Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-3923/2020

23 июня 2020 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 июня 2020 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И. В.,  при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиофиксации секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области, расположенного по адресу: 

<

...>, каб. 416, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСервис» к Администрации города Магнитогорска о признании незаконным решения,

при участии в заседании:

от заявителя: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭлитСервис» (далее – заявитель, ООО «ЭлитСервис», Общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Магнитогорска (далее – ответчик, Администрация) о признании незаконным решения от 18.12.2019 в продлении действия договора № 4812 аренды земельного участка на новый срок.

Представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

При обращении в суд, заявитель указал, что при обращении в орган местного самоуправления, Общество, в качестве оснований для заключения договора, указало на положения п.п.1 п.3, п.п.4 и п.п. 5 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Испрашиваемые земельные участка находились в аренде у Общества с 2013 года, действие договора продлялось в 2013, 2014, 2015 годах, срок действия договора был определен до 31.12.2019. Указывает на то, что поскольку спорные участки были предоставлены без проведения торгов, то Общество имеет право на их предоставление без торгов в силу п.3 ст. 39.6 ЗК РФ. Помимо указанного, Общество полагает, что испрашиваемые земельные участка предоставлялись Обществу для комплексного освоения территории для поэтапного строительства надземной автостоянки с объектами общественного назначения. Заявитель полагает отказ Администрации незаконным и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку Общество, используя, спорные земельный участки, предоставляет услуги жильцам близлежащих домов по размещению их автотранспортных средств на охраняемой оборудованной автостоянке, в случае изъятия у Общества земельных участков арендаторы машиномест вынуждены будут оставлять свои автомобили на неохраняемых парковках, а Общество лишится одного из видов дохода, что приведет к сокращению рабочих мест. В ходе судебного разбирательства Общество дополнило свою правовую позицию, указав, что письмо Администрации от 14.05.2020 №КУИиЗО-02/3210 свидетельствует о фактическом признании ответчиком возобновления договора №4812 на неопределённый срок, в силу чего требования заявителя должны быть удовлетворены.

Администрация представила в материал дела отзыв, в котором с заявленными требованиями, не согласилась. Указала, что право аренды спорных участков у заявителя возникло на основании договора уступки прав и обязанностей в 2013 году. При этом, границы земельного участка были уточнены. В 2012 году произошел раздел земельного участка на два с КН :198 и :199. Администрация указала, что отказ в заключении нового договора мотивирован невыполнением требований п.п.4 п.4 ст.39.6 ЗК РФ. Решение о предоставлении испрашиваемых заявителем участков на новый срок, уже принималось, что следует из содержания постановления Администрации от 19.12.2014 №18463-П и дополнительного соглашения к договору от 30.01.2015, участки не являются вновь образованными. Обратил внимание на то, что заявитель не лишен получить право на испрашиваемые участки через торги.

Исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

12.03.2008 главой города Магнитогорска было издано постановление № 1712-П «О предоставлении в аренду ООО «ЭлитСтрой» земельного участка из категории: земли населенных пунктов для строительства надземной автостоянки с объектами общественного назначения на разделительной полосе по ул.50-летия Магнитки в Орджоникидзевском районег.Магнитогорска». В соответствии с указанным постановлением в аренду ООО «ЭлитСтрой» сроком на пять лет был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:03:07 001:0009.

08.04.2008 между Администрацией (арендодатель) и ООО «ЭлитСтрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №4812, в соответствии с п. 1.1. которого в аренду Обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:03 07 001:0009, расположенный по адресу: г.Магнитогорск, Орджоникидзевский район, разделительная полоса по ул.50-летия Магнитки, общей площадью 12875,13 кв.м. для поэтапного строительства надземной автостоянки с объектами общественного назначения. Договор заключен сроком до 12.03.2013, прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области.

Постановлением главы города от 31.03.2009 № 2701-П были уточнены границы земельного участка, предоставленного ООО «ЭлитСтрой».

В последующем, в связи с уточнением границ земельного участка, кадастровый номер участка изменился на 74:33:0307001:159. Указанные изменения были зафиксированы постановлением главы города Магнитогорска от 01.07.2009 № 5871-П и заключенным между сторонами дополнительным соглашением от 05.10.2009 к договору аренды.

