﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-42003/2019

г. Краснодар

16 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Инновационная компания «Таманский биотехнологический центр» (ИНН 2352051667, ОГРН 1152352000460) – Груниса Е.И. (доверенность от 05.04.2019), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Кошевец А.Д. (доверенность от 03.08.2021), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инновационная компания «Таманский биотехнологический центр» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021 по делу № А32-42003/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Инновационная компания «Таманский биотехнологический центр» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края(далее – департамент, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконным решение департамента, выраженное в письме от 04.06.2019 № 52-22501/19-33-12, об отказе в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:55; 

– возложить на департамент обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить подготовку проекта постановления и договора аренды (на срок 25 лет) земельного участка площадью 2,1 га с кадастровым номером 23:30:1001001:55, местоположением: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Западная, д. 10 и направить проект договора заявителю с предложением о заключении договора.

Заявление основано на положениях статей 13, 133, 133.1 Гражданского кодекса (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 39.2, 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивировано следующим. Решение уполномоченного органа, отказавшего обществу в заключении договора аренды земельного участка, на котором расположена механизированная бригада № 3, состоящая из нескольких объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности, незаконно. Оспариваемое решение нарушает права (интересы) общества в сфере предпринимательской деятельности как собственника недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке (статьи 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды установили, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 21 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:30:1001001:55 принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю. На данном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты: столовая-контора площадью 174,6 кв. м; мастерские площадью 283,5 кв. м; склад площадью 9,9 кв. м; склад площадью 61,1 кв. м; сторожка площадью 6,6 кв. м; заправочная площадью 23,2 кв. м; беседка; навесы и уборная. Общество обратилось в департамент с заявлением от 07.05.2019 о предоставлении без проведения торгов в аренду сроком на 25 лет земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:55. Заявление подано обществом на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса с целью оформления арендных отношений для эксплуатации объектов недвижимости, предназначенных для осуществления питомниководческой деятельности (размножение новых перспективных сортов винограда). Департамент отказал заявителю в предоставлении земельного участка в аренду (письмо от 04.06.2019 № 52-22501/19-33-12), указав на несоразмерность площади объектов (558,9 кв. м) площади земельного участка (21 тыс. кв. м), на котором они расположены. Площадь объектов составляет 3% от общей площади испрашиваемого земельного участка, в связи с чем, право собственника недвижимого имущества на приобретение земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для использования объектов. Ссылаясь на незаконность решения департамента, нарушающего права (интересы) общества как арендатора испрашиваемого земельного участка, последнее оспорило его в судебном порядке. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 12, 130 Гражданского кодекса, статей 35, 39.6, 39.20 Земельного кодекса, а также правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10. В целях установления площади испрашиваемого земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, суд первой инстанции определением от 04.03.2021 по ходатайству заявителя назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил НП «Центр независимых судебных экспертиз, криминалистики и права». Заключением экспертов от 30.12.2020 № 389 установлено, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенных на нем объектов, составляет 21 628 кв. м. Суды, исследовав данное заключение, пришли к выводу о том, что им неверно определена площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу. Суды признали обоснованными возражения департамента о том, что при определении площади участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов, экспертом необоснованно учитывались объекты вспомогательного назначения, прочие строения