АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-41841/2018

Дело № А12-6220/2018

г. Казань

05 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя ответчика – Еремеева О.И. (по доверенности от 10.12.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя Эминова Хикмет Акрам оглы 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.07.2018 (судья Пятернина Е.С.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Волкова Т.В., Борисова Т.С.)

по делу № А12-6220/2018

по исковому заявлению администрации города Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822) к индивидуальному предпринимателю Эминову Хикмету Акрам оглы о признании зарегистрированного права отсутствующим, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Уполномоченного по защите прав предпринимателей по Волгоградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда,

УСТАНОВИЛ:

администрация Волгограда (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Эминову Хикмету Акрам оглы (далее – ИП Эминов Х.А., предприниматель) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект – здание торгового павильона с кадастровым номером 34:34:020043:927, площадью 110,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Таращанцев, 50А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далееАПК РФ), привлечены: Уполномоченный по защите прав предпринимателей по Волгоградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

Исковые требования мотивированы фактом государственной регистрации права собственности на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, расположенный на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, что в свою очередь создает ограничение публичному образованию в реализации правомочий, а также ссылаясь на возведение предпринимателем объекта без разрешения на строительство на земельном участке, который не был предоставлен для этих целей.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.07.2018, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018, признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП Эминова Х.А. на здание торгового павильона с кадастровым номером 34:34:020043:927, площадью 110,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Таращанцев, 50А.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что спорный павильон по своим техническим характеристикам не является объектом недвижимости, в связи с чем удовлетворили заявленные требования. 

В кассационной жалобе ИП Эминова Х.А., поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, обжалуя судебные акты, считает, что при разрешении спора неправильно применены положения статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), кроме того, указывает на технические характеристики спорного объекта, свидетельствующие о его неразрывной связи с землей. Полагает, что выводы суда противоречат существующим правоприменительным подходам.

В судебном заседании представитель ИП Эминова Х.А. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением администрации Волгограда от 06.07.2001 № 780 земельный участок площадью 810 кв. м был предоставлен ИП Эминову Х.А. в аренду сроком на один год для строительства торгового павильона по ул. Таращанцев в микрорайоне 312 в Краснооктябрьском районе. 

На основании указанного постановления между администрацией (арендодатель) и ИП Эминовым Х.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.07.2001 № 3825 площадью 810 кв. м для строительства торгового павильона.

Договор заключен сроком на один год с 06.07.2001 по 06.07.2002 (пункт 2.1 договора). 

Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора  выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 30.06.2003 № 156/1 по строительству продовольственного павильона по ул. Таращанцев, а также, значащихся на генеральном плане инженерных сетей, канализации, теплотрассы, электрокабеля. Срок действия разрешения до 31.12.2003. 

Актом рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления государственной приемочной комиссии от 01.07.2003 установлено проведение предусмотренного объема работ. 

Актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии от 17.07.2003 подтверждается, что продовольственный павильон  выполнен в соответствии с проектом, отвечает  санитарно-эпидемиологическим, экологическим пожарным, строительным нормам и правилам и государственным стандартам и водится в действие.

На основании распоряжения Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 07.06.2008 № 308-рз стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка от 20.07.2001 № 3825, в том числе, в пункт 2.1 договора, указав срок его действия до 07.06.2009. 

После истечения срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком (07.06.2009) при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Между Мирзоевой Лаягат Астан Кызы (продавец) и Эминовым Хикметом Акрам Оглы (покупатель) заключен договор купли-продажи от 28.09.2015 по условиям которого продавец передает в собственность покупателю здание торгового павильона, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Таращанцев, 50А. назначение нежилое, количество этажей1, общая площадь 110,3 кв. м.  

Право собственности Эминовым Х.А. на здание торгового павильона с кадастровым номером 34:34:020043:927, площадью 110,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Таращанцев, 50А подтверждается регистрационной записью от 09.10.2015 № 34¬34/001-34/001/224/2015-144/3.

Изменением от 09.12.2015 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка от 20.07.2001 № 3825, которым, в том числе, указали с 09.10.2015 арендатором по договору гражданина Эминова Хикмета Акрам Оглы.

Уведомлением от 31.03.2017 № 206п Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда сообщил об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 20.07.2001 № 3825.

Администрация, полагая, что спорный объект, на который зарегистрировано право собственности, не является объектом недвижимости, и государственная регистрация права собственности на данный объект нарушает права и законные интересы публичного образования по распоряжению земельным участком, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Иск по настоящему делу обоснован отсутствием у спорного объекта – торгового павильона – признаков недвижимости, права на которую подлежали государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее  Постановление Пленума № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с позицией, изложенной в определении  Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2016 № 308-ЭС15-15218, именно проверка наличия у спорного объекта таких признаков осуществляется судами первой и апелляционной инстанций, которые в пределах предоставленных процессуальных полномочий оценивают имеющиеся в деле доказательства.

Системные положения статей 9-11, 72 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей в спорный период) указывают, что, поскольку распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, указанные публичные органы обеспечивают и земельный контроль за соблюдением оснований для использования  указанных земель, относящихся к государственной собственности.

При таких обстоятельствах нахождение нестационарного торгового объекта на земельном участке, предоставленном в аренду предпринимателю, при наличии недостоверной регистрационной записи нарушает права арендодателя такого земельного участка и может служить основанием для обращения с настоящим иском.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2017 № 308-ЭС16-20201 предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

Учитывая, что в данном случае спорный земельный участок, на котором расположен объект, находится в публичной собственности,  администрация вправе обратиться с иском о признании права отсутствующим.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащиеся в публичном реестре, могут быть устранены, в том числе по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением недостоверной записью о праве собственности на такое недвижимое имущество, но при условии отсутствия у заинтересованного лица иных законных способов защиты нарушенных своих прав.

