендатора.

Как следует из материалов дела, изначально на земельном участке, предоставленном ООО «ПАТО» в аренду, находились следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу: гараж, стоянка на 50 автомашин, ремонтный цех на 75 автомобилей, складское помещение, автодром, лабораторные классы, склад, склад материальный, здание автошколы.

Письмом от 22.02.2017 № 03/665 ТУ Росимущества в Амурской области уведомило Арендатора о том, что в связи с прекращением права собственности ООО «ПАТО» на объект недвижимого имущества - гараж, размер арендной платы по вышеуказанному Договору составляет - 1 580 327,59 рублей в год.

Письмом от 14.12.2018 № 03/5158 ТУ Росимущества в Амурской области уведомило Арендатора о том, что в связи с частичной продажей недвижимого имущества принадлежащего на праве собственности Арендатору, размер арендной платы с 12.10.2018 составляет - 958 433,90 руб. в год.

Также из материалов дела следует, что Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2012 по делу № 06АП-985/2012 постановлено: решение от 26 января 2012 года по делу № А04-3357/2011 Арбитражного суда Амурской области отменить. Признать объект капитального строительства - складское помещение, площадью 2001, 9 кв.м., кадастровый номер объекта 28:01:020374:0002:7515:0008, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020364:0002, расположенным по адресу (местоположение): земельный участок в юго-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул.Текстильная - ул.Кузнечная - ул.Почтовая - ул.Театральная, - ул.Раздольная - ул.Шимановского квартал 374 г.Благовещенска, с единым адресом - 

<

...> самовольной постройкой; признать запись о государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства - складское помещение, площадью 2001,9 кв.м, кадастровый номер объекта 28:01:020374:0002:7515:0008, расположенный по адресу: 

<

...> недействительной и внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав; обязать ООО «Производственное автотранспортное объединение» снести объект капитального строительства - складское помещение, площадью 2001,9 кв.м, кадастровый номер объекта 28:01:020374:0002:7515:0008, расположенный по адресу: 

<

...> и восстановить (рекультивировать) территорию строительства за счет собственных средств в трехмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.

Указанное судебное постановление вступило в законную силу.

Во исполнение указанного судебного акта между ООО «ПАТО» и ФИО6 был заключен договор купли-продажи складского помещения от 27.09.2018.

01.10.2018 сторона указанного договора купли-продажи подписали акт приема-передачи складского помещения, Доев И.Х. принял на себя обязательство в течение месяца осуществить его демонтаж.

Письмом от 26.07.2021 Доев И.Х. уведомил ООО «ПАТО» о производстве демонтажа складского помещения.

Постановлением судебного пристава-исполнителя СОСП по ИОВИД УФССП по Амурской области от 02.08.2021 исполнительное производство № 25/98/25/12-ИП от 11.05.2012 года окончено фактическим исполнением.

Истцом по первоначальному иску в материалы дела представлена выписка из ЕГРН от 02.02.2023 в отношении складского помещения с кадастровым номером 28:01:020374:115 (условный номер 28:01:020374:0002:7515:0008) по адресу 

<

...>, площадью 2001,9 кв.м., согласно которой данные об объекте имеют статус актуальные. Правообладателем является ООО «ПАТО». Зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: запрещение регистрации от 24.03.2020 на основании постановления о запрете регистрационных действий в отношении недвижимого имущества № 2598/12/25/28 от 24.03.2020 Специализированного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных документов; запрещение регистрации от 20.12.2019 на основании определения о принятии обеспечительных мер от 17.12.2019 по делу № А04-3531/2016.

Таким образом, согласно сведениям ЕГРН до настоящего времени являются актуальными сведения о зарегистрированных правах ООО «ПАТО» на складское помещение с кадастровым номером 28:01:020374:115 (условный номер 28:01:020374:0002:7515:0008) по адресу 

<

...>, площадью 2001,9 кв.м.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ) (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений.

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

С учетом установленного факта наличия зарегистрированного права собственности на спорный объект за ООО «ПАТО» с 17.12.2010 до настоящего времени суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований встречного иска о понуждении ТУ Росимущества по Амурской области внести изменения в договор аренды № 131 от 14.07.2004 в виде исключения площади 2001,9 кв.м. складского помещения из площади объектов, находящихся в собственности у ООО «Производственное автотранспортное объединение»; возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы с 13.04.2012 года.

