Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А24-330/2017

г. Владивосток

30 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 29 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение, 

апелляционное производство № 05АП-5106/2017

на решение от 02.06.2017 

судьи В.И. Решетько

по делу № А24-330/2017 Арбитражного суда Камчатского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Авто-Оптима» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об устранении недостатков имущества, сданного в аренду,

при участии:

от истца:  ФИО2, по доверенности от 01.11.2016  сроком действия  на 1 год, паспорт;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 11.05.2017 сроком действия до 31.12.2017, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Авто-Оптима» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – ответчик, Управление)  об устранении недостатков имущества, сданного в аренду.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 02.06.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт полагает необоснованным  применение в данном случае положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) орган местного самоуправления обязан был предоставить ответчику данный земельный участок на праве аренды. Считает, что надлежащим ответчиком по настоящему делу следовало привлечь Администрацию Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Администрация) в лице Управления. Отмечает, что по инициативе суда на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, должно было быть привлечено Управление финансов администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, формирующее бюджет округа. Кроме того, указывает, что судом первой инстанции неверно было принято к сведению не подтвержденное документально указание истца на устное уведомление представителями арендодателя при заключении договора аренды о наличии в отношении смежного земельного участка (кадастровый номер 41:01:0010109:479) установленного сервитута для проезда на территорию земельного участка (кадастровый номер 41:01:0010109:513). Обращает внимание суда на то обстоятельство, что истцом не представлены доказательства обращения к собственнику земельного участка (кадастровый номер 41:01:0010109:479) о предоставлении права ограниченного пользования соседним земельным участком. Утверждает, что на момент заключения договора аренды Обществу было известно о состоянии переданного в аренду имущества, передаточный акт земельного участка подписан без замечаний. Также отмечает, что  доказательств обращения с заявлением о выдаче разрешения на размещение проездов, подъездных дорог, для размещения которых не требуется разрешение на строительство согласно пункта 12 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного  Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» (далее – Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300), истцом не представлено.

В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщен к материалам дела.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Камчатского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что Обществу на праве собственности принадлежит  недвижимое имущество – бокс стояночный, общая площадь 318, 2 кв.м., инв. № 9522, лит. А, расположенное по адресу: 

<

...> б/н. Соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано 04.06.2014.

На основании постановления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 06.08.2014 № 1938 между Администрацией в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) (правопреемник – Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение) и ООО «Авто-Оптима» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.08.2014 № 78/14, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 41:01:0010109:513, площадью 0.1153 га, расположенный по адресу: 

<

...>. Вид разрешенного использования – земельные участки объектов хранения транспорта. Фактическое использование – для эксплуатации объекта: здание бокс стояночный (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.3 договора установлено, что на момент заключения договора земельный участок находился в пользовании арендатора  с 04.06.2014.

Договор заключен сроком с 07.08.2014 по 06.07.2015 (пункт 2.1 договора) и в соответствии с пунктом 2.4 договора по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок.

Как следует из доводов искового заявления и пояснений представителя истца, данных суду апелляционной инстанции, собственник смежного земельного участка (кадастровый номер 41:01:0010109:479), через который ранее истец  проезжал к арендуемому земельному участку и, соответственно, к принадлежащему ему объекту недвижимого имущества, в октябре 2014 года отказал истцу в проезде через свой участок, установив шлагбаум и мотивируя тем, что истец вправе обеспечить проезд к своему объекту недвижимости с другой стороны через земли, государственная собственность на которые не разграничена.

В этой связи Общество обратилось с письменным заявлением от 23.10.2014 в  Министерство   имущественных   и   земельных отношений Камчатского края (далее - Министерство) о выборе земельного участка для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта - строительство технологического проезда к земельному участку с кадастровым номером 41:01:0010109:513. 

06.11.2014 Министерство направило письмо (исх.№ 03/6421-01-08) в адрес ответчика и для сведения в адрес истца о том, что ответчику необходимо осуществить выбор земельного участка в испрашиваемом месте с учетом особенностей земельного законодательства. 

Во исполнение указанного письма Министерства 27.02.2015 Администрацией издано постановление № 412 об утверждении схемы расположения земельного участка.

16.04.2015 года ответчик направил истцу ответ на его обращение от 17.03.2015 года о том, что с 01.03.2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, вновь отнесена к полномочиям органов местного самоуправления. И в случае, если истец не утратил интерес к предоставлению ему земельного участка согласно постановлению Администрации от 27.02.2015 года № 412, ему следует обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка, границы которого определены утвержденной указанным постановлением  схемой расположения.

10.06.2015 Обществом подано заявление   о предоставлении земельного участка в соответствии с утвержденной постановлением администрации от 27.02.2015  № 412 схемой.

