АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1912/2025

07 августа 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ИП ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности без номера от 25.10.2024 

от ООО «Специализированный застройщик «Дежнёв»: ФИО4, представитель по доверенности без номера от 02.12.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнёв»

на решение от 14.11.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025

по делу № А73-20151/2023 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнёв» 

о взыскании 5 663 295 руб. 64 коп.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнёв» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680021, 

<

...>; далее – ООО «СЗ «Дежнёв», общество) о взыскании убытков в размере 5 663 295 руб. 64 коп. (с учетом уточнения размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 14.11.2024, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 без изменения, уточненные требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме с учетом результатов проведенной по делу оценочной экспертизы.

В кассационной жалобе (с учетом уточнений) ООО «СЗ «Дежнёв» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, считает их необоснованными и подлежащими отмене ввиду неправильного применения судами норм материального права.

По мнению заявителя жалобы, правоотношения сторон фактически были прекращены с момента направления ответчиком уведомления 20.07.2022 об одностороннем отказе от спорного договора инвестирования от 03.02.2021 № 21-21 и возврата истцу всех полученных от него денежных средств с учетом причитающейся инвестиционной прибыли. В этой связи заявитель полагает, что суды при расчете убытков необоснованно определили рыночную стоимость аналогичного объекта (квартиры) по состоянию на 04.10.2023 – момент получения ответа общества на претензию предпринимателя. Кроме того, истец длительное время до направления претензии пользовался возвращенными ему денежными средствами и мог получать прибыль, что также не учтено судами.     

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель ООО «СЗ «Дежнёв» поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. При этом пояснил, что на момент истечения срока действия спорного договора инвестирования (31.12.2022) являвшаяся его предметом квартира уже была реализована иному лицу, что объективно исключало исполнение данной сделки. 

Представитель ИП ФИО2, в свою очередь, возражал против отмены обжалуемых судебных актов, считая их законными и обоснованными. Выразил мнение, что определение судами размера убытков на день предъявления претензии не противоречит положениям пунктов 3, 5 статьи 393 ГК РФ.

Проверив правильность применения арбитражными судами норм права с учетом доводов и возражений сторон, а также пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что обжалуемые судебные акты в данном случае подлежат отмене по следующим основаниям. 

Как усматривается из материалов дела, ООО «СЗ «Дежнёв» являлся застройщиком объекта «Комплекс жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения, пристроенной гараж-стоянкой и пристроенным зданием общественного назначения по ул. Дикопольцева в Центральном районе г. Хабаровска», создаваемого на земельном участке с кадастровым номером: 27:23:0030103:2217.

ООО «СЗ «Дежнёв» (застройщик) заключило с ИП ФИО2 (инвестор) договор инвестирования от 03.02.2021 № 21-21, по условиям которого объектом инвестиционной деятельности являлась квартира площадью согласно проекту 49,45 кв.м, 12 жилой этаж, помещение седьмое по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки, обозначенное на планировочном решении «тип К» (приложение № 1), в объекте строительства, а также доли в праве общей собственности на общее имущество объекта, пропорциональной общей площади объекта инвестиционной деятельности.

Общий размер инвестиций определен сторонами в пункте 3.1 договора и составил 5 248 622 руб. 14 коп. исходя из стоимости одного квадратного метра – 106 139 руб. 98 коп.

Согласно пункту 3.2 договора и приложения № 3 (График инвестирования) инвестиционные средства подлежали внесению предпринимателем в следующем порядке: до 15.02.2021 – в размере 3 500 000 руб., далее ежемесячно до 15 числа каждого месяца начиная с марта 2021 года по декабрь 2022 года – по 76 000 руб., и последний платеж в размере 76 622 руб. 14 коп. – в срок до 30.12.2022.

Пунктом 5.1 договора определен срок передачи застройщиком инвестору объекта инвестиционной деятельности – не позднее IV квартала 2022 года, но не ранее даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 9.1 договора он вступает в силу со дня его подписания сторонами и прекращает свое действие в срок не позднее одного месяца после получения разрешения застройщиком на ввод объекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию, но не ранее выполнения сторонами обязательств по договору и завершения взаиморасчетов сторон и/или подписания соглашения о фактическом исполнении договора.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ (пункт 9.3 договора).

