Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-37788/2022

22 августа 2023 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  16 августа 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  22 августа 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

 при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тумановой Е.М., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Капитал Сервис» 

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

третье лицо: 1. МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области; 2. АО «Почта России» 

об истребовании из чужого незаконного владения нежилые помещения; о признании нежилых помещений общим имуществом собственников нежилого здания,

при участии

- от истца: ФИО1, по доверенности от 01.04.2022

- от ответчика: ФИО2, по доверенности от 09.01.2023

- от третьего лица: не явились, извещены

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Капитал Сервис» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об истребовании из чужого незаконного владения нежилые помещения ЗЛК (площадью 117,6 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:87), 3-Н (площадью 47,8 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:86), 4-Н (площадью 11,5 кв. м кадастровый номер 78:40:0009112:88), 5-Н (площадью 60,3 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:89), 6-Н (площадью 15,8 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:90), расположенные в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, Советская ул. (тел. Дудергоф), д. 6, лит. А; о признании за собственниками помещений 1-н и 2-н право общей долевой собственности на нежилые помещения ЗЛК (площадью 117,6 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:87), 3-Н (площадью 47,8 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:86), 4-Н (площадью 11,5 кв. м кадастровый номер 78:40:0009112:88), 5-Н (площадью 60,3 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:89), 6-Н (площадью 15,8 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:90), расположенных в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, Советская ул. (тел. Дудергоф), д. 6, лит. А (требования уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ).

В судебном заседании, открытом 09.08.2023, в соответствии со статьей 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 16.08.2023, что отражено в протоколе судебного заседания за подписью сторон. 

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика явился, возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Исследовав материалы дела, заслушав позиции сторон, суд установил следующее.

Общество является собственником нежилого помещения 1-Н площадью 89,5 кв.м кад. №78:40:0009112:84, расположенного в нежилом здании общей площадью 276,1 кв.м кад. №78:40:0009112:69 адрес: Санкт-Петербург, город Красное Село, Можайский, Советская улица, дом 6, литера А. 

Собственником помещения 2-Н является Российская Федерация, нежилое помещение до оформления права собственности АО «Почта России» в связи с передачей данного нежилого помещения в уставный капитал АО «Почта России» используется Обществом на основании договора безвозмездного пользования.

Собственником спорных помещений 3ЛК, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, расположенных в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, Советская ул. (тел. Дудергоф), д. 6, лит. А, является Санкт-Петербург.

Согласно сведеньям из ЕГРН указанное здание имеет в своем составе следующие помещения: 

№ п/ п

Кадастровый номер помещения

Номер этажа (этажей)

Обозначение (номер) помещения

Площадь, м2

1

78:40:0009112:84

Этаж № 1

1-Н

89,5

2

78:40:0009112:85

Этаж № 1

2-Н

51,2

3

78:40:0009112:87

Этаж № 1

3ЛК

117,6

4

78:40:0009112:86

Подвал № подвал

3-Н

47,8

5

78:40:0009112:88

Подвал № подвал

4-Н

11,5

6

78:40:0009112:89

Подвал № подвал

5-Н

60,3

7

78:40:0009112:90

Подвал № подвал

6-Н

15,8

ИТОГО:

393,7

Согласно техническому паспорту обогрев здания осуществляется с использованием печного (дровяного) отопления (печь комнатная в металлическом футляре). 

Из технического паспорта следует, что печи располагаются в подвальных помещениях, а дымоходы, посредством которых осуществляется обогрев первого этажа, находятся в подвальных помещениях и в помещениях на первом этаже: - три коллективных дымохода находятся в помещении 3-Н (ч.п. 1, 2, 3); - один коллективный дымоход находится в помещении 4-Н (ч.п. 1); - две коллективных печи встроены в стену между помещениями 3-Н и 5-Н; - одна коллективная печь находится в помещении 4-Н (ч.п. 1).

В обоснование иска истец ссылается на то, что коллективные дымоходы и дровяные печи являются инженерным оборудованием, обслуживающим более двух помещений, с учетом положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) помещения 3-Н, 4-Н обладают признаками общего имущества дома, т.к. помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. 

В то же время, печное отопление является наиболее пожароопасным и взрывоопасным видом систем отопления.