и сооружения, которые не являются объектами капитального строительства и не имеют неразрывной связи с землей. Расчет площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов, может быть произведен только в отношении объектов капитального строительства. Иные объекты, расположенные на земельном участке, не могут быть приняты в расчет, так как они не являются объектами недвижимого имущества. Суд не ставил перед экспертами вопрос о размере площади земельного участка, необходимой для эксплуатации таких коммуникационных объектов, как водопровод, канализация, электричество, а также различных вспомогательных или временных пристроек к объектам. Суд признал несостоятельными ссылки экспертов на то, что по характеру использования территории все хозяйственные объекты общества представляют собой единый имущественный комплекс – питомниководческий производственный участок. Имеющиеся в деле документы (выписки из ЕГРН и акт обследования) подтверждают, что на земельном участке площадью 21 тыс. кв. м расположены объекты недвижимого имущества общей площадью 558,9 кв. м. Кроме того, при определении площади земельного участка экспертами не учитывались Правила землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения Темрюкского района и сведения, предоставленные департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края (письмо от 24.05.2019 № 71-03-01-5659/19). Земельный участок с кадастровым номером расположен в границах территориальной зоны «П-3» – зоне производственных и коммунально-складских объектов III класса опасности. Максимальный процент застройки в соответствии с основными видами и параметрами разрешенного использования земельных участков и объектов капительного строительства в указанной зоне составляет 90%. Следовательно, исходя из проведенных экспертами расчетов, для использования объектов недвижимости необходима площадь 621 кв. м. Таким образом, общество документально не обосновало испрашиваемую площадь участка, в связи с чем, основания для признания незаконным решения департамента отсутствуют. Расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы отнесены на заявителя в соответствии со статьей 110 Кодекса. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что общество, заявляя о сложившемся порядке землепользования, искажает учитываемые законодателем правовые связи, причины и следствия. Общество подменяет потребность в площади для эксплуатации зданий потребностью в площади для осуществления конкретного вида деятельности. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления, поскольку заявитель не доказал наличие у него права претендовать на предоставление в аренду земельного участка испрашиваемой площади. Отказ в удовлетворении данного требования не свидетельствует о нарушении исключительного права заявителя на землепользование, но означает лишь невозможность требовать получения земли, сверх установленных законом пределов.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством обладает исключительным правом на заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов. В границах данного участка расположены хозяйственные объекты, коммуникации и иные сооружения, используемые обществом в своей хозяйственной деятельности как строения вспомогательного характера, разрешение на строительство которых не требуется, либо которые не отвечают признакам объектов капительного строительства и ими являться не могут. По характеру использования территории хозяйственные объекты общества фактически являются единым имущественным комплексом – питомниководческим производственным участком, состоящим из ряда объектов складского и производственного назначения, площадок для хранения сырья и сельскохозяйственной техники, а также объектов, обеспечивающих работу административных органов бригады. На момент перехода к обществу прав на данные объекты, к нему перешло право на землю, занятую данными объектами и необходимую для их эксплуатации. При расчете площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимого имущества, с учетомсуществующих нормативных требований к планировке сельскохозяйственных предприятий, необходимо также учитывать предельные параметры, то есть площадь застройки для профильных предприятий. Кроме того, в целях расчета площади, необходимой для эксплуатации спорных объектов как единого имущественного комплекса, должны учитываться плотность застройки, градостроительные показатели и нормы технологического проектирования предприятий и пунктов техничного обслуживания, бригад и отделений хозяйств, а также показатели озеленения территории. Согласно экспертному заключению от 15.11.2020 № 19-3Э/2019 площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенных на нем объектов, составляет21 628 кв. м.