В соответствии с пунктом 9.4 договора инвестор в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

- неисполнения Застройщиком обязательства по передаче объекта инвестиционной деятельности в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на шесть месяцев (подпункт 9.4.1);

- существенного нарушения требований к качеству объекта инвестиционной деятельности (подпункт 9.4.2).

Во исполнение достигнутых договоренностей ИП ФИО2 внесла инвестиционные средств с опережением графика на общую сумму 5 178 579 руб. 05 коп. по состоянию на 15.07.2022. Остаток финансирования составил 70 043 руб. 09 коп.

Вместе с тем ООО «СЗ «Дежнёв» уведомлением от 19.07.2022 № 22-44 сообщило инвестору об одностороннем отказе от исполнения спорного договора от 03.02.2021 № 21-21 по мотиву неосуществления ИП ФИО2 предпринимательской деятельности и отсутствии у нее заинтересованности в получении прибыли, в связи с чем она не может являться инвестором с точки зрения норм Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности». Поскольку квартира фактически приобреталась предпринимателем как физическим лицом для личных целей, то спорный договор общество посчитало расторгнутым, как заключенный под влиянием заблуждения.

Платежным поручением от 20.07.2022 № 1469 ООО «СЗ «Дежнёв» возвратило ИП ФИО2 все перечисленные инвестиционные средства в размере 5 178 579 руб. 05 коп., а также платежным поручением от 20.07.2022 № 1470 дополнительно перечислило инвестиционную прибыль в размере 796 125 руб. 31 коп.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А73-13943/2022 удовлетворен иск ИП ФИО2 и признан недействительным односторонний отказ ООО «СЗ «Дежнёв» от исполнения договора инвестирования от 03.02.2021 № 21-21, выраженный в уведомлении от 19.07.2022 № 22-44. В удовлетворении встречного иска общества о признании спорного договора недействительным – отказано. 

При этом суды при рассмотрении названого спора исходили из того, что указанные обществом мотивы (приобретение предпринимателем квартиры для личных целей) не могут являться основанием для досрочного расторжения договора инвестирования или признания его недействительным.

Кроме того, судами установлено, что ООО «СЗ «Дежнёв» после отказа от спорного договора заключило с физическим лицом – ФИО5 договор долевого участия в строительстве от 27.09.2022 № 22-185 (запись государственной регистрации от 29.09.2022 № 27:23:0030103:2217-27/020/2022-29), предметом которого выступает квартира стоимостью 8 445 200 руб. 23 коп. (171 406 руб. 54 коп. за 1 кв.м), являвшаяся ранее предметом спорного договора и подлежавшая передаче ИП ФИО2, что объективно сделало невозможным исполнение застройщиком своих обязательств по договору инвестирования от 03.02.2021 № 21-21.

Ссылаясь на указанные обстоятельства (продажа квартиры иному лицу), ИП ФИО2 в претензии от 30.08.2023 потребовала от общества возместить причиненные неисполнением договора инвестирования от 03.02.2021 № 21-21 убытки в общем размере 6 112 062 руб. 44 коп., представляющие собой разницу между суммой добровольно возвращенных застройщиком инвестиций (5 974 704 руб. 36 коп.) и рыночной стоимостью аналогичного жилья (12 086 766 руб. 80 коп. из расчета 244 424 руб. за 1 кв.м).   

В ответе от 04.10.2023 общество отказало в удовлетворении претензии, что послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая возникший спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 15, 309, 310, 393, 393.1 453 ГК РФ с учетом разъяснений пунктов 5, 11, 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25), пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 54), в результате чего пришли к единому и верному выводу о том, что неисполнение обществом как застройщиком своих обязательств перед предпринимателем, как инвестором по спорному договору от 03.02.2021 № 21-21, наделяет последнего правом требовать не только возврата уплаченных за непереданную квартиру денежных средств, но и возмещения причиненных тем самым убытков в виде разницы между ценой неисполненной сделки, и текущей рыночной стоимостью аналогичного имущества.