Постановлением администрации города Магнитогорска от 24.03.2010 № 2605-П срок аренды был изменен - до 31.12.2014 (дополнительное соглашение от 31.03.2010 к договору аренды).

В 2012 году произошел раздел земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307001:159 на два участка, имеющих кадастровые номера 74:33:0307001:198 и 74:33:0307001:199 (постановления администрации города Магнитогорска от 15.02.2012 № 1433-П. от 19.04.2012 № 5492-П. от 17.07.2012 № 9199-П, дополнительное соглашение от 15.05.2012 к договору аренды). При этом земельный участок с кадастровым номером 74:33:0307001:198 был предоставлен для временного размещения автостоянки (до начала поэтапного строительства надземной автостоянки с объектами общественного назначения).

26.03.2013 между ООО «ЭлитСтрой» (цедент) и ООО «ЭлитСервис» (цессионарий) был заключен договор уступки прав и обязанностей, в соответствии с п.1.1. которого к ООО «ЭлитСервис» перешли все права и обязанности по договору №4812 аренды земельного участка от 08.04.2008 (с учетом дополнительных соглашений от 05.10.2009, 31.03.2010, 15.05.2012), в том числе, право аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 74:33:0307001:198, 74:33:0307001:199. Договор уступки прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области.

06.06.2013 стороны договора №4812 от 08.04.2008 (Администрация – арендодатель и ООО «ЭлитСервис» - арендатор) подписали дополнительное соглашение к указанному договору аренды, установив (продлив) срок действия договора до 31.12.2014. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области.

19.12.2014 администрацией города Магнитогорска было издано постановление № 18463-П, которым были изменены вид разрешенного использования земельных участков и срок аренды - участки были предоставлены для поэтапного строительства надземной автостоянки с объектами общественного назначения, с правом временного размещения автостоянки, сроком до 31.12.2019. Сторонами 30.01.2015 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области.

19.06.2014 стороны договора №4812 от 08.04.2008 (Администрация – арендодатель и ООО «ЭлитСервис» - арендатор) подписали дополнительное соглашение к указанному договору аренды, в том числе, установив (продлив) срок действия договора до 31.12.2019. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области.

В связи с истечением срока аренды 28.11.2019 ООО «ЭлитСервис» было подано заявление о заключении нового договора аренды земельных участков. Основаниями для заключения нового договора аренды без проведения торгов заявителем были указаны п/п 5 п.2, п.п.3-4 ст. 39.6 ЗК РФ.

По результатам рассмотрения заявления, Администрация, письмом от 18.12.2019 № АГ-09/1384, отказала Обществу в заключении договора аренды на новый срок. При этом, было указано, что в силу п.1 ст.39.16 ЗК РФ, с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов, совокупность условий, указанный в п.4 ст. 39.6 ЗК РФ, не соблюдена. При этом, орган местного самоуправления указал, что образованные земельные участки с кадастровыми номерами :198 и :199 уже предоставлялись ООО «ЭлитСервис» путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №4812 от 08.04.2012, в силу чего, они не являются вновь образованными из исходного земельного участка и п.п. 5 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, на который указывает Общество, не может являться основанием для заключения договора на новый срок.   

Заявитель, не согласившись с решением Администрации об отказе для предоставления в аренду на новый срок земельных участков, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении настоящего дела судом также установлено следующее.

14.05.2020 Администрация направила в адрес ООО «ЭлитСервис» предупреждение о прекращении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 №4812, возобновленного на неопределенный срок, в котором указала, что Администрация отказывается от договора аренды от 08.04.2008 №4812, возобновленного на неопределенный срок и договор считается прекращенным по истечении 1 месяца с момента получения Арендатором указанного предупреждения, арендатору, по истечении указанного срока предложено освободить спорные земельные участки.  

В соответствии с ч. 1  ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с гт.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены статьей 39.6 ЗК РФ.