Рассматривая уточненные требования первоначального иска о взыскании пени за период с 01.07.2020 по 30.06.2021 в размере 2 111 595,13 рублей, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 ГК РФ признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, договорная неустойка представляет собой установленную по соглашению сторон меру ответственности должника перед кредитором за ненадлежащее исполнение обязанным лицом основного обязательства.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец по первоначальному иску в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды земельного участка от 14.07.2004 № 131 начислил пеню в указанном размере из расчета 0,3 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Исходя из вида деятельности ООО «ПАТО» (код ОКВЭД 49.4 – «деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам»), ему предоставлена мера поддержки в виде моратория на банкротство.

Согласно пунктам 1, 3 (подпункт 2) статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория. На срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется: наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия: не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой короновирусной инфекции (Covid-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении, в том числе организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев (пункт 5 указанного постановления).

Пунктом 1 Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 № 1587 «О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» продлен срок действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» на три месяца.

То есть, Постановление № 1587 действует с 07.10.2020 до 07.01.2021.

При этом, исходя из буквального содержания норм подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 и абзаца десятого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве, включение должника в один из перечней лиц, пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, является достаточным основанием для освобождения такого должника от уплаты неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение им денежных обязательств до введения моратория. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для освобождения от уплаты финансовых санкций, в том числе наличия у должника признаков банкротства, возбуждения в отношении него дела о банкротстве и тому подобное, в соответствии с положениями названных правовых норм не требуется.

Истец имеет право представлять доказательства, что должник в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования об освобождении от уплаты финансовых санкций за период действия моратория на возбуждение дел о банкротстве являются проявлением заведомо недобросовестного поведения.

Однако таких доказательств в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, с 06.04.2020 невозможно начисление каких-либо финансовых санкций на задолженность ООО «ПАТО».

При этом из представленного расчета следует, что дата оплаты по договору за 3 квартал 2020 года – 10.09.2020, то есть после введения моратория, в связи с чем является текущей задолженностью и пени подлежат взысканию за период с 11.09.2020 по 30.06.2021 года. Начисление пени на задолженность, образовавшуюся до даты введения моратория, недопустимо в силу вышеуказанных норм.

С учетом изложенного расчет истца суд признает выполненным неверно.

Суд находит обоснованным и арифметически правильным контррасчет, выполненный ООО «ПАТО» на сумму 487 957,85 рублей.

Вместе с тем, в дополнительном отзыве на первоначальное исковое заявление, ООО «ПАТО»  просило уменьшить размер пени, на основании статьи 333 ГК РФ, исходя из двукратной ключевой ставки Банка России.

ТУ Росимущество по Амурской области возражало против применения положений ст. 333 ГК РФ, указывая, что обществом не представлены доказательства чрезмерности размера установленной договором неустойки.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пленум Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» указал, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 22.04.2004 №154-О, от 21.12.2000 №263-О, часть первая статьи 333 Гражданского кодекса РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7) установлено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 установлено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки, суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

В рассматриваемом случае, по мнению суда, оснований для применения двукратной ставки Банка России при снижении неустойки, судом не установлено.

При таких обстоятельствах, с учетом указанных выше норм права и разъяснений по их применению, учитывая компенсационную природу неустойки, в целях соблюдения баланса между применяемой к ООО «ПАТО» мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, суд полагает необходимым требования первоначального иска удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) пени за несвоевременную уплату арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.07.2004 № 131 за период с 11.09.2020 по 30.06.2021 в размере 487 957,85 рублей. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать по вышеизложенным основаниям.

В связи с частичным удовлетворением имущественных требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины, в силу положений статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 12 759 рубля подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании пени удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) пени за несвоевременную уплату арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.07.2004 № 131 за период с 11.09.2020 по 30.06.2021 в размере 487 957,85 рублей.

В удовлетворении остальной части иска  территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 12 759 рубля.

В удовлетворении требований встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

 

Судья                                                                                             Воробьёва В.С.