 Неисполнение ответчиком предусмотренных заключенным с предпринимателем спорным договором от 03.02.2021 № 21-21 обязательств и факт передачи жилого помещения иному лицу сторонами в ходе рассмотрения настоящего спора не опровергались.

Доводов о несогласии с указанными выводами судов относительно обязанности застройщика возместить причиненные инвестору убытки в результате неисполнения обязанности по передаче квартиры в кассационной жалобе не приведено. Оснований для противоположного вывода по данному вопросу суд округа также не усматривает. 

С учетом наличия между сторонами разногласий относительно размера причиненных убытков и в целях определения достоверной стоимости аналогичной квартиры, судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ по ходатайству ответчика назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бизнес аудит оценка» (эксперт ФИО6) с постановкой следующего вопроса:

- определить рыночную стоимость аналогичного объекта: квартира площадью 49,45 кв.м на 14 этаже в жилом доме по адресу: 

<

...>, по состоянию на 20.07.2022 с учетом возврата застройщиком в указанную дату денежных средств инвестору и наличия у него в связи с этим возможности приобрести иную квартиру.

Согласно представленному ООО «Бизнес аудит оценка» экспертному заключению от 17.04.2024 № 125/2024 рыночная стоимость аналогичной квартиры по состоянию на 20.07.2022 составила 8 754 727 руб.

Ввиду несогласия истца с указанным заключением суд на основании части 1 статьи 87 АПК РФ назначил дополнительную экспертизу с поручением ее проведения ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» (эксперт ФИО7) по вопросу об определении стоимости спорного объекта по состоянию на 04.10.2023 – дату получения ответа общества на претензию предпринимателя.

В соответствии с экспертным заключением ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» от 26.09.2024 № 4-24 рыночная стоимость аналогичного объекта по состоянию на 04.10.2023 составила 11 638 000 руб., в связи с чем истец уточнил размер предъявленного требования.

Оценив полученные экспертные заключения, суды обеих инстанций сочли необходимым определить размер убытков на основании дополнительной экспертизы, поскольку признали, что правовая определенность во взаимоотношениях сторон по поводу исполнения договора инвестирования от 03.02.2021 № 21-21 наступила только 04.10.2023 – после отказа ответчика в возмещении убытков. 

С учетом установленного суды признали обоснованными и подлежащими удовлетворению уточненные требования истца о взыскании с ответчика убытков в размере 5 663 295 руб. 64 коп. (рыночная стоимость аналогичной квартиры 11 638 000 руб. – возращенные добровольно денежные средства по спорному договору 5 974 704 руб. 36 коп.). 

Между тем, суды первой и апелляционной инстанций при определении размера причиненных истцу убытков не выяснили все существенные обстоятельства спора и не учли следующего.   

В силу общего правила, закрепленного пунктом 1 статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54.

Судами верно установлено, что договор инвестирования от 03.02.2021 № 21-21, на котором основаны правоотношения сторон, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, подлежащий регулированию положениями главы 30 ГК РФ, предусматривающими, (в частности, пункт 2 статьи 463 ГК РФ), право покупателя при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь предъявить требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.

Как отмечено в пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ № 7, по смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Аналогичные по своей сути разъяснения в отношении неисполнения договоров купли-продажи будущей недвижимости приведены в абзаце шестом пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, согласно которому если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, при неисполнении застройщиком обязанности по передаче объекта недвижимости право инвестора на возмещение причиненных в результате этого убытков возникает одновременно с правом требования возврата уплаченной продавцу денежной суммы.

В данном случае предприниматель вправе был рассчитывать на получение объекта инвестирования до установленного спорным договором от 03.02.2021 № 21-21 срока – не позднее IV квартала 2022 года, по истечению которого это право следует признать очевидно нарушенным (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.10.2011 № 6271/11).

