Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь 

12.10.2018 года Дело № А50-20655/18

Резолютивная часть решения объявлена 05.10.2018 года. Полный текст решения изготовлен 12.10.2018 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Гуляевой Е.И. при ведении протокола        помощником судьи Батуевой М.В.    рассмотрел в   открытом судебном заседании  дело  

по  иску   общества с ограниченной ответственностью «Амбер-строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора  - Департамент градостроительства   и   архитектуры   администрации   г.Перми   

об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи

земельных участков 

в судебном заседании принимали участие представители:

от истца – ФИО1, по доверенности от 15.07.2017,  паспорт;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 09.01.2018, паспорт;

 участвующие в деле лица  о времени и месте судебного разбирательства   извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении о принятии заявления к производству  

 

Общество с ограниченной ответственностью «Амбер-строй»  (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к   Департаменту земельных отношений администрации г.Перми (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи земельных участков  с кадастровыми номерами №№ 59:01:5010092:58, 59:01:5010092:59, 59:01:5010092:60, изложении п.2.1 договора купли-продажи № 0096-18 в редакции: «цена земельного участка составляет 847 руб. 62 коп.», п.2.1 договора купли-продажи № 0095-18 в редакции: «цена земельного участка составляет 547 руб. 74 коп.», п.2.1 договора купли-продажи № 0094-18 в редакции: «цена земельного участка составляет  119 руб. 34 коп.»  

Определением от 16.08.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен  Департамент градостроительства   и   архитектуры   администрации   г.Перми   (ст.51 АПК РФ). 

В судебном заседании истец настаивает на удовлетворении иска. Заявленные требования обоснованы истцом  следующим:  на основании протокола о результатах торгов в форме аукциона в 2007 году с истцом был заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства; в соответствии с извещением о проведении торгов  цена выкупа земельного участка  после проведения мероприятий комплексного освоения  участка  была установлена в размере 1 руб. 53 коп. за 1 кв.м.  Истец указывает, что вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда решение ответчика об отказе в предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами №№ 59:01:5010092:58, 59:01:5010092:59, 59:01:5010092:60 признано незаконным, ответчик направил  истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков с указанием цены, не соответствующей  условиям извещения о проведении торгов. 

Ответчик в судебном заседании иск не признал. Возражения ответчика основаны на том,  что  цена выкупа земельных участков должна быть определена на дату подачи заявки, в соответствии с нормативным регулированием, имеющим место в 2017 году, то есть  25 % кадастровой стоимости земельных участков.

Представители третьего лица Департамента градостроительства   и   архитектуры   администрации   г.Перми, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, не явились в судебное заседание. В отзыве на иск третье лицо полагает обоснованными доводы ответчика. 

Заслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав   материалы дела, суд установил: 

14.08.2007 на основании протокола проведения торгов в форме открытого аукциона от 19.06.2007 № 48 между Управлением земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и ООО "Амбер-строй" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 091-07С, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:5010092:0001, площадью 75 484,94 кв.м. находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами (пункты 1.1, 1.2 договора). Договором срок аренды установлен с 20.06.2007 по 19.06.2017 (пункт 4.1 договора). Государственная регистрация договора проведена в установленном порядке, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

По условиям данного договора на арендатора возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента заключения договора, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории (пункт 3.2.6 договора); выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в течение 4 лет 11 месяцев с момента заключения договора, после выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) передать безвозмездно данные объекты в муниципальную собственность (пункт 3.2.7 договора); осуществить жилищное строительство в течение 10 лет (пункт 3.2.9 договора).

Проект планировки территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден постановлением Администрации города Перми № 617 от 01.10.2010. Проект межевания территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден постановлением Администрации города Перми № 521 от 26.06.2013. По утверждению заявителя на кадастровый учет поставлено 49 земельных участков, на части из них построены жилые дома, объекты инженерной инфраструктуры, большая часть построенных домов введена в эксплуатацию.

07.08.2014 между Департаментом земельных отношений и обществом подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 091-07С, которым изменен пункт 1.1 договора аренды, указаны образованные земельные участки.

08.02.2017 заявитель обратился в Департамент земельных отношений с заявлениями о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:5010092:58 площадью 554 кв.м, 59:01:5010092:59 площадью 358 кв.м, 59:01:5010092:60 площадью 78 кв.м по адресу – жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92 Свердловского района,   цель предоставления – для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Письмами № 21-01-06-И-2122 от 09.03.2017, № 21-01-06-И-2123 от 09.03.2017, № 21-01-06-И-2124 от 09.03.2017 Департамент земельных отношений отказал заявителю в предоставлении в собственность земельных участков. 

Решением Арбитражного суда Пермского края от 10.10.2017 по делу № А50-17048/2017, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции,   решение Департамента земельных отношений администрации города Перми, изложенное в письмах № 21-01-06-И-2124 от 09.03.2017, №21-01-06-И-2122 от 09.03.2017, № 21-01-06-И-2123 от 09.03.2017 об отказе в предоставлении земельных участков в собственность признано незаконным, на Департамент земельных отношений администрации города Перми возложена обязанность по устранению  допущенных нарушений прав и законных интересов ООО «Амбер-строй» путем повторного рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков в  собственность. 

Исполняя указанные судебные акты, ответчик 01.02.2018  направил истцу  проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №№ 59:01:5010092:58, 59:01:5010092:59, 59:01:5010092:60, при этом проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером  59:01:5010092:58  содержит условие о цене выкупа участка  - 147918 руб., проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:59 – условие о цене выкупа участка – 95586 руб., проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:60 – условие о цене выкупа участка – 20826 руб. (л.д.12-32).