Так, подпункт 1 части 3 указанной статьи устанавливает, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

При этом, согласно ч.4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как следует из материалов дела и текста оспариваемого отказа, основанием для отказа в продлении договора аренды послужило отсутствие в необходимой совокупности условий по ч.4 ст. 39.6 ЗК РФ, условия, установленного п.п. 4 ч.4 ст. 39.6 ЗК РФ (наличие условий по п.п. 1-3 ч.4 ст. 39.6 ЗК РФ, ответчиком не оспаривается).

При этом, Заявитель полагает, что договор аренды спорных земельных участков без проведения торгов должен быть с ним заключен по основаниям п.п. 5 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку испрашиваемые земельные участки, образованы из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Однако, указанная норма принята в развитие нормы пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в силу которых в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-КГ15-8301 от 17.11.2015), однако из ее содержания не следует, что арендатор имеет право на заключение нового договора, связанного условиями (в том числе о сроке) прежнего договора, то есть не может быть истолкована, как право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Из содержания указанной нормы следует, что арендатором может быть реализовано право на заключение договора аренды на образованные земельные участки в течение срока действия прежнего договора.

В силу указанного, доводы представителя заявителя, со ссылкой на п.п. 5 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ подлежат отклонению.

Доводы представителя Заявителя о том, что спорные земельные участки были предоставлены ему для комплексного освоения территории, также подлежат отклонению.

Так, в силу ч.6 ст. 39.8 ЗК РФ в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

Как следует из материалов дела, договор о комплексном освоении территории с Обществом не заключался (доказательств обратного, в материалы дела, не представлено).

Более того, на что обоснованной указал представитель Администрации, Земельный кодекс в редакции, действовавшей на дату возникновения арендных отношений различал договор аренды и договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно п.1 ст. 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на март 2008) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,   предоставляются   в   аренду   без   предварительного   согласования   места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе (п.2 ст. 30.2 ЗК РФ).

Материалами дела подтверждено, что ООО «ЭлитСтрой» земельный участок (из которого в дальнейшем путем раздела были образованы спорные участки) был предоставлен в аренду на основании акта выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта (постановление главы города Магнитогорска от 12.03.2008 № 1712-П «О предоставлении в аренду ООО «ЭлитСтрой» земельного участка...»). Заключенный 08.04.2008 во исполнение указанного постановления договор аренды № 4812 в качестве цели использования земельного участка предусматривал поэтапное строительство надземной автостоянки с объектами общественного назначения (п. 1.1. договора аренды), обязательств, предусмотренных ст. 30.2 ЗК РФ, указанный договор аренды не содержал.

Следовательно, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, а не договор аренды земельного участка для его комплексного освоения.

Доводы представителя заявителя о том, что письмо Администрации от 14.05.2020 №КУИиЗО-02/3210 свидетельствует о фактическом признании ответчиком возобновления договора №4812 на неопределённый срок, в силу чего требования заявителя должны быть удовлетворены, также подлежат отклонению.

Как следует из материалов дела, по истечении срока действия договора аренды заявитель продолжил использовать земельный участок (доказательств передачи Администрации спорных участков, в материалы дела не представлено), администрация города Магнитогорска обоснованно посчитала договор аренды договором, возобновленным на неопределенный срок (ч.2 ст. 621 ГК РФ).

При этом, Администрация, как арендодатель, воспользовавшись своим правом, предоставленным арендодателю ч.2 ст. 610 ГК РФ, направила в адрес заявителя предупреждение от 14.05.2020 № КУИиЗО-02/3210 о прекращении договора аренды.

При вышеуказанных обстоятельствах, правовыми последствиями направления указанного предупреждения будет являться прекращение права аренды у заявителя в результате одностороннего отказа администрации города от договора аренды, т.е. в результате реализации арендодателем его права, предусмотренного законом, а не в результате отказа в удовлетворении заявления ООО «ЭлитСервис» в заключении договора аренды на новый срок.

Доказательств наличия иных оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса российской Федерации, как необходимой совокупности условий для заключения договора аренды на новый срок (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), в материалы дела не представлено (материалы дела не содержат).

Учитывая все изложенное выше в совокупности и взаимосвязи, оспариваемый отказ Администрации, является законным и не нарушающим прав Общества, в силу чего в удовлетворении требований Заявителю надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-168, 176  АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                                                                   И. В. Мрез