Само по себе признание в рамках дела № А73-13943/2022 недействительным досрочного отказа ООО «СЗ «Дежнёв» от исполнения договора от 03.02.2021 № 21-21 ввиду необоснованности мотивов, указанных в уведомлении от 19.07.2022 № 22-44, не означает, что после истечения указанного в нем срока (31.12.2022) действие этого договора автоматически продолжилось. 

При этом судами по названому делу не применялись какие-либо последствия и на застройщика не возлагалась обязанность по исполнению своих обязательств перед инвестором по спорному договору от 03.02.2021 № 21-21, поскольку на тот момент являвшаяся его предметом квартира уже была продана иному лицу, что исключало возможность ее передачи предпринимателю по смыслу статьи 398 ГК РФ, пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 и пункта 26 Постановления Пленума ВС РФ № 7.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 393 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, – в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

В данном случае обязательство по возврату внесенных инвестором денежных средств исполнено в полном объеме застройщиком 20.07.2022, то есть еще до истечения срока действия спорного договора от 03.02.2021 № 21-21, что предпринимателем не отрицалось.

Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшим его прекращение, урегулированы статьей 393.1 ГК РФ, имеющей цель восстановить имущественные интересы кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

Так в пункте 11 Постановления Пленума ВС РФ № 7 разъяснено, что по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте – цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Таким образом, по смыслу специальных положений статьи 393.1 ГК РФ и разъяснений об ее применении в данном конкретном случае, поскольку право предпринимателя на получение объекта инвестирования было нарушено в момент истечения срока действия спорного договора – 31.12.2022, в том числе по вине застройщика, передавшего квартиру иному лицу, то убытки в виде разницы между уплаченными инвестором денежными средствами и стоимостью аналогичной квартиры подлежали определению исходя из ее текущей цены на момент прекращения договора от 03.02.2021 № 21-21.

С учетом изложенного суды ошибочно признали правомерным определение размера убытков по состоянию на 04.10.2023 на момент получения ответа общества на претензию предпринимателя, указав на то, что именно с этого момента между сторонами возникла правовая определенность относительно последствий неисполнения договора инвестирования от 03.02.2021 № 21-21.

Вопреки указанным выводам судов, право предпринимателя на получение квартиры было нарушено непосредственно после истечения срока действия спорного договора, а не при получении отказа общества в возмещении причиненных убытков.  

Длительное не направление предпринимателем претензии (спустя 1 год и 10 месяцев) не влияет на определение момента возникновения его права на возмещение убытков, вызванных удорожанием объекта инвестирования. 

При ином подходе намеренная задержка кредитора в заключении замещающей сделки или в предъявлении требования о возмещении убытков ведет к искусственному увеличению убытков ввиду объективного роста стоимости аналогичного имущества, что вступает в противоречие с положениями пункта 1 статьи 404 ГК РФ с учетом разъяснений абзаца 3 пункта 12 Постановления Пленума ВС РФ № 7.

Определение рыночной стоимости аналогичной квартиры по состоянию на момент досрочного возврата денежных средств, как предлагал ответчик при назначении первоначальной экспертизы, также не согласуется с приведенными выше нормами права.

Ссылки истца на разъяснения пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» судом округа не принимаются, поскольку нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в данном случае к спорным отношениям сторон не применимы.

Кроме того, указанные разъяснения даны высшей судебной инстанцией до введения в действие положений статьи 393.1 ГК РФ о порядке возмещения убытков при прекращении договора по вине одной из сторон. 

Следовательно, ни первоначальная по состоянию на 20.07.2022, ни дополнительная по состоянию на 04.10.2023 экспертизы, не могли быть учтены судами при разрешении настоящего спора. 

Поскольку при определении размера причиненных истцу убытков судами неверно истолкованы и применены нормы материального права (в частности, пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ), а установление текущей цены по состоянию на момент прекращения спорного договора требует исследования и оценки фактических обстоятельств спора, в том числе посредством проведения повторной экспертизы, что выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции, то в таком случае принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.11.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 по делу № А73-20151/2023 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.06.2025.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

 В.А. Гребенщикова