 Согласно полученному истцом ответу от 19.06.2015 исх. № 01-08-01/2638/15 действующая редакция ЗК РФ на дату 10.06.2015 не позволяет предоставить земельный участок, минуя процедуру проведения аукциона. В связи с чем ответчик предложил вновь истцу обратиться в заявлением, но уже о предоставлении земельного участка в аренду на торгах.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 16.12.2015 исх.№ 72/2015 о том, чтобы интересующий его земельный участок, границы которого утверждены постановлением от 27.02.2015 года № 412, был выставлен на аукцион для заключения договора аренды.

20.01.2016исх.№ 379/16 ответчик направил истцу  ответ, из которого следует, что испрашиваемый земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с нормами ЗК РФ.

Истцом в адрес ответчика 24.11.2016 направлено претензионное письмо с требованием устранить недостатки сданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010109:513.

Поскольку Управление согласно ответу на претензию полагает, что  правовые основания к организации технологического проезда к вышеуказанному земельному участку у ответчика отсутствуют, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, в том числе установлено судом первой инстанции в ходе проведения выездного судебного заседания, с октября 2014 года истец не имеет возможности пользоваться переданным ему по договору аренды имуществом – земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащего на праве собственности истцу здания.

Проезд через смежный земельный участок (кадастровый номер 41:01:0010109:479), существовавший на момент заключения договора аренды, с октября 2014 года перекрыт его правообладателем.

Попытки истца в течение двух лет самостоятельно, своими силами и за свой счет, организовать проезд к арендуемому участку посредством получения примыкающего земельного участка в аренду для строительства, оборудования  на нем проезда (дороги) положительного результата не принесли.

Судом также установлено, что публичный сервитут для проезда через земельный участок (кадастровый номер 41:01:0010109:479) установлен не был, хотя о его наличии истец был уведомлен арендодателем при заключении договора аренды. Более того, в настоящее время отсутствует проезд к земельному участку и с другой стороны, поскольку собственник земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010109:250 установил ограждение за границами своего участка.

Таким образом, в настоящее время исчерпаны возможности арендатора по самостоятельному решению проблемы доступа к арендуемому им земельному участку.

Учитывая установленные обстоятельства, вывод суда первой инстанции о том, что в связи с отсутствием проезда к арендуемому земельному участку истец с октября 2014 года не имеет возможности использовать земельный участок в соответствии с его целью и условиями его предоставления (пункт 3.3.1 договора), является обоснованным.

Соответственно, имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию, следовательно, арендатор вправе потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества (статья 612 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае истец избрал надлежащий способ гражданско-правовой защиты, и, не установив оснований освобождения арендодателя от ответственности за недостатки переданного в аренду имущества, перечисленных в пункте 2 статьи 612 ГК РФ, посчитал требование истца обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод ответчика о том, что истец на момент заключения договора знал о невозможности использования земельного участка, материалами дела не подтвержден и истцом оспаривается.

Ссылка ответчика на предоставление земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ правового значения для применения положений ГК РФ о договоре аренды не имеет, примененные судом первой инстанции нормы права каких-либо изъятий не содержат.

Возможность установления частного сервитута на смежном земельном участке в целях организации проезда к земельному участку истца при наличии возможности организации проезда иным путем (через земельный участок, находящийся в распоряжении ответчика) ответчиком не обоснована. Более того, установление такого сервитута предполагает возмездность. 

Неиспользование истцом права на обращение в уполномоченный орган в порядке, предусмотренном статьей 39.36 ЗК РФ и Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300, также не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку размещение, строительство дороги на участке, не предоставленном истцу в пользование, в данном случае также предполагает несение истцом материальных затрат. Кроме того, из представленной в материалы дела многолетней переписки истца с уполномоченными органами не следует, что такая возможность истцу была предложена. Отнесение объекта, строительство которого необходимо для организации проезда к участку истца, к объектам, для возведения которого не требуется выдача разрешения на строительство (пункт 12 Перечня), также ответчиком в заседании суда апелляционной инстанции не обосновано.

Довод заявителя о непривлечении судом к участию в деле Администрации и Управления финансов Администрации несостоятелен, поскольку именно ответчик, являясь самостоятельным юридическим лицом, наделен полномочиями владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, в части распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа; заключения от имени городского округа договоров купли-продажи, договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, соглашений о перераспределении земель и (или) земельных участков, об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также заключения от имени городского округа соглашений о расторжении или внесении изменений в данные договоры; осуществления в полном объеме прав и полномочий арендодателя земельных участков (Постановление Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа»).

Доказательств технической, финансовой невозможности  устранения недостатков переданного в аренду земельного участка в заявленные истцом сроки ответчиком также не представлено. 

С учётом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

 При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 02.06.2017  по делу №А24-330/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Д.А. Глебов

А.С. Шевченко