Мероприятия по очистке дымоходов и печей (отопительных приборов) за период начиная с 2012 года по настоящее время собственником не выполнялись. Состояние инженерных коммуникаций неудовлетворительное и угрожает сохранности как всего здания, принадлежащего городу Санкт-Петербургу, так и собственности Общества, доступ в подвальные помещения органичен собственником помещений.

Права собственности на помещения 3-Н, 4-Н зарегистрированы за Санкт-Петербургом. 

Истец полагает, что помещения 3-Н и 4-Н, находящиеся в подвальном этаже дома 6 по ул. Советской (территория Дудергоф), г. Красное Село, г. Санкт-Петербург, необходимо отнести к общему имуществу дома, также необходимо отнести к общему имуществу помещения ЗЛК, 5-Н и 6-Н, так как в помещениях 3ЛК, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, расположенных в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, Советская ул. (тел. Дудергоф), д. 6, лит. А, имеются инженерные коммуникации, системы и/или оборудование, обслуживающие более одного помещения в доме и требующие постоянного свободного доступа к ним, а именно печи и дымоходы.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) при применении статьи 301 ГК РФ судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (пункт 36 Постановления N 10/22).

Согласно пунктам 3, 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Исходя из вышеизложенного следует, что в многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника, предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям, то есть имеющее вспомогательное назначение и обслуживающее более одного помещения (квартиры). Иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличен от правового режима помещений, установленного части 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

В материалы дела представлен Протокол № 11 заседания межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях от 20.08.2020 года, из которого следует, что отнесение нежилых помещений 3ЛК, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, расположенных в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, Советская ул. (тел. Дудергоф), д. 6, лит. А, к общему имуществу нежилого здания во внесудебном порядке невозможно.

Отнесение какого-либо помещения к общему имуществу должно осуществляться исходя из его технических характеристик, которые определяются, в том числе, на основании технических, проектных и иных документов. Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При рассмотрении дел об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на индивидуально определенное имущество (или иного права применительно к статье 305 ГК РФ); наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 (далее - Постановление N 64) разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления N 64)

С учетом приведенных норм и разъяснений, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Определением суда от 19.01.2023 удовлетворено ходатайство истца общества с ограниченной ответственностью «Капитал Сервис» о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГЛЭСК» ФИО3.

Из заключения эксперта № шифр 2347.02.23.СД.СЭ.№А56-37788.2022 от 13.03.2023 и из дополнения к заключению эксперта от 27.04.2023 следует, что в помещениях 3ЛК, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, расположенных в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, Советская ул. (тел. Дудергоф), д. 6, лит. А, инженерные коммуникации, системы и/или оборудование, обслуживающие более одного помещения в доме и требующие постоянного свободного доступа к ним, а именно печи и дымоходы имеются, но являются разрушенными или находятся в неудовлетворительном состоянии из-за ненадлежащего обслуживания помещений собственником. Помещение 3ЛК, расположенное в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, Советская ул. (тел. Дудергоф), д. 6, лит. А, состоит из лестничных клеток и лестниц, а согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» лестничные клетки и лестницы относятся к общему имуществу здания. В помещениях 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н не было выявлено иных признаков общего имущества собственников помещений указанного нежилого здания. Но в ходе экспертизы было выявлено, что собственник ненадлежащим образом обслуживает все вышеперечисленные помещения, что может привести к аварийному состоянию данного здания с последующим разрушением.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости).

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, спорные нежилые помещения в силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ принадлежат собственникам помещений здания на праве общей долевой собственности. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Истребовать из чужого незаконного владения нежилые помещения 3ЛК (площадью 117,6 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:87), 3-Н (площадью 47,8 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:86), 4-Н (площадью 11,5 кв. м кадастровый номер 78:40:0009112:88), 5-Н (площадью 60,3 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:89), 6-Н (площадью 15,8 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:90), расположенные в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, Советская ул. (тел. Дудергоф), д. 6, лит. А. 

Признать за собственниками помещений 1-Н и 2-Н право общей долевой собственности на нежилые помещения 3ЛК (площадью 117,6 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:87), 3- Н (площадью 47,8 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:86), 4-Н (площадью 11,5 кв. м кадастровый номер 78:40:0009112:88), 5-Н (площадью 60,3 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:89), 6-Н (площадью 15,8 кв. м, кадастровый номер 78:40:0009112:90) общим имуществом собственников нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, Советская ул. (тел. Дудергоф), д. 6, лит. А.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Корчагина Н.И.