20.06.2017 года

                                                        Дело № А32-15818/2017

г. Краснодар

Резолютивная часть решения оглашена 06.06.2017 г.

Решение

 в полном объеме изготовлено 20.06.2017 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Нигоева Р.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Самко В.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

АО «ОЗК», г. Москва 

к Новороссийскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар, 

о признании незаконным и об отмене постановления о назначении административного наказания от 13.04.2017 по делу № 38

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО1 – представитель по доверенности; 

от заинтересованного лица: ФИО2 – представитель по доверенности;

установил:

АО «ОЗК», г. Москва (далее – общество) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар Новороссийский отдел (далее – управление) о прекращении и отмене постановления о назначении административного наказания от 13.04.2017 № 38.

Заявитель в судебном заседании настаивал на требованиях.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства дела по существу, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Поскольку  лица, участвовавшие в деле не возражали против перехода в судебное разбирательство, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершает предварительное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

Лица, участвовавшие в деле позиции не поменяли

По делу объявлен перерыв на 30 минут, после завершения которого, судебное заседание продолжено. Стороны и их представители в судебное заседание после окончания перерыва не явились, дополнительных документов и ходатайств не представили.

При указанных обстоятельствах спор рассматривается по правилам ст. 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со ст.ст. 135-137 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке ст.ст. 1, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 18, 64, 65, 66, 67, 68, 71, 75, 81 АПК РФ, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, по результатам проведения Южной транспортной прокуратурой надзорных мероприятий выявлено отсутствие у общества оформленного в установленном порядке правоустанавливающего документа на земельный участок, расположенный под железнодорожными путями. По данному факту 27.03.2017 года Новороссийской транспортной прокуратурой вынесено постановление № 23/1-4/4/2017 о возбуждении в отношении АО «ОЗК» дела об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В ходе проведенной проверки установлено, что общество является собственником подъездных путей необщего пользования № 19, 20, 21 протяженность 1 457 м, лит LXIII (далее – объект недвижимости), кадастровый номер 23:47:0206005:137 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.04.2015 года серия 23-АН № 771014). Указанные железнодорожные пути приобретены АО «ОЗК» на основании договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 09.04.2015, заключенного с открытым акционерным обществом «Новороссийское морское пароходство» (ОАО «Новошип») (продавец) (далее - договор купли-продажи).

Приобретенные обществом железнодорожные пути расположены на земельном участке (кадастровый номер 23:47:0000000:12) по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, парк «Портовый», арендатором которого является ОАО «РЖД». Между ОАО «РЖД» (арендатор) и ОАО «Новошип» (субарендатор) заключен договор субаренды части земельного участка от 27.06.2011 № ЦРИ/4/СА/4182/11/000649 (далее - договор субаренды), предметом которого являлось использование ОАО «Новошип» на праве субаренды части земельного участка полосы отвода железной дороги с учетным кадастровым номером 23:47:0000000:12/38 площадью 1 388 кв.м (далее - спорный земельный участок).

В ходе рассмотрения дела об административном правонарушении установлено, что какой-либо договор на право использования спорного земельного участка между ОАО «РЖД» и АО «ОЗК» не заключался. На основании изложенного при рассмотрении дела об административном правонарушении был сделан вывод о наличии в действиях АО «ОЗК» признаков административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ - использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок.

13.04.2017 управления рассмотрено дело и вынесено постановление по делу № 38, в соответствии с которым АО «ОЗК» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ, и назначено административное наказание в виде штрафа в размере 100 000 рублей.

Считая указанное постановление незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или уполномоченного им лица, однако сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 11301/04).

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" при рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за правонарушения, предусмотренные ст. 7.1 КоАП РФ, следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.

Особенности перехода права на земельный участок при приобретении объекта недвижимого имущества закреплены в ст.ст. 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также в ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии со ст. 271 ГК РФ и со ст. 35 ЗК РФ, собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При рассмотрении дела административным органом не исследовано и не оценено то обстоятельство, что договор субаренды был заключен 27.06.2011 года сроком на 5 лет с даты его государственной регистрации (п. 2.2 Договора субаренды). Сведения о дате государственной регистрации договора субаренды у заявителя отсутствуют, следовательно, предположительный (минимальный) срок действия договора субаренды - до 27.06.2016 года. Кроме того, в соответствии с п. 9.1 договора субаренды если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую Сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.

21.07.2015 года (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости) между ОАО «РЖД» и ОАО «Новошип» заключено соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка, согласно которому стороны данного соглашения расторгают договор по обоюдному согласию. Однако, на дату подписания указанного соглашения ОАО «Новошип» не являлось собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, и, соответственно, не могло путем заключения данного соглашения прекратить право пользования земельным участком, занятым указанной недвижимостью и необходимым для его эксплуатации.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на дату приобретения объекта недвижимого имущества договор субаренды земельного участка в установленном законом порядке не расторгнут и факт пользования заявителем спорным земельным участком, занятым объектом недвижимого имущества, документально не опровергнут, следовательно, к АО «ОЗК» от ОАО «Новошип» в момент государственной регистрации права собственности АО «ОЗК» на приобретенный им объект недвижимости перешло право пользования спорным земельным участком, занятым приобретенным объектом недвижимости и необходимым для его эксплуатации.

Исходя из изложенного, право пользования земельным участком возникло у АО «ОЗК» в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости.

При вынесении оспариваемого постановления административным органом установлено, что АО «ОЗК» использует спорный земельный участок; на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие АО «ОЗК» на праве собственности; однако правоустанавливающие документы на земельный участок не оформлены.

Таким образом, административным органом сделан ошибочный вывод об использовании АО «ОЗК» спорного земельного участка в отсутствие предусмотренных законодательством прав на указанный земельный участок.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства», отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая положения ст. 37 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, поскольку продавец объекта недвижимости (ОАО «Новошип») обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобрел и покупатель (АО «ОЗК»). Отсутствие у заявителя документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие.

Кроме того, т.к. на момент приобретения объекта недвижимости договор субаренды не расторгнут, совокупный анализ указанных доказательств в их системной и логической взаимосвязи исключает факт наличия самовольного занятия земельного участка заявителем, как покупателем объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии в действия общества состава вменяемого правонарушения.

С учетом изложенного заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным и отменить постановление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Новороссийский отдел) о назначении административного наказания от 13.04.2017 по делу № 38 о привлечении АО «ОЗК», г. Москва к административной ответственности в виде административного штрафа в размере 100 000 (сто тысяч) рублей за совершение административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в установленный Законом срок.

Судья                                                                                                                             Р.А. Нигоев