Поскольку истец не претендует на титул относительно спорного объекта, однако, являясь уполномоченным органом по распоряжению земельным участком, считает, что на нем не имеется объекта недвижимости, судебные инстанции исходили из того, что публичное образование избрало ненадлежащий способ защиты.

Право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости лишь в отношениях тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 было отмечено, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Таким образом, при разрешении настоящего спора существенным является установление обстоятельств, свидетельствующих о физических и технических характеристиках объекта, позволяющих дать правовую квалификацию отнесения его к объектам недвижимости.

Из анализа технического паспорта объекта, изготовленного Волгоградским филиалом ФГУП БТИ (раздел VII Описание конструктивных элементов здания и сооружения их износ) следует, что здание построено в 2003 году имеет 1 группу капитальности, фундамент изготовлен из железобетонных блоков, стены кирпичные (Т=0,40), имеется чердачное помещение из металлических балок, крыша изготовлена из профнастила, имеется отопление, водопровод подсоединен к городским сетям, существует система вентиляции. 

В акте рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания от 01.07.2003 отражены те же конструктивные характеристики здания.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

По результатам проведенной судебной экспертизы обществом с ограниченной ответственностью «Абрис» представлено экспертное заключение от 27.04.2018 из которого следует, что внешние наружные стены здания выполнены из силикатного кирпича, фундамент здания – из монолитных  армированных железобетонных конструкций с применением усиленных ж/б конструкций  в виде подпорных стенок; перекрытие – из стальных балок с утеплителем и перекрытием из металлического профнастила с полимерным покрытием. Также указано, что перемещение здания торгового павильона, имеющего монолитный армированный железобетонный фундамент и наружные внутренние стены из силикатного кирпича, без соразмерного ущерба его назначению не представляется возможным, поскольку конструкции не являются сборно-разборными.

Таким образом, судебные инстанции, оценивая представленные сторонами доказательства, определяющие технические характеристики объекта, дали ошибочную правовую квалификацию, что спорное здание является временным и не может относиться к объектам недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476 при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Учитывая существующие правоприменительные подходы при рассмотрении данной категории споров, суды для целей оценки правовой категории отнесения объекта недвижимости обязаны исследовать как признаки способные отнести такой объект в силу природных свойств, так и юридические основания, свидетельствующие о его возведении (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, право на строительство на земельном участке).

Разрешая спор, судебные инстанции установили, что выданное Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора разрешение на строительство от 30.06.2003 № 156/2 не может признаваться документом, удостоверяющим право на осуществление застройки, поскольку не соответствует статье 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ. Не принят во внимание и акт приемки законченного строительством объекта, утвержденного постановлением Администрации от 17.07.2003 № 1866-п, поскольку в установленном порядке документ не был утвержден приемочной комиссией, также сделан вывод о предоставлении земельного участка только для строительства временного сооружения.

Вместе с тем сам факт нарушения норм земельного или градостроительного законодательства, при строительстве объекта, не может исключать отнесение такого объекта к недвижимости в силу природных свойств, поскольку также нарушения подчиняются специальному регулированию (статья 222 ГК РФ).

Таким образом, установив, что земельный участок не предоставлялся для строительства объекта недвижимости, а также факт выдачи разрешения на строительство с нарушением установленного порядка, при наличии оснований для отнесения спорного здания к объектам недвижимости не может служить безусловным основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим.

Следует учесть, что при обращении в арбитражный суд с настоящим иском администрация, ссылаясь на положения статьи 222 ГК РФ, указывала на отсутствие у общества права для строительства объекта недвижимости, который отвечает признакам самовольной постройки.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ (в редакции, действующей в спорный период) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При таких обстоятельствах в качестве основания требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности администрация ссылалась на нарушение прав публичного образования вследствие строительства объекта недвижимости на земельном участке, который не был предоставлен для целей строительства, и который также был возведен без соответствующих разрешений.

В связи с чем, указанные администрацией в исковом заявлении обстоятельства, со ссылкой на статью 222 ГК РФ, могут быть предметом самостоятельного спора о сносе самовольной постройки, тогда как иск о признании права отсутствующим носит иную материально-правовую цель.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, имеющие публичный характер должны обеспечивать достоверность. 

Положения Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующие в спорный период, были призваны обеспечить достоверность, содержащихся в ЕГРП сведений на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющий публичный характер, об изменяемых объектах недвижимости и их правообладателях, с целью защиты прав этих правообладателей, а также интересов третьих лиц, которые в силу особого публичного статуса сведений вправе рассчитывать на их актуальность во времени (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 № 140-О).

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, судебными инстанциям, при проверке правильности избранного администрацией способа защиты, необходимо проверить на соответствие его характеру нарушенных прав с учетом оснований указанных в иске о возведении здания без получения разрешения на строительство и признании его самовольной постройкой, в том числе со ссылкой на то, что строение не отвечает признакам недвижимости понятие которой закреплено в статье 130 ГК РФ. 

Судебные инстанции не выяснили преследуемой истцом материально-правовой цели и не исследовали, соответствует ли способ защиты характеру нарушенных прав публичного образования.

Поскольку оспариваемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального законодательства без всестороннего исследования судами имеющихся в деле доказательств, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.07.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018 по делу № А12-6220/2018 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области 

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья					В.А. Петрушкин 

Судьи									В.А. Карпова 

										С.Ю. Муравьев