19.04.2018 истец направил ответчику претензию с требованием о применении при расчете цены земельного участка ставки 1 руб. 53 коп. за квадратный метр, а также протоколы разногласий к договорам (л.д.28-32).

Невозможность согласовать возникшие между истцом и ответчиком разногласия относительно   цены выкупа земельных участков  послужила основанием для обращения истца    с настоящим иском в арбитражный суд. 

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

 В соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должна быть указана также цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 ЗК РФ и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади. 

В силу ч.14 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ  "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Таким образом, с учетом заключения с истцом договора аренды земельного участка  для комплексного освоения в целях жилищного строительства 14.08.2007,  цена выкупа спорных земельных участков подлежала определению в соответствии с  содержанием соответствующего извещения о проведении аукциона  о цене выкупа земельных участков  в расчете на единицу площади.

Как следует из представленного истцом ООО «Амбер-строй»  извещения о проведении торгов в форме аукциона (л.д.33) без номера и даты,  в нем содержится информация, в том числе, о  продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером  59:01:5010092:0001 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, о начальной цене права – 18519000 руб., о размере арендной платы в 2007 году  - 17,75 руб. за 1 кв.м в год, и о цене выкупа земельных участков после утверждения документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры, государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства  - в размере 1,53 руб. за 1 кв.м на дату опубликования настоящего извещения. 

Аналогичная по содержанию копия извещения о проведении торгов представлена суду Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г.Перми с отзывом на иск  05.10.2018.

С учетом обстоятельств дела вопрос об обоснованности указания в извещении цены выкупа земельных участков  «в размере 1,53 руб. за 1 кв.м на дату опубликования настоящего извещения» был вынесен арбитражным судом на обсуждение участвующих в деле лиц.  

При этом  истец полагает, что цена выкупа земельных участков определена  как ставка 1,53 руб. за 1 кв.м, а ответчик и третье лицо пояснили, что отчет об оценке  рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером  59:01:5010092:0001, выполненный для проведения аукциона,  утрачен, в  имеющейся документации о проведении аукциона отсутствует. 

Доводы истца арбитражным судом рассмотрены, признаны необоснованными.

Из содержания положений ст.ст.30.2, 38.2 ЗК РФ (в применимой с спорным правоотношениям редакции)  следует, что указание в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства  сведений о цене выкупа земельных участков (после утверждения документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры, государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства) преследует цель создания  экономической определенности для лица, принимающего участие в аукционе. 

Указание в извещении о проведении  торгов в форме аукциона (л.д.33)  по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером  59:01:5010092:0001 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства цены выкупа земельных участков «в размере 1,53 руб. за 1 кв.м на дату опубликования настоящего извещения» такой цели не соответствовало, поскольку приписка «на дату опубликования» с очевидностью свидетельствовала о возможности изменения данной цены в будущем. 

Таким образом, цена выкупа земельных участков в извещении  с определенностью не установлена. 

Участвуя в  аукционе, действуя добросовестно и разумно, истец ООО «Амбер-строй», с учетом содержания извещения, не вправе был рассчитывать на выкуп земельных участков с применением ставки 1,53 руб. за 1 кв.м. 

То обстоятельство, что с заявлениями о выкупе земельных участков с кадастровыми №№  59:01:5010092:58, 59:01:5010092:59, 59:01:5010092:60 истец ООО «Амбер-строй» обратился в Департамент земельных отношений администрации г.Перми 08.02.2017, установлено судами при рассмотрении дела № А50-17048/2017. При этом судами сделан вывод о  наличии исключительного права  ООО «Амбер-строй»  на приобретение в собственность  указанных земельных участков в  силу  п.5 ст. 30.2 ЗК РФ.

На территории Пермского края Порядок определения цены выкупа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного  в аренду для комплексного освоения территории, впервые установлен Законом Пермского края от 07.10.2011 № 837-ПК (в редакции с 01.05.2015).

В соответствии с п.п.3), 5) части 1 ст.1 указанного закона (в редакции, действовавшей на 2017 год) если иное не предусмотрено федеральными законами и законами Пермского края (Пермской области), продажа земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости таких земельных участков:  в размере 25 процентов в период с 1 января 2017 года по 31 декабря 2017 года в отношении земельных участков, указанных в пункте 3 части 1 настоящей статьи  - земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории.  Частью 2 Закона Пермского края от 07.10.2011 № 837-ПК предусмотрено, что  расчет цены по конкретному земельному участку осуществляется исполнительным органом государственной власти Пермского края или органом местного самоуправления, уполномоченным в соответствии с законодательством на распоряжение соответствующим земельным участком, на день подачи заявления о приобретении права собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах, учитывая неуказание цены выкупа земельных участков в извещении о проведении торгов и обращение истца в уполномоченный орган с заявлением о выкупе участков в 2017 году, оснований для определения в договорах купли-продажи цены выкупаемых земельных участков иначе, чем в размере 25 %  их  кадастровой стоимости и по нормативным актам, которые действовали на дату подачи  заявки, у  ответчика не имелось.

Пункты 2.1 договоров следует принять в редакции ответчика.   

Так как  решение по настоящему делу принято в пользу ответчика, понесенные истцом расходы на уплату государственной пошлины   относятся на истца (ст.110 АПК РФ).   

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №№ 59:01:5010092:58, 59:01:5010092:59, 59:01:5010092:60.

Определить цену выкупа земельного участка с кадастровым номером №  59:01:5010092:58 – 147918 руб.; определить цену выкупа земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:59 – 95586 руб.; определить цену выкупа земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:60 – 20826 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.  

 

Судья Е.И. Гуляева