От департамента 09.09.2021 в суд округа поступил (07.09.2021 направлен также в электронном виде) отзыв на жалобу, к которому не приложены доказательства направления его копии обществу.

Лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле. Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (части 1, 2 статьи 279 Кодекса).

Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы общества назначено на 14.09.2021, отзыв которому не направлялся. Представитель заявителя возражал против приобщения отзыва к материалам дела, ссылался на неполучение его обществом. Поскольку департаментом нарушены требования статьи 279 Кодекса о заблаговременном направлении копий отзыва иным лицам, участвующим в деле, обеспечивающем возможность ознакомления с ним до начала судебного заседания, поступивший отзыв окружным судом не принимается (не приобщается) и при рассмотрении кассационной жалобы общества не учитывается.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить. Дополнительно указал, что Правила землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения Темрюкского района, на которые сослались суды первой и апелляционной инстанций, вступили в силу уже после подачи обществом заявления о предоставлении земельного участка в департамент, поэтому не могли учитываться при разрешении спора.   

Представитель департамента возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 21 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:30:1001001:55, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю. 

На данном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты: столовая-контора площадью 174,6 кв. м; мастерские площадью 283,5 кв. м; склад площадью 9,9 кв. м; склад площадью 61,1 кв. м; сторожка площадью 6,6 кв. м; заправочная площадью 23,2 кв. м; беседка; навесы и уборная. 

Общество обратилось в департамент с заявлением от 07.05.2019 о предоставлении без проведения торгов в аренду сроком на 25 лет земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:55. Заявление подано обществом на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса с целью оформления арендных отношений для эксплуатации объектов недвижимости, предназначенных для осуществления питомниководческой деятельности (размножение новых перспективных сортов винограда). 

Департамент отказал заявителю в предоставлении земельного участка в аренду (письмо от 04.06.2019 № 52-22501/19-33-12), указав на несоразмерность площади объектов (558,9 кв. м) площади земельного участка (21 тыс. кв. м), на котором они расположены. Площадь объектов составляет 3% от общей площади испрашиваемого земельного участка, в связи с чем, право собственника недвижимого имущества на приобретение земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для использования объектов недвижимости. 

Общество, ссылаясь на незаконность решения департамента, нарушающего его права (интересы) как собственника недвижимого имущества, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. 

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием спора относительно соразмерности испрашиваемой обществом площади земельного участка (21 тыс. кв. м при площади зданий, принадлежащих заявителю на праве собственности, равной 558,9 кв. м), судом первой инстанции по делу назначалась судебная экспертиза.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, в том числе, заключение экспертов от 30.12.2020 № 389, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили наличие обстоятельств, препятствующих предоставлению обществу в аренду (без торгов) испрашиваемого земельного участка. Суды констатировали явную несоразмерность площади испрашиваемого в аренду в льготном порядке земельного участка (21 000 кв. м) площади находящихся на нем зданий, принадлежащих обществу на праве собственности (558,9 кв. м). Исходя из установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, отказ департамента, изложенный в письме от 04.06.2019 № 52-22501/19-33-12, соответствует закону и не нарушает права (интересы) общества в сфере предпринимательской деятельности.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы о том, что принадлежащие обществу на праве собственности объекты, расположенные на земельном участке площадью 21 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:30:1001001:55, представляют собой единый имущественный комплекс, подлежит отклонению судом округа. Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом (пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Доказательства государственной регистрации права на единый имущественный комплекс, расположенный на испрашиваемом земельном участке, обществом не представлены. Объединение расположенных на испрашиваемом участке отдельных нежилых зданий и строений единым функциональным предназначением, заявителем документально не подтверждено. Поскольку право собственности зарегистрировано за обществом на отдельные здания, а не на питомниководческий производственный участок как единый имущественный комплекс, площадь земельного участка подлежала определению исходя из площади, необходимой для эксплуатации этих зданий. Поэтому выводы, содержащиеся в экспертном заключении от 30.12.2020 № 389, правомерно не приняты судами во внимание. 

Приведенный в судебном заседании довод представителя общества о том, что Правила землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения Темрюкского района, на которые сослались суды, не подлежали применению, поскольку этот документ вступил в силу после подачи обществом заявления в департамент, отклоняется. Во-первых, данный довод не приводился обществом ранее, что исключает его проверку судом кассационной инстанции с учетом разъяснений, приведенных в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции». Во-вторых, применение  судами при разрешении спора Правил землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения Темрюкского района не повлекло принятия незаконных и (или) необоснованных судебных актов. Материалы дела с достоверностью не подтверждают право общества как собственника объектов недвижимости общей площадью 558,9 кв. м на предоставление в аренду без торгов земельного участка площадью 21 тыс. кв. м.

Обстоятельства спора и представленные в материалы дела доказательства были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую оценку. Суд округа не усматривает противоречий между выводами о применении норм права и установленными судами фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения ими характера спорного материального правоотношения. Исполнена судебными инстанциями и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить достаточным основанием для отмены решения и (или) апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 04.09.2019 № 202).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского кря от 15.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021 по делу № А32-42003/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов 

                                                                                                                             В.А. Анциферов

                                                                                                                             И.В. Сидорова